日本经典商业项目研究 PPT课件

中原顾问 日本经典商业地产案例研究 2020 4 5 1 2020 4 5 2 2020 4 5 3 2020 4 5 4 2020 4 5 5 2020 4 5 6 Part2 重点案例分析 表参道OMOTESANDO六本木之丘ROPPONGIHILLS大阪 难波公园博多运河城CanalCityHakata东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 7 表参道OMOTESANDO 表参道OMOTESANDO表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一 这里云集欧洲 日本等顶级设计师的作品 流行元素含量很高 橱窗内的衣饰摆放非常有创意高 橱窗内的衣饰摆放非常有创意 世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处 可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心 表参道广场 OMOTESANDOHILLS 作为表参道的标志性建筑 2006年2月11日开募 2020 4 5 8 表参道Hills 丘 Hills 概念 Tips 近几年 日本建筑界和地产特別喜欢 丘 Hills 这个概念 即 建筑群 在一大遍土地上实践建筑美学 六本木山丘ROPPONGIHILLS和表参道广场OMOTESANDOHILLS就是其中的杰出代表 表参道广场 OMOTESANDOHILLS 是由成功建造六本木Hills成名的的森集团所投资建设 为展现融合了日本的 和 和 重生 等元素 创造出日本独特风格的建筑 森集团延请日本知名建筑师安藤忠雄著手设计长达250公尺的表参道Hills 2020 4 5 9 建筑外观与特色 安藤忠雄以日式椭圆形印章的 参 字LOGO来揭开 表参道Hills 外观的序幕 以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象 基础的墙柱梁部份 不经意地呈现出钢筋水泥 几何造型直线延伸的设计 含蓄地透露出建筑的特色和美感 刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物 从外表看起来绝对很难想像得到 它居然是地上六楼 地下六层的庞然大物 由本馆 西馆以及一部份复旧保留的 同润馆公寓 三者来构成 2020 4 5 10 规划特色 表参道广场地下三个楼层是大型停车场 而店家总数高达九十三家的名店商场 则是从B3至3F 商业区以外的3F到6F规划为租赁住户 屋顶并附设有都会中难得一见绿意的空中庭园 本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计 但从内部的高空俯视下来便能察觉 整体造形犹如一艘巨大的方舟 掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄 店铺围绕着中庭的四周环然伫立 楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观 整体徐缓的逛街坡道 让人不自觉地团团逛绕于其中 省去上下楼梯的麻烦 也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦 2020 4 5 11 主体建筑商业业态分布 2020 4 5 12 主体建筑商业业态分布 2020 4 5 13 项目特色 绿藤蔓延的同润馆公寓 超过半个世纪以来 一直是原宿表参道周边最具特色的代表性建筑物 如何让大家珍贵的这份都市如何让新的建筑物与周围景观调和 如何让汇集的店家与人潮随时刺激互动而产生更上层楼的蜕变 是表参道Hills建筑设计师安藤忠雄最大的挑战 表参道广场内部坡道的坡度与表参大道的实际坡度相同 也就是说顾客虽然身在室内 却也能够自然地享受到彷如漫步在表参道上的逛街乐趣 2020 4 5 14 Part2 重点案例分析 表参道OMOTESANDO六本木之丘ROPPONGIHILLS大阪 难波公园博多运河城CanalCityHakata东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 15 六本木之丘ROPPONGIHILLS 六本木新城 建成于2003年 又称六本木之丘ROPPONGIHILLS 位于日本东京闹区内的六本木 