新老年公寓 PPT课件

通辽市港联商业管理股份有限公司 夕阳红老年宫 产权式公寓项目介绍 2020 04 05 1 产权式老年公寓概念 这种模式迎合普通老百姓的不动产投资理财需求 帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为 目的是获得房地产增值和经营收益 同时对于养老服务的自助型客户来讲 在日后的使用中减少了大量的养老租房费用支出 最重要的是 产权式 注入了家的感觉 居家养老对老年人的心情有了利好影响 2020 04 05 2 产权式老年公寓概念 产权式老年公寓 就是由个人投资者买断公寓房间的产权 即开发商以房地产的销售模式将老年公寓每个房间的独立产权出售给投资者 每一套房间都各拥有独立的产权 水电暖独立计量 分户缴纳 投资者如购买商品房一样投资置业 将房间委托给专业老年公寓管理公司统一经营管理 并从中获取租金作为投资回报 2020 04 05 3 夕阳红老年宫项目背景 由于人口老龄化衍生出养老问题是当今社会面临的重大问题 直接影响到社会的安定及人民的生活质量 社会养老具有极大地市场需求 同时为房地产细分市场满足特定人群 特定需求提供了极大地市场机遇 二楼区原住居民为霍林河第一批进矿的建设者 均已退休 都面临养老问题 解决此问题对于此区域的拆迁改造具有决定性影响 为此我公司特筹备建设夕阳红老年宫产权式公寓 2020 04 05 4 夕阳红老年宫项目概况 项目位置 2020 04 05 5 夕阳红老年宫项目概况 项目规模 老年宫楼高50米 共18层 总建管面积为19440平方米 共355套公寓 2020 04 05 6 夕阳红老年宫项目概况 实施时间 2012年8月15日开工2014年8月30日竣工 2020 04 05 7 夕阳红老年宫项目概况 实施单位 1 投资 裕晨香港投资集团有限公司 2 开发 3 运营 通辽市港联商业管理股份有限公司 4 设计 5 建筑 山西省林州市二建建筑工程有限公司 6 监理 通辽大地监理公司 2020 04 05 8 夕阳红老年宫规划建设 夕阳红老年宫专供老年人集中居住 符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅 具备餐饮 清洁卫生 文化娱乐 医疗保健服务体系 是综合管理的产权式公寓物业 2020 04 05 9 夕阳红老年宫项目概况 经营单位 通辽市港联夕阳红老年宫运营管理有限公司 2020 04 05 10 夕阳红老年宫规划建设 功能分区特护区 16层 17层 主要居住不能自理各半自理老人 每层设抢救室 护士站 22套公寓 面积分别为57平方米 51平方米 48平方米43平方米 共44套公寓 2020 04 05 11 夕阳红老年规划建设 功能分区高护区 13层14层 15层主要居住能自理但行动不便老人 每层设家宴厅 护士站 22套公寓 面积分别为57平方米 51平方米 48平方米43平方米 共66套公寓 2020 04 05 12 夕阳红老规划建设 功能分区普护区 9层10层 11层12层主要居住能自理身体较好老人 每两层设家宴厅 护士站 面积分别为57平方米 51平方米 48平方米43平方米 共72套公寓 2020 04 05 13 夕阳红老年宫规划建设 功能分区客房区 2 3层主要居住探亲陪护家属亲人 面积分别为57平方米 51平方米 48平方米43平方米 共50间客房 2020 04 05 14 夕阳红老年宫规划建设 功能分区娱乐区 2层主要是为居住老人提供文体活动的场所 包括大文化中心 演艺厅 棋牌室 书画室 室内球馆 2020 04 05 15 夕阳红老年宫规划建设 自住区4层5层 6层 7层 8层 主要居住能自理身体较好 不需要照顾老人 每3层设护士站 面积分别为57平方米 51平方米 48平方米43平方米 共123套公寓 2020 04 05 16 夕阳红老年宫规划建设 功能分区服务区 1层主要是为居住老人的服务的场所包括 服务中心 大堂 医疗保健中心 公共餐厅 厅雅 茶吧 2020 04 05 17 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计门窗 1 房门安装子母门 宽1 1米 够轮椅回转面积 2 卫生间 厕位间设平开门 门扇向外开启 留有观察窗口 安装双向开启的插销 3 窗扇镶用无色透明玻璃 开启窗口应设防蚊蝇纱窗 4 起居室 卧室 疗养室 病房等门扇采用可观察的门 2020 04 05 18 夕阳红老年宫规划建设 功能区 1层主要是为居住老人的服务提供保障的场所包括 公共洗浴 洗涤间 厨房及配餐中心 发廊 超市心医疗保健中心 2020 04 05 19 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计通道 1 入口造型设计 标志鲜明 易于辨认 2 入口门前平台与室外地面高差小于0 