万科2010年流动资产分析报告

万科集团 2010 流动资产分析报告 1 万科集团万科集团 20102010 年流动资产分析报告年流动资产分析报告 一 一 万科集团万科集团 20102010 年分析报告年分析报告 前前 言言 万科集团 股票代码 000002 成立于 1984 年 5 月 是目前中国最大的专业住宅开 发企业 也是股市里的代表性地产蓝筹股 总部设在深圳 至 2009 年 已在 20 多个城市 设立分公司 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司 持续增长的业绩以及规范 透明的公司治理结构 使公司赢得了投资者的广泛认可 过去二十年 万科营业收入复合 增长率为 31 4 净利润复合增长率为 36 2 万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位 置 如今万科已是一个非常具有价值的品牌 万科品牌在世界品牌价值实验室 World Brand Value Lab 编制的 2010 年度 中国品牌 500 强 排行榜中排名第 19 位 品牌价值 已达 635 65 亿元 2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米 实现销售面积 897 7 万平方米 销售金 额 1081 6 亿元 营业收入 507 1 亿元 净利润 72 8 亿元 万科率先成为全国第一个年销 售额超千亿的房地产公司 2010 年 万科总体业绩优秀 下面 我们就要对万科的流动资 产进行分析 1 1 货币资金货币资金 货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金 它具有可立即作为支 付手段并被普遍接受等特征 资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金 银行结 算户存款 外埠存款 银行汇票存款 银行本票存款 信用证存款 信用卡存款和在途资 金 货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量 以下我 们就对万科的货币资金从这两方面进行分析 1 11 1 货币资金规模分析货币资金规模分析 表表1 11 1 2008 20102008 2010年公司货币资金结构变化情况年公司货币资金结构变化情况 2010 年2009 年2008 年 金额占比金额占比金额占比 流动资产 205 520 732 201 130 323 279 449 113 456 373 204 货币资金 37 816 932 912 18 40 23 001 923 831 17 65 19 978 285 930 17 61 万科集团 2010 流动资产分析报告 2 表表1 21 2 20102010年公司货币资金所占流动资产比率对比年公司货币资金所占流动资产比率对比 2010 年货币资金2010 年流动资产所占比例 万科 37 816 932 912 205 520 732 201 18 40 泛海 2 677 570 825 22 135 145 264 12 10 保利 19 151 445 549 146 671 656 739 13 06 通过对08年 09年以及10年万科企业股份有限公司货币资金在流动资产中所占的比例 的比较 见图1 1 我们可以看出 三年的货币资金占流动资产的比例变化不大 但是呈 现逐渐增长的趋势 同时 通过与泛海 保利的比较 见图1 2 我们发现万科相对来说 货币资金在流动资产中占的比例还是相对略高的 公司保持较高的现金流 主要是因为万 科作为房地产的龙头老大 房地产销售额远远高于其它企业 所以也需要较高的现金流来 维护企业的正常运营 表表1 31 3 20102010年 公司年初 年末货币资金余额情况年 公司年初 年末货币资金余额情况 2010 年初2010 年末 23 001 923 831 37 816 932 912 表表1 41 4 20102010年万科一年内到期的非流动负债增长年万科一年内到期的非流动负债增长 2010 年年末2010 年年初增长率 15 305 690 787 7 440 414 367 105 