房地产合同PPT

房地产开发企业 蒋丽沙jianglisha1987 合同管理与常用合同 CompanyLogo 主要内容 房地产开发企业合同管理 房地产开发企业常用合同范本 房地产开发企业常用合同范本通用条款及附件 CompanyLogo 房地产开发企业 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定 是以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业分类 按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同 可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业 兼营企业和项目公司 CompanyLogo 房地产开发企业设立条件 1 有符合公司法人登记的名称和组织结构 2 有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所房 3 有符合国务院规定的注册资本 注册资本100万元上 4 有足够的专业技术人员 有4名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程专业的专职技术人员 2名以上持有资格证书的专职会计员 5 法律 法规规定的其他条件 CompanyLogo 房地产开发企业的经营活动 房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称 房地产开发可将土地和房屋合在一起开发 也可将土地和房屋分开开发 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业 它既是房地产产品的生产者 又是房地产商品的经营者 CompanyLogo 房地产开发企业的经营活动 1 土地的开发与经营 企业将有偿获得的土地开发完成后 既可有偿转让给其他单位使用 也可自行组织建造房屋和其他设施 然后作为商品作价出售 还可以开展土地出租业务 2 房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造 房屋的经营指房屋的销售与出租 企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋 开发完成后 可作为商品作价出售或出租 企业开发的房屋 按用途可分为商品房 出租房 周转房 安置房和代建房等 3 城市基础设施和公共配套设施的开发 4 代建工程的开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托 代为开发的工程 CompanyLogo 房地产开发企业合同 在房地产项目开发过程中 房地产开发企业需要整合企业外部各种资源参与到项目的开发建设和运营中 所以房地产开发企业需要与外部其他企业签订各种合同文件 合同是指企业在对外的经济活动中与其他自然人 法人或其他组织之间设立 变更 终止民事关系的协议 由于房地产开发企业所签订的合同进行严谨的管理是必要的 特别是对于多项目同时开发 或者是进行跨地域开发的大型房地产开发企业来说 对合同进行管理可以提高企业的风险事前防范能力 避免不必要的经济损失 CompanyLogo 房地产开发企业合同管理程序 合同起草合同会审合同签订合同履行合同变更与终止合同的付款合同的请款合同的付款审批 CompanyLogo 1 3 2合同会审各部门的职责 1 跟踪执行部门 2 工程技术部门 包括工程部 设计公司 3 开发部 4 营销部 5 审计部及财务部 6 办公室 CompanyLogo 1 3 2合同会审各部门的职责 1 跟踪执行部门1 经济性市场需求情况属实市场需求预测可靠 合理投入产出核算经济 准确2 可行性整本专案技术具有可靠性经济效益与社会效益具有真实性资产 资金使用效果的财务可行性具有可操作性3 安全性涉及的知识产权已采取相应的保护或限制措施无损本公司商誉 商业秘密及其他利益 CompanyLogo 1 3 2合同会审各部门的职责 2 工程技术部门重点审核工程设计 施工类合同的工程概况 承包范围 工期 技术措施 技术标准 及质量要求 验收方式 双方责任 付款方式 违约责任及其他约定条款 3 开发部重点审核有关用地报建等手续 政府部门的相关政策和规定 相关税费 各方责任的合理性 履行期限与方式 风险控制等 CompanyLogo 1 3 2合同会审各部门的职责 4 营销部重点对策划方案 营销推广活动 广告活动 合同金额 双方权利义务 跟踪验收和效果评估 折扣等合同条款的可行性提出专业意见 5 审计部及财务部1 资金 资产的合法性2 价款 酬金结算的合理 合法性3 索赔条款的合法性 CompanyLogo 1 3 2合同会审各部门的职责 6 办公室1 合法性2 严密性3 可行性4 合同承办形式审核 CompanyLogo 1 3 3合同会审的流程 