


全文预览已结束
下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
房地产估价师房地产估价理论与方法第五章资料三第五章 房地产估价原则第五节 估价时点估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。房地产估价之所以要遵守估价时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,货币的购买力是不断变化的,从而房地产价格也是不断变化的。实际上,随着时间的流逝,房地产本身也可能发生变化,例如建筑物变得陈旧过时。因此,同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间,不存在“没有时间的价值”如果没有了对应的时间,价值就会失去意义。反过来,就不可能离开时间来评估价值。如果没有时间这个前提,价值估算将无从下手。另外,估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值,通常只是评估其在某个特定时间的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是,这个特定时间既不是委托人 也不是房地产估价师可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点,并一般用公历年、月、日表示。确立估价时点原则的意义在于:估价时点除了说明评估价值对应的时间,还是评估估价对象价值的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价值,因此,在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时,应根据估价时点来确定(关键细节)。再如,运用市场法评估房地产价值时,如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况), 就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作为估价对象价值的参照值。特别需要强调的是,遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了,更本质的是估价时点确定应当在先,价值估算应当在后,而不是先有了“评估价值”之后,再把它定义为某个时间上的价值(关键细节)。在实际估价中,通常是评估现在的价值,一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要,将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中,估价时点究竟是现在还是过去或者未来,是由估价目的决定的(关键细节),并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。 因此,在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中估价目的是龙头。确定了估价目的,其他便可以根据估价目的来确定。不论是何种估价目的,评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况,但估价对象状况不一定是估价时点时的状况(关键结论)。不同估价目的的房地产估价,其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系,见教材表5-1或图52 。特别提示:教材P24页,各种估价时点举例部分内容必考,请大家仔细阅读,内容很简单。但由于学时有限不再讲述。第六节 替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地产估价之所以要遵守替代原则,是因为根据经济学原理,同一种商品在同 一个市场上具有相同的市场价格。一般地说,任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,都是要以最小的代价(花费或成本)取得的效益(效用或利润) 。因此,任何明智的买者在购买商品时,都会 “货比三家”从中选择效用而价格最低的。如果价格与效用相比,显示价格过高或者效用过小,则人们会敬而远之。换句话说,如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择价格最低的;或者反过来,如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时,则明智的买者会选择效用的。卖者为了使其产品能够销售出去,也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为所导致的结果,是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。房地产价格的形成也符合这一规律,只是由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一个市场上具有相近效用的房地产,其价格应是接近的。在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较,从而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格,任何明智的卖者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格,最终是在同一个市场上的类似房地产,价格相互牵掣,相互接近。替代原则对于具体的房地产估价,指明了下列两点:(1)如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下,由于房地产的独一无二特性,房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产,所以,实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物,然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。(2)不能孤立地思考估价对象的价值,要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构,在同一个城市、同一个时期,按照同一种估价目的,对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差,尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。在现实中有时会出现这种情况:单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处,但当把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较时就显得不合理,没有合理的价差,甚至出现评估价值“倒挂”现象。需要指出的是,替代原则是针对估价结果而言的,不论采用何种估价方法进行估价,最后都需要把估价结果放到市场中去衡量,只有当估价结果不会不合理地偏 离类似房地产在同等条件下的正常价格时,估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时,替代原则就转化为替代
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 政工科工作汇报
- 窃血综合征的护理
- 2026届浙江省杭州西湖区四校联考英语九年级第一学期期末学业水平测试模拟试题含解析
- 大健康员工培训方案
- 2026届安徽省淮南市潘集区化学九年级第一学期期中联考模拟试题含解析
- 2026届福建省各地英语九上期末监测模拟试题含解析
- 2026届山东省德州市陵城区化学九年级第一学期期末质量检测模拟试题含解析
- 2026届江苏省南京鼓楼区化学九年级第一学期期中质量检测模拟试题含解析
- 湖北省武汉市蔡甸区誉恒联盟2026届九年级英语第一学期期末预测试题含解析
- 2025年急救抢救烧伤病情处理策略及答案解析
- 医院培训课件:《精神科暴力特征及实战技巧》
- 2025年临床执业医师考试《第一单元》新版真题卷(含答案)
- 雅砻江公司招聘笔试题库2025
- T/CACE 0128-2024一次性原竹餐具通用技术要求
- 湖北省2025届高三数学上学期9月起点考试含答案
- 国际压力性损伤-溃疡预防和治疗临床指南(2025年版)解读课件
- 《优化教学策略:打造卓越课件的秘诀》课件
- 猪蹄供货协议书范本
- 2025年数学新课标《义务教育数学课程标准(2025年版)》解读
- 《拍摄校园微视频》教学课件-2024-2025学年冀美版(2024)初中美术七年级下册
- 抗美援朝“铭记历史迎接挑战”-第11年迎回在韩中国人民志愿军烈士遗骸主题班会课件
评论
0/150
提交评论