辛集皮革城考察报告.docx

辛集皮革城考察报告一、项目概况项目名称：辛集国际皮革城项目位置：石家庄市辛集市教育路与市政府大街交叉口，北邻黄石高速，东邻沧辛过境路投 资 商：辛集市建设集团 运 营 商：辛集市建设集团主要业态：箱包、皮革、皮毛服装 建筑面积：36万平方米二、辛集皮革城优劣势分析（一）优势分析1、业态划分明确合理辛集国际皮革城，各楼层功能分区明确合理，彰显专业化、规模化、现代化的商业服务模式。负一层以经营革皮、毛皮等半成品为主，一层经营箱包、皮鞋、手套、皮毛制品，二层经营光皮服装，尼克服，三层经营裘皮服装、毛皮服装、革皮服装，四层设美食广场、皮画展示、电子商务中心、办公等服务设施。除此之外，商城管理人员针对业态不符的商户进行清场处理，保证业态的明确性。2、导视系统清晰完善各层电梯、楼梯和扶梯的位置都设有平面指示图，每条通道都有创意性名称，如伦敦大道、芬兰大街等，给顾客以风格暗示的效果，通道指示、电梯、楼梯指示、卫生间指示以及安全出口指示在同一指示吊牌上，简单明了一目了然，在此需指出，其安全通道宽敞明亮，安全隐患小。3、收费灵活：租金：商城本着运作市场的原则，实行一铺一价制，根据商铺位置优劣定价，租金一年一收；保证金：保证金根据商铺面积大小定价，3000-20000元不等，商户如果有违反商城规定行为，可适当从保证金扣除相应金额；物业费：商城内不分位置，购物区和餐饮区统一为80元/平/年4、制度规范系统性、明晰性商城在通道客流量较多的位置张贴相关制度规范，一方面规范了商户和工作人员行为的自觉性，另一方面方便了工作人员管理。同时，制度规范涵盖面广泛，有效减少了管理漏洞，如商户行为、经营秩序规范；商城督查组管理办法；劳动纪律“十不准”；商户诚信经营承诺书、安全责任书；消防责任书、卫生保洁标准等。5、商户素质高商户由于经营皮草类奢侈品，多与高端人群或者高素质人群接触，因此在导购员选取和服务态度方面要求相对较高，服务意识强，服务到位。同时还需指出的是，从一层到四层，无论是批发皮毛配饰的小店还是专业的专卖店，都没有外摆现象，从而让消费者感觉到整体商城的整洁、正规，购物比较舒心。6、政府扶持到位皮革城实行集中职能、封闭管理，其中管委会协调工商、税务、公安、卫生等部门分支机构的管理职能；三年内免征所有商户税收，第四年至第六年减半征收，应缴税收由市场管委会向税务部门缴纳。企业可以购买产权进驻经营，也可以租赁经营，也可以委托辛集入住经营户代理产品。（二）劣势分析1、客流量波动大皮革、皮毛产品有明显的淡季和旺季，夏季属于淡季，商城顾客寥寥无几，进入冬季后，客流量逐渐增多，尤其是春节前期，部分商户发起促销活动，加上这一时期正值采购高峰期，因此客流量较多。并且淡旺季客流量具有周期性，即周一到周五散客较多，周六周日有旅游大巴车和私家车，客流量在周六日出现旅游购物高峰。2、配套不完善：金融服务：只有中国银行、建设银行、农村信用社已入驻商城，其他各大银行均未入驻；无专业贷款机构入驻；商城内取款机、转账机形同虚设（长期无人维修），不能使用。仓储物流：商城未设立物流产业园区，有发货需要的商户往往是自己联系独立的物流公司上门取货；餐饮配套：通过对整个商城的餐饮进行考察，发现一期现有四个主题餐厅营业，但通过与老板交流，周一至周五只有少数顾客到本区的主题餐厅就餐，生意惨淡，但是到周六日，旅游大巴带来的消费者基本能把餐厅占满；大排档有两个，其中一个几经停业，另一个大排档主要以麻辣烫、饺子、快餐等为主目前经营尚可，从中午就餐情况来讲，200座位的大厅基本从12点到1:30能够满座，二期餐饮区有餐馆式餐厅13家，目前经营6家，中午就餐的消费者只集中到一家餐厅就餐，其余的餐厅基本处于无人的状态。产业集群：商城周边多为未开发或正在开发商业小区，并无皮草延伸产业、如工业园区、设计中心或其他大型商城，商城相关产业未达到“一城十中心”规模趋势。3、商城规模的促销活动较少以商城牵头的大型促销活动较少，多为商户自己发起促销，范围小，影响力弱。三、可借鉴之处分析通过对辛集皮革城在运营管理方面的优劣势分析，对比箱包交易中心的运营管理工作，我们扬长避短，虚心学习，可借鉴之处有以下几点：1、灵活收费：目前箱包交易中心分区分道定价的标准已经初现弊端，为了长期保证铺位租用率和经营率，增加客流量，箱包城可尝试实行一铺一价，费用一年/半年一收的方法，在保证市场正常运作的前提下逐步提高价格，以此缓解商城与商户之间的矛盾，为长期积累资本打好基础。2、完善导示系统： 增加箱包交易中心导示图，明确标明购物、餐饮、金融服务、卫生间、安全出口、办公区的位置，方便顾客在商城内的行为。3、开通客服热线，赋予服务台“消费者权益保护”的权利，为消费者顺利旅游购物提供保障。4、管理制度公开化、透明化：完善相关运营管理制度，将制度规范、各区责任人负责制公示于商户、顾客、工作人员可视范围内，使商城内所有人员熟知各自权利和义务，规范自身行为。5、在商户公平竞争的前提下，实现赏罚分明，赏罚有力。6、设立箱包研发中心：增设箱包皮具研发中心，提升本地箱包设计研发工艺水平。7、增设箱包质量监督检查中心，确保箱包品质，实现诚信经营。四、调研反思此次商城考察属于箱包交易中心运营人员的初次考察，在考察的系统性和完整性上都有一定欠缺，加上时间和精力有限，致使考察内容不尽全面，在采集图文和录音方面缺乏专业性，在此做出检讨。日后将加强调研方面的学习，节省成本，提高调研效率和调研质量。附：辛集皮革城调研数据一览表建筑面积36万平方米楼层及业态一层：西区：箱包皮具 东区：品牌生活馆 二层：皮衣尼克服 三层：裘皮服装四层：综合区（餐饮、电商、外贸、皮画、质检、研发）经营年限一期：5年 二期：3年经营率一层：60% 二层：75% 三层：90% 四层：40%旅游大巴旺季：200辆/天 客流量旺季：1.5万人次/天 （集中在一期，二期寥寥无几）各楼层商铺数量约500间（一期+二期）餐饮形式档口（统一外包） 餐厅（100 m2 -300m2 ）商铺使用情况多为租赁但部分企业可买产权租金/平/年一层