房地产制度和政策 PPT课件

房地产基本制度和政策 1 目录 房地产交易管理制度与政策房地产权属登记制度与政策房地产税收制度及政策建设用地制度与政策房地产开发建设经营管理制度与政策住房公积金制度与政策物业管理制度与政策最新政策及法规 2 房地产交易管理制度与政策 房地产交易包括 房地产转让 房地产抵押和房地产租赁房地产交易的基本制度 房地产成交价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度 3 房地产交易管理制度与政策 商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 开发企业向城市 县人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证 4 房地产交易管理制度与政策 备案登记 签约10日内办理登记备案手续房屋租赁期限 不超过20年 超过部分无效房地产抵押 首次抵押后 该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押 但不得超出其余额部分 抵押合同签定后 须在30日内到房地产所在地的房地产管理部门办理登记手续 同一财产向两个以上债权人抵押 拍卖 变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿 5 房地产权属登记制度与政策 权属登记的种类 总登记 一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记初始登记 核准发证的时限 30日 新建房屋转移登记 时限 30日 买卖 赠与 交换 继承 划拨 入股 分割 合并 裁决等变更登记 时限 30日 法定名称改变或房屋状况发生变化他项权利登记 时限 30日 抵押权和 典权等注销登记 时限 15日 房屋或土地灭失 土地使用年限届满 他项权利终止等 6 房地产权属登记制度与政策 房屋权属证书遗失的处理方式 权利人应及时登报申明作废 并向登记机关申请补发 登记机关应当作出补发公告 经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书申请房地产权属登记的条件 申请人或代理人具有申请资格有明确具体的申请请求申请登记的房地产产权来源清楚 合法 证件齐全 没有纠纷 且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋属受理登记的登记机关管辖 7 房地产税收制度及政策 概念 是国家凭借政治权利 按照法律规定的标准 无偿地取得财政收入的一种手段 特征 强制性 无偿性 固定性种类 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 企业所得税 印花税等 8 房地产税收制度及政策 契税 契税是指在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属时 向承受土地使用权 房屋所有权的单位和个人征收的一种税 税率3 5 营业税 是对提供应税劳务 转让无形资产 销售不动产 房地产 的单位和个人征收的一种税城市建设维护税 纳税人在城市市区的 税率为7 在县城 建制镇的 税率为5 非上述区域为1 9 房地产税收制度及政策 教育费附加 税率为3 企业所的税 税率33 应税所得额在3万以下的 暂按18 收取 应税所得额在3 10万 暂按27 收取印花税 适用于各种合同及具有合同性质的各种凭证 税率有 0 3 0 5 1 0 05 0 03 此外 许可证照 房屋产权证 工商营业执照 商标注册证 专利证 土地使用证按件贴花5元 10 房地产税收制度及政策 有关住房税收的优惠政策 个人出售 购买住房税收优惠政策 个人自建自用住房销售时免征营业税个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收人 暂免征收营业税 11 房地产税收制度及政策 居民个人拥有的普通住宅 在转让时暂免征收土地增值税对个人转让自用达5年以上 并且是唯一家庭生活用房的所得 免征个人所得税 个人购买普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 12 房地产税收制度及政策 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件 住房小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 各省 自治区 直辖市根据实际情况 制定本地区享受优惠政策 普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 13 建设用地制度与政策 获得土地的主要方式 出让 划拨国有土地使用权出让政策 招标方式通过各投标者设计标书的竞争 来确定土地使用权受让人的方式拍卖方式按指定时间 地点 在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者协议方式出让方与选定的受让方磋商用地条件及价款 并达成协议挂牌方式出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限出让拟订出让宗地的交易条件 并在指定的土地交易场所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者 14 建设用地制度与政策 土地使用年限 居住用地 70年工业用地 50年教育 科技 文化卫生 体育用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年综合或其他用地 50年注 国有土地使用权续期 至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请 经批准续期的 应重新签定土地使用权出让合同 支付地价款并更换土地权属证书 15 房地产开发建设经营管理制度与政策 预售房屋证件 建筑用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售 预售 许可证 两书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 交房证件 竣工验收备案证 16 房地产开发建设经营管理制度与政策 住宅质量保修项目和保修期 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修屋面防水5年墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道渗漏2年墙面 顶棚抹灰层脱落2年地面空股开裂 大面积起砂2年门窗翘裂 五金件损坏2年 17 住房公积金制度与政策 住房公积金的本质属性是 工资性住房公积金是政策性资金 实行免税政策 其收益也应纳入住房公积金实行封闭管理和使用 免予征收所得税和营业税 18 物业管理制度与政策 业主 指物业的所有权人业主大会 由物业管理区域内全体业主组成职责如下 制定 修改业主公约和业主大会议事规则选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作选聘 解聘物业管理企业决定专项维修资金的使用 筹续方案 并监督实施制定 修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度业主大会的召开 定期会议 一般一年一次 临时会议 须经20 以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件或出现业主公约约定的其他情况 19 物业管理制度与政策 业主委员会 是业主大会的执行机构 由业主大会选举产生业主临时规约 是一种公共契约 属于协议 合约的性质维修基金的性质和用途 维修基金属全体业主所有 专项用于物业共用部位 共用设备设施保修期满后的大中修和更新 改造物业共用部位指 物业主体承重结构部位 包括基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 20 物业管理制度与政策 物业的共用设备设施指 物业区域内 由全体业主共同拥有并使用的上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 共用照明 消防设施 绿地 道路 沟渠 池井 非经营性停车场库 公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等维修基金的筹集 购房者应按2 3 的比例向售房单位缴交维修基金 21 学习性法规 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过 于2003年6月1日起执行 22 最新政策及法规 重庆市小套型住宅设计规范 为强规 9月1日起实施小套型是指建筑面积在37 60 的住宅其中 建面37 的 使用面积不得小于22 并规定至少要有居住 厨房 卫生间3个基本空间小套型住宅层高宜为2 8米 不得大于3 6米阳台进深不得大于2 7米 阳台结构底板投影净面之和不大于10 23 重庆市地名专名和通用名的使用规范地名由专名和通用名组成 以鹅公岩长江大桥 朝天门长江大桥 菜园坝长江大桥为例 鹅公岩 朝天门 菜园坝是专名 长江大桥就是通名 最新政策及法规 24 绿化超40 才能叫花园居民住宅小区绿化率若没有达到40 将不能取 花园的名字 建筑物以 广场 命名的 其广场使用面积须达到2000平方米以上 以 城 为通名的商业区 产业区和片区 须是建筑面积在20万平