商业地产物业服务合同

1 / 18商业地产物业服务合同 *集团沈阳房屋开发有限公司*总部 B、C 座前期物业服务委托合同第一章 总则第一条 本合同当事人甲方：*集团沈阳房屋开发有限公司乙方：沈阳*物业有限责任公司根据中华人民共和国合同法 物业管理条例 、物业服务收费管理办法及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，根据物业中标通知，就甲方选聘乙方对*总部第二条 定义除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：1.广大业主：泛指拥有房屋所有权的建设单位、物业买受人。2.业主：单指物业买受人。3.物业使用人：是指房屋的实际使用人或承租人。4.物业买受人：是指商品房买卖合同中确定的购买人。5.物业：是指房屋及其附属设施设备和相关场地。2 / 186、物业交付使用：是指建设项目综合峻工验收合格后，物业买受人收到甲方正式通知并已按规定办理相应手续。7.书面形式：指信件、信函电子邮件、短信及公告等可以有形表现所载内容的形式。8.空置房屋：指商品房完成竣工验收具备交房条件且商品房买受人正式办理入住手续时所剩余的未售出房屋。9.元：指人民币元。10.月：指日历月。第三条 物业基本情况物业类型：公寓座落位置：沈阳市和平区胜利南街 56 号四 至：东至 胜利南街南至*总部*集团沈阳房屋开发有限公司 西至北至占地面积：8815 平方米建筑面积： 平方米第四条 乙方提供服务的受益人为本物业的广大业主和物业使用人，本物业的广大业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第五条 委托管理服务期限：物业管理服务期限自XX 年月日至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物3 / 18业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。业主入住时与乙方签订的物业合同和本合同并不冲突，本合同约束范围涵盖乙方前期介入为甲方提供服务和后期业主入住乙方提供实质物业管理服务两大阶段。第二章 物业服务内容与质量物业交付使用前，乙方须配合甲方做好各项准备、交接等服务性工作；物业交付使用后，在物业服务区域内，乙方提供下列物业管理服务事项：第六条 物业共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、共享大厅等。第七条 物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用照明系统、消防系统、电梯、变配电系统、制冷系统等。第八条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理。第九条 公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。第九条 交通与车辆停放秩序的管理。第十条 进行安全监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作并协助公安机关维护公共安全秩序。 第十一条 装4 / 18饰装修管理服务。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收等各类物业管理档案与资料。 第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。第十四条 在物业服务区域内，乙方提供其他服务包括：1.负责向广大业主和物业使用人收取下列费用：1）物业管理服务费。*集团沈阳房屋开发有限公司2）代收代缴费用：空调费、水费、电费等。2. 的其他服务撤掉后面内容有了第十五条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。 第十六条 经业主或物业使用人特别委托，乙方可进行以下服务，并有权收取合理费用，收费标准依据当期市场行情合理确定。1. 业主房屋自用部位，自用设备设施、毗连部位的维修、养护及其他特约服务。2.为业主提供代租服务。3.代订车票、机票等。第三章 双方权利义务第十七条甲方权利义务1、5 / 182、3、 代表和维护产权人、使用人的合法权益； 审定乙方拟定的物业管理制度； 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4、 在甲方正式书面通知乙方入场前日内按规定提供物业管理用房，由乙方无偿使用。5、 负责收集整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并与合同生效之日起日内向乙方移交；6、 协调、处理本合同生效前发生的遗留问题；7、 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十八条 乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3、不得将本物业的管理责任转让给第三方；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经广大业主议定后由乙方组织实施；5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书6 / 18面约定，并负责监督；6、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套*集团沈阳房屋开发有限公司 项目，须与甲方协商经甲方同意后向广大业主公示并报有关部门批准方可实施；8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全部档案资料。