市场比较法应用练习题

市场比较法应用练习题市场比较法应用练习题 一 选择题一 选择题 1 1 市场法的理论依据是 市场法的理论依据是 B B A A 适合原理 适合原理 B B 替代原理替代原理 C C 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则 D D 均衡原理 均衡原理 2 2 比准价格是一种 比准价格是一种 A A A A 公平市价 公平市价 B B 评估价格 评估价格 C C 市场价格 市场价格 D D 理论价格 理论价格 3 3 市场比较法中的交易情况修正是对市场比较法中的交易情况修正是对 B B 价格价格本身是本身是 否正常的修正否正常的修正 A A 交易实例 交易实例 B B 可比实例 可比实例 C C 估价对象估价对象 D D 标准化实例 标准化实例 4 4 在市场法中 土地使用权年限调整属于 在市场法中 土地使用权年限调整属于 A A 调整 调整 A A 权益状况 权益状况 B B 区位状况 区位状况 C C 实物状况 实物状况 D D 年限状况 年限状况 5 5 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6 6 则交易情况修 则交易情况修 正系数为 正系数为 D D A A 0 0600 060 B B 0 9400 940 C C 1 0601 060 D D 1 0641 064 6 6 某可比实例的成交价格为 某可比实例的成交价格为 24002400 元元 m m2 2 建筑面积 建筑面积 100m100m2 2 首期 首期 付款付款 1212 万元 其余半年后支付万元 其余半年后支付 8 8 万元 万元 1 1 年后支付年后支付 4 4 万元 已知万元 已知 年利率为年利率为 10 10 则该可比实例的实际价格为 则该可比实例的实际价格为 B B 元 元 m m2 2 A A 2290 912290 91 B B 2326 412326 41 C C 2344 162344 16 D D 2308 662308 66 7 7 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0 0 9898 则其依据为 则其依据为 D D A A 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 对价格的影 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 对价格的影 响幅度为响幅度为 2 2 B B 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素 对价格的影 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素 对价格的影 响幅度为响幅度为 2 2 C C 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素 对价格的影 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素 对价格的影 响幅度为响幅度为 2 042 04 D D 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 对价格的影 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 对价格的影 响幅度为响幅度为 2 042 04 8 8 下列 下列 C C 情况会导致房地产价格偏高 情况会导致房地产价格偏高 A A 卖方不了解行情 卖方不了解行情 B B 政府协议出让 政府协议出让 C C 购买相邻地产 购买相邻地产 D D 设立抵押的房地产 设立抵押的房地产 9 9 可比实例是相邻房地产的合并交易 则以此为据求算出来的 可比实例是相邻房地产的合并交易 则以此为据求算出来的 比准价格往往比实际正常价格 比准价格往往比实际正常价格 A A A A 高 高 B B 低 低 C C 相等 相等 D D 无法确定 无法确定 1010 在一些城市中 距离重点中 小学近的区域内的居住地价通 在一些城市中 距离重点中 小学近的区域内的居住地价通 常比较高 其原因主要在于 常比较高 其原因主要在于 D D A A 繁华程度高 繁华程度高 B B 集聚规模大 集聚规模大 C C 交通条件好 交通条件好 D D 公共配套设施状况好 公共配套设施状况好 1111 市场比较法的间接比较法是以 市场比较法的间接比较法是以 B B 为基准 把交易 为基准 把交易 案例和待估宗地均与其逐项比较 然后将比较结果转化为修正价案例和待估宗地均与其逐项比较 然后将比较结果转化为修正价 格 格 A A 标准宗地 标准宗地 B B 待估宗地 待估宗地 C C 类似宗地 类似宗地 D D 比较宗地 比较宗地 1212 若选择的比较交易案例成交地价为 若选择的比较交易案例成交地价为 580580 元元 平方米 对应土平方米 对应土 地使用权年期为地使用权年期为 2525 年 而待估宗地的出让年期为年 而待估宗地的出让年期为 3737 年 土地还年 土地还 原率取原率取 7 7 则待估宗地经过年期修正后的价格为 则待估宗地经过年期修正后的价格为 D D 元 元 平方米 平方米 A A 515 3515 3 B B 532 6532 6 C C 635 4635 4 D D 652 8652 8 以下为多选以下为多选 