71 表表1 51 5 2008 20102008 2010年万科流动比率与速动比率年万科流动比率与速动比率 短期偿债能力2010 年2009 年2008 年 流动比率 158 52 191 49 175 75 速动比率 30 40 34 85 32 38 表表1 61 6 20102010年万科 泛海 保利短期偿债能力比较年万科 泛海 保利短期偿债能力比较 短期偿债能力万科泛海保利 流动比率 158 52 212 89 341 60 速动比率 30 40 53 37 71 75 从表1 3中可以看到 万科企业股份有限公司货币资金期末余额为37816932911 84元 期初余额为23001923830 80元 期末企业所持有的货币资金比期初大大增加了64 4 从下 万科集团 2010 流动资产分析报告 3 表中我们可以看到 在2010年 万科的一年内到期的非流动那个负债大幅增加 企业2011 年需要还的负债突增105 71 根据附注 与去年相比 除银行借款外的其它信用借款从 2009年的0元一下子增加到2010年的102亿元 企业在2009年大肆举借为期2年的信托借款 在2011年偿债压力突增 所以需要储备足够的流动资金 从流动比率与速动比率的历年比 较我们也可以看出 见表1 5 虽然货币资金大幅增加 但比率仍然呈递减趋向 正是因 为流动负债的增加速度很快 但相对同行业的其他企业来说 见表1 6 指标显示万科的 短期偿债能力还是相对比较弱的 但我们认为 这一方面是由于万科的盈利能力较强 利 润高 现金流也大 另一方面 万科的信贷环境比较好 证券投资基金 保险公司等持股 比例比较高 融资环境相对较好 1 21 2 货币资金构成质量分析货币资金构成质量分析 表表1 71 7 万科 泛海 保利货币资金构成万科 泛海 保利货币资金构成 货币资金构成万科泛海保利 现金 0 01 0 02 0 04 银行存款 99 98 80 21 99 80 其它货币资金 0 01 19 77 0 16 合计 100 00 100 00 100 00 从表1 7中我们可以看到 万科的货币资金主要集中在银行存款 其他货币资金为物业 项目维护基金 在其它非流动负债的附注中我们也看到了5 338 808 76 元的物业项目代管 基金 银行存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币2 719 997 496 09元 占银行存 款比率的7 19 与其它企业相比 万科的现金比率相对较少 我们认为这与上述的万科的 利润率高融资环境好有关 2 2 交易性金融资产交易性金融资产 表表 2 12 1 2008 20102008 2010 年交易性金融资产年交易性金融资产 2010 年2009 年2008 年 交易性金融资产 0 740 470 77 元 0 交易性金融资产在2008年 2010年3年中 在资产负债表中只有2009年有交易性金融资 产发生 是有关于通过浮动利率获得利息 万科于 2009 年 11 月 9 日与中国银行 香港 签署了金额为美元 67 750 000元的利率互换合约 合约期限为 1 年 中国银行 香港 按照浮动利率向万科支付利息 万科按照固定利率向中国银行 香港 支付利息 2010年处置金融资产取得的投资收益为115 334 061 33 元 相对2009年的447 215 34 增加了114 886 845 99 元 其中包括处置了15886 59万元的可供出售金融资产和74 05万 万科集团 2010 流动资产分析报告 4 元的交易性金融资产 从万科2010年第一季度报表中显示 万科于2010年第一季度就处置 了该项交易性金融资产 表表2 22 2 万科三年处置金融资产的收益万科三年处置金融资产的收益 损失损失 项目2008 年2009 年2010 年 处置金融资产取得的投资收益 损失 5 332 863 22 447 215 34115 334 061 33 从上表 表2 2 得出 在金融资产的投资方面 收益是越来越好 由2008年的亏损到 2009年盈利 再到2010年获得更多的收益 3 3 应收账款应收账款 3 13 1 基本分析基本分析 表表 3 13 1 07 1007 10 年应收账款数目表年应收账款数目表 年度 