沃尔玛商圈调研报告

沃沃尔尔玛玛商商圈圈 调调研研报报告告 福州市场研究有限公司呈送福州市场研究有限公司呈送 福州宝龙房地产发展有限公司 1 第三章第三章 项目市场研究项目市场研究 研究背景和目的研究背景和目的 宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与 次级商圈调查的基本情况 本项目所在地位于福州市西南侧 地处台江区 距北江滨约 0 5 公里 占地 107 54 亩 是台江区建材 家具 工业和生活区的重点地带 本项目建成后将 服务台江区 仓山区和鼓楼区 辐射八县及闽南 宁德等地区 调研内容调研内容 商圈规模调查 商圈的人口数 户口数 选址调查 商圈所在区商贸状况 环境的优劣势 道路交通状况 商铺调查 商圈内有哪些零售商 面积多大 距拟建地块多远 在哪个方向及 年销售额 概念界定概念界定 核心商圈 在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高 每个顾客的平均购货额 也最高 顾客的集中度也较高 次级商圈 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少 顾客也较为分散 边缘商圈 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少 且非常分散 本次调研以预定地 福州市第二塑料厂 为中心 以半径为 1 5 公里的圆圈为 核心商圈 以半径为 1 5 公里和 2 公里的圆环为次级商圈 暂不考虑边缘商圈 图 1 商圈三级图 福州宝龙房地产发展有限公司 2 调研方法调研方法 零售店普查 二手资料收集 竞争对手的高层深访 数据来源数据来源 表 1 数据来源表 资料类别来源 人口数 户数资料街道社区居委会数据资料 城市计划 建设指定用图城市政府 竞争分布图实地调查 行业协会 竞争店销售业绩高层深访 商业同仁口碑 项目管理项目管理 网点普查是商业市场研究最基础的工作 在整个项目的管理工作中显得相当重要 零 售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查 所涉及的工作量很大 正式普查前 由 访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为 13 普查片 然后 根据各片的大小 分配访问员到具体的普查片 同时 各片区还配备了相应的访问 督导负责管理访问员 严格检查访问质量 访问员遵守一定的访问行走规则 逐一访问每家零售商店 登记商店营业面积 年销 售额等信息 访问完毕后 访问员在普查地图上标识商店的地理位置 为保证普查质量 访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查 福州宝龙房地产发展有限公司 3 主要结论主要结论 人口规模 商圈内共有 30 多万人口 其中核心商圈人口 19 万 次级商圈人 口近 12 万 竞争分析 商圈内共有 1528 家零售店 其中核心商圈占 876 家 次级商圈 占 652 家 在零售店结构中 主要是以小型单体夫妻日杂店为主 主要的竞 争对手为建设中的欧倍德 百安居 黎明永辉 黎明好又多以及次级商圈中 的世纪联华和好又多联信店 地理分析 预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口 为叁面临街 的十字路口 可见度较高 交通便利 主体报告主体报告 一 一 人口规模分析人口规模分析 商圈人口分析商圈人口分析 由街道社区居委会数据资料得到 商圈内共有 30 多万人口 其中核心商圈人口 19 万 次级商圈人口近 12 万 表 2 商圈内人口情况表 人口户数平均每户人口数 核心商圈190371594903 2 次级商圈117095403782 9 合计307466991833 1 将商圈 同心圆 平均分为 8 块 以正西北与正东北相交的扇形为北方位 以正西南 与正东南相交的扇形为南方位 以正西北与正西南相交的扇形为西方位 以正东北与正东 南相交的扇形为东方位 如下图所示 