1313 在市场比较法中进行因素修正时 下列说法正确的有 在市场比较法中进行因素修正时 下列说法正确的有 BCBC A A 宗地的面积与土地利用效果无关 宗地的面积与土地利用效果无关 B B 宗地的形状影响其利用效果 宗地的形状影响其利用效果 C C 商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律 商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律 D D 对居住用地而言 位于商服繁华区域的地块价格肯定高于 对居住用地而言 位于商服繁华区域的地块价格肯定高于 其他区域的地块价格 其他区域的地块价格 1414 区位状况比较修正的内容包括 区位状况比较修正的内容包括 ABEABE 修正 修正 A A 繁华程度 繁华程度 B B 临街状况 临街状况 C C 容积率 容积率 D D 使用年限 使用年限 E E 周围环境 周围环境 1515 运用市场法估价 选取的可比实例应符合下列条件 运用市场法估价 选取的可比实例应符合下列条件 ABDABD A A 使用性质相同 使用性质相同 B B 地点相近 地点相近 C C 价格相同 价格相同 D D 交易日期与估价时点相近 交易日期与估价时点相近 1616 类似房地产是指在 类似房地产是指在 ABDABD 等方面 与估价对象房地 等方面 与估价对象房地 产相同或类似 产相同或类似 A A 用途 用途 B B 所处区域 所处区域 C C 使用年限 使用年限 D D 建筑结构 建筑结构 1717 为评估某宗房地产 为评估某宗房地产 20022002 年年 1010 月月 1313 日的价格 选取了可比日的价格 选取了可比 实例甲 其成交价格为实例甲 其成交价格为 30003000 元元 m2 m2 成交日期为 成交日期为 20012001 年年 1111 月月 1313 日 经调查获知日 经调查获知 20012001 年年 6 6 月至月至 20022002 年年 1010 月该类房地产的价格月该类房地产的价格 平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨 1 1 对可比实例甲进行交易日期修正后的价 对可比实例甲进行交易日期修正后的价 格为 元格为 元 m2 m2 A 3214 B 3347 C 3367 D 3458 二 计算题二 计算题 1 1 为评估某房地产价格 选取 为评估某房地产价格 选取 A A B B C C 三宗可比实例 有关三宗可比实例 有关 资料见下表 资料见下表 可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 成交价格 元成交价格 元 平方米 平方米 380038004100410039503950 成交日期成交日期20022002 年年 1010 月月 1 1 日日20032003 年年 5 5 月月 1 1 日日20032003 年年 6 6 月月 1 1 日日 交易情况交易情况 2 2 1 5 1 5 0 0 区位状况区位状况 3 3 0 0 1 1 权益状况权益状况 0 0 2 2 1 1 房地产状况房地产状况 实物状况实物状况 1 1 0 0 2 2 上表中各百分数均是以估价对象为标准 正数表示比估价对上表中各百分数均是以估价对象为标准 正数表示比估价对 象好 负数表示比估价对象劣 象好 负数表示比估价对象劣 20022002 年年 6 6 月月 1 1 日至日至 20032003 年年 3 3 月月 1 1 日 该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨日 该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨 1 5 1 5 以 以 3 3 月月 1 1 日为基准 以后每月递减日为基准 以后每月递减 1 1 试利用上述资料评估该房地产 试利用上述资料评估该房地产 20032003 年年 1010 月月 1 1 日的正常价格 日的正常价格 解解 可比实例交易情况修正系数 可比实例交易情况修正系数 A A 100 100 2 100 98100 100 2 100 98 B 100 100 1 5 100 101 5B 100 100 1 5 100 101 5 C 100 100 0 100 100C 100 100 0 100 100 99 100 100 100 103 100 100 93 5 11 98 100 3800 5 比准价格A 3809 77 元 m2 10093100100100 4100 101 598100102100 比准价格B 2 3758 15 m 元 10093100100100 3950 100979999102 比准价格C 2 3788 24 m 元 3809 773758 153788 24 3 比准价格 2 3785 39 m 元 所以房地产所以房地产 20032003 年年 1010 月月 1 1 日的正常价格日的正常价格 2 3785 39 m 元 2 2 为评估某写字楼的价格 在该写字楼附近地区调查选 为评估某写字楼的价格 在该写字楼附近地区调查选 了了了了 A A B B C C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有 关资料如下表 关资料如下表 可比实例可比实例 A A 可比实例可比实例 B B 可比实可比实 