跟踪执行单位项目公司财务部及总经理审计部地区公司相关管理部门办公室财务部分管副总经理财务副总经理总经理董事长集团公司办公室集团公司财务部集团公司总经理集团公司董事长 CompanyLogo 1 3 4合同会审的审批权限 1 财务类合同 2 涉及对外投资 开发类 股权转让类 土地使用权属变更类合同及其他相关补充协议 3 合同标的额5 000以下 4 5 000 100 000 5 100 000 1 000 000 6 1 000 000 5 000 000 7 5 000 000以上或非合同范本标的额在1 000 000以上 8 办理特殊手续而签订的合同 CompanyLogo 1 4房地产开发企业合同的签订 1 经办单位应先将办公室审核无误的合同送对方签字并盖章 然后将签好的合同交由我方相应签约人签名 再送回办公室盖章 2 签约原则上不得适用转委托方式 必须使用的 应事先征得委托人同意 并由本公司总经理室审查代理人资格 3 公司的各职能部门不得以自己的名义对外签订合同 4 任何人不得以任何形式泄漏合同涉及的商业及技术秘密 5 合同经会审通过后 应于一月内签订 如逾期不能签订的 由经办单位持会审表到办公室办理注销手续 6 不同类别的合同需由不同的签约人签名盖章 7 印章管理员应对合同文本的填写以及是否已加盖合同骑缝章 会审表 签名 附件进行审查 符合要求的方予以盖章 CompanyLogo 1 5房地产开发企业合同的履行 合同履行的具体要求如下 1 合同跟踪执行单位必须及时详细记录每次合同各方履行合同的情况 并填写好 合同履行进度表 表1 3 2 合同跟踪执行部门需将合同各方当月的履行情况及存在的问题记录于 合同履行进度表 具体内容如下 1 合作开发 征地类合同的履行情况2 建设工程施工类合同及制作 供货 安装类合同的履行情况3 营销推广类合同的履行情况 CompanyLogo 1 5房地产开发企业合同的履行 合同履行的具体要求如下 3 跟踪部门合同履行过程中出现问题需要办公室出具意见的 在 合同履行进度表 的 其他 一栏中说明 并附上相关材料 4 具体以下条件的合同可先履行 填写 事先不能签订合同申请单 表1 4 说明事件原因 合作方选择依据 结算方式 工作计划安排等事项 由跟踪执行部门负责人签字 经批准后履行合同 并在10日内按正式合同审批程序补办相关手续 1 合同标的额在1万元以下 2 合同的主要内容已经确定 3 临时突发 不可预见 时间紧急 不先于以履行将严重影响工程进度 CompanyLogo 1 5房地产开发企业合同的履行 合同履行的具体要求如下 5 合同跟踪执行部门须在每月的30日前根据所负责合同的履行情况填写好 合同履行进度表 并提交办公室 若一次性履行完毕的合同 跟踪执行部门应在合同履行完毕后的两个工作日内填写好 合同履行进度表 并提交办公室 办公室对各部门提交的 合同履行进度表 进行汇总统计 在每月5日前将汇总情况上交至公司领导 6 合同跟踪执行部门在合同履行中对遇到的情况应保留和收集相关证据 并及时上报地区公司有关部门处理 CompanyLogo 1 6房地产开发企业合同的变更与终止 合同变更与终止的具体要求如下 1 因情况发生变化 我方需要对合同进行变更时 跟踪人应立即请示部门负责人 由其组织办公室共同研讨变更的风险和处理的方法 并与对方进行协商 2 如对方提出变更或终止合同 跟踪人应及时报告部门负责人会同办公室研究是否同意其变更要求 并将具体情况于3日内报请有关领导决定 如我方拒绝对方变更要求但对方仍然实际变更的 应按违约处理 3 同意其变更要求后 合同的变更或终止必须采取书面形式签订协议 经相关管理部门审核通过后方可实施 CompanyLogo 1 6房地产开发企业合同的变更与终止 合同变更与终止的具体要求如下 4 变更或终止合同的通知和回复应符合公文收发的要求 挂号寄发或由对方签收 挂号或签收凭证作为合同组成部分交由办公室保管 5 变更或终止合同的文本作为原合同的组成部分或更新部分与原合同有同样法律效力 6 合同变更后 合同编号不予改变 7 合同履行完毕 合同解除或其他原因不必继续履行合同的 合同方应终止合同 由跟踪管理部门填写 合同终止报告单 表1 5 并附齐相关书面材料上报公司办公室 CompanyLogo 1 7房地产开发企业合同的付款 合同履行过程中 房地产开发企业需根据合同的要求 按合同履行进度分期向对方支付合同用款 在进行或终止合同时 进行合同或终止合同时 进行合同用款结算 在进行合同付款时需遵循严格的程序进行办理 确保资金的合理支付 合同付款的程序可分为 请款 审批和付款 CompanyLogo 1 7 1合同的请款 1 每份合同请款前需严格审查合同的履行情况 经检验合格后方可进行合同请款 2 请款前需对材料 设备严格验收 办理验收手续 并经部门负责人签字确认 重要的设备或材料 隐蔽工程验收 隐蔽工程量和已完成的工程量 3 验收通过后 合同对方履行进度达到约定付款要求并经双方确认 合同跟踪单位在接到对方 付款通知书 及合同约定的其他资料后 应于一个工作日内办理请款手续并送审批 4 跟踪人根据合同条款和实际进度填写 