2010200920082007 应收账款 1 594 024 561 07713 191 906 14922 774 844 24864 883 012 55 从各年度的资产负债表数目比较发现 见表 3 1 从 07 09 年应收账款项目金额有 增有减 变动不大 2010 年 应收账款项目金额有很大增长 相对 2009 年涨幅为 124 从这点可以得出两种可能 1 2010 年收入相对 2009 年有很大增长 相应应收账款也相应 增加 2 2010 年应收账款收款效率低下 针对上述结论 对 07 10 年收入做出横向对比 表表 3 23 2 万科万科 07 1007 10 营业收入数据表营业收入数据表 年度 201020092008 营业收入 50 713 851 44348 881 013 14340 991 779 215 增长率 4 19 15 从 07 10 年营业收入数据发现 见表 3 2 营业收入呈逐年递增趋势 07 08 涨幅为 15 08 09 涨幅为 19 09 10 涨幅为 4 从中可以看出 09 10 年营业收入涨幅很低 且涨幅远低于应收账款 124 的涨幅 从而初步得出结论 2010 年万科股份有限公司应收账 款收款效率低于前三年水平 为证实上述结论 对应收账款周转率进行分析 表表 3 33 3 应收账款周转率比较表应收账款周转率比较表 年度 201020092008 应收账款周转率 43 9659 76 45 86 万科集团 2010 流动资产分析报告 5 从应收账款周转率横向比较发现 见表 3 3 2010 年应收账款周转率明显低于 2009 年 减幅 26 略低于 2008 年 减幅 4 通过比较 证明上述结论是正确的 应收账款周转率下降总的来说分为两个原因 1 由于政策等宏观因素 行业整体水 平下降 2 公司自身的原因 下面我们就通过同行业之间的比较进行分析 表表 3 43 4 泛海建设应收账款数据表泛海建设应收账款数据表 年度 200820092010 应收账款 42 396 700 00 41 109 827 37 54 351 852 24 表表 3 53 5 泛海建设营业收入与应收账款周转率表泛海建设营业收入与应收账款周转率表 年度 20092010 营业收入 2 378 997 770 24 1 625 136 990 92 应收账款周转率 56 98 34 05 表表 3 63 6 保利地产应收账款数据表保利地产应收账款数据表 年度 200820092010 应收账款 205 546 000 00 467 049 000 00 587 180 000 00 表表 3 73 7 保利地产营业收入与应收账款周转率表保利地产营业收入与应收账款周转率表 年度 20102009 营业收入 35 894 100 000 00 22 986 600 000 00 应收账款周转率 68 1068 35 从泛海建设和保利地产应收账款数据 见表 3 4 3 5 3 6 3 7 我们发现 2010 年 较 2009 年都有很大的增长 应收账款周转率都呈现下降 泛海建设下降明显 减幅 40 24 从上述结论可以推断出 万科股份有限公司应收账款周转率下降很有可能是由于宏观因素 导致 2010 年政府出台多项措施 以抑制房价过高增长 房产公司可能通过放宽信用来获 取更多的销量 所以导致应收账款总量普遍增加 从上述账表数据只能得出 2010 年万科应 收账款收款水平下降 对应收账款质量有一定的影响 但不能说应收账款质量一定不高 下面对应收账款质量做进一步分析 3 23 2 深入分析深入分析 万科集团 2010 流动资产分析报告 6 3 2 13 2 1 坏账准备坏账准备 表表 3 83 8 坏账比率比较表坏账比率比较表 项目2010年2009年2008年2007年 单项金额重大 677 430 128 35193 416 199 0581 193 760 00283 221 680 00 计提坏账准备 比例 0001 单项金额不重 大但单独进行 减值测试的应 收账款 935 588 513 58532 283 116 89856 283 466 71594 189 882 54 计提坏账准备 比例 2 03 2 35 1 72 1 63 应收账款合计 1 613 018 