毕业论文浅析我国经济适用房政策.doc

.浅析我国经济适用房政策摘 要：我国经济适用房政策主要是为了保障中低收入家庭的住房权利、实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用房政策以来，它在扩大居民住房消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是在实施过程中却与政策目标产生了一定的偏差，产生了各种各样的问题，使得经济适用房的社会保障性没有充分发挥并引起了种种不公平现象的发生。关键词：经济适用房 问题 成因 解决路径我国的经济适用房政策，是政府对中低收入阶层进行的收入再分配，在扩大居民住房消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们必须清醒地看到，从实施经济适用房政策以来，实施过程中却出现了一系列与政策目标相偏离的现象，产生了各种各样的问题，这些问题使经济适用房的社会保障性没有充分发挥，引起了不公平现象的发生，引发了一系列的争论。一、现阶段经济适用房政策存在的问题我国目前经济适用房存在的问题集中体现在以下几点：（一）价格水平偏高经济适用房价格构成和商品住房价格构成相比，经济适用房的开发用地不缴纳土地出让金、实行多项行政事业性税费减免，开发商的利润率相应限制，从而使得，经济适用房单价与同地段、同档次商品房单价相比应该要低15-30% 徐红先生在中国房地信息上撰文经济适用房产权界定、价格和特点中指出：在我国当前的商品房价格中，地价在商品房价格构成中占2030，建安工程费占40左右，市政公共设施配套费用占2030，各种税费占1015左右。由于经济适用房土地是行政划拨的，有21项税费是减免的，因此，经济适用房的价格比同类地段的商品房要优惠得多。，其价格因表现出一定的“经济性”。但是我们要看到，我国经济适用房的消费主体是中低收入家庭，这就要求经济适用房的价格要与中低收入家庭的购买能力相适应。然而客观的来看，与中低收入家庭购买力相比，我国现阶段经济适用房的价格依然偏高，未能较好地体现经济适用房的公共性。（二）单套住宅面积偏大经济适用房讲求“适用性”，即建筑标准强调住房的适用效果：户型设计合理、各种生活功能完备，对家庭生活来说方便、适用。为使经济适用房价格能与中低收入家庭购买能力相适应，建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合颁布文件，规定“经济适用房要严格控制在中小套型，中套型住房面积控制在80平方米左右，小套型住房面积控制在60平方米左右”，从而可以降低单套经济适用房的总价。然而，我国当前的经济适用房单套面积有逐年增大趋势，造成我国经济适用房总体价格偏高。天津的“梅江”经济适用房居住区内，竟然出现了11座四层半连体花园洋房、47座连体花园别墅，一般户型每套都有170多平方米，最高每套面积达269平方米。这种大面积的经济适用房是很难与中低收入家庭的购买能力相适应，造成了消费主体错位，与政府的保障目标不一致。（三）地理位置偏僻经济适用房选址的不合理，造成了大规模人口日夜钟摆式的单向流动，其引发的恶性交通拥堵、环境污染、管理混乱等现象，正损耗着大量的社会成本。我国经济适用房大多建设在距离城市中心较远的偏远地段，通达性差，工作、生活不方便，加大了居民的通勤成本，加上市政基础配套设施、规划设计、环境营造等方面的欠缺，不能很好地满足居民的需求。相对于中低收入家庭来讲，由于经济适用房所在区位较为偏远，虽然住房的单位价格有所降低，但无疑会增加通勤成本，使居民的生活成本增加。经济适用房若只有房价“经济”，但交通、生活却不“经济”，也是徒有虚名。（四）销售对象失控 我国经济适用房的销售对象为城镇中住房困难的中低收入家庭，但是在实际销售过程中却出现了种种不规范的销售行为，致使经济适用房销售对象失控。经济适用房政策推行初期，政策的形成不仅是来自中低收入家庭住房需求，更多的来自住房制度改革以及住宅产业发展的需要，因而对经济适用房的目标对象没有明确限制。在政府没有建立严格的经济适用房准入制度的情况下，开发商就从自身利益出发，放松了对经济适用房销售对象的控制，让一部分收入稍高的家庭购买经济适用房以激活住房市场。目前，随着越来越多的中低收入家庭进入住房市场，经济适用房的销售呈现出供不应求的局面。虽然各地政府对经济适用房制定了准购条件，加强了对销售对象的控制，但实际效果并不尽人意。