房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义16

房地产估价案例与分析精讲讲义5.1.4成本法的操作步骤运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;测算重新购建价格;测算折旧;求取积算价格。5.2重新购建价格5.2.1重新购建价格的概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。在这里，应特别记住下列3点：(1)重新购建价格是估价时点时的。(2)重新购建价格是客观的。(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。5.2.2重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径，一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来求取;二是是先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其重新开发成本。求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。5.2.3建筑物重新购建价格的求取方式建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。5.2.4建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。重新购建价格的求取方法具体有下列4种：单位比较法;分部分项法;工料测量法;指数调整法。(本节以下内容略)5.3房地产价格构成下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：土地取得成本;开发成本;管理费用;投资利息;销售费用;销售税费;开发利润。5.3.1土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用中发生的费用，参见本章第6节的有关内容。(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。城市房屋拆迁中发生的费用，参见本章第6节的有关内容。(3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。5.3.2开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)开发建设过程中的税费。5.3.3管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。5.3.4投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。此外，从估价角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与开发商应获得的利润分开，不能算作利润。5.3.5销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。5.3.6销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。5.3.7开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用3)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，