住宅产业化的解读

住宅产业化的解读 建设部住宅产业化办公室主任 聂梅生 我国住宅产业化的提出有其社会 经济方面的大背景 一方面 是我国住房体制改革从计划经济的福利分房 走向社会主义市场经 济下的商品住宅 另一方面是继 1997 年之后 我国国民经济以住房 作为新的经济增长点 并以此扩大内需 刺激消费 拉动国民经济 的增长 一 住宅产业的基本概念 住宅产业是一个跨越第二 三产业的产业链 它是以商品住 宅作为最终产品 并且按照住宅的建造和使用过程 前后延伸 并 辐射带动相关产业而形成产业链 可用下图表示 规划设计 住宅产品 施工建造 商品住宅 物业管理 商品流通 相关产业 金融 保险 供配系统 二 实现住宅产业化的可行性 住宅产业是客观上已经存在的一个产业链 但实现住宅产业化 关键在 化 上 1 体制改革是实现住宅产业化的基本保障 与住宅产业化密 切相关的休养改革有两项 一是住宅体制改革 二是国务院撤消十 个产业部门 将其改为局 并入国家经贸委 第一项改革将住宅商 品化 把住宅推向市场 而商品生产业的基本单元 市场是产业发 展的命脉 第二项改革改变了以往计划经济体制下条块分割的局面 与住宅相关的产品类别很多 据不同国家的统计 从数千种到数万 种不等 但我国以往从未形成过专门针对住宅建设需要而生产的系 列 这体现在住宅产品针对性不强 集成化程度低 规模效应差 产品的整合程度处于初级阶段 产业部门的调整最终营造了以住宅 产业最终商品的用户买方市场 这就得从生产什么产品 住宅就用 什么 过渡到住宅需要什么产品 就生产什么产品的全新的市场调 控机制 围绕住宅产业形成的多种产品的加盟集成 才是实现住宅 产业化中 化 的关键所在 2 主导企业集团的形成 是住宅产业化的重要标志 产业化 的支柱是企业 企业是市场经济中最具活力的基本组成 当前 住 宅产业中的企业主体是房地产开发企业 经过了十几年的培育和发 展 已出现了一批实力强 经验丰富 具有企业自身发展战略和特 点的房地产开发企业 这些企业中的一部分 已领先扩展到有关的 住宅产品生产领域 或投资兴办诸如墙体 门窗 砌块等住宅部品生 产厂 或与规划设计 施工 装饰 装修等企业加盟 形成企业集 团 有些已经成为上市企业 具有实力的房地产开发企业发展成为 住宅产业集团 这将是未来住宅产业化中的骨干企业 当前 不可 忽视的另一种趋势是一些原本不是以住宅产业化为主导的大型企业 正紧紧抓住住宅这一巨大的市场 调整产业结构 扩大转型而加入 到住宅产业化的行列中来 这一类企业集团的出现 大大扩展了原 有的房地产开发企业的范畴 使住宅产业真正成为跨行业 跨部门 能拉动相关产业发展 能促进国民经济增长的支柱产业 三 实现住宅产业化的迫切性 1 从居住领域看住宅建设的深刻深化 住宅商品化之后 国家政策从限制消费转为鼓励消费 买方市 场正迅速形成 从居民购房中明显反映出 随着人民生活从温饱转 向小康 进而进步中等富裕的进程 由此而引起住宅领域内的变化 其一 由数量型向质量型的转变 住宅已从按平方米计算的以 安置为目的数量型向发场光住宅功能 质量乃至环境 信息网络等 的质量型过渡 如何满足这个时期的要求 这绝不仅仅是我投资 多建房的问题 而是切实转到提高住宅的功能质量上来 其二 住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量 体系 住宅的质量是一项系统工程 应当包括规划设计质量 住房 部品的质量 工程施工的质量 住宅建成后的整体质量及物业管理 质量等多方面 建立多层次 多方位的质量体系正是国际上对建筑 包括住宅 质量控制的发展趋势 建设部最近发布了 商品住宅 性能认定管理办法 将住宅分为 1A 2A 3A 三个等级 按照住宅 的适用性能 安全性 耐久性能 环境性能及经济性能进行定级 这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制 其三 住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变 多年以来 我国住宅的价格以每平方米建筑面积为基准 包括国家的统计数据 也是以平方米为基数 这体现了住宅建设增长有是数量型的 以平 方米售价是一种单一的价格 但是随着住房商品化的推进 