付款审批表 并根据不同类别的合同附上以下资料 1 工程类合同2 营销推广类合同3 销售退房4 其他合同 CompanyLogo 1 7 1合同的请款 5 按审批流程送往审批的 审计部门应对以下内容进行审核 审核无误后签名确认 1 付款金额2 工作量3 工作进度4 预 估 算依据5 工程验收表6 工程预 估 算书 6 按审批流程送往审批的 财务部对以下内容进行审核 对不合格的付款审批予以退回补办 1 审批程序是否完整2 项目负责人 经办部门负责人是否同意付款3 付款依据是否齐全4 已付款记录是否齐全记录5 应付款金额计算是否准确 CompanyLogo 1 7 1合同的请款 7 合同付款需按照一定的审批时限进行以确保不影响相关工作的开展 1 一般的合同付款应在送达时起7个工作小时内会签完毕并交回办公室2 重大 复杂的合同付款应在送达时起14个工作小时内会签完毕并交回办公室3 定级为 紧急 的合同付款应在送达时起4个工作小时内会签完毕并交回办公室4 定级为 特急 的合同付款应在送达时起2个工作小时内会签完毕并交回办公室 8 与合同对方就合同付款时间及金额意见不一致时 跟踪人应请示跟踪部门负责人 必要时 可征求公司审计部 办公室等相关职能部门的意见 9 公司财务部在审批通过后支付款项 跟踪部门每次完成付款后应详细登记 合同履行跟踪表 表1 6 CompanyLogo 1 7 2合同的付款审批 1 各跟踪执行部门应做好合同的付款计划 按照合同付款审批流程办理相关手续 2 合同付款审批要按照规定的审批流程进行审批 审批通过后由财务部安排付款 具体如下 1 项目公司合同付款审批流程2 集团公司合同付款审批流程 3 各跟踪执行部门根据合同付款金额的数量 按审批流程送至不同的项目公司或集团公司领导 进行审批 审批权限如下 1 项目公司合同付款的审批权限A 10万元以下 项目公司总经理B 10万元 20万元 集团公司总经理C 20万元以上 集团董事长2 集团公司合同付款的审批权限A 3万元以下 预算内 1万元以下 预算外 财务副总经理B 3 20万元 预算内 1 10万元 预算外 总经理C 20万元以上 预算内 10万元以上 预算外 董事长 CompanyLogo 1 8房地产开发企业合同的档案管理 职责 由档案管理部或办公室 行政部负责 1 每一份合同都必须有一个编号 不得重复或遗漏 每一份合同包括合同正本 副本及附件 合同文本的签收记录 合同分批履行的情况记录 变更 终止合同的协议 包括文本 电传等 均应妥善保管 2 档案管理部于每月25日前将该月合同签订归档情况汇总列表上报公司领导 3 档案管理部应将合同分类归档 建立总台账 具体分类如下1 重大合作合同2 建设工程类合同3 财务类合同4 营销类合同5 商业地产类合作合同6 其他合同 CompanyLogo 1 8房地产开发企业合同的档案管理 4 档案管理部对各类归档后的合同原件 复印件按类别分发到相关部门 具体如下 CompanyLogo 1 8房地产开发企业合同的档案管理 5 因工作需要向档案室或合同原件管理部门借用合同复印件时 必须由借用单位负责人签字 如需借用原件还需分管副总经理加签 借用合同时须在借用表中注明借用天数 用途 档案管理员或合同原件管理部门经办人负责及时收回借出的合同 6 集团公司各部门 项目公司应对合同内容进行保密 任何人不得擅自将合同借给外单位 也不得泄露合同内容 7 应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料按合同编号整理 交档案管理人员存档 不得随意处置 销毁或遗失 CompanyLogo 1 9房地产开发企业合同管理的奖惩制度 房地产开发公司为了规范合同管理工作 由办公室制定和实施相关的奖惩制度 合同管理的奖惩制度包括奖励制度和处罚制度 奖励制度是为了奖励个人或单位严谨审核合同内容 举报违章的行为 处罚制度是为了惩罚在合同管理工作中出现漏洞或过错而造成公司损失的行为 CompanyLogo 1 9 1合同管理的奖惩制度 1 以下情况由办公室评定通过后予以通报表扬 1 积极向办公室反馈合同管理工作中的问题 并提出合理建议的 2 发现合同范本或已签订的合同存在漏洞并及时向办公室反映 情况属实 避免给公司可能造成损失5000元以下的 2 以下情况由办公室评定通过后予以物质奖励1 发现已签订的合同存在严重漏洞 或对合同管理工作中的违章行为及时向监事会反映 举报属实 避免对公司造成损失0 5 3万元的 增发当月奖金的50 2 避免对公司造成损失3 5万元的 增发当月奖金的100 3 避免对公司造成损失5 10万元的 增发当月奖金的100 及年度奖金的50 4 避免对公司造成损失10万元以上的 增发当月及年度奖金的100 同时晋升工资一级 CompanyLogo 1 9 2合同管理的处罚制度 1 警告 对第一责任人给予警告处分1 将非合同范本作为合同范本送会审的2 会审单位每月超过3次不参与会审 逾期会审或当月逾期共超过10个工作小时 且无正当理由的 3 丢失合同会审文本的4 