2010年上半年深圳房地产二手住宅市场分析报告.doc

2010年上半年深圳房地产二手住宅市场分析2010年的上半年，深圳二手住宅市场的成交基本可用“低迷疯狂低迷”这样的走势来形容，最低迷的时期成交量几乎与2008年持平，最疯狂的时期与2009年底相比而有过之。受到楼市宏观调控政策的影响，4月14日后市场置业观望持续加强，楼市成交连续两个月量价齐跌，情况与2007年底十分相似，“拐点论”再次被抛出。在此，世华地产市场研究中心通过分析成交数据与市场焦点，对2010年上半年深圳二手住宅住宅进行总结，并为下半年的市场走势提供预测依据。一、上半年市场总结(一)成交量分析1、整体成交量分析整体来看，今年16月份楼市发展处于一种平稳的状态，除了2008年受政策调控与金融危机的双重影响所以特别低迷外，今年上半年楼市成交量与往年同期基本持平。根据国土网每日成交数据统计，今年上半年深圳市共成交二手住宅59372套，成交面积为546.18万平方米，环比2009年下半年高峰时期，分别大幅下降38.25%和35.92%；同比2009年上半年成交套数下降2.11%，成交面积微幅上涨0.99%；同比2007年上半年成交套数下降7.91%，成交面积小幅上涨3.23%。从16月份成交套数走势图看，在2009年底需求过度透支的情况下，12月份成交量急剧下降，月度成交套数跌破10000套，加之受春节的影响在2月份跌至5039套。年初楼市成交量低迷，但成交价格并未松动。众多置业者预期中的调控政策，并未在春节后立即出台，令置业需求在3月份再次集中爆发，而且在买涨不买跌的心理作用下，部分置业者恐慌入市，令3月份至4月份上半月楼市成交再次迎来了一个高峰时期，最终在4月份成交量达到2010年最高点14742套。4月14日酝酿许久的楼市调控政策终于浮出水面，调控大幕从此拉开，而后地方政府积极跟进出台地方细则，楼市成交再次滑落，并在6月跌至又一个低点7606套。总而言之，今年上半年楼市成交“一波三折”，前后成交低迷，中途成交高潮。在经历了2009年下半年的极度火爆之后，深圳楼市在2010年上半年逐渐回归理性，成交量基本与往年同期持平。(数据来源：深圳市国土网)(数据来源：深圳市国土网)2、各行政区成交量分析具体到各行政区，上半年16月份关内福田和罗湖两区是二手住宅成交的主力区域，分别成交12768套和12718套，分别占总成量21.51%和21.42%，共占全市的42.93%；其次是龙岗区共成交11664套，占全市总成交比例的19.65%；宝安区和南山区分别成交10590套和9967套，分别占全市总成交量的17.84%和16.79%。同时从各行政区16月份的成交量走势图看，和全市的走势一样是“一波三折”，即一个高峰两个低点。其中南山区在4月份成交增幅最快，环比上涨高达55.51%；在调控政策的影响下，5月份后各区成交量快速下滑，并在6月份跌至低谷，而在低点时期龙岗区成交量却超越福田区位于各区之首，主要是调控后入市的置业者主要为刚性需求置业，关外一体化、地铁3号线年底开通及龙岗价格洼地的优势再次凸显，吸引了不少首次置业选择龙岗置业。(数据来源：深圳市国土网盐田区数据有限暂不做分析)(二)成交价格分析1、整体成交价格分析今年上半年全市成交价格依然延续这2009年上半年的平稳上升趋势，成交均价为12631元/平方米，环比2009年下半年12218元/平方米小幅上涨3.38%，与2009年下半年19.99%的环比增幅相比，今年上半年的增幅明显回落；同比2009年上半年的10182元/平方米，则上涨24.05%。今年上半年价格继续上扬，一方面是因为2009年3季度价格相对处于低位，从间接影响了2009年下半年整体的价格；另一方面，今年楼市成交虽两度低迷，但价格依然处于高位，低点时期高于2009年下半年低点，高点高于去年的高点。从季度成交均价走势图来看，从2009年1季度开始全市成交均价就开始快速增长，并在4季度到达12590元/平方米的高峰，价格首次突破12000/平方米大关，主要是宏观经济逐步走出金融危机的泥潭，加之优惠政策刺激置业者的入市欲望。