人们的 观念发生了变化 现在不仅是建筑面积有价 环境 设施在住宅建 设中愈加重要 环境有价已成共识 甚至形成新的卖点 在科学科 技迅猛发展的今天 住宅的科技含量不断增加 新型建材 建筑节 能 住宅智能化等方面均提上日程 住宅产业化这一主题正在对房 地产开发提出挑战 科技进步所形成的附加值已被逐渐认识 也必 将形成新卖点 除此之外 物业管理 装饰装修均成为住宅价格体 系走向多元化中的重要组成部分 总而言之 住宅作为一种商品 与其他商品同样有一只看不见的手 价值规律在发挥作用 调配 市场 2 从经济领域看住宅 随着社会的发展 住宅在国民经济中的地位日渐突出 目前住 宅建设投资占全社会固定资产投资的 26 6 已达到联合国对 70 多个国家统计的平均值 在发达国家经济起飞阶段 房地产企业无 疑都发挥过重要作用 国家已将住宅产业胡立为新的经济增长点和 消费热点 这就表明 住宅不再仅仅是建筑领域的事 它已从建筑 领域上升到对整个国民经济起重要作用的地位 对此 我们要清醒 地认识到以下几点 1 要认识到现在的住宅产业基本上还是粗放型 劳动力密集 型的产业 当务之急是要通过加快住宅产业现代化进程 将其尽快 转变为技术密集型产业 大力提高住宅产业的技术附加值 将科技 进步对产业发展的贡献从目前的 25 30 提高到下个世纪初的 40 以上 这样才能与其他相关产业协调发展 2 要认识到当前住宅业仍是典型的外延型发展的产业 主要 靠投资拉动 但住宅业又是相关性相当强的产业 每投放 100 元的 住房资金可以创造相关产业 170 220 元的产品需求 它可以带动众 多产业的结构高速和健康发展 因此要将住宅产业人外延型发展转 为集约型的内涵式发展 这在当前是适时 可行的 3 住宅业与其他产业所不同的在于它是不动产 不动产的属 性使其对地方经济具有很强的依赖性 例如地方性建材 施工企业 物业管理等 反过来它又可以对地方经济起到促进作用 只要重视 住宅产业的作用 使投放到市场上的住宅是有效供给 并出台相应 的房改 金融配套政策 就可以拉动地方经济的增长 这已成为不 争的事实 四 住宅产业化的推进方式 推进我国的住宅产业化应从两方面着手 一方面要抓紧制订住 宅产业化的产业政策和相关的配套标准 规程和办法 这主要是政 府通过行政性的手段 推进住宅产业化进程 例如国务院已转发八 部委的 关于推进住宅产业现代化 提高住宅质量的若干意见 建 设部发布了 商品住宅性能认定管理办法 住宅建设设计规范 国家康居示范工程实施大纲 等文件 今后还将陆续出台诸如 住宅材料 部品认定管理办法 等文件 这是从政府方面对住宅 产业化的指导和监控 另一方面 必须找准住宅产业化的关键性和产品 遵循系列化 开发 集约化生产 商品化供应 社会化服务的原则 提出产业化 完整的技术体系 使其具有一定的超前性 能指导今后产业化的发 展方向 为此 经过反复的开讨 可大致归纳为以下六个技术体系 1 建筑与结构技术体系 包括高层住宅建筑及其结构体系 针 对 20 30 层混凝土大开间结构体系 发展大型模板 提高现浇混凝 土工业化水平 对中高层住宅建筑及结构体系 重点发展 10 15 层 混凝土方型柱框架 7 12 层钢结构大开间住宅体系 解决好楼板 造型和轻型隔断成套技术 多层住宅的结构体系将重点发展多孔空 心砖 小型混凝土这心砌块 以多种工业废料砌块代替粘土实心砖 并形成砌筑体系成套技术 2 节能及新能源开发利用 包括各种气候带的节能住宅体系 新型的供热 制冷技术 能源综合利用和新能源开发 如太阳能储 存与利用 各种废热利用 风能 地热的应用等 发展新型节能产 品 如节能门窗 墙体保温技术与材料 照明节能产品等 3 住宅管线技术体系 开发适应我国住宅建筑体系的新型管材 如各种塑料管 铝塑管 钢塑管等 包括其接口技术及综合布线的 设置等 4 厨卫技术体系 建立厨房 卫生间的基本功能空间配置的整 合技术 建立协调模数 并成套化整体生产和装配 5 住宅环境及其保障技术体系 对节水技术要充分重视 尤其 要开发 6 升坐便器 提高水的重复利用率 对室内外空气质量进行 监控和置换 提高户间 楼层之间隔音性能 发展住宅用无污染建 材与涂料 6 住宅智能化技术体系 包括住宅信息传输及接收技术 住宅 设备的自动控制系统 住宅安全防卫自动控制系统