开发商买卖合同

1 / 24开发商买卖合同 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引目 录总 则第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告 要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房基本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节 合同对质量标准与维修的约定第五节 合同对精装修标准与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款期限的约定第七节 合同对设计变更与规划变更的约定第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属2 / 24登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章 商品房买卖合同无效情形第四章 商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节 商品房买卖合同的履行第二节 商品房买卖合同的变更第三节 商品房买卖合同的转让第四节 商品房买卖合同的解除第五节 商品房买卖合同的终止第五章 律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章 商品房买卖合同中的按揭第七章 商品房交付时间、交接与初始登记、买受人房屋所有权证的办理与取得第一节 商品房交付时间第二节 商品房交接第三节 初始登记的办理第四节 买受人房屋所有权证的办理与取得3 / 24第五节 物权取得风险第八章 诉讼、仲裁前的调解第九章 律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编 律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章 商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理4 / 24第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证取得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章 律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节 诉讼委托合同的签订第二节 律师的执业风险提示附 则总 则第 1 条 制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。第 2 条 适用范围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。 本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、5 / 24买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋和经济适用房作建设的住房)。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证 ，并可在房屋二级市场交易的各类房屋的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。第 3 条 法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国城乡规划法等；行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等；部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法 、城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法 、房屋登记办法等；司法解释类：最高人民法院关于审理商品房买卖6 / 24合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门的现行政策和法规。第 4 条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则：41 忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。42 专业精湛原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。43 勤勉尽责原则，律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托7 / 24人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第 5 条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求51 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。52 律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。53 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。54 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范 、 律师职业道德和执业纪律规范 ，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私。55 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托8 / 24人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第 6 条 特别声明本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是 XX 年 10 月份。XX 年 5 月最高人民法院相继出台了最高人民法院关于适用若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操作指引提供9 / 24法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第 7 条 一般规定商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对买受人的审核与调查内容主要包括但不限于买受人的基本情况、买受人的履约能力、买受人资信情况等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同非诉讼法律服务中的一项单独内容进行。