第十章__房产税法

第十章房产税法 房产税 Urbanrealestatetax 是以不动产 房屋为征税对象 依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税 征收房产税的目的可以运用税收杠杆 加强对房产的管理 提高房产的使用效率 合理调节房产所有人和经营人的收入 增加地方的财政收入 第一节纳税义务人与征税对象 一 纳税义务人总体来讲 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人 而具体又规定如下 1 产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 产权属于集体和个人的 由集体和个人缴纳 2 产权出典的 由承典人缴纳 3 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 4 纳税单位和个人承租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代缴纳房产税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 以上列举的产权所有人 经营管理单位 承典人 房产代管人或者使用人 统称为纳税义务人 外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税 二 征税对象 房产税的征税对象是城市 县城 建制镇和工矿区的房产 所说的房产是指有屋面和围护结构 能遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 具体减除幅度由省 自治区 直辖市人民政府规定 没有房产原值作为依据的 由房产所在地税务机关参考同类房产核定 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 第二节征税范围 一 房产税一般规定房产税的征税范围为 城市 县城 建制镇和工矿区 城市是指经国务院批准设立的市 其征税范围为市区 郊区和市辖县县城 不包括农村 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地 建制镇是指经省级政府批准设立的建制镇 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地 不包括所辖的行政村 工矿区是指工商业比较发达 人口比较集中 符合国务院规定的建制镇标准 但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地 开征房产税的工矿区须经省 自治区 直辖市人民政府批准 个人出租的房产 不分用途 均应征收房产税 不在开征地区范围之内的工厂 仓库 不应征收房产税 公园 名胜古迹中附设的营业单位 如影剧院 饮食部 茶社 照像馆等所使用的房产及出租的房产 应征收房产税 承租人使用房产 以支付修理费抵交房产租金 仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税 纳税单位与免税单位共同使用的房屋 按各自使用的部分划分 分别征收或免征房产税 三 关于投资联营与融资租赁房产的纳税问题 1 对于投资联营的房产 应根据投资联营的具体情况 在计征房产税时予以区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的情况 按房产原值作为计税依据计征房产税 对于以房产投资 收取固定收入 不承担联营风险的情况 实际上是以联营名义取得房产的租金 应根据的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税 2 对于融资租赁房屋的情况 由于租赁费包括购进房屋的价款 手续费 借款利息等 与一般房屋出租的 租金 内涵不同 且租赁期满后 当承担方偿还最后一笔租赁费时 房屋产权要转移到承租方 这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式 所以在计征房产税时应以房产余值计算征收 第三节计税依据和税率 一 计税依据总体规定房产税计税依据是房产的余值 如果房产出租的 则以房产租金收入为房产税的计税依据 一 从价计征为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和设施的价值 对附属设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 自用的地下建筑 按以下方式计税 1 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例 由各省 自治区 直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定 3 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 房产联营投资的 房产税计税依据应区别对待 1 以房产联营投资 共担经营风险的 按房产余值为计税依据计征房产税 2 以房产联营投资 不承担经营风险的 只收取固定的收入的 实际是以联营名义取得房产租金 因此应由出租方按租金收入计征房产税 房产余值 应税房产原值 1 扣除比例 其中 减除比例为10 30 具体比例由各省 自治区 直辖市人民政府确定 从租计征与税率 二 从租计征从租计征的计税依据为房产租金收入 即房产所有人出租房产使用权所得的各种报酬 包括货币收入和实物收入 二 税率房产税的税率 依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 从2001年1月1日起 对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂按4 的税率征收房产税 第四节应纳税额的计算 根据房产税的有关规定 房产税的计算方法有二种 一是从价计征 二是从租计征 一 从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例的余值计征 其计算公式 应纳房产税税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 二 从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征 其计算公式 应纳房产税税额 租金收入 12 2008年注册会计师考试单项选择题 例题10 4 某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元 全年取得供热总收入2500万元 其中直接向居民供热的收入800万元 企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30 该企业2007年应缴纳房产税 A13 44万元B 28 56万元C 42万元D 60万元 分析 对于兼营供热的企业 可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限 应缴纳的房产税税额 5000 1 30 1 2 2500 800 2500 28 56 万元 参考答案 B 2008年注册会计师考试多项选择题 例题10 7 下列各项中 符合房产税纳税义务发生时间规定的有 A 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B 纳税人委托施工企业建设的房屋 自建成之次月起缴纳房产税C 纳税人将原有房产用于生产经营 自生产经营之次月起缴纳房产税D 纳税人购置存量房 自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 分析 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起缴纳房产税 而不是建成之次月起 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起缴纳房产税 而不是自生产经营之次月起 参考答案 AD 2008年注册会计师考试判断题 例题10 11 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 分析 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知国税发 2005 173号规定 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 参考