641 93 725 699 315 94937 477 226 71877 411 562 54 计提坏账准备 比例 1 18 1 72 1 57 1 43 注 单项金额重大的款项为单项金额在人民币 1 000 万元以上 含人民币 1 000 万元 的应收账款 从表 3 8 可以看出 2010 年公司单项金额重大的应收账款数量有很大增长 公司计提 坏账比率总体变动不大 但 2010 年较 2009 年有较大减少 相对于应收账款 124 涨幅 一 种可能说明应收账款对象信用良好 虽然应收账款周转天数变长 公司对收回应收账款很 有信心 另一种可能就是由于公司今年营业收入增长远小于应收账款增长 公司想通过压 低坏账提取比率来减少坏账提取对于公司净利润的影响 通过计算 公司按 09 年相同的坏 账计提比率计提坏账也不会对净利润造成影响 但是 在同行业公司的比较中 泛海建设 将公司应收账款坏账计提比率定为 5 相比之下万科对于应收账款坏账计提比率低很多 或许万科应收账款质量要高于泛海建设 或许泛海建设在会计上更加谨慎 3 2 23 2 2 应收账款组成分析应收账款组成分析 表表 3 93 9 应收账款前应收账款前 5 5 名单位比率表名单位比率表 年份2010年2009年2008年2007年 比率 27 89 27 80 9 63 33 73 从表 3 9 可以看出 除 08 年前 5 名单位所占比率较低 其他各年均超过 25 可以说 万科应收账款集中度还是比较高的 会对万科的财务有一定的威胁 但不会因为这 5 名单 位的倒闭而造成万科破产 表表 3 103 10 前五名单位情况及金额表前五名单位情况及金额表 单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例 万科集团 2010 流动资产分析报告 7 上海市浦东新 区人民政府 非关联方 203 587 351 33 1 年以内 12 62 上海市七宝镇 村镇建设办公 室 非关联方 203 090 550 14 1 年以内 12 59 自然人 非关联方 16 730 000 00 1 年以内 1 04 自然人 非关联方 14 434 000 00 1 年以内 0 89 自然人 非关联方 12 040 000 00 1 年以内 0 75 合计 449 881 901 47 27 89 从上述表中可以看到 公司前两大应收账款对象为政府部门 政府部门是信用做好的 单位 几乎不可能发生信用风险 所以从这点可以看出 应收账款质量良好 同时我们发 现前 5 名单位应收账款均为 1 年以内的应收账款 不存在长期挂账的大客户 也可以说明 应收账款质量较好 3 2 33 2 3 账龄分析账龄分析 表表 3 113 11 账龄表账龄表 账龄1年内1 2年2 3年3年以上 2010年 97 22 1 67 0 56 0 55 2009年 96 35 1 93 0 31 1 41 2008年 97 11 0 97 0 42 1 50 2007年 97 85 0 49 1 21 0 45 从表 3 11 数据可以看出从 07 10 年万科公司 1 年以内应收账款所占比率均超过 95 不存在长期挂账情况 同时 2010 年 1 年以上应收账款所占比率较 08 09 年有所下降 从本 表可以看出万科公司应收账款质量较好 表表 3 123 12 泛海建设前泛海建设前 5 5 名单位情况名单位情况 债务人名称与本公司关 系 欠债金额账龄占应收账款 总额比例 泛海建设控股销售客户 6665566 8 1 年以内 9 9 山东齐鲁商会大厦有限公司销售客户 5604577 09 0 2 年 6 95 深圳正中酒店发展有限公司销售客户 2800000 1 年以内 4 09 华南国际工业原料城有限公司销售客户 2662177 69 1 年以内 4 46 艾默生网络能源有限公司销售客户 2046550 49 1 年以内 5 68 与万科公司相比 泛海建设前五名应收账款单位均为股份有限公司 见表 3 12 信 用度不如万科债务人高 同时前五名所占应收账款总额比例 31 08 比万科略高 并且 还存在 0 2 年的大额应收款 相比之下 万科应收账款质量相对较高 万科集团 2010 流动资产分析报告 8 综合上面所有方面 