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第五章房地产市场 第一节房地产市场概述 狭义的房地产市场是指进行房地产买卖 租赁 抵押等交易活动的场所 如房地产交易所 不动产交易所等 广义的房地产市场则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和 包括房地产市场的主体 客体 运行机制 房地产市场模式等要素 房地产市场的基本特征 一 具有较强的区域性 二 具有不充分竞争性 三 具有较强的投机性 四 受政策影响大 五 银行及中介机构参与多 六 主要表现为房地产权益的变更 房地产市场中 各行政主管部门 房地产供给者与需求者 融资机构及其它中介机构等共同构成了房地产市场的主体 他们是房地产市场的参与者和操控者 第二节房地产市场的运行与四象限模型 房地产市场供求的均衡是指房地产的需求量 QD 与供给量 Qs 相等时的状态 达到均衡时 房地产价格即为均衡价格 PE 房地产数量是均衡数量 QE 现实房地产市场中 根据房地产供求弹性大小的不同 市场均衡点的移动形式可以分为三种类型 收敛式蛛网模型 扩散式蛛网模型和封闭式蛛网模型 房地产市场蛛网模型 左图为收敛式蛛网模型 中图为扩散式蛛网模型 右图为封闭式蛛网模型 房地产买卖市场和租赁市场之间的相互联系和深层变化关系可以通过图所示的房地产市场四象限模型加以表示 第三节房地产市场过滤规律与分析模型 美国住房消费市场的 过滤 房地产市场过滤关系图 房地产过滤模型 第四节房地产市场的空置与空置率 尽管美国 日本 新加坡以及中国香港和台湾地区对空置的定义和范围的界定存在一些差异 但它们的共性是均针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分住宅 并采用 套 unit 作为空置的统计单位 以便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较 空置率 Vacancyrate 是指某一时点存量房屋空置面积占存量房屋总面积的比重 反映的是现有房屋的利用状况 其计算公式为 自然空置率 NaturalVacancyRate 也称为合理空置率 指不存在超额供给或需求 而租金处于长期均衡状态时的空置率 房地产市场有一定量的空置面积十分正常 原因主要有以下三方面 第一 完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以供周转之用 尤其是市场经济中的商品必须保持适当的库存量和周转量以满足供求的调整 第二 房地产市场上总是存在一定量的 有瑕疵 供给或者无效供给 第三 空置起到调节市场供求的作用 是通往供求均衡的必经之路 可以通过闲置和过度需求模型来分析房地产市场的空置 如图所示 综合练习 一 本章基本概念市场 房地产市场 房地产均衡价格 蛛网模型 四象限模型 梯度消费 住房过滤 过滤模型 空置 空置率 自然空置率 闲置和过度需求模型二 本章基本思考题1 简述房地产市场的基本特征 2 房地产市场的构成主体主要包含哪些 3 简述房地产均衡价格的形成过程与蛛网模型 4 房地产市场过滤的过程是怎样的 5
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