房地产评估师考试备考辅导房地产估价：加强土地经济手段的调控作用

房地产估价：加强土地经济手段的调控作用以来的土地宏观调控实践结果证明，要达到宏观调控满意效果，必须实现土地调控从依靠行政手段调控为主向利用经济和法律手段转变。但长期以来，由于土地宏观调控缺乏理论指导，人们对土地经济手段参与宏观调控一直存在着片面、模糊的认识，迫切需要以科学理论指导建立土地经济手段宏观调控政策体系。本文依据马克思的劳动价值理论对土地经济手段宏观调控政策体系进行构建。正确理解土地经济手段内涵目前土地经济手段还没有公认的定义和体系，一般而言，土地租税费手段作为经济手段是无疑的，但土地产权、规划等手段是否也是经济手段，目前还没有形成一致的意见。要科学回答这一问题必须从经济基本内涵和土地属性去理解。从学科发展来看，西方对经济研究经历了“政治经济学”到“经济学”发展历程，研究对象逐步扩展到社会生产领域和流通领域在内的再生产，研究的重点是财富增长和经济发展的规律。而在中国古汉语中，“经济”是“经世济民”等词的综合和简化，内容不仅包括国家如何理财、如何管理其他各种经济活动，而且包括国家如何处理政治、法律、教育、军事等方面的问题。而从马克思的基本观点来看，经济实际上是就是指社会生产过程中生产、分配、交换、消费经济活动。总结“经济”多种内涵，可以把“经济”基本内涵可归结为“经世济民”，所谓“经世”就是创造财富的过程，而“济民”就是增加人们的福利，“经济”的核心是价值的创造、实现和运动。“土地”的经济内涵同样丰富。在西方经济学一般就指包括土地在内的自然资源；马克思认为土地包括“土地物质”和“土地资本”；威廉。阿郎索提出土地市场相当于有两种商品（土地和距离），但仅有一种交易和一种价格（土地价格）；在现代市场经济中，一般把土地称为“土地资源资产”，表明土地不仅是生产和生活中不可缺少的资源，同时作为一种资产也是财富的象征；从土地经济关系调节来看，土地“财产”和土地“财产权”实际上是同一事物的经济关系和法律关系的反映，具有统一性。从中可以看出，土地“经济”内涵非常复杂，集中反映了社会关系、经济关系和法律关系，土地经济内涵可归结为自然物质、抽象劳动和产权约束统一体。把房地产估价师站点加入收藏夹从“经济”和“土地”内涵反映的内容来看，理解土地经济手段就不能作狭义理解，应该从广义上去理解。狭义概念上的土地经济手段一般指与货币相联系的土地经济工具，例如土地税收、土地金融、土地价格手段；广义概念上土地经济手段则包括与货币、行政、法律手段相联系的土地经济工具，例如土地产权、土地供应、土地规划等手段。总之，对土地经济手段理解应建立在价值创造、实现和分配范畴内去理解。科学认识土地经济手段对社会经济调控的基本原理马克思运用劳动二重性学说和商品两重性原理，科学揭示了价值的源泉、形成条件和价值分配，这一价值原理同样构成了利用土地经济手段参与宏观调控的基础原理。土地是价值形成的物质条件。马克思提出可变资本是剩余价值的源泉，而不变资本（物质生产要素）是生产剩余价值的物质条件，劳动只有与物质生产要素相结合，才能进行现实的生产，才能创造使用价值和价值，而商品又是使用价值和价值的统一体。土地作为物质条件存在，自然是价值形成的物质条件，同时也是使用价值的“自然源泉”。“劳动是财富之父，土地是财富之母”就形象的概况了土地在社会经济中的重大作用。在我国人多地少的现实国情下，通过土地供应数量、结构和时序调控必然影响社会经济产出，从而有效实现对社会经济的调控。地租地价是价值分配的重要形式。马克思指出地租是所有权在经济上借以实现的形式，也就是超额利润的转化；而资本化的地租表现为土地价格或土地价值。因此，地租地价实际上就是社会总剩余价值组成部分，地租地价高低是否合理必然会对社会经济的再生产产生重要影响。但在纸币货币体系中，土地绝对价格不论在发达国家还是发展中国家都存在着总体上涨的必然规律。因此，我国实行土地所有权与使用权分离公有制形式，对土地产权进行不同层次的调控，科学把握地租地价增长规律，合理调控地租地价量对于社会经济调控具有重要意义。土地调控应遵循商品价值规律。根据劳动价值理论，交换价值一般由社会生产的技术条件和生产关系决定。从社会生产来看，由于社会生产的技术条件比例性规律，土地必须按一定比例在生产部门之间分配，以保证社会再生产过程的正常进行；其次，社会总价值（包括利润、地租、税收）分配又由社会生产关系所决定，由此也要按一定的比例在各社会集团和个人之间分配。如果这种比例被破坏，必然会影响社会生产过程的有序进行。同时，虽然土地供应会影响社会总价值的分配，但不一定能够直接影响到土地与产品成本的相对价格。因此，土地实物调控和土地价值调控存在着不同的作用机理。合理确定土地经济手段的宏观调控目标思路从经济学一般原理来看，政府干预主要源于市场失效。西方经济学对市场失效最初定义为资源配置无效率，即指资源配置达不到帕累托状态，产生原因主要是垄断、外部性、公共产品等。20世纪70年代末80年代初以来，市场失效的范畴也不断扩大，进一步扩展成广义的市场失效。马斯格雷夫依据市场失效的内容，将政府的经济职能确定为“资源配置、收入分配、经济稳定三个方面。”明确了政府干预经济的目的在于矫正市场失效，创造各种条件来接近理想世界的市场经济，让市场机制充分发挥作用。世界银行在97年世界发展报告中，重新思考了政府的作用，认为政府面临的这五项基础任务是：一是建立法律基础；二是保持非扭曲性的政策环境，包括宏观经济的稳定；三是投资于基本的社会服务与基础设施；四是保护承受力差的阶层；五是保护环境。在目前西方国家的宏观调控实践中，通常把如何获得一个无通胀的稳定增长目标作为宏观调控的主要任务。因此，土地宏观调控应坚持市场取向原则，首先实现对土地市场干预，进而通过土地市场干预整个国家宏观市场，最终达到国民经济的持续协调可持续发展。土地经济手段宏观调控目标与途径最终目标。可归结为“经世济民”和“天人合一”，即：促进社会经济的可持续发展。“经世济民”强调从国民财富创造分配的角度来达到人与人之间的经济、政治、精神方面的和谐：“天人合一”则是从更高角度强调宏观调控应遵守“天人和谐、物我合一”的人与自然和谐发展规律，达到生态文明的发展目标。基本目标。包括平稳土地市场和平抑宏观经济波动。前者主要依靠政府干预，防止市场“失灵”，保持土地市场健康发展；后者主要通过借助土地市场干预把宏观经济波动控制在一定范围内，实现土地经济与宏观经济有效结合，保持宏观经济稳定。中介目标。主要包括土地资源供给调控和土地资产价值调控。土地资源供给调控子目标包括：建设用地供应量目标、土地集约利用目标、耕地保有量目标；土地资产价值调控子目标包括：土地价格目标、土地收益分配目标、土地市场融通目标。土地经济工具。依据中介目标，土地经济手段就可划分为两类：（1）调控土地资源的实物型政策工具，例如土地供应、土地规划、计划、用途管制。此类工具依托“土地”中间体（地根）侧重对实物GDP实现的干预，并促进人与自然的和谐发展。（