会审单位在会审过程中因过错造成或可能造成公司损失5000元以下的 5 其他在合同管理工作中存在过错但情节较轻微的 6 违反本办法规定造成或可能造成公司损失5000元以下的 2 记小过 并扣罚第一责任人当月奖金的50 1 未按规定向办公室办理审批或备案手续的 2 经办单位在办理合同会审时 应使用合同范本而不使用的或擅自使用对方提供的合同文本的 3 使用非合同范本而未按规定报批的4 违反规定修改非选择性条款的 CompanyLogo 1 9 2合同管理的处罚制度 5 使用错误的会审表以逃避会审审批的 6 合同签章后不及时将合同原件及合同会审表等资料送档案室归档的7 会审单位在会审过程中因过错造成或可能造成公司损失0 5 3万元的 8 违反规定造成或可能造成公司损失0 5 3万元的 9 一年内受到两次警告处分的 3 记大过 并扣罚第一责任人当月奖金的100 1 一份合同按金额拆分为多个合同以逃避监控的 2 未按规定给合同签章的 3 会审单位在会审过程中因过错造成或可能造成公司损失3 5万元的 4 违反规定造成或可能造成公司损失3 5万元的 5 一年内受到两次记小过处分的 CompanyLogo 1 9 2合同管理的处罚制度 4 降级 对第一责任人给予降低行政级别一级处理 扣罚当月奖金100 及年度奖金50 1 在合同履行过程中 不认真履行合同约定条款 导致我方违约而造成损失的 2 在合同履行过程中 不认真监督对方履约情况 在对方违约时未及时报告并采取相应措施的 3 会审单位在会审过程中因过错造成或可能造成公司损失5 10万元的 4 违反规定造成公司损失5 10万元的 5 辞退 对第一责任人给予辞退处理 扣发当月奖金及年终奖金 公司保留追讨有关经济损失或提请司法机关追究其刑事责任的权利 1 以签订合同为名抽逃 骗取 挪用 隐匿 侵占集团公司资产的 2 在对外签订合同中 利用职务上的便利 索取他人财物或者不正当地收受他人财物 为他人抹去利益的 CompanyLogo 1 9 2合同管理的处罚制度 3 以转贷牟利为目的 套取金融机构信贷资金后高利转贷给他人的 4 在对外签订合同中 以非法占有为目的 骗取对方当事人财物的 5 会审单位在会审过程中因过错造成或可能造成公司直接损失达10万元以上的 6 其他有损公司形象 对公司利益造成严重损害的 7 造成或可能造成公司直接损失达10万元以上的 8 出现工作失职但拒不接受处罚制度的 CompanyLogo 第二章房地产开发合同范本的通用条款及附件 合同的种类书面合同 口头合同和默示合同转移财产合同 完成工作合同和提供服务合同双务合同和单务合同有偿合同和无偿合同诺成合同和要物合同主合同和从合同要式合同和不要式合同有名合同和无名合同 CompanyLogo 合同的主要条款 当事人的名称或者姓名和住所标的数量质量价款和报酬履行的期限 地点和方式违约责任解决争议的方法 CompanyLogo 合同的主要条款 第A条转让条款未经合同其他方面同意 任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务 第B条合同终止条款 1 因合同解除而终止1 由于乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行的 2 由于甲方违约造成本合同不能履行或不能完全履行的 3 合同一方依据本合同规定行使解除权的4 合同终止后 不妨碍一方向违约方追究违约责任 2 合同权利义务终止1 本合同已按约定履行完毕 2 本合同经各方协商一致而终止 3 本合同因一方出现本条第二款的违约情况 另一方发出解除合同的通知 4 法律法规规定终止的其他情形 CompanyLogo 合同的主要条款 第C条保密条款 1 在本合同订立前 履行中 终止后 双方均应保护对方的知识产权 2 任何一方违反上述约定 按10 支付违约金或按合同其他方的实际损失赔偿 3 本保密条款具有独立性 不受本合同终止或解除的影响 第D条免责条款第E条适用法律条款第F条争议解决条款第G条其他条款 CompanyLogo 第三章房地产开发企业工程设计类常用合同范本 常用合同范本可分为 工程设计类 资产采购类 工程施工类 设备供货安装类 营销推广类及租售类等常用合同范本 本章介绍四类合同范本 1 建筑及景观设计合同范本2 建筑工程设计范本3 建筑工程设计合同补充协议范本4 装饰工程设计合同范本 CompanyLogo 建筑工程类合同相关 发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料工程批准文件 复印件 以及用地 附红线范围 勘察许可等批件 复印件 工程勘察任务委托书 技术要求和工作范围的地形图 建筑总平面布置图 察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料 勘察工作范围地下已有埋藏物的资料 如电力 电讯电缆 各种管道 人防设施 洞室等 及具体位置分布图 其他必要的相关资料 CompanyLogo 