40m 采用缓坡台阶和坡道过渡 3 过厅 走廊宽1 8米 具备轮椅 担架回旋条件 2020 04 05 20 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计通道 4 户室内面对走道的门与门 门与邻墙之间的距离 不小于O 50m 应保证轮椅回旋和门扇开启空间 5 户室内通过式走道净宽不小于1 20m 6 老年人出人经由的过厅 走道 房间不设门 2020 04 05 21 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计通道 7 设计急救电梯 保证轮椅和急救担架进出方便 电梯速度直选用慢速度 梯门采用慢关闭门 并内装电视监控系统 8 老年人通行的楼梯踏步面平整防滑无障碍 界限鲜明 不采用黑色 显深色面料 9 夜间通向卫生间的走道 上下楼梯平台与踏步联结部位 在其临墙离地高O 4m处宜设灯光照明 2020 04 05 22 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计防护 1 通过式走道两侧墙面0 90m和O 65m高处设的圆杆横向扶手 扶手离墙表面间距40mm 走道两侧墙面下部设0 35m高的护墙板 或手感较好的其他材料制作 2 电梯桥厢沿周边离地0 65m高处设介助 坐轮椅高度 安全扶手 2020 04 05 23 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计防护 3 卫生间内与生便器相邻墙面设水平高0 70m的 L 形安全扶手或 11 形落地式安全扶手 贴墙浴盆的墙面设水平高度0 60m的 L 形安全扶手 水盆一侧贴墙设安全扶手 4 内部墙体阳角部位 宜做成圆角或切角 且在1 80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角 5 居室 通道地面采用富弹性的塑胶材料 以防滑倒 2020 04 05 24 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计厨房 1 每个公寓室内设敞开式厨房 操作台面高O 80m 台面宽度0 50m 台下净空高度0 60m 台下净空前后0 25m 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房 2 厨房设吊柜 柜底离地高度为1 40 1 50m 轮椅操作厨房 柜底离地高度为1 20m 吊柜深度比案台应退进0 5m 2020 04 05 25 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计厨房 1 家宴厅内设公用厨房 满足家庭自助小型聚会 业主自助招待宾客 家族自助办理中小型生日宴会 寿宴 需要而设立 主要设施独立卫生间 大型厨房系统 全套厨具 餐具 餐桌等 卡拉OK等娱乐音响系统 4 营养配餐厨房 设在底楼 中心面积120平方米 配备车间化生产的专业的厨房设备及配送系统 满足老年人根据自身营养需要点餐 统一烹饪制作 配送 整理的需要 2020 04 05 26 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计卫生间 1 每个房间都设卫生间应设坐便器 洗面盆和浴盆淋浴器 其面积不小于5 00m2 2 家宴厅配置设公用卫生间 宜临近休息厅 并设便于轮椅回旋的前室 设一具轮椅进出的厕位小间 卫生间应设一具立式小便器 2020 04 05 27 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计卫生间 1 娱乐区 服务区均设设公共卫生间 设便于轮椅回旋的前室 男女各设一具轮椅进出的厕位小间 男卫生间设一具立式小便器 公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1 20mX2 00m 内设0 40m高的坐便器 4 卫生间选用白色卫生洁具 平底防滑式浅浴盆 冷 热水混水龙头选用掀压式开关 2020 04 05 28 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计居室 1 设医用呼叫求救系统 医用给氧系统 医用监控系统 2 起居室 卧室应设多用安全电源插座 每室宜设两组 插孔离地高度宜为O 6 O 80m 厨房 卫生间宜各设三组 插孔离地高度宜为0 80 1 00m 3设贴壁式贮藏壁橱 每人应有1 00m3以上的贮藏空间 2020 04 05 29 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计居室 4 起居室 卧室应设闭路电视插孔 5 电源开关选用宽板防漏电式按键开关 高度离地直为1米 6地暖供热 