房地产评估师考试备考辅导房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料一

房地产估价师房地产估价理论与方法第三章资料一第三章 房地产价格和价值第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义人们对于什么是价格，有许多定义和解释，最典型的是下列两种：(1)价格：是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。(2)价格：是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种对价格的定义，可以说第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，可以把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如： 以房地产作价入股换取设备、技术等。二、房地产价格的形成条件房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。(1)一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。(2)一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。因为如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要没有它们我们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。稀缺对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当斯密曾经说过：“ 使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。(3)人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力, 或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买), 都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套 30 万元的住房，甲家庭需要，可是买不起； 乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需求不仅有自用需求, 还有投资需求甚至投机需求。为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是在市场经济 (或商品经济)这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用，且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有以下 6 种分配方式：武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品就归谁。排队。即谁排在最前面，物品就归谁。 这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归