旅游地产市场分析.doc

旅游地产市场分析一、旅游地产现状概述 随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注，与传统房地产投资相比，旅游房地产的资金需求更大。旅游房地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、游艇、星级酒店等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发建设大量所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。因此，在旅游地产发展过程中，资金需求也是多方面的，包括项目开发资金需求、收益性物业投资需求等等。 此外，旅游房地产业也不像旅游业，景区收入回收资金比较迅速，更不像传统房地产业那样预售为大多数人所接受，因而从投资建设到获得收益的过程会相对较长。二、旅游地产产品类型分析（一）产权式酒店、别墅。 产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得年度客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 产权式酒店功能的多样性 ：（1）度假功能 一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。 （2）投资功能 由于产权式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。 （3）快速收回投资的功能 这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。 （二）高尚复合型社区 该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。 该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。 （三）时权酒店 时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。 （四）养老公寓 我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。 随着中国老龄化的到来，将会形成一个巨大的市场。 养老公寓具体又可分为城市养老和异地养老。养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。 目前以养老的名义开发的旅游地产大多属挂羊头卖狗肉,社区没有提供完善的老年服务，基本还是卖产权为主。 旅游养老地产：巴马都会项目应属旅游养老地产结合商业地产项目，巴马都会项目的优势不仅是居住环境更主要的是长寿文化和养老服务，销售上要抓住养生这条主线而非房产，销售市场主要是针对健康长寿有追求同时有探索长寿奥秘欲望的人群。 （五）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。 参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。 （六）旅游新区。 旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。 深圳的华侨城面积达平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。 （七）主题式商业中心。 主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的主题商业地产。目前在国内比较有名的是深圳的大芬村河周庄的画家村。深圳的大芬村是自然形成的一个画家聚居地村落，后来经过规范，形成了一个以画为主题的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的。 （八）旅游商业中心。 旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是武汉汤池西街和阳朔西街。武汉汤池西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。 三、旅游地产的特殊营销手段 1、策划先行、广告开路。 旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要，属引导型消费市场。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。如海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等主题进行相连。 2、聚焦中国中心城市。 旅游地产消费是非必需品，因此必须针对有投资或度假需求的高收入者。北京、上海和广州等经济发达城市是重点销售对象。如山东日照的旅游地产大部分客源是北京和南京的消费者。 3、全国性市场。 旅游地产的客源区域定位根据产品的功能定位分为区域性的客源和全国性的客源，但根据发展趋势看，大部分的旅游房地产的客源定位是全国性的客源，只有华侨城等旅游地产直接面对本市的客源，因为其功能是作旅游的目的只是为了土地升值，不是为了度假的需要。海景为卖点的大部分旅游房产都是针对全国的客源。 4、品牌越来越引起重视。 总体上说目前国内的旅游地产公司还没有形成强势的品牌，基本处在项目阶段。四、部分沿海城市旅游地产的代表性产品“海”地产的发展现状 就现在投资异地置业的业主，大多选择当地经济发展迅猛、人文地理气候环境舒宜的沿海城市。以下就全国沿海代表较明显的城市旅游地产项目分析如下：1、海南异地置业发展现状 近几年来，海南的房产市场备受关注。