第四章 物业管理服务费用第十九条 物业管理服务费1、本物业的管理服务费按中标通知书的标准向广大业主按其拥有的物业建筑面积收取，公寓部分标准为建筑面积每月每平方米 元。乙方每年采取预收方式向广大业主收缴物业费。物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；物业管理区域清洁卫生费用；7 / 18物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润；物业服务费不包含下列费用：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代交的公共及非公共能耗费；停车费、停车管理服务费。物业服务标准及分项收费、空调费清单见附件六。2、酒店式售后返租公寓部分物业费，可向业主收取的金额不能高于中标通知书确定的标准，实际发生的物业管理费及管理主体根据招商实际情况协商定价，具体标准由双方另行签订补充协议。3、空置房屋的管理服务费，根据辽宁省物业管理条例第四章第四十条执行，由建设单位缴纳，缴纳办法如下：空置房屋自业主正式办理入住之日起，管理服务费由甲方向乙方采取按年预交方式一次性交纳，交费标准8 / 18从甲方正式统一交房之日起至甲方给空置房屋买受人开*集团沈阳房屋开发有限公司俱正式入住通知单之日止，分三个阶段划分。第一阶段：空置 6 个月以下按 80%交纳；第二阶段：空置 6 个月以上 12 月以下按 90%交纳；第三阶段：空置 12 个月以上按 100%交付，直至实现销售办理入住之日为止。建设单位逾期交款的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向乙方交纳滞纳金。4、空调费由乙方按建筑面积每平方米元的标准一次性收取， ，供应期为 6 月 15 日 9 月 15 日，根据当期实际气候情况适当延长或缩短，不按期交纳的，乙方可以停止其空调供应。供应期结束后，当期收取费用根据空调机组实际运行情况多退少补。5、物业采取包干制的计费方式，乙方须按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，乙方自负盈亏。6、代收代缴费用根据实际情况收取。7、管理服务费标准的调整，按每年当地政府公布物价涨跌幅度调整。8、业主应于之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。9 / 189、物业服务费按 交纳，业主或物业使用人应在 上一交费周期结束后的次日前履行交纳义务。10、除合同约定外的其他符合政府相关部门规定的费用，乙方应在政府部门的规定基础上结合市场实际情况制定收费标准，甲方已委托乙方管理物业，正常范围内乙方可有自主权。第五章 物业的经营与管理第二十条 地上、地下车位使用费收取标准由甲方和乙方另行签订补充协议第二十一条 乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等车位使用及停车管理服务等方面内容。第二十二条 会所的经营管理1、本物业区域内的会所属所有，会所总建筑面积平方米，共同遵照执行。一、地产物业标的及事项1-1 甲方同意将位于与乙方合作进行市场销售，建筑面积平方米。1-2 经甲乙双方协商确定该物业以该商业物业发售中，乙方收取物业售价作为返租佣金。10 / 181-3 商业物业发售后，由乙方进行返租经营管理，具体返租条件详见商铺承租合同。1-4 对该物业地产总体，住宅物业管理由乙方统一进行管理，乙方应于前成立独立法人机构对该地产进行整体物业管理，即对发售部分进行返租物业管理，对未发售部分进行委托物业管理。针对住宅及商业部分，甲乙双方共同制定相应的物业收费标准。1-5 甲乙双方签订合同 5 日内，甲方应向乙方支付待商业物业销售后，从乙方返租佣金中扣除，乙方得到保证金 5 日内应派遣专业团队进驻完成对该地产商圈调查报告，业态定位方案、物业调整方案。由双方认同后进行实施。1-6 完成整体方案后，甲乙双方与地产销售公司共同制定商业地产销售计划及整体落实方案。1-7 乙方拥有对该物业整体规划、管理权，甲乙双方物业交接后，甲方不参与该物业的任何经营管理。二、物业的交付2-1 甲方交付的物业具备条件由甲乙双方商定后以补充协议确定。甲方交付的物业必须符合补充协议约定，能够实现销售目的；如甲方交付的物业存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的，甲方需维修至合格。2-2 交付时，标的物及设备、设施由甲乙双方签字11 / 18交接。标的物消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准。双方签字验收后，视同甲方交付的标的物符合本合同约定，满足实现销售的目的和条件。三、标的物的装修、维修及经营3-1 乙方根据甲方工程进度需要提供楼体内的商铺分割方案。甲方根据乙方提供的商场内的商铺分割方案进行空调、消防、供电等附属设施的安装调整和装修。