房地产评估师考试备考辅导物权法解释：共有物处分或者重大修缮

物权法解释：共有物处分或者重大修缮物权法解释：第九十七条【共有物处分或者重大修缮】 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【解释】本条是关于共有物处分或者重大修缮的规定。 我国物权法第九十六条区分按份共有和共同共有，对共有物的处分或者重大修缮问题做出了不同的规定。 （一）对按份共有物的处分 我国物权法在对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则，实行“多数决”原则。即：占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。传统民法从公平原则出发，规定只有在全体按份共有人同意的前提下，才能对共有物进行处分。例如德国民法典第七百四十七条第二款规定：“整个共有物仅得由全体共有人共同处分。”我国台湾地区“民法”第八百二十条第二款规定：“共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人全体之同意。”在我国物权法起草过程中，经过对此问题深人细致地研究，认为传统民法的规定存在一定弊端，并不能适应新时代对物尽其用的要求。全体同意原则不仅使按份共有人间易滋生矛盾，丧失合作信心，也阻碍物之及时有效的利用。在当今社会，机会稍纵即逝，很多情况下，等到每个共有人都首肯，机会早已丧失，使物不能尽其用。因此，我国物权法在对按份共有的共有物处分问题上采用“多数决”的原则。但如果按份共有人约定对共有物的处分应经全体共有人一致同意，则应当依照约定行事。 为了提高共有物的使用效率，按份共有人可以转让其在共有物上的财产份额，当然可以用自己在共有物上的份额设定负担。例如甲乙丙兄弟三人各出资30万元购置一套房屋。甲乙二人因生意缺钱，可以以二人在该房屋上的份额向银行质押并获得贷款60万元。如果甲乙二人到期不能归还银行借款，丙对甲乙二人在该房屋上的份额有优先购买权，丙可以向甲乙二人各支付30万元，甲乙二人在向银行还贷的同时，也消灭了与丙的按份共有关系。 （二）对按份共有物的重大修缮 按份共有人对共有物的重大修缮，在我国台湾地区被称为对共有物的改良。对共有物的重大修缮或称改良行为，是在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值。例如甲乙丙兄弟三人决定将共有的房屋重建。由于对共有物的重大修缮较对共有物的保存而言需费较大，需要各共有人按照自己所占共有物份额的比例支付重大修缮费用，因此为维护多数共有人的利益，我国物权法对共有物作重大修缮的行为规定实行“绝对多数决”的原则，即占共有物三分之二以上份额的共有人同意，才能对共有物作重大修缮。 经查大陆法系有些国家或地区的立法，对共有物的改良实行“相对多数决”原则。例如我国台湾地区“民法”第八百二十条第三款规定：“共有物之改良，非经共有人过半数，并其应有部分合计已过半数者之同意不得为之。”由此可以看出，我国台湾地区立法对共有物的改良实行“相对多数决”原则，但是其强调不但份额过半数，共有人的人数也要过半数的前提下，才能对共有物进行改良。我国物权法第九十六条只是规定占份额三分之二以上共有人同意，即可对共有物进行重大修缮。应当说这样规定是有其合理性的。因为既能体现物尽其用的原则，又能兼顾多数共有人的利益，可以说是兼顾了效率原则与公平原则。 （三）对共同共有物的处分 共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。例如，甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人共同共有一辆汽车。在对这辆汽车的转让问题上，必须在甲乙二人一致同意转让的前提下，才能将该车转让。 对共同共有物的处分须经全体共有人“一致决”的原则是传统民法的通例，例如瑞士民法典第六百五十三条第二款规定：“行使所有权，特别是对物的处分，除有特别约定外，须经全体共同共有人一致同意。”我国台湾地区“民法”第八百二十八条规定：“公同共有人之权利义务，依其公同关系所由规定之法律或契约另有规定外，公同共有物之处分及其他之权利行使，应得公同共有人全体之同意。” 我国在司法实践中也坚持对共有物的处分须经全体共同共有人一致决的原则。人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效。 法律规定对共有物的处分须经全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。例如，甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人可以对共有财产约定一个各自可以处分的财产范围，如对价值0元以下的共有财产的处分，可以不经过另一共有人的同意。如果双方有此约定，则依约定行事。 （四）对共同共有物的重大修缮 无论是夫妻共有财产，还是家庭共有财产，对共有财产作重大修缮，特别是对价值较大的共有财产作重大修缮，往往事关各共有人的利益，一般需要从共有财产中支付费用，还可能基于修缮而使共有人在一段时间内不能使用，或者影响共有物所创造的价值。所以本条规定，在对共有物作重大修缮的，须经全体共同共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。 （五）关于对共同共有物规定“一致决”的理论基础 共同共有以法律规定的或者合同约定的共同关系为前提，而这种共有关系的当事人之间在多数情况下具有一定的人身关系，如婚姻关系或者亲属关系。家庭是社会的细胞，家庭成员之间除具有人身关系之外，还具有一定的财产关系，而共同共有则属于家庭财产的一个常态。法律为了维护家庭关系的稳定，有必要对夫妻共有、家庭共有等共有形式的共有人之间的权利义务做出明确规定，在保护各共有人利益的同时，同时也维护共有人之间的和睦。 共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。我国婚姻法第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”平等地对共有物行使所有权是共同共有的本质特征。我国是一个具有二