房地产企业人员配置原则及标准

房地产企业人员配置原则及标准 人力资源配置是指在具体的组织或企业中 为了提高工作效率 实现人力资源的最优化而实行的对组织或企业的人力资源进行科学 合理的配置 人力资源配置分析涉及人与事的关系 人自身的各方 面条件和企业组织机制及行业现实等要素 房地产企业对项目人员 配置一般由项目特点 管控模式等因素决定 一 项目人员配置标准的影响因素 一 项目特点 多角度分析项目特点 包括物业形态及其复杂程度 产品创新要 求 项目周期 区位 开发规模 同期设计开工面积 合作单位能 力等 并针对这些特点向各专业负责人征询意见 了解其对人员配 置的影响程度 二 管控模式 对项目进行细分 分成特殊项目和普通项目 特殊项目是企业从 未开发过的区域 物业类型 地标建筑 高端建筑或重点项目 需 要企业全权参与项目开发全过程的管控 普通项目是企业可适当将 操作权限适度下放 对关键环节进行指导和审核 给与项目更多的 操作灵活性 在调研时 应了解各专业领域对项目管控方式的建议 确定总部和项目负责的关键节点各有哪些 且对人员配置有哪些影 响 三 业务外包 房地产企业的市场竞争力之一就是资源整合能力 设计 营销 成本预算 财税等业务均可外包 在考虑人员配置前 管理层及各 专业领域应通过市场调研和专业论证 确定有哪些业务计划实施外 包 这在很大程度上影响人员配置的数量 四 开发阶段 房地产项目开发分为项目论证 项目策划 设计管理 工程管理 营销管理和入伙阶段 其中设计管理阶段包括方案设计 扩初设计 和施工图设计 3 个次级阶段 工程管理阶段包括施工准备 地基及 基础 主体施工 装修工程 竣工验收 5 个次级阶段 营销管理阶 段包括营销策划 营销准备 销售阶段 通过这六大阶段及次级阶 段划分 研究各阶段各专业所需的人员数量 结构以及隶属的组织 机构 需要哪些人员全部投入到项目 哪些职能可由总部人员兼职 分析这些人员进入和退出项目的时间 所需投入的实际工作量 五 人员职责 各专业人员的职责主要由项目各专业所承担的职能决定 但在调 研过程中也需了解各专业对其他专业人员职责的要求 以利于项目 开发团队的工作配合 二 项目人员配置标准的试算 一 试算理想情况下的人员配置 首先 总结已开发项目中人员配置有哪些经验和教训 其次 征 询各专业负责人意见 了解他们理想配置的数量和结构 如减少人 员是否会导致项目延期 质量标准降低 是否有其他解决方式 或 是增加人员是否能缩短项目周期 如能缩短一个月是否在财务上带 来收益或可提前启动下一项目 是否有利于产品 技术 管理的创 新 是否有利于质量管理等 二 潜在前提假设的澄清 理想情况下的人员配置是最高效的配置 但在企业经营管理过程 中 也不可避免的存在制约高效配置的因素 理想配置是在合作方 配合默契 采购体系成熟 开发流程标准化 产品系列标准化 人 员能力强且敬业等潜在的假设前提下的配置结果 在试算人员配置 时 应综合评估企业的管理水平后再判断人员配置数量是否合理 三 参考标杆企业的人员配置标准 标杆企业积累了多年的项目开发经验 对项目的复制 不仅包括 产品的复制 也包括人员配置的复制 这相对于其它企业更具有可 行性 因此 参考万科 龙湖 万达 招商等标杆企业或其他同行 业人员配置标准及配置模型 可对项目人员配置标准查漏补缺 三 项目人员配置标准及应用 一 前提条件 第一 项目同期设计或开工建筑面积为 10 万平米 第二 物业 类型不超过三种 交房标准为毛坯房 第三 项目地段无特别复杂 的地理条件 第四 项目在产品创新 进度要求等方面没有特殊定 位和要求 二 项目人员配置标准 结合项目开发人员配置经验 在上述条件下 六大开发阶段的人 员配置标准如下 1 论证阶段 项目总经理 高级建筑设计师 土建预算工程师 策划师 项目拓展 行政人事 财务经理 各 1 人 共 7 人 2 项目策划阶段 项目总经理 高级建筑设计师 土建预算工 程师 高级策划师 策划师 报建配套 行政人事 财务经理 各 1 人 共 8 人 3 设计管理阶段 项目总经理 高级建筑设计师 建筑设计师 助理 电气设计师 水暖设计师 景观设计师 结构设计师 成本 经理 土建预算工程师 安装预算工程师 招投标工程师 含合同 管理 报建配套 行政人事 司机 财务经理 各 1 人 共 15 人 4 工程管理阶段 项目总经理 建筑设计师 结构设计师 景 观设计师 工程经理 电气工程师 水暖工程师 资料员 安装预 算工程师 招投标工程师 含合同管理 营销经理 策划师 行 政专员 报建配套 人事专员 司机 会计 出纳 各 1 人 土建 工程师 3 人 土建预算工程师 2 人 共 23 人 5 营销管理阶段 项目总经理 营销经理 销售主管 行政专 员 人事专员 司机 会计 出纳 按揭 各 1 人 策划师 2 人 客服 2 人 置业顾问 6 人 共 19 人 6 入伙阶段 项目总经理 土建工程师 电气工程师 营销经 理 行政人事 财务经理 各 1 人 客服 2 人 共 8 人 房地产企业一般在工程管理阶段开始期房预售 此时营销管理阶 段提前 营销类的人员配置应参考工程进度将其前置 三 应用 本文研究的项目人员配置标准以 10 万平米开发面积为基准 开 发面积成倍增加时 设计 工程 成本管理 营销类的专业人员也 可适当成倍增加 高级管理类人员以及行政人