当前迁村腾地之我见--朋达投资

迁村迁村腾腾地之我地之我见见 朋达投朋达投资资 新型城镇化将是中国未来五至十年间的重大战略方向 忝为 半个文人 半个开发商 受十八大精神指引 搜索了整个网络 走 访了襄阳老李家汤岗村 南漳九集镇 襄州区陈河镇的迁村腾地 现场 对 新型城镇化 新农村建设 城乡一体化 城中村改造 棚户区改造 移村腾地 等等这些新名词 新概念有了全新的 认识 笔者认为 一 迁村一 迁村腾腾地才是新型城地才是新型城镇镇化建化建设设的出路和关的出路和关键键 民以食为天 保护中国 13 7 亿口粮田 守住 18 亿亩耕地红 线是一件天大的事 无论是 城乡一体化 还是 新型城镇化 都是挤占耕地 在集约开发 科学利用上做文章 只有 迁村腾地 才是复垦耕地 创造建设指标 打开了新型城镇化的发展空间 襄阳执政者将 迁村腾地 列为各项工作的重中之重 频频深 入调研 出政策 抓落实 方向正确 思路清淅 若无建设用地指 标 别必雄市长提出 十二五 期间建成 特大城市 的梦想将会成 空 二 到目前二 到目前 迁村迁村腾腾地地 试试点都不成功 点都不成功 说说是失是失败败也不也不为过为过 主要反映在 1 规划不合理 选址过于零乱 条块分割 搞 小而全 配套重复建设 资源交叉浪费 强调标准化 搞户型一 刀切 忽视了农民个性化的需求 反对的声音和浪费的情况较多 不超过 5 年就会面临落后淘汰的局面 2 腾地效果不明显 大搞 农村小别墅 面积偏大 部分农民承受不起 不愿意搬家 反而吸 引了城里人的投资性购买 车库 农机房占有太多的空地 容积 率很低 有的不足 0 5 占地和腾地只有 1 3 成效并不明显 3 光靠政策和政府的强力推动 政策上也是说法不一 缺乏投资和 运营主体 基本上是一捶子买卖 参与的投资人或建筑商全线深 度套牢 这种 大政府 小市场 行为走不远 4 对腾出土地的复 垦 分配和开发利用 缺乏操作思路和成功案例 5 农民等 靠 要思想严重 参与积极性不高 提高收入 改善民生的效果并不 明显 笔者认为 成功的 迁村腾地 模式应该具备 1 政策上必须 统一 透明 公开 稳定 便于操作和规避风险 2 投资和运营主 体必须是农业企业或开发商 导入市场机制 实行 大市场 小政 府 建设模式 3 既然是 模式 就必须具备 良性循环 自动复 制 功能 让投资商滚动 循环和复制 必须有资本的进入和退出 机制 融资的平台和渠道 利润的保本点和增长空间 4 农民自 发自愿 创收和民生同步提升 5 占地和腾地必须达到 1 10 的 理想效果 三 三 迁村迁村腾腾地地 模式种种 无模式种种 无论论如何如何选择选择 归归集点在于分配好 集点在于分配好 利用好利用好腾腾出来的耕地和建出来的耕地和建设设指指标标 笔者认为 政策引导 政府扶持 企业主导 农民参与 是迁 村腾地的最佳选择模式 从国家政策上看 一是腾地复耕后给补偿 按照 3 7 万 亩 实际执行 3 万 亩 项目开工后给一部分启动 包含在内 二是 的农田复耕平整费 1500 元 亩 三是粮食直补 14 73 元 亩 农资 综合直补 58 80 元 亩 这一块属刚性政策 为净利润 得的理直 气壮 但必须先投资 先搬迁 先复耕 待验收后才能争取 能到 手多少是个未知数 投资人要撑得住 搞不好就会胎死 腹中 从地方政府 村组看 前期主要是直接投资 主导村组操作 用政府思想代替了市场行为 事倍功半 劳心精神 中间还闹了 一些笑话 若以政策或协商的方式 合理分配好腾出来 建设用 地指标 及其附加值 由投资商代替地方政府和村组 则所有的 问题迎刃而解 地方政府有没有胸怀放弃或分享这一块利益 敢 不敢突破建设指标 谁取得谁受益 指标买卖市场化 的禁区 从农民参与看 要把握五大变化 一是农村人口减少趋势 向城镇集中 二是农村产业结构调整 农民收入增加 购建宅在 经济上成为可能 三是农业结构调整和农业生产的专业化有利于 创收增效 四是农民居住观念的转变 能够接受城市的小区居住 方式 