资产评估课件第二章资产评估的基本方法

资产评估学 第一篇资产评估的基本理论与基本方法 第二章资产评估的基本方法 第一节市场法 第二节成本法 第三节收益法 第四节资产评估方法的比较与选择选择 第一节市场法 一 市场法的基本原理 一 概念 也称现行市价法 市场价格比较法 是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同 并据此对可参照资产的市场价格进行调整 从而确定被评估资产价值的一种评估方法 说明 依据 替代原则 以均衡价值论为基础 二 评估思路 三 前提条件1 充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被估资产可比较的指标 参数等资料均能搜集到 二 市场法的基本程序及有关指标 一 寻找参照物 1 成交价必须真实 2 至少三个交易案例 3 与被估资产相类似 大可替代 即功能相同 4 成交价是正常交易的结果 5 尽可能选择近期成交的交易案例 二 调整差异1 时间因素2 区域因素 采取打分法 参照物所在区域比被估资产好 反之系数 1一般以被评资产为100 3 功能因素功能系数法4 成新率因素5 交易情况调整 三 确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均 确定评估值 三 市场法的具体操作方法 一 直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异 例如 成新率 功能等 1 现行市价法 评估对象或参照物具有现行市场价格 2 市价折扣法 以参照物成交价为基础 考虑到评估对象的不利因素 设定一个折扣率来确定评估价值 适用于评估对象与参照物仅存在交易条件方面的差异 评估值 参照物成交价格 1 价格折扣率 例 评估某拟快速变现资产 在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元 经评估师综合分析 认为快速变现的折扣率为40 因此 拟快速变现的资产价值为 评估值 10 1 40 6 万元 3 功能价值类比法 以参照物成交价为基础 考虑参照物和评估对象的功能差异并进行调整 从而确定评估对象的评估价值 1 生产能力比例法 资产价值与其功能呈线性关系 评估值 参照物成交价格 评估对象生产能力 参照物生产能力例 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估时点参照资产的市场价格为10万元 由此确定被评估资产价值为 10 90 120 7 5 万元 2 规模经济效益指数法 假设资产价值与其功能呈指数关系 评估价值 参照物成交价格 评估对象生产能力 参照物生产能力 x其中 x称作规模经济效益指数 例 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估时点参照资产的市场价格为10万元 该类资产的功能价值指数为0 7 由此确定被评估资产价值为 10 90 120 0 7 8 18 万元 4 价格指数法 以参照物成交价为基础 考虑参照物成交时间与评估基准日之间的时间间隔 确定评估对象评估价值的方法 适用于评估对象与参照物仅存在交易时间差异 且时间差异不能过长 评估值 参照物成交价 1 物价变动指数 参照物成交价 价格指数例 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元 半年间该类资产的价格上升了5 则 评估价值 10 1 5 10 5 万元 5 成新率价格调整法 以参照物成交价为基础 考虑参照物和评估对象新旧程度差异并予以调整 从而确定评估对象价值的方法 适用于评估对象与参照物仅存在成新程度差异 评估价值 参照物成交价 评估对象成新率 参照物成新率其中 成新率通常按使用年限确定 二 类比调整法 参照物与被估资产大体相似 但仍在多方面存在差异 1 市场售价类比法 考虑评估对象与参照物在功能 市场条件和销售时间等方面的差异 确定评估对象评估值的方法 评估价值 参照物售价 功能差异修正系数 交易情况修正系数 时间差异修正系数 2 成本市价法 以评估对象的现行合理成本为基础 利用参照物的成本市价比率来确定评估价值的方法 评估值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本例 评估时点某县城商品住宅的成本市价率为150 已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元 则其市价接近于30万元 资产评估价值 20 150 30 万元 3 市盈率乘数法 以参照物的市盈率为乘数 根据评估对象的收益额确定评估价值的方法 适用于整体企业评估 评估价值 评估对象 企业 收益额 参照物 企业 市盈率例 某被评估企业的年净利润为1000万元 评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍 则 该企业的评估价值 1000 20 2000 万元 例 某商业用房 面积为600平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为2002年10月31日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例 具体情况如下表所示 单位 分析 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似 新旧程度相近 故无需对功能因素和成新率因素进行调整 被评估商业用房所在区域的综合评分为100 三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别为107 110和108 当时房产价格月上涨率为4 故参照物A的时间因素调整系数为 参照物B的时间因素调整系数 参照物C因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交价格的调整过程如下 单位 被评估资产单价 5 467 5 418 5 480 3 5 455被评估资产总价 5 455 600 3 273 000元 四 评价 1 最具客观性的评估方法 运用最广泛的方法2 该方法的运用需具备一定的前提条件 1 对市场成熟度的需求 2 对被估对象的要求 第二节成本法 Thecostmethod 三 注意问题1 历史资料的真实性2 形成资产价值的成本耗费是必要的 一 成本法的基本原理 一 概念 按被评估资产的现实重置成本扣减其各项贬值价值来确定被评估资产价值的方法 说明 成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 二 评估思路评估值 重置成本 各项贬值 实体性功能性经济性 二 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式 评估值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 重置成本 成新率 功能性贬值 经济性贬值 评估值 重置成本 综合成新率 一 重置成本及其计量 相同点 均采用现行价格计算 不同点 材料 标准 设计等方面存在差异 但是并未改变基本功能 有条件情况下 尽可能选择更新重置成本 理由 1 更新重置成本比复原重置成本便宜 