房地产商没有预售许可证以各种名义收取定金

1/15房地产商没有预售许可证以各种名义收取定金房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理、纳税筹划及风险提示房地产开发商为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式、各种名目收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。对这些资金应如何税务处理呢，笔者在这进行分析。“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的会计处理房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢？这要从会计准则中找到依据。根据新会计准则的规定，“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。而“其他应付款”科目是核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。基于此规定，房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的，而是按照订房单约定收取的，它不受合同法约束。2/15仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理1、企业所得税国税发XX31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同，房地产开发企业收取了业主的款项，均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项，是不需要缴纳企业所得税的。2、营业税营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条3/15例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”营业税问题解答的通知规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”、“订金”和“vip会员4/15费”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”、“订金”和“vip会员费”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。3、土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入，是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收5/15益。房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同，企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”、“订金”和“vip会员费”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，是不需要缴纳土地增值税的。案例某房地产开发企业于XX年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于XX年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。XX年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？6/15分析从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入?其他1、2、3、4、5、专利法：11/12破产法：24/55合同法：25/26/27/28/29/30担保法：39/40/41/42/43/44/45/46诉讼的管辖：58/60合同法重点看课件商法重点汇集11专利法微软中易知识产权官司之争专利授权范围的认定问题：原协议能否自动扩大到95以后版本的产品？答：不能。关于理解争议+关于法律适用+关于协议版本1.根据合同法有关规定，当事人对合同条款有理解7/15有争议的，应按合同所使用词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款真实意思；文本采用两种以上文字并具同等效力的，对各文本使用词句推定具有相同含义。使用词句不一致，应根据合同的目的予以解释。2.可选择处理合同争议所适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。3.本案中，中英文协议都签字生效，但中文版本约定更具体，应以中文版为准。见案例：任何其他产品是与Windows95相关联的产品，而不是微软后来销售的windowsXP等产品。大到95之后的版本，则协议不应解释为可自动扩大到95之后的版本。12专利法正泰集团诉施耐德公司侵犯专利权案问题：1.发明与实用新型专利在法律方面有何区别？答：法律方面的区别：适用范围、创造性、审查程序、保护期限债务总额2300万。故A公司已经符合法律规定达到了破产界限。3A公司可供普通债权人分配的财产有多少？8/15答：有50万元。计算如下：长期投资100万元+设备作价250万元+产品100万元-破产费用50万元-职工债权200万元-税款150万元=50万元。4A公司的普通债权额有多少？答：普通债权额为1000万元。具体计算如下：乙公司的600万元+未补偿的银行汇票款100万元+其它公司未到期的300万元=1000万元。5乙银行可以获得多少偿付？答：乙银行可以获得430万元的偿付。可供普通债权人的分配财产50万元普通债权额1000万元乙银行的600万元乙银行优先受偿的400万元430万元。即501000600400430如果破产终结后250万债权被收回，可以按分配比例追加分配。25合同法英孚教育：“洋品牌”的背后格式合同的解释1.十四天内无条件退款需不需要理由？答：不需要理由。工作人员应无条件退款。根据且有两种或两种以2如何界定有没有达到学习目标？9/15答：此具体条款在合同中未约定。即当双方产生纠纷后，公说公有理，婆说婆有理，英孚教育可为自己找到拒绝退款的理由。这是一种典型的格式合同。3民办教育机构还是经营性教育机构？答：民办教育现有两种情况，一种是公益性的，在教育部门的监管范围之内。另外一种是经营性的，由工商部门按照企业的方式来管理的。英孚教育注册的是民办教育机构，并因为违规被暂缓办学资格，但它依旧违法经营，在这一点上它已经触犯了有关的规定。26合同法教材第八章案例1.王某与某超市签订的热水器买卖合同是否属于格式合同？合同法规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同。2本案认定玻璃厚度的基本方法有几种？3.本案应以什么标准来确定玻璃的厚度？答：本案应以用尺子实际测量标准来确定玻璃的厚度。理由：根据合同法有关规定，对格式条款要按照通常的标准来进行理解，如果双方发生异议，并且有两种或两种以上的理解的，按有利于非格式合同提供方的理解执行。10/1527合同法：中介公司违反口头约定，买方能否单方解除合同并要求返还已付的定金？问题：买方能否单方解除合同并要求返还已付的定金？答：买方能否单方解除合同并要求返还已付的定金，需要具体情况具体分析：1）为由主张合同无效的，人民法院不予支持。唐在买房过程中，房东已告知买方没有房产证，不存在欺诈。因此符合合同有效要件。因三方对房屋产权证提交的时间并未在合同中写明，2）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人未取得有责因没有房产证，房产交易无法完成，所以当事人能按合同法相关规定，确定一个合理的房产证交付和过户时间。中介公司应该督促当事人及早办证，以便完成房屋交易。28合同法采购需现场安装的设备在订合同时应注意防范风险问题：A公司是否应对伤者承担连带赔偿责任？11/15的人员，A公司与施工人员既不存在劳动合同关系，也不存在劳务合同关系。如果安装队29合同法房屋保卫战表见代理1.魏长生死后，黄浩是否有代理卖房权和代理收款权？根据我国相关法律规定分析，首先，黄浩通过电话早就知道了魏长生死亡的消息；其次，第一顺位继承人左友英不予承认；再次，黄浩低于市价和在左友英毫不知情的情况下变卖房屋，显然不是对左友英及其子女有利的；另外，左友英已经通知黄浩要还款了，黄浩并不需要卖房即可实现自己的债权。因此，不能认定黄浩的委托代理关系继续有效，黄浩无权代理卖房，更无权代理收款。2.黄浩的代理是否属于表见代理？表见代理的构成要件是：行为人无代理权；）客观上存在使相对人确信行为人有代理权的事实或理由；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政12/15府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”2、中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条：“下列房地产，不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件；?”。第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产是，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”二、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书仍然有效，开发商主张认购书无效，其只需返还定金的主张不能成立，开发商应双倍返还定金。认购书本质上为预约合同，与预售合同是独立的两个合同。况且认购书只是约定将来要签订预售合同，而并非已现实地签订了预售合同。取得商品房预售许可证只是商品房预售的法定条件，如果开发商没有取得商品房预售许可证，则签订的预售合同无效。此外，认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。13/15最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条,出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”三、南京商品房销售管理办法第二十二条，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用