万科股份有限公司的应收账款质量良好 4 4 预付账款预付账款 预付账款是指企业在日常生产经营过程中发生的债权 包括预付给供货单位的购货款 或预付给施工单位的工程价款和材料款 通常是用商品 劳务或完工工程来清偿的 预付 账款是商业信用的一种形式 从这方面可以了解企业的订货和供货单位的供货情况 它所 代表的是企业在将来从供货单位取得材料 物品等的债权 从这个意义上讲 它与应收账 款具有类似的性质 但预付账款与应收账款毕竟产生于两种完全不同的交易行为 前者产 生于企业的购货业务 后者产生于企业的销货业务 而且二者在将来收回债权的形式也不 相同 表表 4 14 1 2008 20102008 2010 年万科预付账款占流动资产比率变动年万科预付账款占流动资产比率变动 2010 年2009 年2008 年 预付款项 17 838 003 464 71 8 736 319 500 73 3 160 518 998 56 流动资产 205 520 732 201 32 130 323 279 449 37 113 456 373 203 92 比率 8 68 6 70 2 79 万科 2010 年的预付账款从 2009 年的 8 736 319 500 73 上升为 17 838 003 464 71 同比增长 104 18 且与历年相比 见表 4 1 预付账款占流动资产比率明显逐年大幅上 升 而万科方面给出的解释是由于预付地价及预缴税金增加 从账龄上我们看到 主要集 中在 1 年以内的占 90 9 比去年的 86 5 略有提高 而且附注中也提及账龄超过一年的预 付款 主要是由于土地未能交付 图图 4 14 1 预付账款前五名单位情况预付账款前五名单位情况 万科集团 2010 流动资产分析报告 9 注 引自万科集团2010年度财报报告 另外 万科解释中也提及预付地价也是导致预付账款增加的另一原因 但通过附注七 我们了解到虽然预付账款的前五名单位均为土地相关部门 见图 4 1 并非关联方 但 金额总计却只占总体的 27 而且在 2010 年的年报中也再没有提供相关土地的任何信息 进一步加深了我们对预付账款如此大规模增长的怀疑 附注还提及土地保证金 工程费和 设计费的增加等方面的原因 但同样年报中却找不到更具体的信息来证实这些支出 表表 4 24 2 万科 泛海 保利预付账款比较万科 泛海 保利预付账款比较 万科泛海保利 2009 2010 增长率 104 18 19 01 9 28 2010 预付账款占货币资金比率 8 68 7 17 9 12 同时 我们将万科的预付账款与泛海建设 保利集团进行比较 见表 4 2 我们发 现万科 2010 年货币资金增长率远远高于后两者 一方面 泛海与保利的预付账款主要集中 在工程预付款 与万科的模式不一样 另一方面 我们就要对万科如此高额的土地预付款 提出质疑 表表 4 24 2 万科预付款增长率与地价增长率之比较万科预付款增长率与地价增长率之比较 年份 2010 2009 2008 2007 万科预付款项增长率 104 00 176 00 107 43 144 70 商住综合地价增长率 10 76 7 31 0 59 14 92 注 商住综合地价增长率数据引自新浪地产网 土地预付款较高 有可能是由于万科近年来买的土地较多 但万科集团在这个行动上 还是比较保守的 而且万科不屯地 其土地储备资源保持在 2 3 年的水平上 当然 也有 可能是由于地价的上涨与预付比例的提高 导致土地预付款的增加 但分析表 4 3 预付 款的增长率远远高于商住综合地价的增长 我们认为这种假设也不合理 所以 我们对万 科的预付账款保持着怀疑的态度 认为其有被高估的可能 5 5 其他应收款其他应收款 其他应收款是主要核算企业发生的非购销活动的应收债权 从会计科目设置的角度看 不是一个很重要的科目 主要用于反映应收的各种罚款 赔款 存出保证金 备用金以及 应向职工收取的各种垫付款项 按理说 余额不应该太大 坏就坏在这 其他 两个字上 它可以成为企业的 垃圾桶 也可以是 聚宝盆 万科集团 2010 流动资产分析报告 10 因为企业在进行账务处理时 处理不好的各种应收款项 会情不自禁地使用本科目 包括许多违背现行法律法规的事项 如关联企业之间的资金占用 基本上都会用到本科目 实际工作中 