以此分析商圈内人口规模在方位上的情况 图 2 方位划分示意图 福州宝龙房地产发展有限公司 4 表 3 商圈内人口规模在方位上的情况分析 核心商圈次级商圈合计 方位人口数 人 人口数 人 人口数 人 北 527294255395282 南 551481313068278 西 25921765733578 东 5657353755110328 合计 190371117095307466 商圈社区分析商圈社区分析 北江滨高尚社区 预定地所在位置与北江滨相邻 而福州市的江滨两岸无疑是高尚江景住宅的高 度集中点 这一点在 福州城市总体规划 1995 2010 中可以得到佐证 江滨地 区九孔闸以西地块的城市功能定位为 城市公共建筑集中地 城市观光旅游带和 城市高尚住宅集聚地 目前 大型高尚住宅区已经初具规模 如融侨锦江 碧水芳洲 江岸名都等等 大型社区 同时 以金山文体中心 省广电中心和市报业大厦为代表的文化设施也 已陆续启动 福州西南段的发展前景已经十分明朗 帮洲 义洲旧棚屋改造社区 北 西 南 东 福州宝龙房地产发展有限公司 5 台江区义 帮洲旧屋区二期改造项目于 2003 年 4 月 26 日开始动迁 该项目拆 迁范围占地面积 231 亩 拆迁居民达 4019 户 是福州市迄今为止搬迁户数最多的 旧屋区改造项目 改造后的帮洲 义洲将带来附近的商业结构和规模的调整 新建 项目与帮洲 义洲的改造将形成一个良性互动 西二环路与工业路新型社区 在西二环路与工业路正在兴建大量的住宅 如二环路上的长汀里花园 金星四 季等 工业路上博美诗邦 庭芳苑 时代名城等新型小区 可见 预定地所处地段 为人口不断增加的地块 商圈内新建社区汇集商圈内新建社区汇集 西二环路 星城国际 美景良城 金星四季 文锦佳园 工业路 中利佳园 长汀里花园 博美诗邦 庭芳苑 鑫达富第 时代名城 北江滨大道 世纪佳园 融侨锦江 望龙芳庭 江岸名都 碧水芳洲 二 二 零售网点普查零售网点普查 一 总体情况 一 总体情况 商圈零售店总体情况商圈零售店总体情况 商圈内共有 1528 家零售店 其中核心商圈占 876 家 次级商圈占 652 家 见表 4 表 4 商圈零售店总体情况 核心商圈 家 次级商圈 家 合计 家 零售店数量8766521528 核心商圈核心商圈 零售店结构 核心商圈内共有零售店 876 家 其中以小型单体夫妻日杂店为主 占 84 4 而 大卖场和连锁超市共 5 家 分别为黎明永辉 黎明好又多 旺旺佳配送超市 惠 福州宝龙房地产发展有限公司 6 乐家超市 超大 图 3 核心商圈内的零售店结构 零售店面积 核心商圈内的零售店面积主要集中在 50 平方米以下 占 95 9 图 4 核心商圈内的零售店面积 零售店年销售额 核心商圈内的零售店年销售额主要集中在 10 万元以下 占 70 0 图 5 核心商圈内的零售店年销售额比较 次级商圈次级商圈 零售店结构 次级商圈内共有零售店 652 家 以 2 2 3 3 3 39 9 7 73 39 9 3 36 6 2 26 6 3 31 1 0 02 20 00 04 40 00 06 60 00 08 80 00 0 大大卖卖场场 连连锁锁超超市市 便便利利店店 日日杂杂店店 兼兼营营店店 专专卖卖店店 其其余余 8 83 38 8 2 22 2 6 6 5 5 3 3 0 02 20 00 04 40 00 06 60 00 08 80 00 01 10 00 00 0 1 1 5 50 0平平方方米米 5 51 1 1 10 00 0平平方方米米 1 10 01 1 2 20 00 0平平方方米米 2 20 01 1 1 10 00 00 0平平方方米米 1 10 00 00 0平平方方米米以以上上 2 24 43 3 6 60 01 1 2 2 1 13 3 1 10 0万万元元以以 下下 1 10 0万万 1 10 00 0万万元元 1 10 00 0万万 1 10 00 00 0万万元元 1 10 00 00 0万万元元 以以上上 福州宝龙房地产发展有限公司 7 小型单体夫妻日杂店为主 占 84 0 而大卖场和连锁超市共 4 家 分别为世纪 