房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义10

房地产估价案例与分析精讲讲义市场法(一)一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。考试基本要求：掌握：建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法。熟悉：市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。了解：搜集交易实例的必要性、途径、内容。要点说明：1.市场法的基本原理市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交易性的房地产;适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。运用市场法估价一般分为4大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。求取比准价格。2.搜集交易实例运用市场法估价，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：交易实例房地产的状况;交易双方;成交日期;成交价格;付款方式;交易情况。3.选取可比实例可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。对选取的可比实例有4个基本要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产;可比实例的成交日期应与估价时点接近;可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。当符合要求的交易实例较多时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“舍近求远”。特别是不能因尽职尽责不够或者为了达到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易实例不选取，而将那些不符合要求的交易实例作为可比实例。4.建立价格可比基础建立价格可比基础包括：统一付款方式;统一采用单价;统一币种和货币单位;统一面积内涵;统一面积单位。5.交易情况修正交易情况修正是将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格。二、内容讲解：4.1 市场法的基本原理4.1.1 市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。4.1.2 市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然，由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的指标。4.1.3 市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。不适用情形有二、一是对那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。二是在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法适用的条件一是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。二是如果估价人员不具有专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则很难运用市场法得出正确的估价结果。4.1.4 市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期调整;进行房地产状况调整;求取比准价格。4.2 搜集交易实例4.2.1 搜集大量交易实例的必要性运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。4.2.2 搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。4.2.3 搜集内容的完整性和真实性搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的;交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等;成交日期;成交价格;付款方式;交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。4.2.4 建立交易实例库房地产估价机构和估价人