2009年年底，需求的过度透支及进入历来的淡季时期，2010年1季度整体成交低迷，从而也令价格小幅回落；2010年2季度，受到调控政策的影响，成交量自4月下半月开始大幅度下降，持续低迷的成交量，令放盘业主心理价位下调，房价开始小幅回落。不过，调控前的4月上半月，各种类型的置业者积极入市，楼市成交可谓疯狂，在3月份房价高企的基础上再次上涨6各百分点以上，加上高端物业成交活跃，因而推高了2季度的成交均价。从16月全市二手住宅成交均价走势看，成交量低迷的12月，价格逐步回落，但是3月份大量的刚性需求集中入市，业主返价明显价格再次快速上涨。4月份前半月延续了3月份的火爆成交，投资需求、刚性需求、改善需求积极入市，楼市成交再现2009年底的疯狂，可售房源一度紧张，业主心态强硬，供不应求的矛盾突出，成交价格迅速上涨，并创历史新高13521元/平方米；4月14日后受到楼市调控新政的影响，房价在56月再次平稳回落。2、各行政区成交价格分析2010年16月，盐田区的成交均价累计涨幅高达25.84%；福田区、罗湖区和龙岗区累计涨幅分别为1.44%,9.01%,3.06%；而南山区和宝安区的成交均价则出现了下降，下降幅度分别为11.37%和2.39%。从各区16月份价格走势图看，福田区、南山区、龙岗区和罗湖区与全市的均价走势图基本相似；宝安区5月份为最低点，6月份反而逆市上扬小幅上涨4.44%，主要是6月高端物业成交量有所放大；盐田区价格波动较大，并且6月份成交均价为12339元/平方米，环比上涨20.22%，主要是由于成交基数有限，受个别物业的价格影响较大。(三)成交面积分析1、整体成交面积分析2010年16月份，面积区间在5190平方米的两房或小三房是成交的主流，占全市成交套数的半壁江山，为50.85%，据调查这类户型的买家多数为自住需求，且以首次置业者为多。其次是50平方米以下的小户型成交占总成交的21.08%，这类户型的买家主要有两种，一种是资金实力有限的首次置业群体，一种是投资客。91120平方米面积区间的物业成交比例为19.18%，这部分物业的买家主要是改善型置业者。121平方米以上的物业成交比例仅为8.89%，新政后大户型物业首付比例大幅提高，且部分物业价格跌幅较大，置业者对这类物业的抗跌性产生了质疑，因而入市积极性较低。2、各行政区成交面积分析具体到各个行政区，5190平方米的物业依然是各区的成交的主流，所占比例均在43个百分点以上。其中龙岗区成交比例高达64.19%，据调查，地铁3号线预计年底开通，龙岗中心城配套逐步完善，加上龙岗区整体价格相对平稳且较低，这些利好因素促使越来越多的首次置业者和投资客，选择该区的中小户型物业作为置业首选。其它面积区间的物业成交量则有明显的差别，罗湖区50平方米以下物业成交比例较大，为36.05%；南山区和宝安区91120平方米的物业成交比例较大，分别为19.68%和26.33%。144平方米以上物业成交在各区比例均在6.3个百分点以内。(四)成交特点分析1、上半年前后成交低迷，中途再现高峰受到需求透支和楼市调控新政的影响，今年上半年楼市成交前后两度低迷，中间需求一度集中爆发，再现成交高峰。2009年年底，置业者为追赶优惠政策的末班车积极入市，需求提前透支，令楼市在2010年12月陷入成交低谷。不过，置业者期盼的房价并未下降，2010年3月份与4月上半月，积累了近两月的需求再次集中爆发，再现疯狂成交，市场回归卖方市场。4月14日中央出台了一系列调控政策，意在抑制各种不合理的需求，置业者认为楼市“拐点”就在前方，投资需求集体退市，自住需求暂缓入市，市场观望空前浓重，56月份楼市成交量价齐跌，市场开始向买方倾斜。2、刚性需求支撑上半年楼市鉴于12月份低迷成交时期，房价依然处于高位，而且楼市要进行调控的言论铺天盖地，投资客入市十分谨慎，据调查这一时期自住与投资需求的比例大概为7.51 。3月份与4月份上半月，是典型的刚性需求集中爆发推高市场成交，虽然有部分投资客也在高峰时期趁机入市，但大部分专业投资客及业内人士预计这样疯狂的市场最后肯定会招致国家出台调控政策，这一时期自住需求的比例依然维持在6070%。4月14日开始，相关的调控政策陆续出台，令投资客基本退市，此后入市的置业者，90%左右为自住需求。