联华 联信好又多 福缘超市 好日子 图 6 次级商圈内的零售店结构 零售店面积 次级商圈内的零售店面积主要集中在 50 平方米以下 占 95 9 图 7 次级商圈内的零售店面积 零售店年销售额 次级商圈内的零售店年销售额主要集中在 10 万元以下 占 70 0 图 8 次级商圈内的零售店年销售额比较 2 2 2 2 2 23 3 5 54 48 8 1 19 9 3 33 3 2 25 5 0 01 10 00 02 20 00 03 30 00 04 40 00 05 50 00 06 60 00 0 大大卖卖场场 连连锁锁超超市市 便便利利店店 日日杂杂店店 兼兼营营店店 专专卖卖店店 其其余余 6 62 20 0 1 13 3 1 1 2 2 3 3 0 01 10 00 02 20 00 03 30 00 04 40 00 05 50 00 06 60 00 07 70 00 0 1 1 5 50 0平平方方米米 5 51 1 1 10 00 0平平方方米米 1 10 01 1 2 20 00 0平平方方米米 2 20 01 1 1 10 00 00 0平平方方米米 1 10 00 00 0平平方方米米以以上上 2 23 33 3 3 38 80 0 2 2 6 6 1 10 0万万元元以以下下 1 10 0万万 1 10 00 0 万万元元 1 10 00 0万万 1 10 00 00 0万万元元 1 10 00 00 0万万元元以以 上上 福州宝龙房地产发展有限公司 8 二 方位情况 二 方位情况 核心商圈核心商圈 表 5 核心商圈内的零售店在方位上的商业结构比较 大卖场 连锁超 市 便利店日杂店 兼营 店 专卖店其余 合计 北 2215250241810 321 南 009122131 136 西 009172217 191 东 016195998 228 合计 2339739363126 876 表 6 核心商圈内的零售店在方位上的营业面积比较 1 50M251 100M2101 200M2201 1000 M2 1001M2 合计 北 30411123321 南 1333000136 西 1834310191 东 2184220226 合计 83822653874 表 7 核心商圈内的零售店在方位上的年销售额比较 10 万元以 下 10 万 100 万元 100 万 1000 万 元 1000 万元 以上 合计 北 19112132 317 南 784370 128 西 1305630 189 福州宝龙房地产发展有限公司 9 次级商圈次级商圈 表 8 次级商圈内的零售店在方位上的商业结构比较 大卖场 连锁超 市 便利店日杂店 兼营 店 其余专卖店合计 北 01719482316249 南 0152830239 西 00000000 东 20113268107364 合计 2223548193325652 表 9 次级商圈内的零售店在方位上的营业面积比较 1 50 平 方米 51 100 平方 米 101 200 平 方米 201 1000 平 方米 1001 平方 米以上 合计 北 2363020 241 南 316101 39 西 00000 0 东 3534002 359 合计 62013123 639 东 2022300 225 合计 601243132 859 福州宝龙房地产发展有限公司 10 表 10 次级商圈内的零售店在方位上的年销售额比较 10 万元以 下 10 万 100 万元 100 万 1000 万 元 1000 万元 以上 合计 北 1449510240 南 13190032 西 00000 东 22311952349 合计 38023362621 三 三 商圈地理分析商圈地理分析 一 一 可见度可见度 可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度 场所可见度越高 商店越容易引 起客流的重视 他们来店购物的可能性越大 预定地所在位置为工业路与白马西二环路的 交叉口 为叁面临街的十字路口 可见度较高 图 9 预定地地理位置示意图 工 业 路 白 马 南 路 