发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料 设计依据文件和资料经批准的项目可行性研究报告或项目建议书 城市规划许可文件 工程勘察资料等 项目设计要求工程的范围和规模 限额设计的要求 设计依据的标准 法律 法规规定应满足的其他条件 CompanyLogo 建设工程施工合同 建设工程施工合同的概念和特点合同管理涉及的有关各方对双方有约束力的合同文件建设工程施工合同示范文本简介发包人和承包人的义务合同的计价方式工程保修 CompanyLogo 施工合同文件的组成 订立合同时已形成的文件施工合同协议书 中标通知书 投标书及其附件 施工合同专用条款 施工合同通用条款 标准 规范及有关技术文件 图纸 工程量清单 工程报价单或预算书 合同履行过程中形成的文件合同履行过程中 双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件 将其视为协议书的组成部分 CompanyLogo 建设工程施工合同示范文本的组成 协议书通用条款专用条款 CompanyLogo 施工合同的计价方式 固定价格合同可调价格合同成本加酬金合同 CompanyLogo 正常使用条件下的最低保修期限 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 为2年 CompanyLogo 工程设计 工程设计工程设计人们运用科技知识和方法 有目标的创造工程产品构思和计划的过程 几乎涉及到人类活动的全部领域 工程设计的给用往往只占到最终产品成本的一小部分 8 15 然而它对产品的先进性和竞争能力却起着决定性的影响 并往往决定70 80 的制造成本和营销服务成本 所以说工程设计是现代工业文明的最重要的支柱 是工业创新的核心环节 也是现代社会生产力的龙头包括 工程勘察工程勘察是根据建设工程和法律的要求 查明 分析 评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件 编制建筑工程勘察文件的活动工程咨询工程咨询是指运用工程技术 科学技术 经济管理 法律法规等方面的知识 为工程建设项目决策和管理提供的咨询活动 CompanyLogo 建筑及景观设计 建筑设计是指建筑物在建造之前 设计者按照建筑任务 把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题 事先做好通盘的设想 拟定好解决这些问题的办法 方案 用图纸和文件表达出来 作为备料 施工组织工作和各工种在制作 建造工作共互相配合协作的共同依据 便于整个工程得以在拟定的投资限额范围内 按照周密考虑的预定方案 统一步调 顺利进行景观设计是关于景观的分析 规划布局 设计 改造 管理 保护和恢复 即 通过对有关土地及一切人类户外空间的问题进行科学理性的分析 设计问题的解决方案和解决途径 并监理设计的实现 包括景观设计和景观规划 是对自然和人文过程的认识协调人与自然关系的过程 具体说是为某些使用目的安排最合适的地方和在特定地方安排最恰当的土地利用而对这个特定地方的设计就是景观设计 CompanyLogo 建筑工程设计 建筑工程设计是对建筑造型 外观的设计 是对建筑结构的设计 是使建筑物满足使用功能的设计 使建筑物具有外部造型美观 功能使用 使用安全的设计 房地产开发企业作为发包人委托设计单位或者个人 设计人 对开发建设的项目进行关于土建及安装方面的施工图设计是 需要与设计人签订 建设工程设计合同 CompanyLogo 第一条本合同签订依据第二条设计依据第三条合同文件的优先次序第四条合同设计项目的名称 规模 阶段 投资及设计费用等内容第五条双方商定合同设计费用第六条双方责任第七条违约责任第八条保密条款第九条免责条款第十条法律适用条款第十一条争议解决条款第十二条其他条款 CompanyLogo 建筑工程设计合同补充协议范本 补充协议是只由于签订合同的任一方提出变更合同的要求 经合同各方协商一致后签订的协议书 与原合同同样具备法律效力 制定补充协议的一些情形 1实际设计费与估算设计费出现差额 双方另行签订补充协议2发包人变更委托设计的项目 规模 条件或因提交的资料有误 或提交资料做较大修改 以致造成设计人设计需返工 双方需另行协商签订补充协议3发包人要求设计人派专人留驻施工现场进行配合与解决有关问题 双方应另行签订补充协议或技术咨询服务合同4合同未尽事宜 双方可以签订补充协议 CompanyLogo 装饰工程设计合同范本 装饰设计是指对一定的建筑物或室内空间进行先设计后装饰的一种施工活动装饰设计是指对一定的建筑物或室内空间进行先设计后装饰的一种施工活动装饰设计的任务要达到建筑物本身的使用功能 合理提高室内环境的物质水准 使人从精神上得以满足 提高室内空间的生理和心理环境质量 现代室内装饰设计应运用现代科学技术法则和美学规律 尤其是居住建筑要从适用和经济的原则出发 力求室内空间布局合理 通风采光良好 利于家具陈设布置等 用较少的人 财 物创造出理想的室内环境 以提高物质生活水准 同时 还应遵循美学法则 