空调制冷 7每户设电话 按键字大醒目 居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮 8 网络光纤入户 2020 04 05 30 夕阳红老年宫规划建设 重要设施设计家具 全套生活家具 床 电视 沙发 茶几 休闲桌椅 微波炉 电磁炉 电冰箱等 2020 04 05 31 夕阳红老年宫规划建设 配套设施文化中心 设在大楼的二楼 建筑面积1080平方米 包括1 500平方米的演艺综合厅 2 150平方米棋牌室 3 100平方米的书画阅览室 含网吧 4 200平方米的室内球馆 130平方米养生培训室 2020 04 05 32 夕阳红老年宫规划建设 配套设施服务中心 1 设在一楼和各楼层 1 大堂 休闲茶吧300平米2 公共餐厅400平米3 医疗保健中心300平米4 雅间80平米 2020 04 05 33 夕阳红老年宫规划建设 配套设施服务中心5 护士站分别在17层16层15层14层13层11层9层6层各一个面积为50平米6 抢救室16层17层各设一个 面积为100平米7 家宴厅分别在10层12层13层14层15层面积为100平米 2020 04 05 34 夕阳红老年宫规划建设 配套设施保障中心 设在负一层 面积为1080平方米 其中包括 1 配餐中心厨房120平米2 超市面积为100平米3 发廊50平米4 公共浴池400平米 2020 04 05 35 夕阳红老年宫规划建设 配套设施保障中心 5 洗涤保洁车间100平米6 布草房100平米7 休息厅 更衣室210平米 2020 04 05 36 夕阳红老年宫运营模式 运营单位通辽市港联夕阳红老年宫运营管理有限公司 通过公司化管理运营 建立集酒店管理 医疗保健 精神护理 心理疏导 营养膳食配给为一体的专业化管理服务团队 形成具有社会公益导向的实体经营企业 2020 04 05 37 夕阳红老年宫运营模式 投资模式产权式公寓自住业主在取得独立产权的老年公寓房间的产权的基础上通过与通辽市港联老年宫夕阳红运营服务有限公司签订服务合同 由通辽市港联老年宫夕阳红运营服务有限公司统一提供养老服务和管理 根据选定的服务项目组合并按标准定期向公司支付服务费 免除房费支出作为投资回报 2020 04 05 38 夕阳红老年宫运营模式 盈利模式通辽市港联夕阳红老年宫运营服务有限公司 按照产权式酒店销售运营的方式 购买公寓娱乐区 服务区 功能区的房产产权并投资配套相应设备 具备对公寓大楼的整体服务功能后 通过统一回租购房业主的产权式公寓按照福利性事业 商业化运作的思路 进行统一运营管理 通过以标准化 高档次 专业化的服务和经营获取收益 2020 04 05 39 夕阳红老年宫运营模式 投资模式产权式公寓投资业主在取得独立产权的老年公寓房间的产权的基础上通过与通辽市港联老年宫夕阳红运营服务有限公司签订委托经营回租合同 交由通辽市港联老年宫夕阳红运营服务有限公司统一进行经营管理 并按月收取公司支付的租金做为投资回报 2020 04 05 40 夕阳红老年宫运营模式 投资模式产权式公寓混合投资业主在取得两套以上独立产权的老年公寓房间的产权的基础上通过与通辽市港联老年宫夕阳红运营服务有限公司签订委托经营合同和养老服务合同 一套作为自住其他作为投资 用租金收益支付养老费用 2020 04 05 41 夕阳红老年宫运营模式 2020 04 05 42 夕阳红老年宫运营模式 2020 04 05 43 夕阳红老年宫运营模式 2020 04 05 44 夕阳红老年宫运营模式 2020 04 05 45 夕阳红老年宫运营模式 2020 04 05 46 夕阳红老年宫运营管理 收费标准房间费用床位 40元 天标准间 60元 天豪华间 80元 天 2020 04 05 47 夕阳红老年宫运营管理 收费标准护理费用 5元 天基本护理 10元 天一级护理 20元 天根据物价上涨实时调整 2020 04 05 48 夕阳红老年宫运营管理 效益测算收入房费收入 355人 60元 30天 12月 766 8万服务费收入 500人 30元 30天 12 540万餐饮服务收入 6元 500人 30天 12月 108万收入合计 1414 8万支出费用 人员工资120人 3000元 12月 432万房租支出528万其它支出108 3万 取暖费60万 水电费22万 其它费用22 3万 折旧费22 8万支出合计 1091 1万收益合计 323 7万 2020 04 05 49 夕阳红老年宫运营管理 投资收益投资 3880元 43平米 166840元回报 1200元 12月 14400元投资回报率 14400 166840 8 6 投资回报周期 166840 14400 11 6年 2020 04 05 50 夕阳红老年宫运营管理 风险评估1 霍林郭勒市没有同类的高档养老机构 不存在市场竞争 2 霍林郭勒市常住人口中老年人比例超过的10 