房地产开发经营与沙盘模拟.docx

房地产开发经营与沙盘模拟实践课程报告公司名称：恒远房地产有限公司实践时间：2013年目录一 小组成员及其岗位职责二 开发流程 1 市场调查 2 土地取得 3 项目定位与策划 4 投资预算 5 融资 6 规划与设计 7 建筑招标 8 市场推广与销售一 1小组成员 总经理 陈伟 前期部 胡斐 策划部 市场部 喻平平 设计部 姚鑫鑫 工程部 王选琪 财务部 李莉 销售部 王玉博2 岗位职责1 ）总经理 负责公司整体经营计划的制定，执行和监督工作，组织制定公司年度经营计划，主持公司日常经营管理工作，负责公司营销和工程方面的全局工作。处理公司重大突发事件。2） 前期部经理 负责并实施前期拓展的工作计划，申办建设建设用地许可证，建设用地许可证，房屋拆迁许可证，工程规划许可证，联系相关部门，以及拿地等。3 ）财务部经理 负责公司财务，会计及税务事宜：有效筹集运用公司资金，编制财务报告，提出年度财务计划，办理银行相关借款及往来事项，处理公司各项税务事宜。4 ）设计部经理 根据项目市场定位，提出规划设计概念构想，对项目规划设计进行管理，根据工作程序，领导规划设计部对工程的设计工作进行管理，使工程设计进度，质量达到项目策划的目标。5 ）工程部经理 负责开发项目施工计划的就行，代表公司进行施工材料的合同签订，参与公司项目开发及前期设计工作，负责与设计院具体的技术沟通工作，负责工程具体的施工计划安排，负责施工现场的管理工作。6） 市场部经理 依据公司战略规划及行业市场信息，参与制定并及时调整公司年度市场发展战略，组织调整广告宣传年度计划，并组织实施。7 ）策划部经理 负责本公司房地产开发业务中策划方面的工作，负责公司项目可行性研究，项目策划总体思路，负责优化与推进房地产业务流程，负责策划部日常工作管理。8）销售部经理 负责公司的销售运作，包括计划，组织，进度的控制；并围绕企业下达的销售目标拟写营销方针和策略计划，制定销售目标、销售模式、销售战略、销售预算和奖励计划。 二 开发流程1 市场调查（1）房地产行业市场背景分析 从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年的上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇了冰火两重天。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业应该创新出独特的发展道路。（2）外部环境分析全球环境分析：2012年，国际金融危机的深度影响仍在继续，全球经济复苏步伐明显放快。我国环境分析：在国际经济增长乏力、欧债矛盾深化的情况下，我国经济呈现回落态势。产业政策环境：2012年我国政府陆续出台了一系列政策措施以进一步加强和改善房地产市场调控，这些政策主要包括行政政策、金融政策、税收政策和住房保障等政策。 （3）房地产市场需求情况分析 从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，那么，随着城镇化进程的推进，将会有大批农民成为城镇居民。将在一定程度上会增大购房需求。无疑，城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，其结果将为房地产发展注入动力。 （4）房地产业未来竞争策略分析 企业合作、产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径。 品牌化经营是企业发展的必由之路。 提高顾客满意度是企业竞争的关键所在。 人力资本和组织文化将成为现代房地产发展的重要战略资源。 价值链管理是房地产企业竞争制胜得根本途径。 2 土地取得（1）土地取得方式：拍卖出让土地使用权（2）土地取得准备基本工作阶段分为组织班子、配备人员、制定计划、市场调研、周密的测算等等。准备性工作一般分为基础性工作和专案性工作。a了解土地市场的行情 如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、经济发展水平、现有住房水平及质量、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等b了解土地市场管理的基本政策除必需了解国家有关土地及土地市场管理政策外，还必须了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。C 了解相关税费的收取标准、适用条件基础设施配套、水、电、气增容费、人防、教育、车位等；d了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定条件的内涵、突破的可能性、交付土地的时间、付款的进度、从购买土地到开工之间可用于准备工作的时间等e了解各部门的办事周期及效率涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺序有否规定、完成一件事情需要多少时间等。f了解市场需求及市场行情，当地商品房供需状况、市民对商品房的需求标准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能力受的心理价位、二手房市场状况等。g了解竞价的基本规定政府发布公告的时间、接收竞买报名时间、报价时间，土地出让的方式、对报名报价的规定、报价的方式等。