创造出一个富有个性而且优美的室内环境 充分表现不同功能空间和使用对象的精神内涵 CompanyLogo 装饰工程设计的精髓 是一个人 是一个设计者 具有丰富的知识 高度的艺术修养和解决实际总体问题的能力 才能使室内设计达到舒适化 科学化和艺术化的境界 CompanyLogo 装饰风格 1 古典风格 豪华富裕 2 朴素风格 随心所欲 3 精致风格 高贵庄重 4 自然风格 艺术化 5 轻快风格 豪爽大方 6 柔和风格 平稳独立 7 优雅风格 恬静温柔 8 都市风格 独立个性 9 中式风格 复古 10 现代简约风格11 欧式古典风格12 地中海风格13 田园风格 CompanyLogo 第四章房地产开发企业资产采购类常用合同范本 房地产开发企业进行资产采购时 企业以采购放的身份与各种产品的供应商签订采购类合同 由于开发企业选择采购的形式以及对于采购资产的类型各不相同 因此开发企业需要根据实际情况制订不同的合同范本 CompanyLogo 一 什么是采购 采购 purchasing 是指企业在一定的条件下从供应市场获取产品或服务作为企业资源 以保证企业生产及经营活动正常开展的一项企业经营活动 是指个人或单位在一定的条件下从供应市场获取产品或服务作为自己的资源 为满足自身需要或保证生产 经营活动正常开展的一项经营活动 是指通过交换获取物料和服务的购买行为 为企业经营在合适的时间 地点 价格获取质量 数量合适的资源 采购可分为直接采购和间接采购 CompanyLogo 1 采购的形式可以分为供应商长期合作形式或进行一次性合作的形式2 采购资产的类别主要分为固定资产 低值易耗品 工程材料 办公用品或工程设备定做采购A 固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋 建筑物 机器 机械 运输工具以及其他与生产 经营有关的设备 器具 工具等B 低值易耗品是指劳动资料中单位价值在10元以上 2000元以下 或者使用年限在一年以内 不能作为固定资产的劳动资料 它跟固定资产有相似的地方 在生产过程中可以多次使用不改变其实物形态 在使用时也需维修 报废时可能也有残值 由于它价值低 使用期限短 所以采用简便的方法 将其价值摊入产品成本 CompanyLogo C 工程材料是只在工程计划 建造和维修整个工程建筑中所需要的材料D 办公用品就是指1 文具事务用品2 办公耗材3 日杂百货4 办公设备5 办公家具6 财务用品E 工程设备engineeringfacility指正在筹划建设中的某一工程项目或某一项目所涉及的各种设备 包括 基本建设项目中的设备 新建的或扩建的 企业技术改造中的设备 某些厂商或单位 国内 国外 为了自己使用或商业需要而采购的设备 CompanyLogo 4 1长期合作资产采购合同范本 第一条 合同标的合同标的是合同法律关系的客体 是合同当事人权力和义务共同指向的对象 标的是合同成立的必要条件 是一切合同的必备条款 没有标的 合同不能成立 标的条款必须清楚的写明标的名称 以使标的特定化 从而能够界定权利义务 合同标的是多种多样的 一般有四类 一是有形财产 指具有价值和使用价值并且法律允许流通的有形物 如生产资料与生活资料 货币和有价证券等 二是无形财产 指具有价值和使用价值并且法律允许流通的不以实物形态存在的智力成果 三是劳务 指不以有形财产体现其成果的劳动与服务 如运输合同中的运输行为 委托中的代理 行纪 居间行为等 四是工作成果 指在合同履行过程中产生的体现履约行为的有形物或无形物 CompanyLogo 第二条 合同价款同比例下调 包干价格 包干价 一种为总价包干 也称为一口价 固定合同价 另一种是单价包干 这两种形式的目的是建设单位为了简化管理程序 便于控制成本和结算 第三条 质量 技术标准第四条 乙方承诺第五条 保修条款保修 是厂商向消费者卖出产品时所提供的一项售后服务 主要出现在电子电器产品 交通工具 机械 建筑产品等产品之中 具体是指消费者向厂商购买商品 产品 的同时从厂商处得到的一种服务 该服务是指厂商针对该产品在一定期限内因产品质量问题而出现的故障提供免费维修及保养的服务 但要取所需零件的成本费 CompanyLogo 第六条 产品包装标准包装标准是指为保障物品在贮存 运输和销售中的安全和科学管理的需要 以包装的有关事项为对象所制定的标准 而产品包装标准是指在生产技术活动中 对所有制作的运输包装和销售包装的品种 规格 尺寸 参数 工艺 成分 性能等所做的统一规定 产品包装标准是包装设计 生产 制造和检验包装产品质量的技术依据 目前 我国的产品包装标准主要包括建材 机械 电工 轻工 医疗器械 仪器仪表 中西药 食品 农畜水产 同电 军工等14大类第七条 交货时间 地点和运费承担交货日期前货物的毁损 灭失风险及有关的管理费用由乙方自行承担 CompanyLogo 第八条 验收标准和方法验收 按照一定标准进行检验而后收下 建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上 