5[1].酒店市场

0 5 0酒店市场 沈阳是传统的重工业城市 旅游业发展起步较晚 酒店的发展也较为缓慢 除了早期兴建的国宾馆 辽宁友谊宾馆外 直到1994年 全市才出现真正的挂牌四星级酒店 新世界万怡酒店 现更名为新世界酒店 随着国家振兴东北经济政策的出台 沈阳市在东北地区以至东北亚经济圈的区域发展战略已日渐明确 沈阳市每年举办的全国 国际性会议相应增加 为酒店业带来了新的发展机会 九十年代末至新世纪初 一批五星级 四星级酒店相继建成或重新改造 并引入了一些国际知名酒店管理集团 如洲际酒店管理集团 万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场 沈阳的酒店市场逐渐发展起来 考虑到本项目发展酒店物业的可能性 本报告针对沈阳高档酒店市场进行研究 这里所指的高档酒店为五星 包括准五星级酒店 和四星级酒店 图5 2 沈阳市四 五星级酒店客房数对比 图5 1 沈阳市四 五星级酒店个数对比 5 1整体市场 1 表5 1 现有四 五星级酒店概况 5 0酒店市场 2 5 0酒店市场 5 1 1高档酒店现有供应 沈阳的高档酒店市场形成较晚 直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店 新世界酒店 1999年出现沈阳市第一家五星级酒店 皇朝万豪酒店 沈阳市现有四星级酒店15家 60 以上的供应都集中在最近的10年间 提供客房总量为3 654间 占全市高档酒店客房数量的64 1 拥有五星级酒店6家 可提供各类客房2 046间 占全市高档酒店客房数量的35 9 九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白 主要原因是沈阳的经济在计划经济向市场经济过渡的过程中一度发展缓慢 外资企业及国内大型企业落户沈阳的数量较少 导致商务型酒店需求很小 另外沈阳不是传统旅游城市 旅游景点开发不充分 国内外游客数量很少 九十年代中期以后 随着沈阳经济的复苏 以及后来的 振兴东北 政策带来的经济快速发展 为高档酒店带来了发展机会 五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年基本上以每年一家的速度增长 平均客房数为341间 四星级酒店在九十年代中后期开始在沈阳增大供应 2000开始供应量显著增加 到2004年止平均以每年1 2家的速度增长 平均客房数为244间 2005年直到现在 四星级酒店未出现新的供应 总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店 规模小于五星级酒店 图5 3 沈阳市五星级酒店供应趋势 图5 4 沈阳市四星级酒店供应趋势 3 5 0酒店市场 5 1 2高档酒店分布 沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平 沈河 皇姑三区 区域位置与商务 商业氛围是影响分布的最主要因素 和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁 酒店分布特点与其吻合 高档酒店比例分别达到38 和33 两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上 沈阳高档酒店分布十分集中 但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点 沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部 除黎明国际酒店位于大东区 洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外 其他三家五星级酒店均分布在商务氛围相对浓厚的青年大街南部 方圆2公里范围内 此位置距离国际机场15公里 距离市中心5公里 靠近内环及中环线 交通十分便利 由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛 故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店广阔 