房产交易涉及6大税种

房产交易涉及房产交易涉及 6 6 大税种 一下就哥哥税种做简单的总结 另外附上二手房交易大税种 一下就哥哥税种做简单的总结 另外附上二手房交易 专题 专题 一是契税政策 一是契税政策 财政部 1991 年对以房产进行投资征收契税作出规定 1997 年 中华人民共和国契税暂行条例 规定 征税对象为土地使用权 房屋所有权的转 移行为 税率为 3 5 国家规定对个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 城镇职工 购买第一次的公有住房 享受免征契税 同时规定 一 土地 房屋被县级以上人民政府 征用 占用后 重新承受土地 房屋权属的 是否减征或者免征契税 由省 自治区 直 辖市人民政府确定 二 纳税人承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 三 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和 多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆 领事馆 联合国驻华机构及其外交 代表 领事官员和其他外交人员承受土地 房屋权属的 经外交部确认 可以免征契税 1999 年国家税务总局规定以补偿征地款方式取得房产征收契税 1999 年规定对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税 国家在 2007 年房地产业税收政策调整中 从价格 面积 容积率三方面明确了享受优惠政 策的普通住房标准 从 2007 年 6 月 1 日起 个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通 住房标准执行 财政部 国家税务总局 2007 年明确对承受抵债房产征收契税 2010 年财政部规定对两个 或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房 其中一人或多人已有购房记录的 该 套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 另据 2006 年 对于个人无偿赠与不动产行为 应对受赠人全额征收契税 二是营业税二是营业税 国家营业税暂行条例规定 单位和个人销售不动产 按成交价格征收 5 的营业税 1999 年 为了配合国家住房制度改革 切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担 国家出台 优惠政策规定 对个人购买并居住超过一年的普通住宅 销售时免征营业税 个人购买并 居住不足一年的普通住宅 销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征 2000 年对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 其应缴纳的营业税暂按 3 的税率 征收 房产税暂按 4 的税率征收 对于居民住房出租后用于生产经营的 其缴纳的营业税 仍应按 5 的税率征收 房产税按 12 的税率征收 2004 年财政部 国家税务总局发布关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税 房产税 自 2005 年 6 月 1 日起 对个人购买住房不足 2 年转手交易的 销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税 个人购买普通住房超过 2 年 含 2 年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过 2 年 含 2 年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房 屋的价款后的差额征收营业税 2006 年规定受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后 再次转让该项不动产的 增收营业税 2008 年个人将购买不足 5 年的住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的普通住房对外销售的 免征营业税 2011 年要求个人转让不满 5 年住宅按销售总额全额征收营业税 法律变迁 1999 年 08 月 01 日 关于调整房地产市场若干税收政策的通知 财税字 1999 210 号 2006 年 06 月 16 日 关于调整房地产营业税有关政策的通知 财税 2006 75 号 2008 年 12 月 29 日 关于个人住房转让营业税政策的通知 财税 2008 174 号 2009 年 01 月 01 日 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 2009 年 12 月 22 日 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 财税 2009 157 号 2011 年 01 月 27 日 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 财税 2011 12 号 三是个人所得税三是个人所得税 根据国家个人所得税法的规定 个人转让房屋等财产所得 应按 20 的税率缴纳个人所得 税 2003 年规定个人现自有住房房产证登记的产权人为 1 人 在出售后 1 年内又以产权人配偶 名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的 产权人出售住房所得应缴纳的个人所得 税 可以按照财政部 国家税务总局 建设部 关于个人出售住房所得征收个人所得税有 关问题的通知 财税字 1999 278 号 第三条的规定 全部或部分予以免税 以其他人 名义按市场价重新购房的 产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税 不予免税 2006 年规定受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后 