土地金融课件.ppt

第十章土地 第一节土地金融概论第二节中国土地金融的发展第三节国外土地金融概述第四节抵押贷款证券化 第一节土地金融概论 一 金融的概念简而言之 就是指资金的融通以及由此而产生的各种经济关系 具体而言 即货币发行 流通和回收 存款吸纳和提取 贷款发放和回收 以及其他与货币及信用有关的一切活动的总称 主体 提供 活动场所 二 土地金融和几个相关概念 房地产 不动产 realestate 土地金融 不动产金融 房地产金融 三 土地金融的特点 一 土地金融安全性高 安全性高 优良的抵押物 增值能力好 保值能力好 位置固定 二 土地的担保以抵押权为基础 用土地作为担保只需要设定抵押权就可以了 不需要转移担保物的使用权 所以在契约到期之前 都不会损害到债务人对土地的使用和收益 未能到期偿还债务时 抵押权担保的债权具有优先受偿权 可以抵押的房地产依法获得的出让土地使用权依法获得的房屋所有权及其土地使用权依法获得的期房所有权依法可抵押的其他房地产 不可以抵押的房地产权属有争议的房地产用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产未依法登记领取权属证书的房地产未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产行政机构所有的房地产 政府所有 代管的房地产耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律允许抵押的除外 土地在我国有着特殊重要性 在农村 土地是 三农 的基础和核心 在城市 土地是房地产业的基础 土地有很强的公共性和外部性 因此 为了国家安定和国计民生的稳定 政府对土地金融的干预比较强 同时 由于土地的特殊重要性 土地金融获得国家的补贴也相对比较多 在农村 国家通过农业政策和相关金融机构以及非金融机构的调整 影响土地金融 在城市 国家通过房地产金融部门实现对土地金融的干预 三 土地金融有较强的政策性 土地金融涉及部门比较多 需要的相关专业人才也比较多 法律 会计 土地估价 农业技术部门等都有涉及 需要的专业技能比较高 操作程序和过程比较复杂 因此 在土地金融发展过程中 促进了相关部门就业岗位的增加 在活跃金融市场的同时对于促进我国第三产业的发展也有着特殊的重要作用 四 土地金融关联度高 带动的产业多 四 土地金融的分类 一 按照抵押物分类 二 按照资金融通对象分类 促进农业建设和发展国家实施土地政策的手段提高居民的购房能力国家宏观调控的工具拓宽金融渠道 改善资产结构 五 土地金融的作用 第二节中国土地金融的发展 一 新中国成立之前房地产金融的发展情况 中国第一家房地产金融机构是清朝末年 即1911年在天津成立的 殖产银行 1914年 北洋政府仿照当时的日本 成立了劝业银行 它是全国性的房地产金融机构 之后工农银行和中国实业银行都宣布可以用田契或者不动产为抵押 获得贷款 一 民族资本银行投资房地产 二 外资银行积极发展房地产金融业务 汇丰银行 三 国民政府的垄断金融机构和土地金融政策 1935年4月1日 建立中国农民银行1940年 筹建中国土地银行办法纲要 1941年4月1日 中国农民银行设立土地金融处1942年3月颁布 中国农民银行土地债券法 发行了1亿元的土地债券 二 新中国成立后房地产金融的发展 计划经济阶段 1949 1978年 房改金融阶段 1978 1994年 房地产金融阶段 1994年 现在 一 计划经济阶段 1949 1978 二 房改金融阶段 1978 1994 20世纪80年代初 三三三 售房原则1984年 建立房地产综合开发公司1988年 增设房地产金融机构 官方开展信贷业务 发展房地产保险代理中介1991年 试行住房公积金制度1994年7月 国务院提出 全面推行住房公积金制度 1997年 住房公积金制度作为房改政策的重中之重 三 房地产金融阶段 1994 现在 房地产金融框架形成的标志 政策性住房信贷业务管理暂行规定 和 商业银行自营性住房贷款管理暂行规定 的出台房地产金融迈开极其重要一步的标志 