超额投资成本 2 用更新重置成本形成的资产性能可改进 超额运营成本 1 重置核算法按资产的成本构成 以现行市价为标准 重置成本 直接成本 间接成本直接成本一般包括 购买支出 运输费 安装调试费等 评估实践中需据具体情况而定 间接成本主要指企业管理费 培训费等 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于计算复原重置成本 也可用于计算更新重置成本 2 功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照 通过调整功能差异 获得被估资产的重置成本 称功能系数法 即根据功能与成本的函数关系 确定重置成本 1 功能价值法若功能与成本呈线性关系 计算公式 2 规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系 计算公式 该方法计算的一般是更新重置成本 3 物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得 就只能采用物价指数法 1 定基物价指数 2 环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本 4 统计分析法 点面推算法 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 计算步骤 1 将被估资产按一定标准分类 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 4 据K值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本 某类资产原始成本 K 二 实体性贬值及其计量1 观察法被估资产的有形贬值 重置成本 1 成新率 2 使用年限法实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率对于经过更新改造的资产 需计算加权平均已使用年限 三 功能性贬值及其计量 1 功能性贬值是无形贬值的一种 体现在两方面 1 运营成本 物耗 能耗 工耗等 2 产出能力2 超额运营成本的计算步聚 1 计算年超额运营成本 2 计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 3 据资产的剩余寿命和收益率 折现率 将年净超额运营成本折现 计算其功能性贬值额 被估资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 P A r n 四 经济性贬值及其计量1 经济性贬值的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题 2 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少 3 计算方式 1 因资产利用率下降导致的经济性贬值的计量经济性贬值额 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率4 因收益额减少而导致的经济性贬值的计量经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 五 综合成新率及其计量 1 观察法 2 使用年限法 3 修复费用法 三 成本法的评价 1 从成本耗费角度评估资产价值 2 运用中一般没有严格的前提条件 3 并非所有评估对象都适合采用成本法 第三节收益法 一 收益法的基本原理 一 概念 通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 说明 效用价值论 资产的价值取决于效用 即资产为其拥有者带来的收益 二 评估思路预期收益折现 三 前提条件1 资产的收益可用货币计量并可以预测2 资产所有者所承担的风险也能用货币计量3 被评估资产的预期收益年限可以预测 二 收益法的基本计算公式收益法的基本要素 预期收益 折现率 资本化率 收益的持续时间 一 未来收益有限期1 每期收益不等额2 每期收益等额 二 未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法 1 稳定化收益法 年金化法 稳定化收益A的估算方法 1 2 历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 3 注意 方法 2 更具客观性 但缺乏预测性 收益法要求收益额是预期收益 客观收益 2 分段法若预期未来收益不稳定 但收益又是持续的 则需采用分段法 前期 设n 5 后期 选择前期期限的基本原则 1 延至企业生产经营进入稳态 2 尽可能长 但也不宜过长 3 增长率法 三 收益法中各项指标的确定 一 预期收益额1 预期收益的类型 1 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金 税后利润 折旧 追加投资 2 从资产评估角度出发 净现金流更适宜作为预期收益 1 1税后利润2 1净现金流3 1利润总额 税后净收益 被普遍采用 2 预期收益的测算以历史数据为基础 考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益 1 时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况 表3 3评估前每年收益 按时间序列计算的回归方程 预测年收益 年份数 83 163638 表3 4预测年收益 2 因素分析法 确定影响资产收益具体因素 成本 销售收入 税金等 预测这些因素未来可能的变动情况 估算基于因素变动的未来收益水平 二 折现率与本金化率1 二者无本质区别2 内涵上略有区别 折现率 无风险报酬率 风险报酬率本金化率 折现率 未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零 则二者相等 3 确定折现率的基本方法 1 加和法折现率 无风险报酬率 风险报酬率无风险报酬率的确定 国债收益率风险报酬率的确定 3 1 1 风险累加法 3 1 2 系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM 市场平均风险报酬率 2 资本成本加权法如果评估内涵不是净资产 而是投资总额 即长期负债和所有者权益之和 那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分 折现率 长期负债占资产总额的比重 长期负债利息率 1 所得税率 所有者权益占资产总额的比重 投资报酬率 投资报酬率 无风险收益率 风险报酬率 3 市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率 四 对收益法的评价1 该方法最适宜 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况 成本费用无法或难以计算的资产 2 该方法的局限性 需具备一定的前提条件 含有较大成分的主观性 因此该方法的运用比成本法难度大 第四节资产评估方法的选择 一 资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲 在相对完善的市场中 对于可以在市