（五）经济适用房所占住宅比重下降经济适用房政策在住宅市场建设和住宅供应中政策上占有重要的地位，我国在经济适用房的建设方面却与制度规定不同步。从国家统计局历年的报表可以看出，从1999年开始每年新开工面积和销售面积在住宅总面积中所占比重越来越小，呈现下降趋势，与经济适用房当初的设想20%有一定的差距。近年来，国家多次出台有力措施，取得了一定的成效，但是与我国当前中低收入家庭所占家庭的比重相比，还是呈现出明显的不相适应。二、进一步完善经济适用房政策的对策建议（一） 减小保障范围，严格控制销售对象随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，居民的购买能力也有不同程度的增长，为此，应进一步调整经济适用房的购买对象，限定为那些确实存在住房困难但收入水平还相对不是太低的城镇家庭。在城镇居民中，最高收入家庭、高收入家庭和最低收入家庭可以不考虑作为经济适用房的供应对象。其他阶层还可以针对其实际情况再作具体分析：住房政策是针对居民的居住情况的，对于经过20年房改已经以很低的价格购买了面积不算太大的公房和原来的有房户，可以让他们通过以旧换新、以小换大的方式进入商品住房市场，没有必要占用经济适用房指标。只有那些收入水平低于社会平均水平的中等偏下收入户和低收入户以及一些中等收入户中的无房户，才是迫切需要社会保障的群体，才是经济适用房的主要保障对象。要解决经济适用房购买对象上的困境，使经济适用房的经济性更好的发挥出来，一是要明确界定经济适用房的购买对象。要改变经济适用房大部分家庭都可以购买的合理状况，就需根据各地的具体情况，制定明确标准，界定适应我国国情的中低收入家庭，为确保经济适用房供应对象的准确性，可以以家庭收入和家庭住房面积两项标准为依据来衡量。从家庭收入来看，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他有动产的产权价值等。现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。但居民家庭收入是一个变化的概念，而且因地区之间的经济发展的不平衡存在一定差别，因此要因地制宜，根据不同地区的不同情况界定中低收入家庭。二是要加大监督力度，成立专门机构核定经济适用房的购买对象。为配合住房供应体系的建立，应从制度上建立中低收入家庭住房保障机制。成立相关的监督机构，将建设局、房管局、财政局、物价局等多个部门中与住房保障有关的管理事务均交给该机构，由其对经济适用房的购买对象进行仔细的审查和核定，保证经济适用房真正到达中低收入者手中，同时也要对经济适用房的转手上市进行严格审查，防止高收入者通过各种手段取得经济适用房。对于经济适用房购买对象的认定，可以从以下几个方面进行综合考虑：（1）申请条件的双重化。对购房家庭的资格审查从原来单凭收入为唯一的审核标准，改变为以收入水平和现有住房条件相结合进行审核的标准。（2）审核主体的多元化。对于家庭收入和住房情况的审核，从原来的只需单位或居委会出具证明，改变为由居委会、单位、政府相关部门及社会其他成员的共同参与，形成各方利益的制约。（3）审核结果的透明化、法制化。可以采取在报刊杂志或单位、街道办事处等地方对已获购房资格的家庭进行公示的方法，使审核结果透明化，加强各方面的监督；对于弄虚作假的家庭采取罚款或者采取法制化的手段对其进行处置，以增加经济适用房申购对象的可置信威胁，减少虚假信息。（二）价格标准要“经济”，建造标准要“适用”1严格控制成本，降低经济适用房价格为确保经济适用房的“经济”，对于建设开发单位而言，要严格控制建造成本、改进管理体制，通过成本控制和减少管理费用等方法实现经济适用房总成本的降低。开发商成本控制可以包括：建设用地拆迁补偿安置费的控制、勘察设计和前期工程费的控制、建安工程费的控制、住宅小区基础设施建设费的控制、经营管理费的控制、贷款利息的控制等。政府部门应做好政策的各种监督管理，使经济适用房的价格控制在可控范围之内；规范税费，采取措施杜绝重复收费、乱收费，对税费的征收进行严格的管理、杜绝不合理收费；引入竞争机制，通过招投标的方式，让有竞争实力的开发企业承担经济适用房的开发建设，利用其质量、信誉和品牌影响力，进行规模经营、降低成本，从而降低价格。2经济适用房的合理建造标准我国建设部、国家发改委、监察部、财政部。