达到和满足实现租赁的目的和条件。四、甲方的权利、义务4-1 甲方为该商场的房地产权利人，有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所规定的权利和义务。4-2 甲方有要求乙方按本合同约定配合销售地产的权利。4-3 甲方有按合同规定要求乙方提供相应商业技术报告的权利。 4-4 因销售商业物业产生的各种税点由甲方承担。4-5 甲方应按合同规定支付乙方各种佣金的义务。4-6 在双方物业交接前，甲方有物业管理责任。五、乙方的权利、义务5-1 乙方拥有完整的合法经营自主权。12 / 185-2 乙方有按合同约定收取佣金及物业费的权利。5-3 乙方有保证物业整体顺利经营使用的责任。5-4 乙方有配合物业销售并提供技术支持的责任。5-5 乙方应按国家法律法规，保证物业守法经营的责任六、合同的变更与解除6-1 经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更或解除本合同。6-2 合同未有规定之处，甲乙双方以补充协议形式对本合同进行完善，补充协议与本合同具有同等效力。6-3 甲乙双方任何一方未能按照合同履约时，对方有权解除合同。七、违约责任7-1 甲乙双方未协商一致单方提出解约，需向对方提供违约金 200 万元作为违约赔偿。八、其他8-1 凡涉及双方权利义务的通知应以书面形式沟通，并以合同载明法定地址或合作地点送达，送达以对方签收为有效送达，如合同中所列地址有变更的，变更的一方应在变更之日起 10 日内通知对方，否则，任何一方向原地址发出的通知均视为送达。13 / 188-2 本合同的签订、履行、解释、效力均适用中华人民共和国法律。8-3 若本合同的部分条款被认定为无效，不影响合同其他条款的法律效力8-4 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款和本合同规定不一致的，以补充条款为准。8-5 本合同各方如因履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商不成的，各方一致同意提交乙方所在地法院进行诉讼。8-6 本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，四份协议均具有同等法律效力。本合同经合同各方签字并盖章后生效。甲方： 乙方： 法定代表人：法定代表人：法定地址： 法定地址：日期： 日期：物业服务合同二 0 一二年月第一条本物业服务规约于年 月 日订立。 本规约订立双方为：甲方：乙方： 第二条14 / 181 项目位于 ，由 完成改造建设、租赁经营，拥有项目完全的经营管理权。2 为加强项目的管理，维护乙方及项目其他租户/经营者的合法权益，明确管理及修缮责任，保障项目的正常使用，经甲、乙双方一致同意现就有关事宜，订立本物业服务规约以资信守。 第三条除非上下文中另有要求，本服务规约使用的术语的意义与租赁合同、物业管理合同中的定义相同。此外，在本服务规约中，下列用语所指意义如下： 1 业主方： 。即本服务规约所指的甲方。 2 租户：即本服务规约所指的乙方。3 服务者：是指甲方按国家相关规定，通过指定的形式，聘用的服务于项目的物业公司 4 管理处：甲方委托之日常办事机构组织 。5 租户手册：是指甲方或管理处根据本服务规约而制定供各租户于使用其所租用的单元、公共区域及公共设施时所需要遵守的细则。6 服务规则：是指本服务规约及租户手册内之一切条款或规则及业主方或管理处按本服务规约授权制定之各项与项目服务有关之规章制度。7 公共部位：是指根据本服务规约条文管理的项15 / 18目内容许超过一个以上的租户共同使用的部位。8 公共设备：是指项目内为超过一个单元而安装使用的共用设备。公共部位和公共设备包括但不限于：门窗、屋面、共用天台、共用楼道、共用厕所及绿化部分、上下水设备、房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙、玻璃幕墙、楼盖、共用楼梯、共用楼梯间及其内装饰、电梯、水泵、共用卫生设备、共用排风设备、沟管、管、垃圾房、消防控制设备、共用卫星天线、共用天线、电表房、水泵房、变电房、配电房、煤气表房、管理处专用的部份及各共用设备的控制室等。 第四条乙方如因经营需要须拆除隔墙及对楼板打洞，则应事先提供相应位置图纸，经甲方书面同意后方可执行。在租赁期满或退房时，乙方应恢复房屋原样，如未履行，则乙方必须按标准支付拆除隔墙恢复费及楼板恢复费或在乙方与甲方签订的房屋租赁合同租赁保证金中予以扣除，不足部分由乙方补交。具体拆除尺寸以现场测量为准。第五条本服务规约的所有条款和条件，对管理处和乙方及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。 第六条乙方确认由甲方委托之日常办事机构 为项目及其16 / 18所占土地的服务机构，全权负责项目的各项管理服务工作。第七条乙方自租赁合同约定入驻日期起，须按租赁合同，向甲方交纳相关费用。 第八条甲方对项目各部分享有命名权。项目在经营期的任何时间，甲方可以提前不少于一个月书面通知以更改名称，甲方及管理处不承担因改名而引起的任何损失。 第九条服务内容及标准： 1、房屋外观：整洁美观；2、清洁服务和公共环境：及时清洁和处理垃圾，保持物业区域内清洁优美； 3、绿化：达到 3 级绿化标准；4、保安服务： 24 小时全天候巡视；5、