房地产营销策划报告(全案).doc

房地产营销策划报告(全案) 地形可分为三带北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。 济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。 湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是一个历史文化名城，作为山东省的省会，属于副省级城市和沿海开放城市。 现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8177平方公里,其中城区面积3257平方公里，建成区面积295平方公里。 济南作为山东的政治、文化、教育中心，是山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心，以现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市。 经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这个城市的城市建设状况，世界银行统计，世界高收入国家城市化率为75，中等收入国家为60，低收入国家为28。 济南市的经济水平虽然已经很高，但其城市化率相对较低，随着济南城市化进程的加速，济南房地产业必将高速发展。 即使相比经济水平比其低的几个城市，比如经济排行位于16位的重庆和20位的成都，济南的城市建设也比较落后，有很大提升空间。 半岛都市圈内陆都市圈凯旋营销策划报告(全案)9第9页共181页（二）城市建设近年来，为了改进城市容貌和基础设施，济南市加强了基础建设的投入。 城市道路建设加快建设城市快速路系统，将北园大街、二环东路、二环南路和济微路改造为城市快速路，新建大金路、二环南路西向延长线等城市快速路；加强各片区内主干路系统和城市中心区微循环道路的建设；重点建设改造36条城市快速路、主干路，29条城市次干路，51条城市重要地区的支路。 加强综合交通枢纽建设，初步建立以快速公共交通为骨干，常规公共交通为主体的公共交通服务体系，结合城市主要客流走廊，建设北园大街、纬二路等100公里的快速公交线路。 城市环境综合治理济南市拟借“南水北调”之机，投入90亿元治理济南城区30公里长的小清河河段，另外济南市主城区其他河流如东泺河、工商河、玉符河等河流的治理改造基本上已经提上日程，预计3年内将会开始治理。 城市建设发展济南市政府加大力度对城市建设提高投入，其结果对于整个城市的形象提高和居住环境的改观效果显著，其对房地产的影响也是非常直接的，经十路改造、经一路改造、北园大街改造经过市场证明对于其沿线房地产市场具有明显拉动作用。 对于项目而言，二环南路快速路建设和舜耕路的建设将解决区域居民到达中心区的时间成本，对区域价值提升有明显拉动作用。 凯旋营销策划报告(全案)10第10页共181页（三）济南市城市规划城市规划指导原则数据济南市规划局改变传统“环状+放射”的布局所带来的摊大饼式的资源耗费式扩张，重心展开，轴向发展。 发展新城，中心疏散，构建东西两轴，北跨黄河，南部严控。 将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。 凯旋营销策划报告(全案)11第11页共181页城市规划总体布局及发展战略济南市规划局济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区一团”的城市总体布局。 一城指主城区；两区为西部新区和东部城区；一团为空港城市组团。 主城区济南市规划局凯旋营销策划报告(全案)12第12页共181页主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。 规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。 建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。 （）老城区老城片区位于城市二环路以内及二环南路以南部分地区，主要包括历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区；老城区在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。 老城区北部规划地区综合中心，搬迁污染企业，提升其中心功能和景观环境；老城区中部旧城改造应特别注意保护和继承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及黄河为主体的城市风貌特色；文东科教区发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善文东科研教育中心功能；外围其它地区以发展居住为主。 （）腊山片区包括槐荫区和长清区部分面积；依托京沪高速铁路枢纽，建设以物流、商务和会展为主导功能的城市中心。 发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势，建设担山物流园区；沿经十中路西段建设商务、居住、公共服务配套等。 （）燕山新区二环东路以东，大辛河以西区域，包括历下区部分面积；新区南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。 （）王舍人片区位于主城区东北部，主要包括历城区；以传统冶金工业为主导，加大治污力度；在片区西部以居住区建设和公共设施配套为重点。 （）贤文片区位于主城区东南部，依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能，对原有传统石化工业进行产品结构调整；完善片区生活居住、服务配套。 （）党家片区位于主城区西南部，调整产业发展重点，加快高新产业发展，完善居住配套。 凯旋营销策划报告(全案)13第13页共181页两区（）东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。 东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。 （）西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。 人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。 西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。 空港城市组团以济南临港经济开发区和济南国际机场为中心，东至济南市区边界，西至黄河，向西北以黄河为界，南至济青高速公路、胶济铁路，北至市区北部边界，全部位于历城区行政界线内。 确定了“两区、两带、一心、多组团”的整体空间结构。 凯旋营销策划报告(全案)14第14页共181页“两区”即以机场高速路为界，形成布局相对集中的空港东区和空港西区。 “两带”即黄河生态带和小清河游憩绿带。 “一心”是指鸭旺口科研管理综合服务中心。 “多组团”是指空港西区的四个组团和空港东区的三个组团。 空港西区四个组团为空港产业综合发展组团，黄河文化产业发展组团，滨水景观住宅组团，临港工业西组团。 空港东区三个组团为温泉度假、商务办公组团，临港工业东组团，城镇综合发展组团。 （四）城市规划研究结论济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。 形成“一城两区一团”新的城市空间布局界结构。 根据城市规划和发展的速度，济南将重视东西向发展，疏散中心区功能，旧城改造力度将加大。 人们“住南不住北”的心理习惯，使得北跨黄河发展中短期内难以实现。 二.济南市宏观经济分析（一）GDP分析近年GDP增长情况济南历年GDP情况0100002000030000400000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDP（亿元）952.21066.21xx367.81618.91876.52185.1人均GDP（元）16999188422099423590276113160436394GDP增长率12.1%12.1%13.2%14.5%15.6%15.9%15.7%人均GDP增长率7.2%10.8%11.4%12.4%17.0%14.5%14.4%2000xxxxxxxxxxxx数据济南市统计年鉴凯旋营销策划报告(全案)15第15页共181页近些年，济南市GDP和人均GDP均为高速增长，远高于全国7%的经济增长。 济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 （二）产业结构分析2000-xx年济南市产业结构发展情况分析图0xx00600800100012000%10%20%30%40%50%60%第一产业95.0197.1798.74103.3118.69132.4145.1第二产业418.61443.15509.09599.68739.78641001.8第三产业438.56525.84592.99662.35760.48880.11038.2第一产业所占比例10.0%9.1%8.2%7.6%7.3%7.1%6.6%第二产业所占比例43.9%41.6%42.4%44.6%45.9%46.0%45.9%第三产业所占比例46.1%49.3%49.4%47.8%46.8%46.9%47.5%2000xxxxxxxxxxxx数据济南市统计局通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例越来越大，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。 （三）固定资产投资分析济南固定资产投资情况分析表凯旋营销策划报告(全案)16第16页共181页济南历年固定资产投资情况0xx00600800100012000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%固定资产投资额（亿元）270.4306344.2404.7504.9651.3856.91017固定资产增长率22.5%13.1%12.5%17.6%24.8%29.0%31.6%18.7%1999年2000年xx年xx年xx年xx年xx年xx年数据济南市统计局济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。 固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。 （四）未来经济增长趋势（见表）指标名称5xx年0xx年年均增长指标属地区生产总值（xx年价，忆元）1876.5350013预期性人均地区生产总值（元，常住人口，316046800美元预期性非农产业增加值比重（%）92.965.5预期性非农产业就业比重（%）72.5预期性民营经济占全市经济总量的比例(%)28.260左右预期性人口自然增长率（）3.85预期性城镇化率（%）5665约束性城镇登记失业率（%）3.864.2预期性 一、 二、三产业增加值比例7.146.04.550预期性地方财政收入(亿元)10621015预期性森林覆盖率(%)24.228预期性数据济南市十一五规划纲要凯旋营销策划报告(全案)17第17页共181页三济南市房地产市场分析（一）济南市房地产总体市场现状济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。 