再次转让该项不动产的 在缴纳个人 所得税时 以财产转让收入减除受赠 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余 额为应纳税所得额 按 20 的适用税率计算缴纳个人所得税 2010 年 1 月 国办发出的 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 指出 要严格二套 住房购房贷款管理 抑制投资投机性购房需求 二套房贷款首付款比例不得低于 40 该 通知分五个方面共十一条 因此被简称为调控房地产市场的 国十一条 2010 年 4 月 17 日 国务院发出 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 提出十 条举措 被业内称为房地产 新国十条 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 要求 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停 发放购买第三套及以上住房贷款 通知 要求 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况 采 取临时性措施 在一定时期内限定购房套数 2010 年 9 月 29 日 国家出台巩固楼市调控成果措施 2011 年 1 月 26 日 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 下称 新国八条 要求强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 贷 款利率不低于基准利率的 1 1 倍 6 新国五条 细则出台一周 将对二手房转让征收 20 的个人所得税 四是土地增值税四是土地增值税 土地增值税于 1994 年开始征收 目的主要是为了规范土地 房地产市场交易秩序 合理调 节土地增值收益 维护国家权益 土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土 地使用权 地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象 依照规定的税率征收的一 种税收 土地增值税税率采用四级超率累进税率 税率分别为 30 40 50 60 四档 土地增值税也有一些优惠政策 如因国家建设需要依法征用 收回的房地产 对居民个人 拥有的普通标准住宅等 在其转让时免征或暂免征收土地增值税 五是印花税五是印花税 印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税 根据印花税暂 行条例规定 个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花 税 六是房产税六是房产税 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有人征 收的一种财产税 个人所有非营业用的房产免征房产税 但个人拥有的营业 用房或出租的房产 应照章纳税 1986 年 9 月 15 日 国务院正式发布了 中华人 民共和国房产税暂行条例 从当年 10 月 1 日开始实施 从 2001 年 1 月 1 日起 对 个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂减按4 的税率征收 房 产税 2010 年 7 月 22 日 在财政部举行的地方税改革研讨会上 相关人士表示 房产税 试点将于 2012 年开始推行 试点将从个别城市开始 2011 年 1 月 重庆首笔个人住房房 产税在当地申报入库 其税款为 6154 83 元 2012 年 8 月 12 日 30 余省市地税部门为开 征存量房房产税做准备 二手房交易专题二手房交易专题 契契税税 基准税率 3 优惠税率 1 5 和 1 买方缴纳 1 征收方法 按照基准 税率征收交易总额的 3 若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴 纳交易总额的 1 若买方首次购买面积超过 90 平 包含 90 平 的普通住 宅则缴纳交易总额的 1 5 注 首次购买和普通住宅同时具备才可以享受 优惠 契税的优惠是以个人计算的 只要是首次缴契税都可以享受优惠 若 买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3 印印花花税税 税率 1 买卖双方各半 不过从 2009 年至今国家暂免征收 营营业业税税 税率 5 55 卖方缴纳 根据 2010 年房产新政 转让出售购买时间不足 5 年的非普通住宅按照全额征收营业税 转让出售购买时间超过5 年的非 普通住宅或者转让出售购买时间不足5 年的普通住宅按照两次交易差价征 收营业税 转让出售购买时间超过5 年的普通住宅免征营业税 这里有两 个要点 购买时间超过 5 年这里首先看产权证 其次看契税发票 再次看 票据 房改房看国有住房出售收入专用票据 这三种证件按照时间最早的计 算 一般地说票据早于契税发票 契税发票早于产权证 房改房中时间最 早的是房改所收的定金的票据 所售房产是普通住宅还是 非普通住宅 另 如果所售 房产是非住宅类如 商铺 写字间或厂房等则不论证是否过5 年都需要全额征收营业税 城城建建税税 营业税的 7 教育费附加税 营业税的 3 个个人人所所得得税税 税率交易总额 2 或两次交易差的 20 卖方缴纳 征收条件以家庭为单 位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税 在这里有两个条件 家庭唯 一住宅 购买时间超过 5 年 如果两个条件同时满足可以免交个人所得税 任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税 注 如果是家庭唯一住宅但是 购买时间不足 5 年则需要以 纳税保证金 形式先缴纳 若在一年以内能够重 新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金 具体退还额度按 照两套房产交易价格较低的 2 退还 注 地税局会审核卖方夫妻双方名下 是否有