土地估价技术报告---改分解

土地估价技术报告土地估价技术报告 项目名称项目名称 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评 估 受托估价单位受托估价单位 XX 公司 土地估价报告编号土地估价报告编号 XX 2015 地估 字第 XX号 土地估价技术报告编号土地估价技术报告编号 XX 2015 地技 字第 XX号 提交估价报告日期提交估价报告日期 2015 年 12 月 30 日 关键词 C 市 出让 xx 公司 二 一五年 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 1 土土 地地 估估 价价 技技 术术 报报 告告 第一部分第一部分 总总 述述 一 估价项目名称一 估价项目名称 C 市 胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估 二 委托估价方二 委托估价方 单位名称 A 企业 单位地址 略 联 系 人 略 联系电话 略 三 受托估价方三 受托估价方 机构名称 XX 公司 机构地址 略 资质等级 略 机构注册号 略 法定代表人 略 联系人 略 联系电话 略 四 估价对象四 估价对象 估价对象为 A 企业名下位于 C 市的一宗住宅用地 位于 C 市 胡同 地 号 XX 批准用途 规划用途均为 XX 用地 估价土地面积 2402 平方米 建筑 面积 483 53 平方米 评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通 即宗地红线 外通路 通电 通讯 通上水 通下水 通暖 通气 宗地红线内七通 即宗 地红线内通路 通电 通讯 通上水 通下水 通暖 通气 及宗地红线内场 地平整 五 估价目的五 估价目的 A 企业以出让方式取得该宗地土地使用权 现想转让该土地使用权 因此 本次估价目的是为 A 企业出让该土地使用权时提供价格参考 六 估价依据 略六 估价依据 略 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 2 七 估价基准日七 估价基准日 设定估价基准日为 2015 年 10 月 31 日 八 估价日期八 估价日期 2015 年 10 月 20 日至 2015 年 11 月 5 日 九 地价定义 略九 地价定义 略 根据本项估价的目的和估价对象的特点 我们对本项估价中的土地使用权 价格定义如下 1 估价基准日 2015 年 10 月 31 日 2 土地用途 住宅用地 3 土地开发程度 实际开发程度为宗地红线外七通 即宗地红线外通路 通电 通讯 通上水 通下水 通暖 通气 宗地红线内七通 即宗地红线内 通路 通电 通讯 通上水 通下水 通暖 通气 及宗地红线内场地平整 4 土地权利状况 土地所有权为国有 建设用地使用权类型为出让 估价 对象已经办理 国有土地使用证 该证无抵押等他项权利登记 土地权利状 况完整 5 土地使用年限 批准使用年限为 70 年 终止日期为 X 年 X 月 X 日 至 估价基准日 剩余使用年限 估价设定使用年限均为 XX 年 其他 略 十 估价结果 略十 估价结果 略 十一 需要特殊说明的事项 略十一 需要特殊说明的事项 略 十二 土地估价师签字 略十二 土地估价师签字 略 十三 土地估价机构 略十三 土地估价机构 略 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 3 第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析 一 估价对象描述一 估价对象描述 1 土地位置状况 2 土地登记状况 3 土地权利状况 4 土地利用状况 5 建筑物和地上附着物状况 二 地价影响因素分析二 地价影响因素分析 1 一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般 普遍 共同的因素 影响地价的一 般因素主要有 城市资源状况 房地产制度与房地产市场状况 产业政策 城 市规划与发展目标 社会经济发展状况等 1 城市资源状况 地理位置良好 行政区划良好 自然条件优越 2 房地产制度与房地产市场状况 略 3 产业政策良好 4 金融政策良好 5 城市规划与发展目标 6 社会经济发展状况 略 2 区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素 根据估价对象所处 区域的区位特征及估价对象的特点 我们主要从区域概况 商服繁华度 交通 条件 基础公用设施状况 综合环境条件 规划条件等方面对影响估价对象地 价的区域因素进行分析 1 区域概况 略 2 商服繁华度 略 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 4 3 交通条件 略 4 公共 基础设施状况 略 5 综合环境条件 略 6 规划条件 略 3 个别因素 个别因素是指宗地自身的地价影响因素 估价对象作为城镇 混合住宅或商业 办公用地 影响其地价的个别因素主要有 宗地位置 用途 面积 形状 宽深比 临街形式 临近道路类型 公交便捷度 容积率 地形 地势 用地限制 地质条件 宗地基础设施开发状况等 第三部分第三部分 土地估价土地估价 一 估价原则一 估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则 1 供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据 并充分考虑土 地供需的特殊性和土地市场的地域性 2 替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同 条件相似的土 地市场交易价格为依据 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格 3 最有效使用原则 土地价格是以其效用最有效发挥为前提的 通过分析 地产过去 现在以至将来的最佳利用方式 考虑预期收益和变动原则 确定土 地价格 4 预期收益原则 是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客 观有效的预期收益为依据 适合收益还原法 假设开发法 5 变动原则 估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律 准确地评估价格 