由森集团主导开发 是日本目前规模最大的都市再开发计划之一 这个占地接近120000平方米的新地标 按照下个世纪东京理想风貌而建 筹划达17年 投资近170亿人民币 开始启用后 风靡全日本 六本木之丘集中了时尚名店 五星级酒店 餐厅 朝日电视台 美术馆 住宅公寓 紧临地铁都营大江户线 已被视为新世纪的城市综合体 2020 4 5 16 六本木时间表 1986年 随著东京港区重划区完成 朝日电视台一度迁移 由于 森林大楼权利变换成为当地权者 以这里为主紧跟著东京港区重划区的大规模的都市重新开发计划是在森林大楼内开始 1993年 推动森林大楼开端东京都也增加 开始六本木六丁目地区第一种市区重新开发事业 1995年 东京都公布都市计划决定 记住教训阪神大地震 这一年抗震构造被组成 1996年 6 6计划 发表 1997年 港区实施地区的地区公告 东京都 港区 公共设施管理人员同意 最后计划方案归结 1998年 六本木六丁目地区重新开发准备工会设立 1999年 东京都权利变换计划被批准 开始迁入临时住宅 2000年 完工 总投资大约2700亿日圆 约170亿人民币 2003年4月25日 开始营业 2020 4 5 17 项目指标 总占地面积 11 5万平米总建筑面积 72 5万平米办公 38 1万平米住宅 14 9万平米酒店 5 3万平米商业 4 1万平米文化设施 0 6万平米 2020 4 5 18 NorthTower 地铁枢纽站出口 家居用品店 便利店 各类餐饮MetroHat HollywoodPlaza 地铁枢纽站出口 外带食品及家居用品店 精品造型店WestWalk 位于六本木森大厦内 服饰专卖店 精品餐饮 各类服务设施HillSide 包含露天广场及原毛利家族庭院所在地 各类传统小吃的所在RoppongiKeyakizakaDori 全长400米的东西林荫大道 各类奢侈品专卖店 餐饮名店 咖啡店分布其间 商业五大组成部分 2020 4 5 19 六本木主要建筑 摩天大楼 森林大楼 RoppongiHillsMoriTower 地上53层 地下4层 内有东京凯悦大酒店 森美术馆 六本木新城TOHO影城等设施 雅虎 乐天 活力门等众多日本知名企业总部 也位于此大楼 朝日电视台大楼 为朝日电视台的新总部所在 地上5层 地下2层 占地广大 其中 大楼一楼设有公众开放空间 除了纪念品专卖店之外 还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施 露天广场 六本木新城露天广场 RoppongiHillsArena 六本木新城露天广场外观上 有著圆形巨大遮雨蓬 具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所 广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流 住宅区 六本木新城住宅大厦 2020 4 5 20 建筑亮点 一 Shot1 从地下铁日比谷线六本木车站往地铁明冠 登上长长的电扶梯便是六本木新城的玄关 到达66广场 可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑 眼前耸立着森大厦 从49楼到53楼是森艺术中心 是展示以现代艺术为中心的森美术馆 有镶嵌着360度玻璃墙的观景台 东京城市观景 2020 4 5 21 建筑亮点 二 Shot2 毛利庭园旁的半开放性街道 以总是大排长龙的小笼包专门店为首 集结了东洋风味的餐厅和商店 在六本木新城地区有时可碰到举办活动 榉树坂大道区有电影院 引进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院 毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹 是座优美的回游式日本庭园 毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司 2020 4 5 22 建筑亮点 三 Shot3 WestWalk位于森大厦中 是阳光注入具有开放感的购物中心 集结着流行服装发表会和受欢迎的餐厅 六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的街道 进入眼帘的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外观 