某项目涉税筹划方案

XX XX 项目 一期 项目 一期 项目涉税筹划方案项目涉税筹划方案 1 目的目的 在目标综合税负率下 税法的框架内 合理的节奏下取得项目 整体税务效益 规避税务风险 2 原原则则 长远的风险规避和控制 用足政策 达成目标税负 3 方案概述 方案概述 具体内容分成四个部分 组织架构保障 五个层面 三大 主要手段 综合税收效益管控 4 项项目目现现状分析状分析 4 1 现现状决定方向与重点状决定方向与重点 当前 无论是一线城市还是二三线城市 房地产都是税务监管的重点 对象 历年都是稽查的重点行业 税收筹划正常空间几乎没有 但三 线城市的征管还是比较随意化 税务人员对房地产行业的专业素质参 差不齐 税种方面 土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税 企双方存在较大分歧 这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下 三个方面 税企协调 土地增值税 企业所得税 同时 土地增值税的 筹划成果决定企业所得税筹划的效果 4 2 项项目地税目地税务务征管及政策征管及政策现现状状 征管方式 土地增值税按 2 住宅 与 3 商业 预征 企业所得 税按核定征收 3 75 预计两年内税源情况 预计 2013 年 4 月起 所辖区内我司项目 为最大项目 2012 年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用 税 2013 年一季度纳税压力预计在预缴方面 二季度及以后将按常规 纳税 税务人员及机构情况 属 XX 区地税局 XX 局管理 不涉及国税 专管员 XXX 上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动 4 3 项项目目纳纳税税现现状及土地增状及土地增值值税税预计预计 截止至 2012 年 7 月 31 日 营业税及附加 土地增值税 企业所得税均未缴纳 个税 印花税合计入库约 16 万元 未筹划状 未筹划状态态下下土 地增值税预计 42992 58 万元万元 计计算算过过程如下 程如下 a 预计总销售收入为 181434 24 万元万元 b 预计总开发成本 42556 67 万元万元 土地成本 4285 40 万元 开发前期费用 2997 69 万元 主体工程及安装 29882 24 万元 基础设施 管网 园林 5168 53 万元 配套设施 222 81 万元 c 可扣除费用 按税务规定如不能提供足额的利息凭证 本项按第 b 项 10 计算约 4255 67 万元 明显低于预计数据 故不采纳 11804 04 万元万元 营销费用 3671 00 万元 开发间接费 不含财务费用 3489 36 万元 财务费用 暂按项目所需贷款为基数计算 4643 68 万元 d 税费及附加 10550 32 万元万元 营业税及附加 10160 32 万元 土地使用税 77 亩 31 万 年 4 年 约 120 00 万元 个税 按历史数据 1 万 月 36 个月 已纳个税 约 50 万元 印花税 110 00 万元 其他政府性收费 防洪资金等 110 万元 e 加计扣除 按税法规定为开发成本 20 8511 33 万元万元 f 预计土地增值税额 42979 59 万元万元 增值额 108011 90 万元 增值额 销售收入 181434 24 扣除项目 73442 36 即 开发成本 42556 67 可扣除费用 11804 04 税费及附加 10550 32 加计扣除 8511 33 108011 90 万元 增值率 147 增值率 增值额 扣除项目 108011 90 73442 36 147 适用土地增值税税率 按税率表 50 速算扣除率 15 土地增值税额 增值额 108011 90 税率 50 扣除项目 73442 36 速算扣除率 15 42992 58 万元 5 具体方案 五大具体方案 五大层层面 三大手段 面 三大手段 5 1 