大股东或关联企业可能将占用公司的资金挂在其他应收款下 形成难以解释 和收回的资产 这样就形成了虚增资产 所以在财务分析中 我们应当关注此会计科目 包括对债权的账龄及债务人的构成情 况进行分析 同时也应该观察企业与关联方的交易 通过这些视角对 其他应收款 进行 质量分析 5 15 1 关联方其他应收款关联方其他应收款 表表 5 15 1 万科其他应收款增长率及关联方其他应收款所占比率万科其他应收款增长率及关联方其他应收款所占比率 万科的其他应收款主要集中在合作项目开发的垫付款 从表 5 1 中看出 其他应收款 在近两年来增长比较快 而且关联方其他应收款占其他应收款的比率一直很高 50 上下浮 动 从报表附注中所列关联方来看 近几年来关联公司数量大大增加 也从侧面说企业的 事业日益上升 不断向外扩张 同时 我们查找了泛海和保利的其他应收款项目 见表 5 3 2009 年与 2010 年两 年的数据如下表 相对比而言 保利的其他应收款也集中在项目开发 其中关联方比例非 常大 而泛海建设的其他应收款的 73 为武汉土地储备中心的代垫工程款 相对于保利而 言 万科的其他应付款增长率并不算很高 两者都在向外扩张 万科相对还是比较稳健的 表表5 35 3 万科 泛海 保利其他应收款比较万科 泛海 保利其他应收款比较 5 25 2 其他应收款的账龄分析其他应收款的账龄分析 表表5 25 2 其他应收款账龄分析其他应收款账龄分析 201020092008 其他应收款 14 938 313 218 7 785 809 435 3 496 096 906 增长率 91 87 122 70 26 48 关联方其他应收款 6 291 361 110 4 281 498 407 1 617 804 867 关联方其他应收款 其他应收款 42 12 54 99 46 27 万科集团泛海建设保利集团 2010年其他应付款增长率 91 87 2 84 679 14 2010年其他应付款 流动资产 7 27 1 49 2 50 关联方其他应收款比例 42 12 无数据 81 74 万科集团 2010 流动资产分析报告 11 2010 年 12 月 31 日2009 年 12 月 31 日2008 年 12 月 31 日 账龄其他应付款比例其他应付款比例 其他应付款比例 1 年以内 13 134 929 597 86 89 6 816 966 516 86 98 2 919 431 144 6280 56 1 2 年 1 480 129 2879 79 462 775 219 5 90 232 673 354 086 42 2 3 年 238 425 9861 58 460 258 451 5 87 284 016 983 317 84 3 年以上 263 564 3351 74 97 601 402 1 25 187 735 095 155 18 合计 15 117 049 205100 00 7 837 601 589 100 00 3 623 856 577100 00 从以上关于企业 其他应收款 的账龄分布表 见表5 2 可以看出在2008 2010年 一年以内的其他应收款占85 左右 并且有升高的趋势 说明企业的其他应收款的债券还是 挺稳定 坏账的风险不是很大 5 35 3 债务人构成分析债务人构成分析 由于该企业的债务人过多 我们小组只选取占其他应收款的前五名的债务情况 然后 对债务人的构成进行侧面的分析 如下表所示 表表 5 35 3 其他应收款前五名所占比例其他应收款前五名所占比例 年份年份其他应收款其他应收款 前五名的份额前五名的份额 200839 20 200939 20 201057 21 可见前两年的其他应收款的前五名份额比较稳定 到 2010 年突然增加至 57 21 通 过详细分析报表附注我们发现是北京市土地整理中心突然增加其份额 这也是对当时的宏 观条件比较符合 可能是北京市增加对居民用房的建设如经济适用房的建设 需要本企业 的合作 而其他债务人比较稳定 早上下浮动不是很大 说明企业的合作项目跟地方政府 的宏观政策有很大的关系 6 存货质量分析 存货质量分析 6 16 1 存货的品种构成分析存货的品种构成分析 存货按房地产开发产品和非开发产品分类 房地产开发产品包括已完工开发产品 在 建开发产品和拟开发产品 