在六本木榉树坂大道林立着各国的名牌商店 老字号饮食店 时髦的咖啡店 2020 4 5 23 建筑亮点 四 Shot4 位于剧场楼顶的 屋上庭院 种植着水稻和其他植物 俨然是一个小型的生态公园 收获和播种季节 邀请在六本木新城办公和居住的人参与劳动 带给大家美好种植体验的同时也降低了楼顶的温度 是非常好的生态环保设计 2020 4 5 24 建筑亮点 五 Shot5 六本木之丘是个充满艺术气息 具有丰富感性的开放空间 艺术便是其当初兴建的概念 不光只在美术馆 广场或是大街小巷里 艺术作品更是星罗棋布 日常生活中自然地展现出亲和力的一面 目前六本木之丘主要在八个公共空间内 设置艺术作品及艺术风空间 每件作品都是出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中 成为独树一格的街景 除了 处公共艺术特区外 还有所谓的 公共家具 PublicFurniture 遍布于各角落 2020 4 5 25 建筑艺术 2020 4 5 26 人性化指引标示 2020 4 5 27 项目特色 六本木的规划 围绕着 住宅 商业 文化 设计 这四大元素 处处体现以人为本的精神 六本木Hills作为一个 Artelligent ArtisticandIntelligent City 在讲求感性的生活型态构想下 以艺术来表现造街概念就成为一个重要的因素 不只是美术馆 在广场 街道等各个角落都可以更自然地亲近艺术 公共艺术 街道设施再也不单单是 作品 而成为街景本身的一部份 2020 4 5 28 Part2 重点案例分析 表参道OMOTESANDO六本木之丘ROPPONGIHILLS大阪 难波公园博多运河城CanalCityHakata东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 29 大阪 难波公园 大阪难波公园建于大阪棒球场旧址上 由美国捷得国际建筑师事务设计 2005年在美国拉斯维加斯获得SADI大奖中的 开放空间类 项目最高成就奖和最佳综合项目的最高SADI奖 SADI大奖意在表彰在创造零售业环境方面获得杰出成就的项目 获奖项目可能对增加购物环境魅力 加强或者重新定义零售品牌 巧妙反映某种趋势或者解决一个似乎难以克服的问题起到关键作用 难波公园购物广场正是完美的诠释这些要求 2020 4 5 30 项目指标 总占地面积 3 7万平米建筑面积 一期13万平米 二期7 6万平米其中一期 办公 5 6万平米商业 5 6万平米其他 2 5万平米 含公共空间 2020 4 5 31 设计亮点 难波公园占地37232平方米 横跨多个街区 高达8层 不仅是一个符合消费者生活方式的商业中心 同时也给到访者提供了特别设计的屋顶公园 为当地人们的聚会 文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所 该项目除了为一个自然元素稀少的城市添加了一撇浓重的绿色之外 其独具特色的公园与街道相连 令路人在行走时可以欣赏到四周的树林 岩石 峭壁 草地 溪流 瀑布 池塘和露天平台 公园下面还有一道溪谷 一条小径穿过谷地 两侧则设有各具特色的零售 娱乐和餐饮服务 2020 4 5 32 设计亮点 屋顶花园宽敞开阔 充满自然气息 令顾客产生一种全新的空间体验 精心挑选的植被能够适应冬天寒冷的气候 此外 一些季节性植被会随着季节的转换而不断改变颜色 给人耳目一新的感觉 从一层到下一层的 8 字形的交通循环设计 为顾客通向商业零售区 户外花园或露台提供了连续 便捷的选择 难波公园的商业零售区提供了各式各样的专卖店 使之成为其独特环境的补充 同时 难波公园避免了将顾客引入封闭式的购物区 而是将商业区 餐饮区与自然和开放的空间完美地融合在一起 据统计 自2003年10月开业以来 难波公园已接待了近八百万的顾客 2020 4 5 33 设计背景与建筑材料 难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量 这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明 在设计中 自然环境被巧妙地融入都市规划之中难波公园的内部是一条人造峡谷 业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块 但设计师提出了人造峡谷的设计理念 设计师最初打算选用各种暖色调的石材 再现真正的峡谷风貌 