组织组织架构保障架构保障层层面 面 总裁 财务总监负责高端税企协调 集团财务 经理为筹划总负责人 并协调中层税企协调 中介机构沟通与督导 中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通 项目会计负责按方 案执行账务处理 其他相关部门配合 成控 人事 行政等 5 2 股股权层权层面面 主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收 目前 个人股份比例为 10 力争在该项目取得第一笔销售收入前改变股 权构成 具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案 5 3 经营层经营层面面 5 3 1 销销售策略 以土地增售策略 以土地增值值税税为为重点 重点 5 3 1 1 土地增土地增值值税与价格税与价格临临界点界点 经测试土地增值税与价格临界点 免税临界点定价系数 1 67012 高收益最低定价系数 1 82014 即当 销售单价 成交单价 与抵扣项目 符合税务规定的开发成本与土地 不含流转税和管理费用 之比为 1 67012 时 土地增值税增值率为 20 以 内 不需缴纳土地增值税 当销售单价与抵扣项目之比为 1 82014 时 涨价在扣除土地增值税后的获利最大 低于或高于此指标都会因为缴 纳土地增值税而获利减少 故公司在项目销售定价时应考虑此因素 目前一期预计综合均价为 13044 17 元 销售收入 可售面积 根据以上预测扣除项目 土地与开发成本 为 2332 49 元 总建筑 面积 两者之比为 5 59238 远远高于临界点 故价格有很大的折扣空 间 成本有很大的筹划空间 待具体定价时 财务再根据价格及变动 后的成本 根据临界点提出建议 5 3 1 2 总总体体销销售售额额策略建策略建议议 根据上述测算当销售额为 88130 83 扣 除额 1 2 万元时 土地增值税增值额为 20 此时 土地增值税为 0 多出部分销售额 93303 万元 可以按以下方面规划 其一 注册关 联性或可控的商业运营公司 将部分商业物业及车库车位以合约形式 交其管理与销售 在总体增值额不变情况下 摊薄单环节增值额 从 而降低土地增值税 其二 将预计滞销的物业持有转变为融资资产 或者 先期做按揭中转抵押物 达到兼顾融资与税务筹划的双重目的 5 3 2 成本与成本与费费用策略用策略 a 假定销售价格无折扣 按综合当前预征率 2 04 反推算成本费用总 额 即土地增值税为 3705 万元情况下的成本费用总额 税率为最低 档 30 无速算扣除 即扣除额约为 169084 24 万元 销售收入 3705 30 在可扣除额中成本的筹划空间最大 假定其他费用与土 地成本不变 则 假定预征率下的成本总额 为 扣除额 169084 24 1 2 1 2 114263 78 万元 约为目标成 本的 3 倍 此数据此数据说说明 在明 在销销售价格不售价格不变变 收入不做筹划拆分情况下 收入不做筹划拆分情况下 成本成本费费用均可以筹划至市用均可以筹划至市场场最高水平和税最高水平和税务费务费用扣除政策的最高限用扣除政策的最高限 度 此度 此为为成本筹划的科学原成本筹划的科学原则则与宗旨 与宗旨 b 根据同行业销售状况结合税务要求的清算规则 假定整体销售收 入实现率为 85 的情况下 按照 a 条 的测算原理 假定预征率下的 成本总额 为 111764 51 为目标成本的 2 9 倍 结论与上述相同 c 费用的策略 首先优先进入 开发间接费用 企业所得税方面主要 在半年度配比平衡与年度配比平衡时使用 筹划重点是 广告费用足 额开支 与 工资成本转移 故 故 总总体成本体成本费费用筹划无上限方面的用筹划无上限方面的风险风险 5 3 3 招投招投标标与合同策略 与合同策略 利用中欣建筑平台 凡属不涉及到受中欣建 筑资质限制的工程支出 一律由中欣建筑总包再分包 同时资金流配 合 所有相关款项先以工程款付到中欣建筑 再由中欣建筑以材料设 备款付出 中欣建筑和供应商 