开发商从事商品房销售应具备哪些条件

1 / 7开发商从事商品房销售应具备哪些条件 开发商从事商品房销售应具备哪些条件房地产开发商销售商品房，应当具备一定的条件，必须按规定到房地产有关管理部门办理商品房销售手续。居民个人购房时须查实房地产开发商的售房手续是否齐全、真实。房地产开发商在销售房屋时应具备五种证件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。有的房地产开发商在集体所有的土地上建房并出售，在这种情况下，开发商就没有土地使用证。因为按我国法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。购房者调查房地产商是否具备此证，可判断房地产商售房的合法性。房地产开发商即使取得用地的批准文件，但未取得此证而占用土地，其建设用地批准文件无效，占用的土地也会被责令退回。2 / 7建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。房地产开发商如未取得此证或虽取得但违反此证的规定进行开发建设，严重影响城市规划，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物及其他设施。建设工程施工许可证：是建筑施工单位符合各种施工条件，允许其开工的批准条件。未取得此证的，不得擅自开工。商品房销售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产商销售商品房的批准性证件。商品房预售可加快房地产融资，但这种方式风险较大，故房地产商预售房屋需取得商品房预售许可证。此外，房地产商进行现房销售时，还须持有房屋所有权证书。房地产开发商预售商品房应当具备哪些预售条件？预售商品房，是指房地产开发企业对已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有现房的一种房产交易行为。在我国香港和广东地区称为“买楼花” 。采用预先出售商品房是国际上一种通行的筹集住宅建设资金的经营方式，我国首先在深圳等沿海地区采用，继而在全国各地城市普遍推广。预售商品房时，房屋尚在建设之中，房屋产权3 / 7未经登记设立，因此，其实质是一种期房买卖，是一种房屋买卖预约行为。但是，商品房预售合同一经签订，对购买者来说，则意味着取得了在建商品房的产权期待权，房屋在合同约定的时间内建成后，开发商只能将房屋交给预购者，不得再出卖给第三人。对开发商来说，通过出卖楼花，可为房屋建设筹集资金，加速资金的流动和周转。但是，房地产开发商预收的购房款或定金，只能用于预售的商品房的开发建设，不得挪作他用。同时，预售方向购房单位或个人预收的购房款在商品房开工建设前，不得超过全部售价的 50%。通过预售商品房，对加速房产开发，活跃房地产市场具有重要作用，但对购房者来说存在一定风险，例如，由于房地产公司经营不善导致房屋不能建成或不能按期建成；房地产开发商在建房中偷工减料造成房屋建成后质量低劣或者不符合购房者的要求，等等。因此，在购买预售商品房时，购房者应当谨慎从事，以免造成不必要的经济损失。根据城市房地产管理法第 44 条和城市商品房预售管理办法的有关规定，房地产开发商预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使4 / 7用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易。持有建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据城市规划法的有关规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，会存在商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害购房者利益的现象。按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。本条件与城市房地产管理法第 38 条第 1 款第项规定的“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25以上”才可转让房地产，条件基本一致。目的都是为了防止“炒卖地皮” ，并同时规定“已确定施工进度和竣工交付日期” ，这样才可以有效地保护购房者的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得5 / 7商品房预售许可证 。根据商品房销售管理办法第 6条规定：“商品房预售实行预售许可证制度。商品房预售条件即商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。 ”城市商品房预售管理办法第 9 条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证 。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 ”也就是说，房地产开发企业要预售商品房，在具备规定条件的情况下，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行预售活动。在没有取得上述证书的情况下擅自向购房者出售商品房的，则由房地产行政管理部门责令房地产开发企业停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款 1%以下的罚款。上述房地产法规的规定，一方面是为了便于国家的管理、监督；另一方面是由于购房者未必都具有详细勘查预售商品房是否符合预售房者只需辨别房地产开发企业是否具有预售许可证即可，这样既体现了便利，也保证了购条件的能力，而采用预售许可证制度后，审查的职责是由房地产行政管理部门来行使，购房者的合法权益。交房时开发商应具备哪些基本条件？6 / 7开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表 、 住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。第一：是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表 ，这是国家强制要求的，我国的合同法 、建筑法 、 城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工表 。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，开发商交房时都应提供。第二：是我们常说的“两书” “质量保证书”和“使用说明书” ，这是建设部 2001 年 6 月 1 日开始实 施的商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。房地产开发商应具备哪些相