并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观 在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感 装饰材料都取材于自然 如花岗岩 沙岩和石灰石 并沿袭了其淳朴粗犷的天然造型 自然裂缝 淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力 为了进一步表达这一理念 色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比 同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映 2020 4 5 35 设计背景与建筑材料 由于预算的限制 设计师选择了成本低廉且能产生石材表面纹理效果的喷漆作为主要材料 通过使用各种条纹状 如同沉淀层一般的水平色带 使 零售峡谷 坚韧和立体的空间效果更加突出 在大阪 这一设计理念的可行性基于两个主要原因 其一 设计目的是景观逐步支配环境 使得难波公园最终成为主要的标志性公共场所 其二 日本有高质量的建筑和维护技术 峡谷 加强了项目本身与周边自然的融合 成为主要的交通通道 设计师通过精心的设计营造出不同的小湾 岩洞 河谷等探险般的空间感受 为整个通道增添了一抹神秘的色彩 经由不同楼层的一些特定区域 从 峡谷 可以直接通往室外露台 夜幕中 一组玻璃桥将 峡谷 两边连接起来 如同灯光璀璨的 弧形管 整个垂直空间从上而下 均采用自然采光 通过 峡谷 内一条 8字形 倾斜上升的通道可以到达难波公园的零售及娱乐区域 一系列广场都装有水景 营造出让人不断有新发现的感觉 项目的中心区域是三层的 豪华购物广场 其构造质感华美 错落有致 并饰有草木植被和水景 2020 4 5 36 设计理念 难波公园的设计理念是创建一处都市花园与商业零售相结合的综合性物业 重现大阪南部昔日的风采 整个项目预算达8亿美元 除了 峡谷 设计 项目设计最为独特之处还在于一处颇具美感的屋顶景观花园 在一个密集的混凝土建筑占主导地位的城市中 屋顶花园令大阪人重新获得对自己城市的自豪感 成为一处新的聚会场所 2020 4 5 37 建筑欣赏 2020 4 5 38 Part2 重点案例分析 表参道OMOTESANDO六本木之丘ROPPONGIHILLS大阪 难波公园博多运河城CanalCityHakata东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 39 博多运河城CanalCityHakata 项目概况 地址 日本福冈县博多河畔交通 距福冈地铁站徒步约十分钟占地面积 约34 700平方米建筑面积 约234 500平方米分物业类型面积 酒店 52600平方米 23 4 零售和餐饮 59199平方米 25 2 剧场 18830平方米 8 办公 26761平方米 11 4 其它公共设施和停车场 77110平方米 32 8 老工业区非交通要塞的滨水综合体项目 它的成功运营对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版 是现代体验式商业区的范本 2020 4 5 40 项目规划特色 项目内规划有一条与博多河连通的人工河 整个项目建筑形态来自 峡谷 的隐喻 建筑如同悬崖壁 各个部分建筑沿人工运河排列在运河两侧 整个工程的建筑形态来自 峡谷 的隐喻 建筑的界面如同坚硬的悬崖壁 建筑综合体的各个部分有序地排列在运河的两侧而曲折蜿蜒的河水给整个空间注入了温柔和依偎的气氛 路面的铺设反映出沙砾 石块以及海洋生物化石外壳的矿物沉淀 映射出日本岛国的特色 项目人工河引自博多河 方案最初出自1988年 由于造价高 推迟到1992年 建设费用下降 才确定人工河方案 2020 4 5 41 布局与功能配比 运河城中心包括两个饭店一个大型购物娱乐中心和一栋办公楼 商业 酒店和办公的配比约为3 2 1 是一个以商业为核心功能的城市综合体 因商业有突出的旅游形象而闻名世界 商业有突出的旅游形象 以建筑中的人工运河 造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名 商业布局的营造上 运河城首先突出了运河的特色 它以南北流向的人工运河为中心 集中设置游艺 商店 餐饮 电影院 音乐厅以及饭店 2020 4 5 42 空间组织 强调商业与观光结合 项目水平体系通过三个节点设置 