西 二 环 南 路 预定地 智 闽 江 北 江 滨 大 道 福州宝龙房地产发展有限公司 11 二 交通便利性 二 交通便利性 预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口 交通便利 一是工业路与西二环 路都是福州市的主要公路 交通网络四通八达 可直达火车站和客运站 白天能通过大型 货车 商品运输较方便 二是该地有较密集的公交汽车路线经过 各条公交路线的停靠点 能均匀全面地覆盖整个市区 这在当前福州市私家车普及不广的情况下显得尤为重要 表 11 途经预定地的公交线路表 工业路线 路 西二环路线 路 工业路与西二环 路交叉 起点终点 14 空军门诊台江广场 14 支西客站台江广场 27 东站福大东门 33 埕园顶茶亭公园 38 闽侯县委茶亭公园 39 闽江大学 大学城 步行街 7 融侨锦江下院 942 台江影院江口 973 祥坂小区工程学院 813 福州大学白湖亭 福州宝龙房地产发展有限公司 12 13 祥坂小区远西村 13 支祥坂小区远西村 26 火车站金山住宅区 817 锦绣文华福机 945 支森林公园南门工程学院 建专 4 黎明电脑城三角埕 目前 福州二环三期工程加紧施工 该工程总投资 12 4 亿元 是连接已建成的二环 路一 二期 形成二环路闭合的关键性工程 三期工程起于西二环路与长汀路交汇处 向 南跨越闽江 与聚龙路相交后朝东南走向 经鹭岭路 齐安村 首山村 迎宾路 止于则 徐大道 工程全长 9 632 公里 其中建设特大桥 1 座 尤溪洲闽江大桥 互通式立交桥 1 座 聚龙路立交桥 高架立交桥 4 座 中小桥 4 座 项目建成后 本预定地在交通上 还可辐射到南江滨和沿江开发的仓山新兴的社区 四 四 结论 结论 经过详细调查 PFT 获得了以上数据 并根据商圈研究的基本要求进行了 分析 得出以下结论 一 如果宝龙城市广场设在预定地 将增补以预定地为核心的商 一 如果宝龙城市广场设在预定地 将增补以预定地为核心的商 圈空白 形成一个新的商业中心 圈空白 形成一个新的商业中心 福州西南片区目前尚无一家综合型超级大卖场 绝大多数的是以夫妻 单体店为主的社区便利店 较大型的超级市场只有以生鲜为主的永辉 不 能与宝龙城市广场形成正面竞争 而综合型的超级市场只有黎明好又多 其规模不大 品类不完整 无法满足周边居民的 一站式 购买需要 而 建设中的欧倍德 百安居以家居建材为主 不会对宝龙城市广场构成大的 威胁 二 目前预定地的地价不高 但增值期望极大 成长性极好 宝 二 目前预定地的地价不高 但增值期望极大 成长性极好 宝 龙城市广场在此时进驻将占有极为有利的条件 龙城市广场在此时进驻将占有极为有利的条件 义洲 帮洲作为福州市遗留的较大规模的棚屋区改造工程 将实现原 住户回迁与地产开发并重 届时将建成一大片现代化的社区 由于目前江 滨板块正持续升温 以江滨为题材的现代化新社区的建立将吸引福州的众 多 亲水一族 前来置业 从而创造巨大的商业机会 周边以融侨锦江 福州宝龙房地产发展有限公司 13 望龙芳庭 江岸名都 碧水芳洲等大型高尚社区的建成也将为宝龙城市广 场提供了大量的顾客群 而在次级商圈内的金山社区的众多人口 金山新 区预计将成为超过十五万人的住宅区 将因交通状况的改善而被吸引过来 三 交通便利性将成为宝龙城市广场扩大商圈影响力 吸引顾客 三 交通便利性将成为宝龙城市广场扩大商圈影响力 吸引顾客 的有力武器 的有力武器 随着福州二环路的全线通车和联结仓山的大桥的建成 加之新社区建 成以后公交线路的延伸和增加 预定地的交通网络变得发达起来 同时 由于市内交通拥挤的状况在短期内不可能得到改善 甚至可能恶化 许多 有车一族往往会选择交通便利 停车方便的大型商场进行 一站式 的购 物 而目前处于交通便利的二环路上基本上没有超级大卖场的存在 综上所述 宝龙城市广场在选择该地作为预定地是可行的 综上所述 宝龙城市广场在选择该地作为预定地是可行的 也是符合商圈辐射战略及价值规律的 也是符合商圈辐射战略及价值规律的 福州宝龙房地产发展有限公司 14 第四章第四章 项目经营定位项目经营定位 4 1 根据充分的前期市场调研 