第 8 条 律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核与调查81 对买受人基本情况的审查81 1 买受人为中国公民时的审核本市居民：居民身份证。外省市居民：居民身份证和暂住证。军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。10 / 2481 2 买受人为中国法人及其他经济组织时的审核企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议。其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明。机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件。中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房文件，单位成立的批准文件。银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。81 3 买受人为中国港、澳、台同胞时的审核港澳同胞：中华人民共和国香港特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证。台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。81 4 买受人为外国公民、法人时的审核外国人：护照和外国人居留证。境外法人、其他组织：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。11 / 2481 5 对买受人委托代理人的审核委托代理人购房的，提交授权委托书、受托人身份证明。无民事行为能力人购房的，由其监护人代理购买，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿。港、澳、台法人、其他组织、个人的委托书应公证。根据 2002 年司法部 69 号令中国委托公证人管理办法第 3 条、第 5 条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务有限公司加章转递，方为有效。根据 XX 年最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排第 12 条规定：“由一方有权限公共机构做成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用” 。可见，澳买卖合同书出 售 方：住 址：身份证号：联系电话：购 买 方：住址或单位：身份证号：12 / 24联系电话：所购住房位于 单元 楼 号车库位于 号煤屋位于 号签订日期： 年 月 日购 房 合 同依据中华人民共和国合同法 、 城市房地产管理法及其它有关法律、法规之规定，双方在平等、自愿、协商一致的原则下，订立本合同。出售人： 购房人：第一条 建设依据及标准一、甲方在住宅一栋，改建七层住宅楼，其中一层为车库、煤屋，共建筑面积约 m2。二、设计标准、结构见设计图纸。三、房屋配备标准：1、房屋结构为砖混结构。2、内地面为水泥砂浆找平。3、内墙、厨、卫粗砂灰抹平。4、所有外窗户安装品牌铝合金。5、前阳台封闭，门连窗的推拉门不安装。6、外卫设蹲式大便器，内卫设坐式大便器，但不安13 / 24装。7、进户门安装优质门一张，其它留空洞。8、电到户，室内线路不安装。9、水到户，进厨、卫。10、所有外墙贴瓷砖或墙漆。11、梯级间、踏步设花岗岩，不锈钢管扶手。12、梯级入口设对讲不锈钢门，并具照明用电。13、数码电视、宽带、入网暗入户，但乙方交开户费。14、六楼带户外花园。第二条 乙方所购住房、车库、煤屋的核算与付款方式及费用承担1、房屋为砖混结构，层高 3 米，一层是车库、煤屋，二至六层是住宅，未封闭的阳台，是按 50%的面积计算。2、乙方所购住房在住房的 楼 号，建筑面积 m2，原价为 元 m2，优价 元 m2，优价后总金额为 元。3、乙方所购的车库号，建筑面积 m2，单价 3000元/m2，煤屋号，建筑面积 m2，单价 1200 元/m2，共计付款元。14 / 24A、一次性付款元。B、分期付款 元。其中 年 月首付元； 年 月再付元， 年 月三付元。4、乙方所购住房、车库或煤屋共计价款元， 元。5、本合同房屋面积是根据施工图纸初步估算，最终结算以房产局测绘的房产证为准结算。6、乙方所购的住房、车库、煤屋，甲方在交付使用办证时，乙方必须提供所有相关资料，按国家规定的办证手续费、服务费、契税、维修基金、工本费由乙方承担。7、甲方负责电话、有线电视、多媒体线路安装至每户进门处，开通费用由乙方负责，并由乙方与各个部门联系。8、结算时，乙方必须留装修押金 2000 元到甲方。9、每户收装修垃圾清收运费 300 元第三条1、乙方必须确保房屋使用安全，不损坏房屋结构，不损坏厨、卫防水地面，不得在外墙，特别在立柱上凿糟、打洞。15 / 242、房屋装修时不污、不损外墙，不占用外墙空间。3、临正面，乙方在安装防盗网时，应嵌入墙体内，违者除拆除外，罚款 1000 元/户。4、乙方不能妨碍其它业主的正常生活，不占用公共场所。第四条 保 修属工程质量问题，由甲方按国家有关规定进行保修，自竣工之日起计算。第五条 房屋交付时间及手续1、房屋交付使用时间为 XX 年 5 月 1 日左右，因特殊情况交房时间可延期 60 天内，视甲方不违约。2、交房手续：房屋竣工验收合格后，甲方以电话的方式通知乙方接房，乙方应保证电话畅通，在通知确定交房的 1 个月内，乙方应办理完所有手续，否则视为违约。3、甲方应在交房时，将所有的办证资料，报送有关部门，接房 2 个月内，如资料未备齐，则视为甲方违约。第六条 违约责任1、甲方应保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承16 / 24担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。商品房买卖合同补充协议合同编号： 出卖人：买受人：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的【*】第号房屋并与出卖人自愿签订了合同编号为 的商品房买卖合同 ，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。第一条 房价款的支付：按照附件五的约定进行支付。第二条 关于房屋交付的特别约定1、买受人专有部分或专有部分的组成部分的补充约定买受人所购房屋附带有专属于买受人的下列特定空间： 独立使用的底层绿地； 因特定使用功能的合理需要独立使用的屋面、平台或露台；关于上述特定空间面积的约定仅供参考，根据相关测量规范，测量时不计入建筑面积，测量成果不显示上述面积；另外，虽然上述特定空间专属于买受人，但根据房屋、国有土地使用权等权属登记的相关规定不一定能办理17 / 24权属登记，出卖人也无协助买受人办理相应的权属登记的义务，对此，买受人无异议。