参与建设活动的有关单位共同对检验批 分项 分部 单位工程的质量进行抽样复验 根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认 初验时间与初验的主要结论以及试运行情况 应附初验报告及试运转主要测试指标 试运转时间一般为3 6个月 第九条 提出异议的时间和方法第十条 付款方式及期限第十一条 履约定金 CompanyLogo 第十二条 违约责任第十三条 转让条款第十四条 合同终止条款第十五条 保密条款第十六条 免责条款第十七条 法律适用条款第十八条 争议解决条款第十九条 其他条款 CompanyLogo 4 2一次性合作资产采购合同 该合同范本适用于房地产开发企业与供货商采取一次性合作方式时 一般对于办公用具 复印机 打印机 电脑等 工装等采取一次性采购并供货的合同凡是的时候采用 该合同范本与长期合作资产采购合同范本的区别在于合同的价款的确定和付款方式以及附件部分 另外 由于是国王没有任何合作记录的一次性合作方式 对于提供货物的服务质量 服务范围及技术标准各有不同 所以需要在附件部分详细说明 CompanyLogo 4 3资产定做合同范本 房地产开发企业在资产采购是 又是对某些产品需要按实际情况进行定做 开发企业作为定作方与承揽方签订资产定做合同 设定相应条款 该合同范本适用上述情况 CompanyLogo 4 4工程施工材料采购常用合同范本 工程施工材料的采购需要签订独立的合同 因为采购的各种工程材料的质量要求和技术标准不同 除此之外 建设 施工和供应是三个不同的单位 因此一般需要签订三方合同 CompanyLogo 一 钢材采购合同范本 二 商品混凝土采购合同范本商品混凝土 是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的总称 是由水泥 骨料 水及根据需要掺入的外加剂 矿物掺合料等组分按照一定比例 在搅拌站经计量 拌制后出售并采用运输车 在规定时间内运送到使用地点的混凝土拌合物 CompanyLogo 混凝土的强度混凝土是脆性材料 没有屈服点 也就没有屈服强度 只有抗压强度 抗弯强度和抗拉强度的标准根据有关标准规定 混凝土强度等级应以混凝土英文名称第一个字母加上其强度标准值来表达 如C20 C30等 CompanyLogo 坍落度 测定混凝土拌和物和易性的一种指标 用拌和物在自重作用下向下坍落的高度表示坍落度是指混凝土的和易性 具体来说就是保证施工的正常进行 其中包括混凝土的保水性 流动性和粘聚性 和易性是指混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能 是一个很综合的性能其中包含流动性 粘聚性和保水性 影响和易性主要有用水量 水灰比 砂率以及包括水泥品种 骨料条件 时间和温度 外加剂等几个方面 坍落度的测试方法 用一个上口100mm 下口200mm 高300mm喇叭状的塌落度桶 灌入混凝土后捣实 然后拔起桶 混凝土因自重产生塌落现象 用桶高 300mm 减去塌落后混凝土最高点的高度 称为塌落度 如果差值为10mm 则塌落度为10 CompanyLogo 第五章房地产开发企业工程施工类常用合同 房地产开发企业对开发项目的工程施工实行的是委托承包责任制 也就是该开发企业委托一家总的施工单位对建设工程开展整体建设工程的具体施工 除此之外 开发企业委托专业的机构对项目的某些方面进行勘察或施工 如工装工程 市政配套设施施工 交通设施施工以及绿化工程施工等 同时为了监督施工单位的工作 房地产开发企业一般委托监理单位对施工方的工作进行监管 本章主要介绍房地产开发企业在建设工程施工方面所涉及到的常用合同范本 CompanyLogo 5 1房屋拆迁安置补偿合同范本 房屋拆迁 房屋拆迁 是指因国家建设 城市改造 整顿市容和环境保护等需要 由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除 对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动 CompanyLogo 拆迁补偿安置 在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用 建筑物拆除 居民动迁和劳动力安置等项工作 本项工作应在开发项目正式开工之前的前期准备工作 要拆除拟建项目所用土地上的建筑物和构筑物 同时要对被拆房屋的所有人和使用人进行补偿和安置 原则是对所有人进行补偿 对使用人进行安置 CompanyLogo 居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和 所谓净面积就是要除去墙 柱等建筑构件所占有的水平面积 即结构面积 使用面积住宅的使用面积 指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和 计算住宅使用面积 在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用 