项目拟建成集旅游 购物 休闲 娱乐 餐饮于一体的 一站式 消费中心 包括百货店 大卖场以及众多专业连锁零 售店在内的超级商业中心即 Shopping Mall 属于一种新型的复合型商业业态 指在一具毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中 由一个管理机构组织 协调和 规划 把一系列的 零售商店 服务机构 组织在一起 提供购物 休闲 娱乐 餐饮等各种服务的一站式消费中心 它的特征是 一大 即占地面积大 建筑面积大 停车面积大 二多 即店铺多 三高 即购物环境要求高 档次 高 顾客群购买力高 Shopping Mall 已成为欧美等国家的主流零售业态 销 售额已占据其社会消费品总额的 50 左右 在我国经过几年的摸索 历经了它 的实验阶段后 如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革 4 2 项目各层功能分区及经营定位 4 2 1 地下负二层 设有 800 个停车位的智能停车场及设备用房 4 2 2 地下负一层 以亲水水域及具有世界各国童话传说为主题的以青少年 为主导消费的游乐 购物中心 其中设有高科技的声 光 电 梦幻世界及辛 巴克历险记 阿里巴巴和四十大盗等等各国童话传说为主题的各游乐及购物分 区 4 2 3 地下一层 以世界风情为主题将法兰西的浪漫 意大利的典雅 荷兰 的温馨 瑞士的高贵 美国的奔放以及日本的温柔等异国风情原汁原地搬入商 场里面 各个独立商铺以 店中店 的形式围绕近 2500 的风情广场 沿异国 风情街排列展开 创造出 逛街 购物的全新购物方式 给予人们休闲加娱乐 旅游加购物的消费享受 4 2 4 地上二层 以世界零售业巨头为主导的超市大卖场 及百货业态为主 办商店 将聚集大量的人流 其余独立商店定位于女士服饰及女性用品 4 2 5 地上三层 延伸二层主办店至三层 其余独立商店定位于男士服饰及 男士用品 4 2 6 地上四层 设大型中餐厅及风味小吃街 配以五星级电影院 星级水 疗馆 让人们在购物之余尽情享受 Shopping Mall 的风彩 福州宝龙房地产发展有限公司 15 4 2 7 地下五层 十六层 全部为酒店式公寓 以配套商业中心及娱乐中心 4 2 8 主楼的南面 分别设夜总会及迪厅 迪厅的首层为独立式店面 结合 室外景观及室内娱乐定位于精品廊 福州宝龙房地产发展有限公司 16 第五章第五章 项目投资估算 资金筹措计划项目投资估算 资金筹措计划 5 1 基本参数基本参数 本地块地上可建面积为 151222 5 m2 地下可建面积为 55850 5m2 故本项 目总建筑面积为 207073 m2 表表 5 1 1 项目主要技术经济指标简表项目主要技术经济指标简表 指 标功 能层 数数 量 m2 主 楼商业4 层109988 地下负二层停车场 设备房1 层24981 地下负一层商业1 层30870 高 层公寓11 层29387 附 楼娱乐3 层11847 合 计207073 5 2 土地开发成本土地开发成本 土地有偿使用出让金 107 54 亩 100 万元 亩 10754 万元 5 3 前期开发费用前期开发费用 1 地质勘探 25 万元 2 建筑设计费 500 万元 3 景观及室内设计费 400 万元 4 消防审核费 207073 6 元 124 万元 5 规划许可等费用 450 万元 6 小计 1499 万元 5 4 工程费用工程费用 1 土方工程 40 万 m3 35 元 m3 1400 万元 2 围护桩 800m 7500 600 万元 3 工程桩 207073 90 元 1864 万元 4 地下室工程 55851 1200 元 6702 万元 5 上部至体工程 151222 650 元 9829 万元 6 水 电工程 207073 500 元 10354 万元 7 机电设备 207073 500 元 10354 万元 福州宝龙房地产发展有限公司 17 8 室内装饰工程 179234 550 元 9858 万元 9 质监费用 120 万元 10 小计 43005 万元 5 55 5 配套费