主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上 从四 五星级酒店的分布上可以明显看出 四星级酒店集中分布在城市中部和北部 而五星级酒店则几乎都分布在城市的南部 分布上缺乏互补搭配 图5 6 沈阳市高档酒店按行政区分布比例 图5 5 沈阳市高档酒店分布图 本项目 4 5 1 3高档酒店价格状况 表5 2 五星级酒店客房价格 五星级酒店价格沈阳各五星级酒店标准间协议平均价格为518元 天 对比东南沿海地区以及华北地区其它主要城市价格偏低 例如杭州五星级酒店平均房价为620元 天 天津 济南为580元 天 沈阳高档酒店价格水平从一个侧面反映了一个城市经济的发展水平 沈阳五星级酒店标准间协议价格差异不大 丽都喜来登酒店和洲际酒店由于位于商务 商业核心区 由国际知名酒店管理公司管理 定位档次较高且装修奢华 价格相对较高 黎明国际酒店价格偏低 原因在于其位于大东区 位置相对较偏且非国际管理集团管理 沈阳宾馆隶属于沈阳市政府办公室 属于按五星级标准兴建的准五星级酒店 价格最低 定位较高的五星级酒店宽带上网均收取网费50元 天 虽然万豪已撤出皇朝万豪酒店 但对其酒店价格无太大影响 5 0酒店市场 5 表5 3 四星级酒店客房价格 四星级酒店价格沈阳四星级酒店标准间平均协议价格为320元 天 价格最高的商贸酒店 假日酒店 房价均为400元 天 明显高于其他四星级酒店 主要原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级酒店且位于商业核心区太原街商圈内 通达性好 另外均由专业的国际酒店管理集团管理 管理水平及服务质量有保证 其他四星级酒店中 友谊宾馆房价较高 是因为其为国宾馆 设施完善且周边环境优美 新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理 但由于酒店建造时间较早 酒店内硬件设施配备不佳 如房间面积小 部分房型格局不方正等原因 房价较低 其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店 也大都因为不处在核心区或设备设施老久 房价在240 340元之间 5 0酒店市场 6 表5 4 五星级酒店各年年均入住率 五星级酒店入住率就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看 酒店平均入住率为60 个体表现差异较大 经营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75 以上 而皇朝万豪 黎明国际 凯宾斯基三家酒店的入住率在35 65 的范围 从酒店入住率来看 入住率90 以上将使酒店超负荷运营 不利于酒店长期经营 80 90 为理想状态 60 80 表明经营状况一般 60 以下将较可能进入亏损状态 目前沈阳整体五星级酒店市场表现一般 洲际与喜来登酒店硬件设施先进 由知名酒店管理公司进行管理 从开业到目前都保持了优质的品质 另外从位置上讲 洲际酒店临近甲级写字楼城市广场 喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦 这些写字楼有大量的知名外企租户 与其他城市业务往来密切 又能承担五星级酒店的价格 因而为酒店带来稳定的客源 皇朝万豪酒店临近喜来登酒店 具有位置优势 但随着美国万豪酒店管理集团的撤出 其管理水平服务质量近年来有所下降 市场表现为入住率相对较低 凯宾斯基饭店开业初期一直做高端路线 客房价格居高不下 入住率较低 随着其经营策略的灵活变通 入住率有所提高 黎明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保障的管理服务 入住率一直偏低 5 0酒店市场 5 1 4高档酒店需求情况 5 1 4 1高档酒店入住率情况 7 5 0酒店市场 四星级酒店入住率沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低 平均入住率为55 且呈下降趋势 从2000年的70 