h选择合适房地产开发企业在决定购买一幅土地之前，首先要对该幅土地的市场价格进行预测，根据一定的方法评估土地价格。(3)实际土地取得：五号地3 项目定位与策划（1）土地周边环境分析 a土地三面临街，虽然土地占地面积较小，但地理位置优势较大，位于市区交通枢纽交汇地带，周边基础设施齐全。b利于商铺建设和招标。c 方便居民工作生活。d 开发建设时间短，减少开发流程所用时间。 （2）人口与经济环境分析：市场需求量估计： 住宅需求量的估计是要发现该地区还有没满足住房的潜在购买者，他们是房地产企业将为之服务的目标群。目前用于分析住宅市场需求量的方法一般使用人口和住户规模的资料来估计住宅需求的总量。首先，运用人口及住户统计还可以对住宅需求进行细分，估算出某一年度需求量的地区分布、收入等级分布、以及各年龄组的人口对住宅的需求数量。将某地区的人口、住户规模、住户数目的统计数据套用到该公式中就可知某地区的住宅需求量，然后再根据人口及住户资料对不同收入的家庭进行分类，因为各类家庭的分布及数量，对于户型设计及需求量单位的估计极为重要，这样房地产公司针对不同类型的家庭、根据他们的喜好设计户型。了解了不同类型的家庭数量和分布后，接下来是对不同类型的家庭的收入进行估算，这是最难估算的，因为不同性质的工作他们的收入不同。收入决定家庭选择什么样的住宅购置多大面积。作为一个房地产开发企业来讲，掌握这些数据对楼盘定位是至关重要的，这也决定推出的楼盘在市场上能否被某一消费群体接受。因此收入是影响需求量的最主要因素，也是影响住宅市场定位的关键指标。 （3） 项目定位a项目的市场占有率：市场占有率指产品在一定区域内占同类产品总销售量的百分数。通过估测，该项目所建成的楼盘,通过租赁和销售给居民和各商家来盈利。充分考虑其市场价值，预期未来几年的销售情况良好。b利润：通过建筑风格等方面独特的设计，价格、客户群等的定位，再如对项目的销售手段、方法策略等等的选择，以及对产品卖点的不断挖掘，认为利润很可观。而在项目在建中进行的预售活动，缓解了资金压力，同时也减少了贷款利息。c品牌建设：出于对市场的考虑，本项目打破常规，营造出的是家庭式的小区环境，植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然融合，同时配有喷泉，形成真正的生活氛围。周围综合配套设施齐全，综合各方面的因素，本楼盘有比较高的升值空间。(4)功能定位项目为住宅项目，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的日常需要，同时打造娱乐场所，满足小区居民的生活娱乐需要。(5)客户定位a主要以中等收入的工薪阶层为目标客户b认同本项目建筑形式的心理特性出于对市场的考虑，本项目打破常规，营造出的是时尚式的小区环境。我们认为，消费者认同本项目的建筑形式，其实质应该是受到本项目的建筑风格以及景观设计的影响。 (6)产品定位产品定位为以小户型为主，大户型为辅助，形成以住宅为主的商业住宅融合产品。4投资预算 附表一5 融资 附表二6 规划与设计附表三7 建筑招标（1） 建筑商等级： A级（2） 基本流程建设工程项目报建建设行政主管部门或招标管理机构审查建设单位资质招标管理机构审查招标申请招标管理机构审查资格预审文件、招标文件的编制与送审招标管理机构审查工程标底价格的编制刊登资审通告、招标通告资格预审招标管理机构审查发放招标文件勘察现场招标预备会招标管理机构监督投标文件的编制递交工程标底价格的报审招标管理机构审定开标评标招管理机构全过程监督中标合同签订 8 市场推广与销售市场推广1. 整体楼盘布局：花园式布局。外围三面临街，因地制宜，东西两面设计了各两幢共四幢多层商业用楼，南面设计了两幢高层商业用楼。小区内部力争克服传统的长方体布局，设计了两幢凹型一幢长方体居民住宅楼。2. 小区环境绿化及道路：小区内部楼盘之间间隙较宽，道路宽阔，除了道路及基础设施之外，基本都是绿化，像草坪，花坛，氧吧，绿色蔬菜种植园等。小区外部三面临街，四通八达，交通便利。3. 小区采光：楼盘设计时，很好的考虑到采光的问题，足够宽的楼间距保证了每个楼盘在一天中尽可能多的接受到日光的沐浴，而且小区内三幢居民楼和高层都是坐北朝南。需要补充说明的是，虽然高层在南面，但两幢高层之间的间距以及高层和里面居民楼的间距是足够的，保证了高层北侧那幢楼的采光。4. 小区基础设施：小区面积虽然不是很大，但是基础设施齐全。小型超市，诊所，宠物医院，新鲜蔬菜供应区，绿色蔬菜种植园，氧吧，喷泉，地下车库，小广场，ATM机等应有尽有。5. 销售价格方案：面向的人群为工薪阶层，定价不宜太高。均价定位是6799元每平米，低开高走的销售模式，开盘价5999元每平米。销售模式1. 楼盘名称：蓝钻风景花园2. 名称含义：蓝蓝领：面向工薪阶层；钻钻石：钻石般的品质，追求像钻石一样光彩夺目，楼盘的质量像金刚石一样坚固；风景花园：让顾客感到这不仅仅是一个风景宜人的社区，更是一个温暖的大家庭。3. 广告语：蓝色贵族，钻石品质。（在我们恒远公司的心中，每一位顾客都是贵族。）4. 销售策略：1 推广性的娱乐活动： 活动宣传：首先在街上，或者在工薪阶层的活动聚集区发放一些广告和传单，对即将要举办的活动进行宣传。 活动内容：举办卡拉OK大赛，中间安排一些抽奖环节。 活动奖品：蓝色T恤，并印有钻石的图案。2 公交车宣传系列： 无线电视宣传：向公交车上的无线电视投放本公司的广告 。 站牌宣传：在公交站牌上张贴标志性的广告宣传单。 公益宣传：公司投资建造一些等候栏（印有本公司的特有的标志）