某房地产项目经济评价分析

1 经济评价分析 一 一 项目概况项目概况 项目名称 拟建项目为 平顶山 市 湖光 建设小区 由 常绿 房地产开发公司负责 开发建设 该建设项目规划用地面积 17 5 万 m2 可开发用地 12 万 m2 建筑面 积为 35 万 m2 总容积率为 2 5 新建建筑为多层和小高层商品住宅 户型 设计为 三室两厅 两室一厅 面积为 130 和 90 m2 二 二 建筑方式及进度安排建筑方式及进度安排 1 建筑方式 集中规划 统一设计 施工监理 公开招标 优良工程 2 建设进度 工期 2013 年 5 月 2016 年 5 月 销售 2013 年 12 月 2017 年 12 月 三 三 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 1 据估算项目总投资为 103095 3 万元 2 估算依据 假定项目建成后全部售完 项目总投资中自有资金比率按 35 计算 贷款利率按 6 计取 投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用 估算投资按某市通常的取费标准计取 3 项目总投资估算 见表 1 序号项目总投资估算说明 1 开发建设投资 103095 3 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 35000 1750 5250 35000 1750 1031 2362 5 3092 8 8750 4200 0 4909 约为前 5 项 3 左右 销售收入的 4 6 前 10 项之和的 3 7 2 经营资金 100002 5 3 项目总投资 100002 5 2 3 1 3 2 3 3 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 100002 5 0 0 3 投资分年度使用计划 见表 投资分年度使用计划表投资分年度使用计划表 2 2 序 开发经营期 号项目合计 20132014201520162017 1 开发总投 资 1 1 土地费用 3500010500175007000 1 2 前期工程 费 1750612263613262 1 3基础设 施建设 费 5250525157521001050 1 4建筑安 装工程 费 35000350010500140007000 1 5公共配 套设施 建设费 1750175525700350 1 6开发间 接费 1031103 1309 3412 4206 2 1 7 管理费 2362 5118 13354 38590 62826 87472 5 1 8财务费 用 3092 8309 28927 841237 12618 56 1 9销售费 用 8750437 51312 52187 53062 51750 1 1 开发期税 费 420042012601680840 1 11 其他费用 000000 1 12 不可预见 费 4909981 8981 8981 8981 8981 8 小 计 103095 317681 8135508 8231502 4415197 933204 3 2 资金筹措 2 1 自有资金 36083 43181 8127401 595500 2 2 销售收入 52511 955002607 2326002 4415197 933204 3 2 3 贷款 1450090005500 2 4 其他 小 计 103095 317681 8135508 8231502 4415197 933204 3 3 4 资金筹措计划 项目的投资来源包括自有资金 销售收入和贷款三部分 其中自有资金 36083 4 万元 销售收 入 52511 9 万元 贷款 14500 万元 见表 2 四 四 投资分析基础数据的预测和选定投资分析基础数据的预测和选定 1 销售收入的测算 综合测定可销售面积的平均价格为 5000 元 m2 可销售面积为 35 万 m2 分年度的销售 收入见表 3 销售收入计算表销售收入计算表 3 3 万元万元 项目 20132014201520162017 可售面积 m 17500525008750012250070000 销售收入 万 元 875026250437506125035000 2 成本及税金 本项目开发产品成本为 100002 5 万元 固定资产投资为 0 经营资金为 0 预售收入利用 融资费为 5421 75 万元 总投资成本为 100002 5 万元 3 税金主要是经营税费和所得税 经营税费为 6 50 其中营业税及附加为 5 5 交易管理及印花 税为 1 0 所得税率为 25 项目损益表项目损益表 4 4 开发经营期序号项目合计 20132014201520162017 1 经营收入 175000875026250437506125035000 1 1 销售收入 175000875026250437506125035010 1 2 出租收入 0 2 成本 100002 517372 5334580 9830265 3214579 373204 3 2 1 销售成本 3 经营税费 11375568 751706 252843 753981 252275 3 1 销售税费 3 1 1 营业税及 附加 9625481 251443 752406 253368 751925 3 1 2 交易及印 花税 175087 5262 5437 5612 5350 4 销售费用 8750437 51312 52187 53062 51750 5 财务费用 3092 8309 28927 841237 12618 56 6 土地增值 税 0 7 开发利润 51779 7 9938 06 12277 577216 3139008 3227770 7 8 所得税 18498 8325001804 07759752 086942 675 9 税后利润 33280 8675 9938 06 12277 575412 232529256 2420828 025 4 五 五 项目经济效益评价项目经济效益评价 一 项目现金流量 一 项目现金流量 1 项目全部资金现金流量表 ic 10 5 全部资金现金流量表全部资金现金流量表 5 5 合开发经营期序 号 项目 计 2013201420152016 2017 1 现金流 入 175000875026250437506125035000 1 1 销售收 入 175000875026250437506125035000 