五是国家综合国力的增强和对农村 农业建设定额优惠政 策为移村腾地提供了有效保证 由此导致了农民在购买能力上的 不同 对住宅功能上的要求多样 对政策和政府的依赖性强 对 土地创效增收的期望值更高 如果有一种让农民既不出钱 又能 增收增效的方式 或许能充分调动农民参与移村腾地的积极性 四 我四 我对对 迁村迁村腾腾地模式地模式 的理想期盼的理想期盼 举例说明 某平原村版土面积 3000 亩 耕地面积 1900 亩 闲置和未充分利用土地 1100 亩 村民 1000 人 人均耕地 1 9 亩 共有 300 户 户均宅基地 2 亩 闲置无主荒地 500 亩 某养殖专 业户联合种殖大户 开发商组建投资集团 打算整体搬迁该村 腾地开发 一 一 规规划划 1 建设规划 占地 60 亩 39960 平米 容积率 1 5 建筑面 积 60000 平米 建筑密度 25 建筑住宅 6 层 单层面积 10000 平米 50 个单元 户均面积 100 平米 按照一栋 4 个单元计算共 11 25 栋住宅 共有 600 套住宅 按照每户两套 200 平米计算 正 好安置该村 300 户 小区按照车库 2 1 储藏室 1 1 配套 地面车库 150 个 建 筑面积 25 平米 150 个 3750 平米 层高 2 3 米 储藏室 300 个 建筑面积 15 平米 300 个 4500 平米 共计 8250 平米 一层商业 公益配套面积 1750 平米 车库 储藏室 商业公益配套共计 10000 平米计入后 实际容积率 1 75 小区设有篮球场 大队部 阅览室 医务室 小型超市 集 贸市场等配套面积 1750 平米 二 二 腾腾地地 腾地 3000 亩 1900 亩 60 亩 1040 亩 剔除部分道路 坟地 等设施 理论上可腾地 1000 亩 三 开 三 开发发商投商投资测资测算算 1 建筑投资 建筑成本 交钥匙工程 按照 850 元 平米计算 70000 平米 850 元 平米 5950 万 占用 60 亩耕地补偿 3 万 60 亩 180 万 其它配套及不可预见费 370 万 合计 6500 万 2 投资回报 市场容许投资商开发利润 20 收回投资及 回报 6500 万 1 20 7800 万 3 开发商回购腾出耕地 1800 万 按照 3 万 亩 投资商若 回购该土地 应支付给农民 3 万 600 亩 1800 万 4 开发商可得政策补贴 3450 万 腾地 1000 亩 农业部补 贴 3000 万 农民拆房补贴按 100 元 平米 150 平米 300 户 450 万 5 养殖大户 种植大户整租农民耕地 预计 3 年租金 800 元 亩 年 2000 亩 3 年 480 万 四 开 四 开发发商投商投资资回回报报平衡点平衡点计计算算 收回投资及回报 7800 万 回购腾地 1800 万 国家复耕补贴 3000 万 拆房补贴 450 万 预计 3 年地租 480 万 2070 万 地方政府是迁村腾地的最大受益者 获得政绩 建设用地 指标 带动相关行业利税 提供就业机会 节约农业基层人财物 的投入和招商引资 项目落地产生的附加值 因此 投资商在移 村腾地中的 2070 万亏损 有理由从用地指标中分享 本项目腾地 1000 亩建设用地指标 按工业用地最低价格 10 万 亩计算 剔除农民补偿款 3 万 亩 最低为政府创造 7000 万 指标 价值 不计招商引资附加值 若按政府 投资商 5 5 分成 投资商可得 3500 万 当然 政府可给 500 平米的用地指标 由投 资商二次招商或自主开发 投资商享受用地指标 5 5 分成后 理论上尚有 3500 万 2070 万 1430 万的盈利 正好可以补贴养殖专业户 种植大户整 体承租农民土地后 围绕农村增色 农业增效 农民增收做文章 结论结论 在国家政策指引下 地方政府和村组不再出资不再承 担迁村腾地主体 由开发商全额投资 复耕腾地后回购该土地 享受国家相关补贴和腾出建设用地指标的 50 补