非房地产开发产品为原材料 已完工开发产品是指已建成 待 出售的物业 在建开发产品是指尚未建成 以出售为目的的物业 拟开发产品是指所购入 的 已决定将之发展为已完工开发产品的土地 项目整体开发时 拟开发产品全部转入在 建开发产品 项目分期开发时 将分期开发用地部分转入在建开发产品 后期未开发土地 仍保留在拟开发产品 存货是房地产企业总资产里的绝对大头 可占总资产的 2 3 多 因 此其变动情况可说举足轻重 如果存货过多 则意味着包袱越重 危机来时越 背时 万科集团 2010 流动资产分析报告 12 公司具体存货品种分类如下 图图 6 16 1 20102010 年万科存货构成分析年万科存货构成分析 从图 6 1 中我们看到万科 2010 年的主要存货分别为已完工开发产品 在建开发产品 拟开发产品和原材料四类 其中已完工开发产品本年减少了 21 819 788 54 在建开发产 品本年增长 36 931 874 549 54 拟开发产品本年增长 5 687 785 655 31 本年增长 33 092 487 73 这一变化的直接结果就是 2010 年万科的存货增加 43 248 163 740 41 增加了 48 01 其中增加幅度最大的就是在建开发产品 但值得注意的是 尽管全年累计的存货 增幅仍然较大 但是由于二季度后 政府接连出台多项措施对楼市展开调控 市场成交迅 速放缓 后期新开工的数量明显减少 并且按照今年万科的销售情况看 这部分存货仅可 以满足它未来 3 4 年的开发 这在房地产行业存货储备量是算少的 这也符合万科 谨慎 拿地 不当地王 不囤地 的战略 说明万科的危机意识很强 就像王石说的 虽然万科 不知道泡沫何时破裂 但万科已经提前做好了房地产泡沫破裂的准备 看来此言不虚 退 一万步讲 就算泡沫立即破裂 我认为最后的赢家还会是万科 剩者为王嘛 6 26 2 考察存货的盈利性考察存货的盈利性 6 2 16 2 1 本公司自身比较本公司自身比较 表表 6 16 1 万科存货 利润对比表万科存货 利润对比表 单位 人民币万 元 项目2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 变动幅度说明 存货 13 333 345 809 008 529 43 48 01 在建开发产品增 加 营业成本 3 007 349 523 451 471 77 12 87 成本优化及结算 面积下降 万科集团 2010 流动资产分析报告 13 结算毛利率 29 75 27 61 7 76 结算净利率 15 52 15 03 3 27 市场回暖 存货 跌价准备转回 成本优化 其中存货跌价转 回增加利润 616 667 200 00552515529 4811 62 可变现价值回升 通过表 6 1 我们可以看到本年度房地产业务结算毛利率 29 75 较 09 年上升 7 76 个百分点 结算净利率 15 52 较 09 年上升 3 27 个百分点 从整体利润率的走势来看 存货的盈利性较好 结算利润率的上升一方面反映了 09 年以来市场回暖所带来的项目利润 率恢复 另一方面 也体现了公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效 以及项目 存货跌价准备转回等因素的影响 从上表统计结果可以看出 本年存货跌价进行了大额转 回 相比去年增加了 11 62 这是利润率能够取得如此大增幅的一个重要原因 6 2 26 2 2 与同行业竞争者比较与同行业竞争者比较 表表 6 26 2 万科 泛海 保利结算毛利率 结算净利率万科 泛海 保利结算毛利率 结算净利率 万科房产泛海建设保利地产 结算毛利率 29 75 46 69 34 12 结算净利率 15 52 7 56 13 70 与同业相比 见表 6 2 万科的毛利率低 但是净利率高 这符合万科从 2004 年就 明确提出的追求有质量的增长 也就是关注经营效率 也体现了公司在强化成本管理和费 用控制能力方面的成效 6 36 3 考察存货的周转性考察存货的周转性 6 3 16 3 1 本公司自身比较本公司自身比较 表表 6 36 3 万科存货周转天数变化万科存货周转天数变化 项目2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日变动幅度说明 