1992年中国人民银行上海分行颁布 房地产抵押贷款暂行办法 和中国建设银行总行颁布 职工住房抵押贷款暂行办法 c 1997年中国人民银行颁布的 个人住房担保贷款管理试行办法 是新中国成立以后第一个全国适用的房地产金融方面的部门规章d 1998年颁布的 个人住房贷款管理办法 是对它的补充 对担保形式作了更加详细的规定e 1998年7月 国务院颁布 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 该方案提出要停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 发展住房金融和规范住房交易市场 该方案的出台标志着我国住房制度改革进入全面启动阶段 三 我国房地产金融的特点 住房信贷结构发生很大变化 重点向住房消费贷款倾斜住房金融市场竞争激烈 经营开始规范住房金融发展迅速 有地区差异 四 我国房地产金融存在的问题 房地产金融市场资金来源单一 其主要来源于两方面 住房公积金 金融机构利用储蓄筹集的资金 住房贷款的额度低 期限短 不利于居民贷款房地产金融市场不完善相关法律环境不够健全 五 我国土地金融应采取的措施 一 建立和完善集体建设用地使用权及其流转制度 二 建立和完善集体建设用地使用权市场 三 完善金融支撑体系完善相关金融法律法规完善土地金融机构体系健全集体土地使用权融资配套机制完善金融征信制度建设 第三节国外土地金融概述 一 分国别的土地金融情况 一 美国房地产金融的特点 个人和企业 房地产抵押 一级市场 二级市场 全社会 两级市场运行完整 金融机构吸纳居民储蓄提供房地产贷款 新的房地产金融工具不断出现 多种信用交织成网络 促进房地产金融迅速发展 政府干预和市场运作比较完美地结合 比较健全的法律体系 二 英国20世纪80年代以前 英国施行的是公房制度 政府建造大量的公房 以低价租赁给居民 进入80年代以后 英国开始鼓励住房私有化 作为改革的一个重要环节 大力扶持民间的房地产金融机构 英国建筑协会在此期间得到了很大的发展 同时 政府也为房地产金融提供宽松的环境 如税收减免 贷款利率优惠等 在鼓励房地产金融业发展的同时 着手解决房地产金融可能遇到的问题 在这样的环境下 英国的房地产金融得到了长足的发展 三 德国房地产金融机构包括 商业银行 抵押银行 信用合作银行 储蓄银行 住房贷款协会 此外 保险公司和养老保险组织也提供房地产金融业务 房地产金融系统的构成 契约储蓄系统 存款储蓄系统 抵押银行系统 德国独特的合作金融模式 四 法国 五 日本房地产金融机构 日本住房金融公库 日本住房公团 信托银行 长期信用银行 住房金融公司 日本住房贷款专门会社 商业银行 邮电局 劳动金库等房地产金融特点 私人金融机构和官方金融机构的活动并存 住宅信贷资金来源多样化 六 新加坡 中央公积金制度 新加坡的房地产金融是随着新加坡政府推行的住房计划一起成长起来的 在住宅金融市场上 政府发挥了主导型的作用 新加坡房地产金融的特点是以公积金为后盾 公积金制度和住宅发展计划联系 解决了住房建设投资和住宅信贷来源 一 机构类型国外土地金融机关主要包括 公营房地产金融机构 互助合作组织 私营房地产金融机构 二 国外土地金融的总体概况 二 国外房地产金融市场特点房地产金融市场以住房贷款市场为主金融市场完善 发达的一级市场 规范活跃的二级市场 健全的法律体系给了房地产金融市场充分的保障房地产金融经营管理的现代化 三 按融资类型划分房地产金融市场 第四节抵押贷款证券化 一 抵押贷款证券化的概念金融机构在发放不动产抵押贷款之后 可以持有抵押贷款直到贷款被全部清偿 也可以在抵押贷款积累到一定的数量之后把它们集合起来发行不动产抵押贷款证券 到目前为止 我国的抵押贷款通常是停留在前一种做法 后者属于抵押贷款的二级市场 二级市场的作用是调剂抵押贷款资金余缺 解决抵押贷款资金不足的问题 二 抵押贷款证券化过程 三 抵押贷款证券化的条件 一 一级市场比较成熟 二 充足的专业人才 三 健全的法律制度 四 经验和案例的积累 Tha