小计 175000875026250437506125035000 2 现金流 出 129876 332517941 2836287 2334913 147528312 712421 975 2 1 固定资 产投资 0 2 2 经营资 金 0 2 3 开发总 投资 不含 财务费 用 100002 517372 5334580 9830265 3214579 373204 3 2 4 经营税 费 11375568 751706 252843 753981 252275 2 5 土地增 值税 0 2 6 所得税 18498 8325001804 07759752 086942 675 3 净现金 流量 45123 6675 9191 28 10037 238836 852532937 322578 025 4 累计净 现金流 量 9191 28 19228 51 10391 657522545 642545123 6675 5 折现值 9191 28 9033 5077246 2190524702 97515353 057 7 累计折 现值 9191 28 18224 787 10978 56813724 4070529077 46405 IRR 58 NPV 29077 46405 计算指标 静态投资回收期 3 3 年动态投资回收期 3 45 年 2 自有资金现金流量表 5 自有资金现金流量表自有资金现金流量表 6 6 开发经营期序 号 项目合计 20132014201520162017 1 现金流 入 175000875026250437506125035000 1 1 销售收 入 小计 2 现金流 出 140490 13259688 0637527 5742504 767536860 7619308 975 2 1 自有资 金 30683 43181 8127401 595500 2 2 预售收 入用于 产品投 资 52511 955002607 2326002 4415197 933204 3 2 2 经营税 费 11375568 751706 252843 753981 252275 2 3 销售费 用 8750437 51312 52187 53062 51750 2 4 土地增 值税 0 2 5 所得税 18498 8325001804 07759752 086942 675 2 6 贷款本 金偿还 1467003000300040004670 2 7 贷款利 息支付 4001015001167867467 小计 3 净现金 流量 34509 8675 938 06 11277 571245 232524389 2415691 025 4 累计净 现金流 量 938 06 12215 63 10970 397513418 842529109 8675 5 折现系 数 10 90 820 750 68 6 净现值 938 06 10149 8131021 0906518291 9310669 897 7 累计净 现值 938 06 11087 873 10066 78248225 1476518895 04465 IRR 67 NPV 10 18895 04 万元计算指标 静态投资回收期 3 4 年动态投资回收期 3 56 年 二二 财务平衡表与贷款偿还分析财务平衡表与贷款偿还分析 6 1 资金来源与运用表 7 资金来源与运用表资金来源与运用表 7 7 开发经营期序号项目合计 20132014201520162017 1 资金来源 225583 420931 8159151 59492506125035000 1 1 销售收入 175000875026250437506125035000 1 2 自有资金 36083 43181 8127401 595500 1 3 贷款 1450090005500 小计 2 资金运用 164640 132518250 5643715 0741317 267538798 2622558 975 2 1 固定资产 投资 0 2 2 经营资金 0 2 3 开发成本 100002 517372 5334580 9830265 3214579 373204 3 2 4 经营管理 费用 2 5 销售费用 2 6 财务费用 3092 8309 28927 841237 12618 56 2 7 经营税费 11375568 751706 252843 753981 252275 2 8 土地增值 税 2 9 所得税 18498 8325001804 07759752 086942 675 2 1 应付利润 13000 2000100050005000 2 11 各期还本 付息 1867104500416748675137 小计 164640 1325 18250 56 43715 07 41317 2675 38798 26 22558 975 3 1 月 2 日 归还垫支 利润及净 投资回收 盈余资 金 60943 26752681 2515436 527932 732522451 7412441 025 贷款还本付息表贷款还本付息表 8 8 经营开发期序 号 项目合计 20132014201520162017 1 贷款及还本付 息 1 1 期初贷款本息 累计 094501167086704670 1 1 1 本金 33500090001150085004500 1 1 2 利息 9600450170170170 1 2 本期贷款 1450090005500000 7 1 3 本期应计利息 417145012201167867467 1 4 本期本金归还 1467003000300040004670 1 5 本期利息支付 4001015001167867467 1 6 期末贷款本息 累计 945011670867046700 本年年利率 6 6 2 偿还贷款本息的资金来源 2 1 投资 回收 536704500 867 2 2 未分 配利 润 1330400416740005137 2 3 其他 六 不确定性分析六 不确定性分析 1 盈亏平衡分析 列出计算式 画出线性盈亏平衡图 2 敏感性分析 列式 确定敏感度 NPV IRR CI CO t 1 IRR t 敏感度计算 采用净现值 内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析 销售价格平均敏感度 3 36 建设投资平均敏感度 2 11 可知 内部收益率对 销售收入 的变化最为敏感 变化因素对内部收益率的影响表