存货周转天数 1 337918 419天 在建开发产品增加 由于报告期内 公司新增加项目 87 个 万科权益内的占地面积约 941 万平方米 对应 规划建筑面积约 2215 万平方米 2010 年 公司新进入昆明 贵阳 清远 温州 扬州 南通 嘉兴 唐山 廊坊 吉林 抚顺 乌鲁木齐等 12 个城市 截止 2010 年末 公司累 计已进入了 46 个城市市场 布局更趋广泛 层次丰富的战略纵深 为公司的业务发展提供 万科集团 2010 流动资产分析报告 14 了更为广阔的空间 同时也有助于公司规避部分市场过热的风险 期末 在公司各类存货 中 已完工开发产品 现房 52 9 亿元 占比 4 0 在建开发产品 786 3 亿元 其中包括 已售出未结算产品 占比 59 0 拟开发产品 对应公司规划中项目 493 1 亿元 占比 37 0 年内 在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下 市场逐渐结束了 09 年以来的库 存减少过程 6 月份之后 万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小 于 1 说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求 由于销售速度放缓和在建开发产 品的大量增加 导致期末存货余额增加 使存货周转天数相比去年增加了 419 天 在未来 一段时期 商品住房可售存量将延续上升趋势 市场竞争将更加激烈的背景下 存货的周 转性呈下降的趋势 6 3 26 3 2 与同行业竞争者比较与同行业竞争者比较 表表 6 46 4 万科 泛海 保利存货周转期万科 泛海 保利存货周转期 万科房产泛海建设保利地产 存货周转期1337 约三年半 27449 天 约 75 年 4293 近 12 年 从上表 表 6 4 可以看出 尽管万科 2010 年的存货周转天数比 2009 年增加了 419 天 但与房地产行业两个竞争者相比 万科房产的存货周转性还是比较强 这也说明了万 科的存货储备控制管理十分出色 6 46 4 考察存货的变现性考察存货的变现性 表表 6 56 5 20092009 20102010 年万科营业成本 存货比较年万科营业成本 存货比较 单位 人民币万元 项目2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 变动幅度说明 营业成本 3 007 349 523 451 471 77 12 87 成本优化及结算 面积下降 存货 13 333 345 809 008 529 43 48 01 在建开发产品增 加 存货跌价准备 7 449 684 72624 680 521 09 98 81 存货跌价准备巨 额转回 存货跌价冲回 616 667 200 00552515529 4811 62 可变现价值回升 公司年末对存货进行全面清查后 按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调 万科集团 2010 流动资产分析报告 15 整存货跌价准备 万科采用的是成本与可变现净值孰低计提存货跌价准备 以前减记存货 价值的影响因素已经消失的 减记的金额予以恢复 并在原已计提的存货跌价准备金额内 转回 转回的金额计入当期损益 本年转回存货跌准备 616 616 667 200 占 2009 年存货跌 价准备总额的 98 81 见表 6 5 公司的存货可变现净值评估带有主观性和不确定性 如此高比率的跌价准备转回 有 可能是公司评估可变现净值时高估了可变现净值 从而高估存货资产价值 通过巨额转回 存货跌价准备虚增利润 由于公司利润的增长很大一部分是冲回存货跌价促成的 而不是 真正实现了相对应量的存货销售所致 可见存货的变现性是不足的 营业成本相比去年减少了 12 87 公司的解释是 通过招标投标方式 严格进行资质 预审和经济标 技术标评审 在公平公正 充分竞争的基础上择优选择供应商 保证采购 成本和质量的合理性 通过集中采购 整合内部需求和外部资源 最大限度发挥采购量的 优势以实现规模效益 并且报告期内 公司房地产项目结算面积 452 1