3、豪宅成交比例逐步缩小2009年10月份2010年6月份，20000元/平方米以上的物业成交比例走势，跟全市成交量的走势基本一致。2010年4月份之前的各个月份，20000元/平方米物业成交比例均在5个百分点以上，两个顶峰均出现在楼市成交的高峰时期，分别为2009年12月份的6.99%，以及2010年4月份的8.23%，其中4月份的比例达到近9个月以来的最高点，主要是因为4月份上半月楼市成交疯狂，各类置业者积极入市，豪宅成交比例放大。新政出台后，豪宅成交比例大幅缩水，56月份20000元/平方米以上物业成交比例均在5个百分点以内，降幅较为明显。据调查，新政后主要以刚性需求的首次置业为主，这类置业者资金实力有限，中等价位的中小户型是他们的置业首选。此外，新政后豪宅成交低迷，且部分物业价格波动较大，部分置业者对一些豪宅的抗跌性也产生了质疑。二、租赁市场分析2010年上半年全市租金为36.79元/平方米月，环比2009年下半年小幅上涨3.49%；从2007年上半年2010年上半年全市半年度租金走势图看，近3年半来全市租金水平均价呈一种平稳的波浪势前进，其中涨跌都十分平稳，一直在3237元/平方米月之间波动。其次，从2007年1季度2010年2季度全市季度租金走势来看，租金最低点为2008年3季度的32.39元/平方米月，顶峰为2009年4季度的37.12元/平方米月，进入2010年租金处于一种平稳下降趋势，1季度和2季度分别环比微幅下降04.43%，0.75%。整体走势看，租金依然在3237元/平方米月之间波动。第三，从2009年10月2010年6月份全市月度租金走势看，租金基本在37元/平方米月上下徘徊，其中2009年走势较为平稳，2010年走势有小幅波动，但涨跌都维持在5个百分点以内。总体来看，不论是半年度、季度还是月度的全市租金走势，都是较为平稳发展的一种趋势，租金水平基本在3237元/平方米月上下波动，而产生波动的主要原因是：由于短期需求的增加或减少，推高或拉低了租金，如年底年初的换租需求较多，67月份毕业生潮等会在一定程度上推高租金；其次，业主对物业追加的一些投入及周边区位交通环境的改善也会推高租金水平。三、后市预测(一)影响市场走势的因素1、政策因素2010年4月14日起，中央到地方政府出台了一系列政策，堪称史上最严厉的房地产调控政策(以下简称“新政”)。新政一出，楼市成交量立即陷入低谷，买卖双方的观望心态都十分强烈，绝大部分的投资客暂停入市。放眼下半年，主要有以下因素影响楼市的发展。(1)二套房贷6月4日建设部、央行和银监会三部委联合发出通知，明确了“认房又认贷”的二套房贷认定标准，直接抑制了投资需求和部分改善需求，想依靠低首付、低利率购置住房在新政后或一去不复返。(2)房产税媒体报道，上海、重庆都已经把房产税相关细则上报国务院。虽然近期开征的可能性很小，但是悬而未决始终对置业者产生着一种心理影响，助长部分人的观望。(3)保障房建设4月13日住建部召开会议，强调加强保障房建设，其中公租房是下一阶段建设的重点；6月12日，由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。而在深圳市出台的细则中，也强调：加快保障房建设，实施人才安居工程，年底完成5万套，分配供应1万套以上。保障房若能如期竣工、合理分配，将会使商品住宅市场上一部分资金实力较为有限的置业者，转向保障房市场。2、市场因素就目前的情况来看，影响未来走势的市场因素有两个，一个是市场进入周期性的淡季；另一个是入市置业群体的类型比例。2009年4季度及今年的3月份4月份前半段，楼市成交火爆，除了刚性需求置业，还有部分投资置业，而后新政出台，投资需求受到抑制，刚性需求基本主导了整个市场。如果调控政策未发生变化，刚性自住将继续是市场的主力军，市场则会处于一种平稳的发展趋势。(二)走势预测1、成交量走势新政后楼市低迷持续了2个多月，这一方面令部分业主的心理价位松动，另一方面也令潜在购买需求不断积蓄。据了解，6月份以来，看房量跟新政初期相比明显增多，只要业主在价格上愿意让步，往往能达成交易。据世华地产成交系统数据显示，6月下旬成交量已有所回升，预计这种回