乾城二期项目个案分析

乾城二期项目个案分析乾城二期项目个案分析 一 项目概况 项目概况 一 项目区位条件 一 项目区位条件 项目位于书院路与殷家冲路交汇处西北角 周边分布芙蓉 路 湘江中路等城市干道和地铁一号线南湖路口站 交通便利 项目所处片区成熟度较高 周边商业 娱乐配套发展成熟 与 此同时 项目毗邻南郊公园和火车头公园 自然资源较丰富 项目还享受仰天湖金峰小学学位 教育条件好 综合来看 项 目区位条件较好 图 1 项目区位示意 2 项目基本信息项目基本信息 项目是以刚需住宅占主导的的综合体项目 以 区位成熟 度 仰天湖小学学位 产品附加值 为其核心竞争力 表 1 项目基本信息表 开发商开发商兴旺地产物业管理物业管理腾鑫物业 占地面积占地面积14 万 建筑面积建筑面积70 万 容积率容积率4 5绿化率绿化率40 物业类型物业类型 高层 公寓 写字楼 酒店 商业 装修情况装修情况毛坯 2 项目二期规划项目二期规划 项目二期规划有 14 栋高层住宅 1 栋公寓 1 栋写字楼和 少量商业裙楼 底商以及 1 所 4000 幼儿园 项目住宅楼栋主要为为正南正北朝向 同时采用错列式布 局 临殷家冲路带底商住宅和写字楼则采用沿路布局 最大化 其商业昭示性 图 2 二期规划示意 写字楼写字楼 公寓公寓 4 幼儿园幼儿园 3 2 1 5 6 7 10 11 12 8 9 15 14 13 N 殷家冲路殷家冲路 3 二期产品设计二期产品设计 1 产品亮点产品亮点 1 二期住宅产品层高均为 3 米 高于一般住宅 2 9 米层高 舒适度提高 2 一楼打造 4 5 米层高泛运动架空层 增加小区基础配套 空间的同时增强整个小区园林的通透性 3 项目打造 wifi 社区 增加产品附加值 二 户型配比 二 户型配比 二期楼栋均为品字形塔楼 90 以下占比达 50 且一半 以上南北通透产品设计为 93 120 户型 二期产品带有较明显 首置首改型特点 表 2 二期住宅户型配比 户型户型面积 面积 套数套数比例比例 两房两房80102038 6 2 188 9030011 4 2 193 9530011 4 3 1115 12048018 2 3 1128 13054020 4 合计合计 2640100 3 户型分析户型分析 90 2 1 户型 93 2 1 户型 户型亮点 1 主卧开间 3 8 米 户型不足 1 开间进深比较小 影响 采光 2 无生活阳台 居家不便 3 餐厅布局容易造成使用 不便 4 动线设计不合理 进入 主卧需经过客厅电视机前 且 两卧室静谧性收到影响 户型亮点 1 户型周正 布局紧 凑 面积浪费少 2 南北通透 开间大 横厅和主卧朝南 采光条件 好 3 设计生活阳台 居 家便利 户型不足 1 卫生间位于主卧门 口 影响主卧精密性 2 赠送面积较小 仅 6 5 128 4 1 户型 4 建筑风格建筑风格 项目住宅采用简欧风格 外立面采用米黄色面砖修饰 整 体视觉效果较好 图 3 住宅建筑立面效果图 户型亮点 1 户型周正 布局紧 凑 面积浪费少 2 南北通透 全名户 型 且开间进深比大 通透 性好 户型不足 1 横厅朝北 影响舒 适性 2 未设计生活阳台 居家不便 3 次卫距离休息区较 远 使用不便利 4 赠送面积仅 9 未 做充足 4 二期销售情况二期销售情况 项目二期于 4 月 20 日开盘 推出 105 套 当日成交 60 套 销售率 57 成交均价 6650 元 效果一般 原因分析 1 项目所处