将商业分为5个主题区 每而个节点同时又是一个景点 为游客提供休憩的场所 水平体系设置了三个节点 一太阳广场 星星庭院和海洋庭院 三者通过月亮街和地球街相连 并形成5大主题区域 每个节点即是商业主题区的一部分 同时为游客提供了充足的休憩场所 增强项目的观光性 2020 4 5 43 空间组织 强调商业与观光结合 竖直节点包括运河和百老汇街 竖向关系通过立体植被进行衔接 百老汇街是用来举行公共活动的 是创造节日氛围的地方 百老汇街具有鲜明 浓郁的西方色彩和风格 是专门用来举行公共活动的 是创造节日氛围的地方 商业的竖向体系之间通过外廊和退台立体植被进行衔接 增添了商业的情趣 也使建筑本身成为了景观的一部分 2020 4 5 44 建筑特色 项目建筑造型独特 色彩绚丽 极具现代感和视觉冲击力 是博多河畔最具辨识度的建筑群 建筑群本身就是一道亮丽的风景线 项目已成为福冈的标志性建筑 项目里面用色基本为日本传统服装 和服的常用色 为项目贴上了鲜明的了日本文化标签 建筑基座是崎岖的岩石 而愈向上颜色愈浅 打磨也愈光滑 2020 4 5 45 内部空间 垂直的绿化和水景在柔化氛围的同时 在多个维度丰富了视觉效果 夜间流光溢彩的灯光 使项目本身旅游性大大增加 内部各节点设置举办活动及进行表演的场所 延长了消费者驻留时间 运河水使内部环境得到柔化 两侧的商铺的消费者可获得更好的购物体验 利用退台和廊道设计的垂直绿化体系弥补了平面绿化不足的问题 同事增添了情趣 2020 4 5 46 Part2 重点案例分析 表参道OMOTESANDO六本木之丘ROPPONGIHILLS大阪 难波公园博多运河城CanalCityHakata东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 47 背景 城市再生 地段 六本木位于东京的中心 原本就是一个国际色彩浓厚的地区 半径1英里 1 6公里 中聚集着40多个国家的大使馆和9个国际学校 酒吧林立 长期以来也成为东京夜生活的中心 东京中城正位于六本木的中心 六本木交叉路口 历史 江户时代曾是名门毛利家的府邸 明治时期为陆军驻地 二战后曾用作美军将校宿舍 之后又成为日本防卫厅的所在 2005年 以三井不动产为首的六家公司中标 开始在此建设一个包括商务 居住 商业等多种城市功能在内的全新的复合型街区 这也是东京这个国际大都市的 城市再生 计划的一次大规模的实践 东京中城TokyoMidtown 2020 4 5 48 建筑指标 总占地面积 10 2万平米总建筑面积 56 9万平米主要建筑物 6幢绿化率 约40 包括两个公园其中 办公 33 0万平米住宅 11 1万平米酒店 4 8万平米商业 5 7万平米其它 2 3万平米 2020 4 5 49 办公部分 MidtownTower做为东京中城的标志建筑 是除东京铁塔外东京最高的建筑 包括MidtownTower MidtownEast和MidtownWest都是办公大楼 2020 4 5 50 酒店及住宅部分 TheRitz CarltonTokyo 首次入驻东京 MidtownTower45 53FTheParkResidences 由RitzCarlton直接管理的酒店式公寓OakwoodPremierTokyoMidtown 美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次入东京的中长期租赁型的高级公寓TokyoMidtownResidences 面向商务人员的高级公寓 MidtownEast12 24F OakwoodPremierTokyoMidtown 2020 4 5 51 商业部分 Galleria 拱廊街 购物中心B1 咖啡饮品 食品专卖等1 2F Fashion专卖为主 休闲养生为辅3F 家居家饰为主 GardenTerrence B1 4F 餐饮中心 集中日本国内外的高级餐厅 大部分都面向中城花园 景观一流 Plaza 拥有巨大的圆拱形网状天幕BigCanopy的广场B1 食品专卖 休闲餐饮等1 2F 咖啡饮品 高级餐饮 花店及书店 2020 4 5 52 艺术及设计部分 21 21DESIGNSIGHT 现代设计中心 SuntoryMuseumofArt 1961建立 此处为新址 ARTWORK 艺术家各种作品 分布中城各处 其他 TokyoMidtownDesignHub MidtownTower5F 世界顶级设计中心汇聚之所富士Xerox艺术空间 2020 4 5 53 博多运