合作伙伴按合约价结算 XX 项目项 目与中欣建筑按定额及市场最高价结算 含税和管理费 5 4 财务财务技技术层术层面及手段面及手段 5 4 1 涉税涉税审审核核 5 4 1 1 内控内控审审核核 付款报账时 财务部经理应针对每一笔付款报账业 务专门从税务角度进行审核 使不符合税务规定 不符合本方案思路 有涉税风险的行为和单据在进入会计凭证前予以纠正和改善 5 4 1 2 会会计计凭凭证审证审核核 每一笔财务账务处理完毕后 会计凭证 由财务 经理对会计凭证执行涉税审核 审核方面有 是否与项目的总体税 务筹划相违背 会计科目处理是否违反税务规定 带来涉税风险 凭证相关附件是否必须附带 5 4 1 3 合合约审约审核核 所有合约在签订前都必须经财务审核 财务部必须 从税务方面对相关条款及合作模式进行审核 提出修改意见 提前规 避税务风险 5 4 2 年度涉税自年度涉税自查查 每个会计年度终了至汇算清缴截止日期间 6 月 30 日 集团财务部统一安排对项目财务进行一次交叉的税务及财务 自查 找出涉税风险点 召开专题会议制定相关办法予以改进和纠偏 5 4 3 各税种各税种规规划 主要税种划 主要税种 暂暂按按查账查账征收思考 征收思考 a 营业营业税及附加 土地使用税 土地增税及附加 土地使用税 土地增值值税 印花税税 印花税前期比照收入计 算 整体税负略低于 10 与税务征管局协调 在年度前各税种同步入 库缴纳 延后入库不能超过下年度 6 月 30 日 此日期为汇算清缴截止 日 营业税及附加可以视情况延后 印花税与个税不延后入库 此税 种的处罚标准是最高 每次稽查都是重点 税额也比较小 b 个人所得税个人所得税 每年度单独制定方案 股东与工资薪金 c 企企业业所得税所得税 每年按照毛利率不高于 10 推算 结合税务征管的总 体任务 做象征性入库 宜低于预征率 1 项目前期为比照预征率入 库 项目后期申报查账征收方式 5 4 4 会会计计核算和核算和财务财务管理配合管理配合 5 4 4 1 严严格分格分类类核算核算 普通住宅 非普通住宅 商铺车库销售收入 分 开核算 严格按照税务规定设置成本科目 所有成本科目均只设置二 级科目 详细的三级科目由台账管理 无需供税务知晓 由内部管理 控制 避免税务风险 5 4 4 2 严严格区分开格区分开发发分期核算分期核算 各开发分期的成本不能被动混淆 只 能主动混淆 有利于成本平衡 有利于利用关联交易调整各期成本 5 4 4 3 纳纳税台税台账账 建立纳税台账 动态掌握各税种的应交已缴数据 做到内部数据心中有数 与税务协调有底气 纳税入库前有资金规划 和安排 5 4 4 4 企企业间业间利息平衡利息平衡 每个季度与关联单位核对账目 分清利息负 担对象 签订资金使用协议 将所有利用集团融资平台融资并使用的 资金全部计算为本项目的利息 按照税务规定收集整理相关附件 资 金使用协议 资金调拨的银行和内部凭据 贷款合同和利率证明 利 息计算表 5 4 4 5 项项目公司清算目公司清算 项目结束后对整个项目进行清算注销 含项目 公司 以避免不必要的涉税风险 5 5 关关联联交易交易层层面面 5 5 1 XXXX 利用 重点是与 xxxx 的正常往来及工程往来要分开核算 资金调拨时在银行相关凭证一定要注明工程款或往来款 力争大额资 金调动每一笔经过 XXXX 5 5 2xx 公司及 XX 管理公司利用 重点是解决营销广告费足额开支 分段降低增值额 详细方案另行制订 5 6 税企关系税企关系层层面及手段面及手段 5 6 1 税企关系税企关系维护维护 前期以征管协调为主 后期以稽查为重点 要求 每个季度财务部都有具体的协调活动 授予一定的费用开支权 重要 时间节点不能漏人 5 6 2 主主动请检动请检 在项目清算前 通过相关渠道以非正式的方式邀请税 务稽查人员来公司对项目进行涉税辅导和非正式检查 提前知晓税务 风险 为日后清算和稽查迎检打下业务基础和协调基础 5 6 3 涉税荣誉涉税荣誉 由财务部在年度结束前与税务征管沟通 争取一项纳 税荣誉 并每年保持 对以后的税企协调与稽查应对