国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门于2007年12月1日联合发布了指导和规范我国经济适用房发展的经济适用房管理办法，明确经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右，并要求经济适用房要统筹规划，合理布局，配套建设充分考虑城市低收入支付困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。经济适用房的建造面积，要与中低收入家庭的购买能力相适应，从“经济”角度讲，其建造标准不能太高、建筑面积不宜太大。各地应根据各地区的实际情况，结合中低收入居民家庭实际需要合理确定，基本户型应保持在略高于当地人均住房面积标准的水平上，并随着发展及时调整。从“适用”角度讲，为了在有限的面积内尽可能使住房的使用功能达到最佳效果，在设计上应该使面积、空间更加紧凑，即做到设计精密。考虑到住宅使用周期较长和日后居民生活提高后对住房的需求，经济适用房的建筑标准还要考虑适当的超前性，应该用发展的眼光来设计，留出适当的发展空间，以满足今后住房标准提高的需要。（三）扩宽供应渠道，增加经济适用房的房源和国外相比，我国城镇住房供应方式比较单一，主要是由开发商提供的商品住房、经济适用房还有少量的廉租房。为了满足居民不断增加的住房需求，同时缓解政府机构建设保障性住房的压力，各地应努力拓宽经济适用房的供应渠道、增加其房源，从而更好地解决中低收入家庭的住房问题。1开放二手房市场，增加住房流量供给住房二级市场的发展可以利用住房的过滤机制 在流量市场，住房服务的价格取决于不同的收入阶层对不同的住房服务的要求。从这个角度来分析，当住房服务质量自然下降到一定程度后，许多原有的租房者为了继续享有原来水平的住房质量，就有可能离开现有的租房，搬到相当于其最初住房服务水平的租房，而质量下降的租房又会被较低或者更低的收入阶层所租用，这样循环下去，旧的低质量的住房形成向下的“过滤”。为中低收入家庭提供住房，使二手住房成为经济适用房的房源，鼓励低收入人群购买二手房，缓解新商品市场的压力；同时可以通过政府回购地方式，将部分二手房重新纳入经济适用房供应体系中，提高住房的使用率和居民的福利水平。二手房虽然在性能上可能比不了新房子，但是在价格上比较便宜，而且面积适中，对于低收入家庭比较经济实用。经济适用房只是一个称呼，只有满足需要的真正能解决问题的，无论是新建的还是原来就有的旧房子都可以是经济适用房。这种过滤机制可使各类住户实现其相应住房需求的“链式反应”，使不同收入层次和家庭结构的居民各得其所，在最大化程度上实现各个阶层住户对住房的有效需求。利用二手住房市场作为居民保障性住房的房源，不仅适应住房过滤机制，也可以有效地避免新建经济适用房对商品房市场可能产生的干扰，推动住房市场化的进一步发展。2大力发展合作建房合作建房在我国还缺乏相关的法规和管理。合作建房不以营利为目的，由社员共筹资金、自我服务、自己管理，具有鲜明的社会互助性、群众公益性和管理民主性等特点。因此在解决收入较低的企事业单位职工、城市新贫困人口、个体劳动者、大量的城市新增人口的住房问题中有着独特的优势。因此，我国有必要借鉴西方国家合作建房的成功经验，加强对住宅合作社的组织和指导，既要在政策上给予扶持，还要制定相关的法律规范其运作，保障合作住房的健康发展，使合作建房在解决中低收入家庭住房问题中发挥作用。2007年12月1日出台的经济适用房管理办法中也明确指出单位集资合作建房是加快经济适用房建设的组成部分。其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关规定严格执行。（四）用立法的手段推动政策的实施和发达国家与地区相比，我国缺少有关住房保障方面的专门性法律、法规，为了从制度上保证我国经济适用房政策的落实，我国有必要尽快建立、完善与经济适用房政策相关的专门性法律、法规保障体系。政策法规的完善不仅为政策的实施提供了法律依据，还为居民享受住房权益提供了法律保障。对于经济适用房的买卖必须通过立法形式进行严格约束。在资格申请方面，要求进行财产公示，并接受社会监督；在使用方面严格限制出租或转租等牟利行为，必须是本人及近亲属使用；在产权转让方面，可以限制交易或完全不交易，限制交易就是产权交易过程中的升值部分收归国有，完全不交易则是不允许交易；对经济适用房从开发、分配、使用、转让、退出、监管等各环节要进行立法，从重从严处罚其中的违法和腐败行为，从而保证经济适用房作为一项社会福利制度的严肃性。由于住