老年人多为退休职工 收入稳定 有相当的养老支付能力 市场潜力巨大 3 所有的公共设施产权由运用公司投资购买 相对化解投资业主的投资风险 4 霍林郭勒市房租租赁市场该地段该品质的房屋租赁价仅为回租价的80 三年以后市场价将超过回租价 因此不存在房屋空置的风险 2020 04 05 51 夕阳红老年宫服务理念 把握一个宗旨以亲情 快乐 健康 关怀 有为为宗旨 按照规划自己亲生父母及自己未来老年生活为视角 创造一种全新的养老服务机制和老年生活方式 2020 04 05 52 夕阳红老年宫服务理念 完善两套体系建立完善的硬件设施体系1 户型设置多样 有阳台 无阳台 分43平方米 48平方米43平方米 51平方米 57平方米四种户型 2使用功能齐全 集独立卫生间 敞开式厨房 起居室 卧室为一体 3功能设施完配套生活家具 床 电视 衣柜 沙发 茶几 休闲桌椅 微波炉 电磁炉 电冰箱等 同时配置 医用呼叫求救系统 医用给氧系统 医用监控系统 低台 厨房操作台 卫生间洗漱台 均适宜轮椅操作高度 低钮 电按钮 门把手 灯开关均适宜轮椅操作高度 防滑地面 门宽大 地平坦 有扶手 字醒目 声洪亮 2020 04 05 53 夕阳红老年宫服务理念 完善两套体系建立完善的硬件设施体系3 配套功能全面设 家宴厅 文化中心 护士站 客服中心 亲情客房 营养配餐中心 配有大型洗涤设备 浴场 发廊 超市 生态氧吧 室外建造玻璃房 内可种植花草 供休闲 满足布草洗涤 陪护洗澡 理发 美甲 休闲 购物的需要 2020 04 05 54 夕阳红老年宫服务理念 完善两套体系完善的软件服务体系1 组建通辽市港联夕阳红老年宫运营管理有限公司 通过公司化管理运营 建立集酒店管理 医疗保健 精神护理 心理疏导 营养膳食配给为一体的专业化管理服务团队 形成具有社会公益导向的实体经营企业 2 公寓为精装修房 产权一次性出售给业主 公共面积一次性出售给运营管理有限公司 业主可以自住 根据自身的年龄 自理程度选择不同模块组合 标准的服务 并按标准向管理运营公司缴纳服务费 2020 04 05 55 夕阳红老年宫服务理念 完善两套体系完善的软件服务体系3 业主不自住或暂时不自住 需要出租的由运营管理有限公司统一回租 统一经营 并购房款的1 12做为年租金标准 按月向业主返还租金 4 消费一卡通 各种服务实行室内刷卡 上门服务 在各个房间内设立刷卡终端系统 可以在室内直接使用刷卡系统 2020 04 05 56 夕阳红老年宫服务理念 加强三项服务生活关怀服务 自助家宴服务 营养配餐服务 家政卫生服务 饮食起居护理服务 精神护理服务 亲情客房服务 2020 04 05 57 夕阳红老年宫服务理念 加强三项服务文化娱乐服务 有线电视 电影 服务 社区网络服务 老年大学服务 文体训练比赛服务 有为训练服务 社区劳动服务 婚姻爱情服务 2020 04 05 58 夕阳红老年宫服务理念 加强三项服务医疗保健服务 家庭病房服务 体检监控服务 针灸理疗服务 病患护理服务 治疗急救服务 心理疏导服务 养生培训服务 2020 04 05 59 夕阳红老年宫服务理念 解决四大难题解决精力分配难题 随着社会人口老龄化 老年人比例越来越高 一对中年以上的成年人在正常工作之余面临同时照顾多位老人的重压 随着自身年龄的增长 精力难以支撑这种压力 高端的社会养老可以分担这部分人群的养老压力 2020 04 05 60 夕阳红老年宫服务理念 解决四大难题解决心理障碍难题 父母有认为入住老年公寓会脱离亲情 会被社会认为无人赡养 担心给子女带来舆论压力的心理障碍 子女有让父母入住养老机构 自己感觉不遵守孝道 不负责任 未尽赡养义务的心理障碍 高端社会养老机构通过提高质量的服务 完善设施 注入亲情关怀 能够克服上述障碍 改变舆论对社会养老的看法 2020 04 05 61 夕阳红老年宫服务理念 解决四大难题解决行动不便难题 老年人就医 体检 购物 生活起居 参加社会活动均受到身体状况的限制 很难自理 通过老年宫这种高端的社会化养老 把老年人的所有基本需求都集中在一栋建筑物里得到满足 最大限度地克服了老年人行动不便的困难 2020 04 05 62 夕阳红老年宫服务理念 解决四大难题解决质量成本难题 高成本 低质量是传统居家养老的基本特点 由于老人以独居为主 人均占用居所 陪护人员较多 单独承担的供热费 物业费等费用较高 综合养老成本代价很高 同时由于家庭成员精力有限 而且不具有专业的管理服务能力 导致养老质量差 而高端社会化养老 强化使用频率高的独占有空间 卧室 卫生间 厨房的功能 对于使用频率较低的设施空间 客厅 餐厅 娱乐 客房公共使用 会客厅 餐厅 娱乐 书房 等 人员采用专业化服务队伍 同时对多人提供标准的专业化服务 从而大幅减少了单人空间和服务人员占用 降低了成本 提高专业服务质量 2020 04 05 63 夕阳红老年宫服务理念 实现五种关怀生命的关怀 对于行动不能自理或半自理状态的老人 半