例例 C C 成交价格成交价格 元 元 m2m2 500050005200520049004900 成交日期成交日期 20022002 年年 1 1 月月 3131 日日 20022002 年年 3 3 月月 3131 日日 20022002 年年 7 7 月月 3131 日日 交易情况交易情况 2 2 2 2 3 3 房地产状况房地产状况 1 1 3 3 1 1 上表交易情况中 正 负 值表示可比实例价格高 低 上表交易情况中 正 负 值表示可比实例价格高 低 于其正常价格的幅度 区域因素和个别因素中 正 负 值于其正常价格的幅度 区域因素和个别因素中 正 负 值 表示可比实例的相应因素优 劣 于估价对象的幅度 从表示可比实例的相应因素优 劣 于估价对象的幅度 从 20022002 年年 1 1 月月 1 1 日到日到 20022002 年年 6 6 月月 3131 日该类写字楼的市场价格日该类写字楼的市场价格 基本不变 以后月均递减基本不变 以后月均递减 1 1 试利用上述资料估算该写字 试利用上述资料估算该写字 楼楼 20022002 年年 1010 月月 3131 日的正常单价 如需计算平均值 采用简日的正常单价 如需计算平均值 采用简 单算术平均法 单算术平均法 解 解 比准价格比准价格 A 5000 100 102 A 5000 100 102 1 1 1 1 4 100 99 5152 53 4 100 99 5152 53 元 元 m m2 2 比准价格比准价格 B 5200 100 98 B 5200 100 98 1 1 1 1 4 100 103 5360 75 4 100 103 5360 75 元 元 m m2 2 比准价格比准价格 C 4900 100 97 C 4900 100 97 1 1 1 1 3 100 101 5153 08 3 100 101 5153 08 元 元 m m2 2 待估价格待估价格 5152 53 5360 75 5153 085152 53 5360 75 5153 08 3 5222 12 3 5222 12 元 元 m m2 2 所以所以该写字楼该写字楼 20022002 年年 1010 月月 3131 日的正常单价日的正常单价5222 125222 12 元 元 m m2 2 3 3 为评估某写字楼 为评估某写字楼 20022002 年年 1010 月月 1 1 日的正常市场价格 估日的正常市场价格 估 价人员在附近地区调查选取了价人员在附近地区调查选取了 A A B B C C 三宗类似写字楼的交易实三宗类似写字楼的交易实 例作为可比实例 有关资料如下 例作为可比实例 有关资料如下 1 1 可比实例的成交价格与成交日期 可比实例的成交价格与成交日期 可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 成交价格 元成交价格 元 平方米 平方米 600060005800580061206120 成交日期成交日期20022002 年年 4 4 月月 1 1 日日 20022002 年年 2 2 月月 1 1 日日 20022002 年年 5 5 月月 1 1 日日 2 2 交易情况分析判断 交易情况分析判断 可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 交易情况交易情况 3 3 1 1 2 2 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准 正值表示交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准 正值表示 可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度 负值表示低于其正可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度 负值表示低于其正 常价格的幅度 常价格的幅度 3 3 调查获知该类写字楼的价格 调查获知该类写字楼的价格 20012001 年年 1111 月月 1 1 日到日到 20022002 年年 6 6 月月 1 1 日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨 1 21 2 20022002 年年 6 6 月月 1 1 日日 至至 20022002 年年 1010 月月 1 1 日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨 1 81 8 4 4 房地产状况分析判断 房地产状况分析判断 可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 因素因素 1 1 2 2 4 4 0 0 因素因素 2 2 3 3 1 1 5 5 因素因素 3 3 6 6 2 2 3 3 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是 因素房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是 因素 1 1 是因素是因素 3 3 的的 4 4 倍 因素倍 因素 2 2 是因素是因素 3 3 的的 1 671 67 倍 房地产状况各因倍 房地产状况各因 素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