到2006年的55 下降了15个百分点 2000 2004年共新增供应6家 占目前总供应量的40 供应量增多 但需求的增长相对滞后是造成入住率持续下降的主要原因 同时我们也看到 在四星级酒店中 商贸 假日 凯莱三家酒店 由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理 入住率高于其它酒店 新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理 但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改变等原因 入住率较低 图5 7 沈阳市四星级酒店入住率走势 表5 5 2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况 8 对四个国际酒店连锁品牌销售经理进行访谈 进一步了解沈阳的酒店市场并征求业内人士对本项目发展酒店物业的看法和建议 内容如下 5 0酒店市场 5 1 4 2高档酒店访谈 表5 6 沈阳高档酒店访谈情况 9 表5 6 沈阳高档酒店访谈情况续 5 0酒店市场 10 5 0酒店市场 表5 6 沈阳高档酒店访谈情况续 11 5 0酒店市场 高档酒店访谈小结沈阳不属于旅游城市 且为二线城市经济水平较低 举行大型国际会议展览的机会不多 酒店市场主要由商务氛围带动 如依靠中资 外资在沈阳办厂 开设办事处或者投资项目等 沈阳酒店客人中国内 国外客人比例为7 3 国外客人多来自韩国 日本和欧美各国 酒店客人尤其是入住高档酒店的客人 在对酒店的价格 舒适度 通达性 硬件设施和服务有更高的要求外 更加注重酒店的管理质量及其知名度 如是否是国际品牌酒店管理集团管理等 沈阳酒店客人中存在一部分长租户 多为外地或国外大企业的管理者 其有一定的消费力 注重酒店品质和性价比 偏好高档酒店的普通标准间 可承受的房间价格范围300 500元 天 沈阳酒店市场虽然几乎饱和 但是对国际品牌的高品质酒店仍有需求 鉴于本项目特点 不适合建五星级酒店 建议为由知名酒店管理公司管理的高档四星级酒店 客房在300间左右 面积在20000平左右 客房价格在400 500元之间 预计未来入住率为65 12 5 0酒店市场 5 1 5高档酒店的未来供应 由于未来酒店项目处于规划中 不排除其中有部分项目调整规划 且酒店规模和档次不明 故未来高档酒店供应存在一定的不确定性 根据目前统计数据 未来3 5年内的高档酒店新增供应约22家 预计提供客房将超过5 000套 未来酒店供应仍主要集中在和平 沈河两大商务 会议会展比较集中的区域 这些未来项目酒店规划均为五星级 未来五星级酒店供应量巨大 未来供应量是目前沈阳市高档酒店房间存量的两倍以上 由此可见未来五星级酒店竞争将相当激烈 未来五星级酒店的大量供应势必带来更多国际顶级酒店品牌入驻沈阳酒店市场 预计将使得沈阳的酒店市场更为国际化 整体档次将有明显提升 未来沈阳高档酒店的发展方向是 档次提升 国际品牌酒店管理公司管理 设施先进 具有高性价比 靠近商务区域和良好的通达性 由目前的统计资料来看 四星级酒店的未来供应空白 在未来3 5年 随着现有四星级酒店在硬件缺陷及设备老久等硬伤愈加明显 未来客人对价格在300 500元 硬件设施先进完善且为国际知名酒店管理公司管理的四星级标准酒店的需求将增大 图5 8 沈阳市未来高档酒店酒店分布 本项目 13 5 0酒店市场 表5 7 沈阳未来高档酒店供应 14 表5 7 沈阳未来高档酒店供应续 5 0酒店市场 15 5 2区域市场 5 0酒店市场 根据本项目所处的位置以及市场环境 将酒店区域市场界定为东至和平大街 南至南五马路 西至胜利街 北至市府大路的围合区域 区域内高档酒店所指为五星级酒店 四星级酒店和准四星级酒店 5 2 1区域高档酒店供应 图5 9 区域高档酒店分布图 区域内现有高档酒店8家 提供客房总量为2 279间 占全市高档酒店客房数量的40 3 平均每间酒店客房数为285间 洲际酒店是区域内唯一一家五星级酒店 可提供各类客房297间 占全市五星级酒店客房数量的14 5 拥有四星级 含准四 酒店7家 拥有客房1 982间 占全市四星级酒店客房数量的47 