上述特定空间附属于买受人所购的房屋。在买受人购买的房屋套内部分符合合同约定的情形下，买受人不得以上述特定空间的面积、大小、形状、尺寸等与约定不符等任何理由，追究出卖人的任何违约或赔偿责任，如果某些业主通过合法途径确认上述特定空间属于全体业主共有，出卖人不因此而向买受人承担违约或赔偿责任。如果买受人购买的房屋附带有花园的，买受人确认：上述花园的具体位置和大致的形状、范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确定，买受人不得以花园实际状况与约定不一致而提出任何异议或者要求出卖人赔偿，一楼房屋附带的花园使用权归属为毗邻一楼业主所有，其他买受人明确知晓此事，并无异议。上述花园在交付时出卖人无需进行绿化。买受人使用花园时必须为公共维修和管理提供方便，且不得影响花园作为防火避难使用。买受人在花园绿化建设中，应遵照物业公司的管理规定进行花园绿化，不得改变花园的用途或隔离方式，不得损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施，不得对花园地面进行硬化处理，也不得在花园内搭建建筑物、构筑物。与上述花园毗连的公共区域的绿化，买受人不得进行破坏或改变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专有的花园。18 / 24其中种植的植物买受人亦不得随意破坏和调整位置。2、出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。3、在买受人没有付清合同约定的购房款之前，以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差协议的签订及房款找补手续之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求） ；4、房屋交付手续出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往【*】售楼部办理房屋交付手续。如买受人未在约定的时间内办理完毕交付验收手续的，合同中约定的交房日届临后的第二日，视为出卖人的交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该视为交付日起由买受人承担；同时，房屋保修期也自出卖人实际交付或视为交付之日起算。买受人接收房屋钥匙即为接收房屋。5、买受人本人无法在合同约定的交付期限前往【*】售楼部办理房屋交接手续时，可以书面委托代理人代理履行房屋的交接手续，但其委托代理除应具备19 / 24代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：1）公证委托，并于合同约定的交付期限届满前向出卖人提交公证委托书；2）买受人本人与委托代理人在房屋交付日届满前，携带各自身份证原件及复印件同时前往出卖人售楼现场，向出卖人当面办理房屋交付的授权委托书。3）使领馆见证或认证文件。6、出卖人展示的装修示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付。7、如买卖人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订商品房买卖合同及本补充协议前对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋及附属的花园、设施等所表现的现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由向出卖人提出异议。在签订买卖合同时，若该现房已进行实测面积测量的，则该现房是按照实测面积为基础计算房屋价款，在交房时买卖双方不再进行面积价款补差，买受人也不得以买卖合同中的预测面积与实测面积不一致为由提出价款补差等异议。8、交房之前，若买受人根据合同关于面积误差的20 / 24约定有权选择退房的，买受人须在出卖人向其发出房屋面积实际测量结果之通知之日起的 20 日内，向出卖人作出书面的退房表示，否则视为买受人选择不退房。9、因设计变更导致房屋产权登记面积与合同约定面积不一致的，若买受人选择不解除合同的，则双方同意按照合同约定的房屋单价据实结算房价款。10、只要买受人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任。并且，如买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。11、 商品房买卖合同中第十一条约定中关于出卖人承诺市政基础设施、其他设施达到交付使用条件的时间，是指【*】本批次销售物业建筑范围内配套设施中的园林绿化、道路具备合同约定条件的时间，不指整个项目物业的配套设施具备交付使用条件的时间。12、买受人承诺：在签订本合同时已知悉项目物业区域周边现有的管线架设状况、市政配套设施、道路交通环境等情况。合同履行过程中，买受人不得以周边环境噪声、线网架设干扰等为由，向出卖人主张任何权利。21 / 24第三条 关于权属办理的特别约定1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记、国有土地使用权分户登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照中华人民共和国合同法第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人的故意或重大过失行为给委托人造成损失的，买受人不得要求出卖人承担任何违约责任或损失赔偿责任。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的授权委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，已婚买受人须携带婚姻关系的证明文件且夫妻双方共同到场填写产权登记机关办理房屋权属转移登记所必须的相关询问笔录等书面文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料，该税、费以及维修资金由买受人在收房前预交给出卖人，如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、填写询问笔录等书面文件、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，或买受人提交的资料和证件在办理产权22 / 24时因过期等原因导致无效的，以及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由其自行