采用使用面积的计算 可以比较直观地反映住宅的使用状况 也能比较全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅楼的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积的计算非常复杂 CompanyLogo 建筑面积 有效面积 结构面积 使用面积 辅助面积 结构面积 1 建筑面积指建筑物长度 宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数 它由使用面积 交通面积和结构面积组成 2 使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和 3 辅助面积指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和 例如居住建筑中的楼梯 走道 厕所 厨房等 4 结构面积指建筑物各层平面中的墙 柱等结构所占面积的总和 CompanyLogo 拆迁安置房 拆迁安置房 是指因城市规划 土地开发等原因进行拆迁 而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋 通常是在人民政府实施土地储备地块 非经营性公益性项目建设 城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中 以确定的价格 套型面积向具有本市市区户口 含农业职业 的被拆迁人定向销售的住宅房屋 CompanyLogo 作价补偿指拆迁人以支付货币的方式 赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失 作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式 它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题 而且还可以有效提高房地产经营效益 不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中 对被拆除的房屋一部分实行产权调换 一部分实行作价补偿 这是一种折衷的形式 有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧 产权调换 是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换 被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权 对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用 但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益 也是与住房制度改革的大趋势相符合的 所以 拆迁条例 赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利 并且规定 拆除出租住宅房屋 应当实行产权调换 当然 产权调换也不是绝对的 对于还建有特殊困难 又没有其他房屋可供调换的建设项目 被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持 另外 拆除地上附属建筑物也不实行产权调换 但要付给被拆迁人拆迁补助费 CompanyLogo 5 2建筑工程施工合同范本 房地产开发企业一般将开发项目的整体建设工程施工 委托给一家总的施工单位作为总承包方 由其负责建设工程的大部分施工事宜 经双方协商后签订 建筑工程施工合同 施工单位可根据合同约定和实际需要将部分工程施工发包给其他机构实施 但由总承包方承担相应责任 CompanyLogo 资金来源是指获得资金的渠道 即资金来自何处 分为自有资金 吸收资金 专项资金三大类 自有资金包括由国家财政投入的资金 国家基金 和企业内部形成的资金 企业基金 吸收资金也称 借入资金 主要包括企业向国家银行的借款及结算过程中形成的应付未付款等 专项资金指企业除经营资金以外具有专门用途的资金 专项资金的来源有的由企业根据规定自行提取 有的由国家财政或上级主管部门拨给 不同所有制 不同业务性质的企业 其资金来源及其构成也不相同 CompanyLogo 工程师工程师指具有从事工程系统操作 设计 管理 评估能力的人员 工程师的称谓 通常只用于在工程学其中一个范畴持有专业性学位或相等工作经验的人士 是职业水平评定 职称评定 的一种 其下 有技术员 助理工程师等职称 其上有高级工程师 专家等职称 项目经理项目经理 ProjectManager 从职业角度 是指企业建立以项目经理责任制为核心 对项目实行质量 安全 进度 成本管理的责任保证体系和全面提高项目管理水平设立的重要管理岗位 项目经理是为项目的成功策划和执行负总责的人 项目经理