2 区域内大部分酒店开业时间较早 从2001至今 只有两家准四星级酒店的新供应 大部分酒店设备有待更新 未来3 5年内区域内还计划建有5家高档酒店 虽然对外宣传均为五星级酒店标准 但是由于在这5个未来酒店项目中 一个目前处于烂尾阶段 另四个也正在规划中且不排除有其他的调整规划 故其供应存在一定的不确定性 总体来看四星级酒店的个数大于五星级酒店 但没有任何未来供应 四星级酒店市场有一定的发展空间 本项目 16 表5 8 区域现有高档酒店供应 表5 9 区域未来新增高档酒店供应 5 0酒店市场 17 5 2 2价格与需求 5 0酒店市场 目前区域内五星级酒店客房价格为550元 天 四星级 含准四 酒店价格范围在260 400元之间 基本可以代表全市酒店市场的价格 商贸酒店和沈阳假日酒店客房价格均为400元 天 原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级标准又为国际知名酒店管理公司管理 其他四星级酒店虽然拥有处在太原街商圈的地理优势 但是或者由于设备老久硬件设施较差或者由于没有国际专业管理团队管理 服务质量等不过硬 价格偏低 区域内酒店入住情况一般 洲际酒店由于为区域内唯一的一家五星级酒店顶级酒店市场暂时竞争不激烈且采用了知名国际酒店管理集团管理 故入住率相对较高 商贸酒店 沈阳假日酒店在沈阳四星级酒店中口碑很好 酒店软硬件设施都相对更让客人满意 年均入住率在60 以上 新世界酒店开业时间较长 硬件设施有缺陷如部分房型不规整 房间面积较小等 虽然由万豪酒店管理集团管理 入住情况仍不理想 区域酒店的需求主要集中在商务出差 会议带来的客人 也有部分婚庆 寿宴等宴会带来的需求 相对而言 旅游需求较少 在客人构成比例上 70 以上为国内客人 外国客人多来自日本 韩国以及欧美等各国 表5 10 区域现有高档酒店入住情况 18 5 3酒店市场结论 5 0酒店市场 沈阳高档酒店市场形成较晚 九十年代末开始加速发展 目前共有五星级 含准五星级 酒店6家 四星级酒店15家 目前沈阳高档酒店主要分布在和平 沈河和皇姑区 四星级集中在城市中部和北部 而五星级则几乎都集中在城市南部 分布不均衡 缺乏互补搭配 沈阳五星级酒店的平均入住率为60 个体表现差异非常大 由国际酒店管理公司管理且处于商业 商务核心区的酒店占明显优势 虽然沈阳四星级酒店的入住率近年呈下降趋势 但国际专业酒店集团管理的酒店入住率平稳 且明显高于其它酒店 沈阳五星级酒店标准间平均协议价格为518元 天 四星级酒店标准间平均协议价格为320元 天 总体水平与发达地区城市相比偏低 酒店未来供应量大 主要集中在和平 沈河两个区 到2010年 沈阳高档酒店客房总数将达到目前历史存量的2倍以上 区域高档酒店目前四级酒店比较集中 只有一家五星级酒店 但是由区域未来高档酒店供应来看 五星级酒店的竞争将越来越激烈 目前针对沈阳市酒店业发展的现状以及迎合未来展会和奥运的需求 沈阳政府采取三大措施促进酒店业发展 1 鼓励兴建酒店物业 2 对现有未定星级的酒店进行检查定级 3 升级现有的酒店物业 提升其档次水平 因此在区域内建设高档酒店有一定的发展前景 但一定要注重酒店的品牌质量 虽然目前沈阳四 五星级酒店有一定的供应量 但是部分酒店非国际知名酒店管理公司管理 影响了酒店档次 那些由国际酒店管理公司管理的酒店又由于开业时间较早 出现各种设备设施老化的现象 所以沈阳市对高档酒店仍有需求 又由于未来供应的高档酒店规划全为五星级且供应量巨大 尤其在本项目附近 太原南 北街依然有两家未来五星级酒店的供应 所以可以预知未来五星级酒店的竞争要远远大于四星级酒店 综上 沈阳未来高档酒店中四星级酒店的竞争压力相对小于五星级酒店 19 附件 案例分析 酒店基本信息酒店名称 沈阳洲际酒店酒店档次 挂牌五星级酒店地理位置 和平区南京街208号距沈阳仙机场22公里 30分钟车程所属商圈 太原街开业时间 2001年4月管理公司 洲际酒店集团酒店规模设施 24楼层297套客房标准间价格 报价 720元 天 加15 服务费 含双早 宽带上网50元 天 协议价 550元 天 含双早 宽带上网50元 天 年均入住率 70 入住客人特征 国内客人占70 国外客人中以韩国 