特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，济南房地产市场形势一直处于稳步增长的态势，呈现出良好的发展前景。 总体说来，目前济南房地产市场呈现出以下发展态势房地产投资持续平稳增长济南市xx年经济工作规划显示，xx年济南市房地产投资将达220亿元，较06年增长25%。 计划建设住房总面积350万平方米，其中，普通商品房、经济适用房分别为178万和70万平方米，其它类型的住房40万平方米。 总体来说，济南市房地产市场总体保持了平稳、持续、健康的发展态势。 市场需求空间巨大，有待继续挖掘和释放近几年，济南城市经济水平的提高带动了居民生活水平的提高，为房地产的发展提供了良好的基础。 而济南市居民的住房消费也正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。 随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场正展现在我们的面前。 随着济南房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，房地产价格逐渐趋于平稳，而且居民实际购买力得到逐渐释放，住房需求潜力有待继续挖掘和释放。 居民置业消费观念趋于理性今年以来，为了进一步加强和改善房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，国家出台了一系列的宏观调控政策，济南的房地产住宅市场也受此影响，住宅的自主性需求逐渐回暖，居民的住房消费趋于理性。 济南的城市居民住房消费日趋成熟，客户的理性置业消费观念和住房阶梯型消费观念逐渐形成，但市场引导的作用依然不可忽视。 房价呈现持续上升态势房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。 据济南市统计局的最新数据显示，xx年一季度，全市房地产投资达到30.7亿元，房屋销售价格上涨3.8%。 虽然相对xx年房价上涨有所减缓，但从市场存量与供应销售情况看，济南房屋价格还有进一步上涨趋势。 济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；随着济南居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升。 房地产市场走向规范成熟随着济南市房地产市场的发展，土地市场的交易日趋规范，而土地市场的成凯旋营销策划报告(全案)18第18页共181页熟,也标志着济南的房地产市场正在走向成熟。 总体来说，济南的房地产整体市场环境良好,逐步形成了完善的商品房交易体制和竞争体制，开发企业也在竞争中不断壮大。 一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，“以人为本”的开发理念和服务理念已经基本形成。 纵观济南市房地产市场的发展，正在走向规范和成熟，开发企业也在市场中不断的探索和壮大，而济南的城市建设也在发展中日趋完善，一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。 （二）济南市房地产市场区域板块分析东部区域综述济南东部地区是传统的科技、文教区，众多的大中专院校多集中于此，是济南市经济、科技、文化、交通的发达地区。 随着城市化发展，东部城区逐渐继续向东蔓延，高新区及浆水泉区域逐渐成为济南市东部房地产开发的热点地区。 东部区域大致可以分为洪楼和高新区经十东路两大板块。 （）东部洪楼板块洪楼板块大致范围西起历山路，东到华信路；南起山大南路，北至胶济路、七里堡东路。 板块内聚集了富翔天地、上海花园、新龙家园、舜怡佳园、汇科旺园、新天地、锦绣泉城等楼盘。 其中富翔天地、锦绣泉城、汇科旺园等楼盘都是板块内有影响力的楼盘，这些楼盘的开发对提高区域住宅品质发挥了重大作用。 ?本板块市场大规模楼盘效应明显，通过大盘的开发带动区域经济、文化和居住水平的提高，成为本区域的住宅供应市场的特色之一。 ?洪楼板块的住宅产品以小高层为主。 因为随着东部新城的不断发展，洪楼板块的地段优势、周边配套优势凸显，地价不断上涨，近几年新增楼盘以开发小高层为主。 ?随着济南城区规模的不断扩大、洪楼商贸区的不断成熟和大量中高档住宅楼盘的开发，洪楼板块的地段价值不断凸显，楼盘销售价格比较高。 凯旋营销策划报告(全案)19第19页共181页?本板块的主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。 总体来讲，地理位置优越、配套齐全，人文气息浓郁是洪楼板块的主要竞争优势，但板块内土地供应稀缺成为制约板块发展的瓶颈。 （）东部高新区经十东路板块高新区经十东路板块是指二环东路以东、高速外环以西的高新开发区以及经十东路南北沿线。 板块内名士豪庭、银座花园、中润?世纪城等楼盘是区域内比较有代表性的楼盘。 高新区就像济南的一个新城,整体规划好,人口密度小,居住密度低,绿化指标高,没有市中心的拥堵与压抑；而经十东路圈主要是燕山立交桥以东包括经十路两侧小区在内的地区，北依中心城区，南望自然山体，作为东西主轴线和交通主干道，经十东路贯穿济南重要经济地带。 