究其原因，海南独一无二的热带城市风光以及旅游岛开发的不可限量的发展前景，使得人们对海南房产市场充满了信心，并投身其中。以上种种利好因素的整合推动了海南房产市场的发展。 海南房产的成交量可谓逐年攀升，这些成交量中一半以上是来自海南岛外的资金。岛外人士如此青睐海南，不仅是由于其独特的景观资源，更是被其优质的房产项目，良好的发展潜力深深吸引。 项目区域交通物业类型土地性质装修价格备注海尚逸品三亚大东海榆亚大道多公交路线连接三亚市区和大东海的通道公寓、别墅50年产权精装34000元/贴身式管家服务周边有学校,医院,市场,百货,文化广场,度假酒店等波溪丽亚湾文昌市清澜区文府路海口到文昌汽车，转乘当地交通车至波溪丽亚湾下高层、小高层57年产权精装12800元/商业中心、海岸泳池、中心花园辛特拉海航度假酒店亚龙湾龙塘路距三亚市区20公里，离三亚凤凰机场约30分钟车程，有的士、酒店专车，旅游线公交车产权式酒店35年产权精装38000元/可全国酒店置换，一年免费入住21天博鳌海御博鳌滨海大道琼海市内搭2路车到博鳌镇，然后坐计程车到博鳌海御。项目距海口美兰国际机场约100公里多层、高层60年产权精装18800元/酒店式管理周边生活设施配套齐全香水湾1号陵水香水湾距离三亚市区65公里，到三亚凤凰机场50分钟车程，距离东环高铁站10分钟车程别墅70年产权精装68000元/与浙商杂志设合作，互利双赢，以较低的费用锁定目标客户群，实现对潜在客户的精确打击价格区间基本在20000元/-40000元/之间，产品定位较为高端，海南的旅游地产是优质度假旅游地产的代表 2、威海异地置业发展现状威海风景秀丽，气候宜人，特别适合发展滨海旅游度假业。威海打响了“千里海岸线，一幅山水画：走遍四海，还是威海”的旅游形象品牌和“蓝色休闲之都，世界宜居城市”的城市品牌。目前，“住威海、看海景”成为许多异地消费者在威海购房置业的新取向。威海房地产商也瞄准这一市场需求，推出了一批依山傍海、环境优美的海景房项目交通物业类型土地性质装修价格备注海湖家园乳山市海阳所镇小区有直接去市里和高速路高层70年产权精装4250元/生活配套齐全，社区无其他配套优活公寓经济开发区青烟威轻轨、威海火车站、威海长途汽车站、多条公交车路线途经项目。多层40年产权精装6400元/生活配套齐全，集休闲、娱乐、购物、餐饮、办公、居住于一体的商业综合体和谐家园环翠区十几路公交车可达市区任何地、距市政府、汽车站、火车站、客运码头均只需10分钟车程多层高层70年产权毛坯6180元/周边生活配套全洲际休闲旅游度假公寓 荣成市港西滨海新城从威海坐城郊线路到荣成下车后，坐大巴到纹石宝滩多层高层70年产权精装4800元/起医疗、体检、老年服务等内容较为齐全；产权式酒店管理瀚城经济开发区公交多层小高层70年产权毛坯3818元/周边生活配套全福海家苑高区黄金海岸金海滩海水浴场公交高层70年产权精装15000元/医院银行超市由于其旅游资源和城市形象的原因，价格区间在4000-7000元/，项目品质一般。3、秦皇岛异地置业发展现状 四季分明且温差较小的海洋气候，使秦皇岛成为国内著名的旅游城市。同时作为河北省重要的出海口之一，秦皇岛在经济上对河北地区的辐射作用非常强，吸引了许多内地投资者。项目区域交通物业类型土地性质装修价格功能配套山海同湾海关老龙头沿海向东3000米处公交高层含15幢亲海低密度组团式企业会馆70年产权精装5800元/幼儿园银行邮局医院五星级酒店、地中海园林、5高尔夫推杆场、老人健身、儿童嬉戏场森林逸城南戴河宁海道西首公交高层70年产权毛坯7600元/产权式公寓戴河水岸星城，距北戴河火车站最近的1500米公交高层70年产权毛坯5600元/学校、超市、南戴河娱乐中心、集发观光园 金海戴河首岭昌黎县黄金海岸中段20分钟到昌黎火车站、40分钟到达山海关机场、20分钟到秦皇岛北戴河机场多层酒店式公寓40年产权精装12000元/海滨浴场、高档商务客房、温泉疗养、高级西餐厅、奢华SPA、赛马场、沙雕大世界、航空、游艇俱乐部等高档配套 嶺澜南戴河光明路与金海道交汇处至秦皇岛市中心25.3公里，距北戴河火车站7.8公里，距秦皇岛飞机场38.3公里高层70年产权精装12000元/生活配套齐全。娱乐会所，高尔夫推杆，海上乐园价格区间在6000-12000元/，价格水平与资源品质相吻合。4、 大连 大连海景资源丰富，且在东北城市中海景规划较好。旅游地产发展区域优势明显，吸引着国内外投资人的目光。产品主要分布在临近海岸沿线。居住类项目较多。项目区域交通物业类型土地性质装修价格功能配套 亿达杰座沙河口公交高层70年产权精装25000元/周边配套齐全，社区无配套一方公馆沙河口公交高层、别墅70年产权精装38000元/周边配套齐全，社区无配套星海大观沙河口公交高层70年产权精装20000元/周边配套齐全，社区无配套深蓝中心沙河口公交高层70年产权精装26000元/同上小平岛高新区公交多层高层70年产权毛坯14000元/周边配套齐全，社区建有高档会所亿达杰特星空别墅沙河口公交高层70年产权精装26000元/周边配套齐全，社区无配套价格大多在20000-30000万元/，是高端居住类的旅游地产的代表 五、根据以上不同地域的旅游地产的分析与巴马都会项目具有较多的差别1、 依托资源的不同： 目前旅游地产的资源主要依托海景、温泉。巴马项目资源主要依托长寿文化。2、 功能的不同： 目前大多旅游地产的功能是度假休闲，投资功能也是卖点之一。 巴马项目的功能主要是养生自居为主，附带度假休闲或投资功能。3、 功能配套的区别： 海景房社区除酒店配套外，一般没有其它配套设施。巴马都会项目增加了养老服务的相关配套设施。成本投入以及运营成本较大。4、 交通的便利性 根据以上分析可以看出，位于机场等交通方便的位置项目价格相对位置偏远的区域价格要高。巴马项目的交通优势无