日本和欧美客人为主 沈阳洲际酒店 根据以上对沈阳高档酒店整体以及区域市场的研究 目前还未出现与本项目业态组合相似的综合项目作为本项目的直接竞争对手 在市场表现中 沈阳洲际酒店和商贸饭店分别是目前区域内甚至是沈阳市内五星 四星级酒店中入住率表现最好的项目 且在高档酒店中口碑很好 因此我们将对它们进行详细的分析 以达到给本项目借鉴的意义 20 酒店客房情况客房类型 高级间 面积 31平方米 楼层 4 19层 大床 协议价 560元 天 含单早 上网50元 天豪华间 面积 43平方米 楼层 4 19层 双床 大床 协议价 620元 天 含单早 上网50元 天行政间 面积 43平方米 楼层 20 24层 双床 大床 协议价 720元 天 含单早 上网50元 天高级套房 面积 56 75平方米 楼层 4 19层 双床 大床 协议价 1100元 天 含单早 上网及市内通话免费行政套房 面积 56 75平方米 楼层 20 24层 双床 大床 协议价 1100元 天 含单早 上网及市内通话免费公寓套房 一室一厅面积 56 75平方米 楼层 11 12层 双床 大床 协议价 1100元 天 含单早 上网及市内通话免费两室一厅面积 100 180平方米 楼层 11 12层 双床 大床 协议价 1400元 天 含双早 上网及市内通话免费其他配套 餐厅 5个 洲际咖啡厅 明日酒吧 麟德中餐厅 隆巴迪西餐厅 日本京桥铁板烧餐厅 宴会及会议厅 6个象牙厅 最多可容纳350人 净高3 6m钻石厅 最多可容纳50人 净高2 4m多功能厅 最多可容纳120人 净高2 4m红 蓝 黄宝石厅 最多共可容纳90人 净高2 4m停车位 150个商务中心 哈特比健身俱乐部 高尔夫练习场 桑拿浴室 室内游泳池 美容美发室等休闲娱乐场所 21 22 优势 洲际集团是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团 拥有55年国际酒店管理经验 其知名度高 服务质量有保证 易得到大 中型企业以及外国客人认可 酒店位于沈阳市中心南京街上 距离机场30分钟车程 通达性好 可视性强 豪华为酒店装修的整体风格 与同一家管理公司管理的四星级酒店沈阳假日酒店比邻 不但酒店部分配套设施可以共用 更可使不同的住店客人根据不同价位承受能力选择分别入住两酒店 选择性大灵活性强 20套公寓有两室一厅 一室一厅两种不同房型 内设厨房 选择性大 满足各种长租客户的不同需求 公寓套房设在酒店的11 12层 客户每人一张电梯卡 可直达公寓楼层 且长租客户相对固定 提高了住店客人的安全性 是沈阳市五星级酒店中唯一拥有室内网球场的酒店 劣势 酒店标准间 高级间 无双人间 一方面增加了部分客户的出差或出游成本另一方面也减少了部分客户的选择范围 酒店客房标准间 高级间 面积31 豪华间面积43 客房面积较小 室内陈设略显局促 宴会厅和会议室普遍存在着层高较低的缺陷 易造成压抑感 宴会 会议厅数量少面积小 最大的象牙厅面积仅为275平方米最多容纳人数仅为350人 酒店优劣势分析 23 商贸酒店 酒店基本信息酒店名称 商贸酒店酒店档次 挂牌四星级酒店地理位置 和平区中华路68号距沈阳仙机场22公里 30分钟车程所属商圈 太原街开业时间 1996年管理公司 香格里拉酒店集团酒店规模设施 24楼层588套客房标准间价格 报价 520元 天 加15 服务费 不含早 上网40元 天 协议价 400元 天 不含早 宽带上网免费 年均入住率 65 入住客人特征 国内客人占80 国外客人中以韩国 日本客人为主 24 酒店客房情况客房类型 高级间 面积 36平方米 349间 楼层 7 19层 双床 大床协议价 400元 天 不含早 上网40元 天豪华间 面积 36平方米 119间 楼层 7 19 23 24层 双床 大床 协议价 460元 天 不含早 上网免费行政间 面积 36平方米 86间 楼层 20 22层 双床 大床 协议价 680元 天 不含早 上网免费行政套房 面积 54平方米 27间 楼层 20 24层 协议价 920元 天 不含早 上网及市内通话免费豪华套房 面积 90平方米 4间 楼层 23 24层 报价 2830元 天 含单早 上网及市内通话免费特色套房