交通方便，风景优美，是济南难得的适宜居住的风水宝地。 加之奥体中心和政务中心的建设，无疑是浓墨重彩的一笔。 这里的楼市也将更加充满活力。 ?本板块的楼盘开发商都具有相当的实力，楼盘档次也在中档偏上，楼盘价格相对较高。 ?随着经十东路的修建，燕山立交桥的开通，旅游路的通车，优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。 而且东部产业带的规划，完善的区域配套，高新区的产业园，以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。 迅速带来了资金和人力资源，也为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域发展潜力巨大。 东部的房产市场是在政府“东拓”的城市发展战略以及“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市规划思路指导下大跨度进行的。 就政府而言，凯旋营销策划报告(全案)20第20页共181页在这种大的城市发展战略下加大了对济南东部城区规划、新区规模、道路交通、基础设施、环境绿化等各方面的基础建设，为房地产开发企业提供了极大的便利条件。 高新区经十东路板块已经成为济南东部开发的热点区域。 南部综述南部地区是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，应是济南市适于居住的，环境最好的地区之一。 深沉的文化底蕴使千佛山脚下的这片土地价值连城。 清新的空气，便捷的交通、生活条件，使其成为了济南市房价最高的地区，该地区集中了济南市各高档房屋，多数项目造型及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。 ?板块内的楼盘供应体量比较大，各楼盘的规模也比较大，百万平米以上的楼盘就有3个。 鲁能领秀城以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥大”位置，超大的规模社区也将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。 ?楼体类型主要以多层和小高层为主。 主要针对高消费目标客户群，户型设计以大面积的二室、三室为主。 ?目前南部新开发的项目以中高端产品为主，凭借区域优越的地理位置，和区域环境，新上市的楼盘均走高端市场，如国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰太阳树。 ?南部物业的档次普遍较高，购买客户多为济南的白领和金领阶层，多为高端客户群体，多次置业者为改善居住条件是客户置业主要目的。 济南南部由于是济南城市总体规划战略中的“南控”区域，其房地产业的发展一直处于整个城市的一流地位，在济南人印象中，南部代表着环境优美、空气质量好、适宜居住生活，开发商也把济南南部作为开发高档楼盘的基地，总体来凯旋营销策划报告(全案)21第21页共181页说，济南南部的大环境适合做品质较高的住宅项目，因为它有很多资源不是其他区域所能替代的。 西部总述西部在济南传统的印象里是一个比较落后的地区，区域的发展和整体环境与市中区和东部相比存在着一定的差距，西部传统的工业整体水平落后，与市中区商务和东部的新兴产业相比存在一定差距，同时西部也是一个传统的农业地区，农业比重大和农业人口的众多抑制了区域的发展。 随着近几年经济的持续发展，西部有了较大程度的改观，房地产开发也正在资源整合中寻求着新的突破，实力荣祥花园、连城水岸、凯旋新城、外海现代中央花园等一批档次高、规模大的楼盘开发使西部楼市的形象有了较大的提升。 ?该区域楼盘档次得到提升，大盘开发逐渐增多，外海现代中央花园总建面达到了88万平米。 ?该区域楼盘的发展速度比较快，特别是随着槐荫政府的西迁、西部大学城入驻以及长清片区等西部新区的整体规划确定以来，此区域掀起了楼盘开发的热潮，区域内的房价也有较大提升，而销售状况也比较理想。 总之，西部房地产业尽管没有东部和南部住宅产业的氛围浓厚，但却拥有良好的环境和机遇，同时蕴藏着更大的成长空间，把握后发优势，营造西部居住靓点，西部的房地产业将大有作为。 趁着济南“西进”的东风，西部地产的发展必将成为近期济南房地产开发的热点区域。 特别是经十路重新改造后，西部项目必将呈现新的发展面貌。 凯旋营销策划报告(全案)22第22页共181页北部总述北部地区指东二环路以西，经二路及大明湖以北的广阔地区，本地区基础设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。 传统观念上这里不是非常适于居住的地区。 但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观，逐渐为人们所接受。 本地集中了高、中、低各类档次项目，大明湖北部是中高档住宅区，小清河往北则是中低档的经济适用房和旧村改造项目区。 ?主力户型以二室、三室为主，主力户型面积在80130之间。 ?长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。 此区域的经济水平得到了明显提升，楼盘品质也得到长足的发展。 此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的发展。 本地区客户群以区域内客户为主，借助较低的价位和较便利的交通，吸引了西北部、东北部和其他地区的大量客户。 但北部在市民中的传统的环境不好的形象并没有得到根本的改观，因此，价位较高的项目在吸引其他地区的较高消费能力的客户时，具有一定的难度。 小结综上所述，济南市房地产市场区域特征显著，发展带有一定的不均衡性，济南人“住南不住北，住东不住西”的生活居住习惯由来已久。 目前来看，济南的东部、南部是近几年房地产开发的热点区域，而西部、北部发展相对比较欠缺。 从房地产市场的价格来看，东部、南部的市场价格也明显要高于西部、北部。 所以，西部、北部的房产市场具有了价格方面的直接竞争，这是值得注意的一个现象。 凯旋营销策划报告(全案)23第23页共181页均衡的城市发展是现代城市整体提升的基础，济南市“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的新城市发展规划正在实施。 根据新的城市规划，未来几年，济南市将着重发展西部和北部，加大市政配套建设力度。 这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房地产市场的发展。 （三）房地产投资分析年份固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资增长率房地产投资额占固定资产投资额比重1999年270.4235.3347.10%13.10%2000年305.9550.5343.00%16.50%xx年344.1562.223.10%18.10%xx年404.6976.4622.90%18.90%xx年504.8895.224.50%18.90%xx年651.3110.1615.70%16.90%xx年856.9121.19.90%14.10%xx年1016.8160.132.20%15.70%0xx00600800100012000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固定资产投资额（亿元）270.42305.95344.15404.69504.88651.3856.91016.8房地产投资额（亿元）35.3350.5362.276.4695.2110.16121.1160.1房地产投资增长率47.10%43.00%23.10%22.90%24.50%15.70%9.90%32.20%房地产投资额占固定资产投资额比重13.10%16.50%18.10%18.90%18.90%16.90%14.10%15.70%1999年2000年xx年xx年xx年xx年xx年xx年数据济南市统计局xx年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近凯旋营销策划报告(全案)24第24页共181页年最低点，xx年开始恢复。 这主要由于xx年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。 近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。 历年房地产投资拉动第三产业和GDP情况年份房地产占第三产业的比重房地产占GDP比重拉动第三产业增长拉动GDP增长xx年11.83%5.83%2.35%0.71%xx年12.89%6.37%1.65%0.84%xx年14.37%6.96%1.68%1.01%xx年14.49%6.80%2.15%1.06%xx年13.76%6.45%2.16%1.03%xx年15.42%7.33%2.77%1.15%注拉动第三产业增长=房地产占第三产业的比重*第三产业增长率拉动GDP增长=房地产占GDP的比重*GDP增长率050010001500200025000%1%2%3%4%5%6%7%8%固定资产投资额（亿元）952.21066.21xx367.81618.91876.52185.1房地产投资额（亿元）50.5362.276.4695.2110.16121.1160.1房地产投资额占GDP比重5.3%5.8%6.4%7.0%6.8%6.5%7.3%拉动GDP增长0.6%0.7%0.8%1.0%1.1%1.0%1.2%2000年xx年xx年xx年xx年xx年xx年数据济南市统计局xx年房地产投资占GDP比重创历史新高，达到7.3%，拉动GDP1.2个百分点，北京房地产投资占GDP比重则为22%，拉动GDP2.7个百分点。 相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。 凯旋营销策划报告(全案)25第25页共181页济南历年住宅投资情况05010015000.10.20.30.40.50.60.70.80.9住宅开发投资额（亿元）17.6231.6447.564.274.0987.3796.67126.1住宅开发投资额增长率79.6%50.1%35.2%15.4%17.9%10.6%30.4%1999年2000年xx年xx年xx年xx年xx年xx年数据济南市统计局济南市住宅开发投资额保持了逐年上涨的态势，自2000年开始济南住宅开发投资大幅增长，比1999年增长79.6%。 自xx年以来因宏观调控及商业物业投资分流部分资金等原因，济南住宅开发投资额增幅有所下降。 xx年住宅开发投资额仅增长10.6%。 xx年住宅投资额大幅度上涨，预示着市场竞争加剧。 住宅投资占房地产投资比重0204060801001xx01601800.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%住宅开发投资额（亿元）17.6231.6447.564.274.0987.3796.67126.1房地产投资额35.3350.5362.276.4695.2110.16121.1160.1住宅投资占房地产投资比