6 贡献原则 土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果 由于 地价格是在生产经营活动之前预先支付的 故土地的贡献具有优先性特殊性 评估时应特别考虑 二 估价过程与估价方法二 估价过程与估价方法 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 5 一 估价方法选择 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法 市场比较法 剩余法 假设 开发法 重置成本法等 根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料 在 遵循有关法规 政策和评估技术标准的基础上 本公司接受委托后 估价人员 深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况 并研究了委托方提供的及我方 所掌握的材料 为使评估科学 合理 客观 公正 经反复研究 选取市场比 较法与假设开发法作为本次评估的基本方法 二 估价方法简介 1 市场比较法法 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较 对这 些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整 以此求取估价对象的客观合理 价格或价值的方法 市场比较法的基本计算公式为 房地产价值 可比实例房地产价格 交易情况修正系数 交易时间修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 2 剩余法 剩余法又称假设开发法 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础 上 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格 余额来估算待估土地价格的方法 剩余法采用的基本公式为 V A B C 式中 V 待估土地价格 A 开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B 整个开发项目的开发成本 C 开发商合理利润 三 估价过程 1 1 选择估价交易实例选择估价交易实例 评估人员通过市场调查 经比较选择地理位置 结构 用途相近的三个比 较实例 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 6 案例A 案例B 案例C 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1 表表 1 1 房地产交易实例调查表房地产交易实例调查表 物业类型 住宅物业类型 住宅 项目案例 A案例 B案例 C 项目名称 XXXXXX 房屋坐落 XXXXXX 建筑结构钢混钢混钢混 成交总价 万元 69 880 360 面积 m2 13415198 成交单价 元 m2 520953186122 成交日期 年 月 日 2010 5 112010 1 52010 3 9 用 途住宅住宅住宅 所处楼层 总层数自然层第 6 层 7 层自然层第 6 层 6 层自然层第 1 层 8 层 装 修低档装修低档装修低档装修 建成年份2003 年2003 年2004 年 备 注二手房 g二手房 g二手房 g 2 价格影响因素比较 将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较 如下表 表 2 房地产交易实例价格影响因素说明表 项目估价对象案例 A案例 B案例 C 项目名称 XXXXXXXX 用 途住宅住宅住宅住宅 土地类型出让出让出让出让 地段等级居住四级居住四级居住四级居住四级 成交单价 元 m2 698163456122 室内装修低档装修低档装修低档装修低档装修 交易情况正常 正常 正常正常 交易日期 2010 5 112010 1 52010 3 9 区 域 因 素 繁华程度 人流量一般 商 服繁华度较低 人流量一般 商 服繁华度较低 人流量一般 商 服繁华度较低 人流量一般 商 服繁华度一般 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 7 交通便捷程度 位于 XX 交通 便捷度一般 XX 交通便捷度 一般 XX 交通便捷度 一般 XX 交通便捷度 较好 公共配套设施 完备程度 公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般 环境及景观条 件 绿化程度 环境 景观条件一般 绿化程度 环境 景观条件一般 绿化程度 环境 景观条件一般 绿化程度 环境 景观条件一般 建筑结构钢混钢混钢混钢混 建成年份2003 年2003 年2003 年2004 年 小区配套一般一般一般一般 小区环境一般一般一般一般 小区规模 品牌档次 多幢多层住宅 普通住宅小区 多幢多层住宅 普通住宅小区 多幢多层住宅 普通住宅小区 多幢小高层住宅 普通住宅小区 楼宇档次无电梯无电梯无电梯无电梯 面积 m2 100 9213415198 所处楼层 总 层数 自然层第 4 层 6 层 自然层第 6 层 7 层 自然层第 6 层 6 层 自然层第 1 层 8 层 单元位置中间单元中间单元中间单元东侧单元 朝 向 南北朝向南北朝向南北朝向东南朝向 个 别 因 素 临街状况一般一般一般较好 3 比准价格计算 表 3 项 目 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 可比实例单价 元 平方米 490950185822 交易情况修正系数100 100100 100100 100 交易日期调整系数104 100106 100105 100 区域因素调整系数100 100100 100100 100 个别因素调整系数100 97100 96100 105 比准单价 元 平方米 526355415545 由于可比实例比准单价较接近 故采用简单算术平均数求取估价对象的比 准单价 5263 5541 5545 3 5450 元 平方米 4 C市 胡同市场价值求取 C市 胡同单元建筑面积为483 53平方米 则 5450 100 92 元 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 8 2 2 剩余法 假设开发法 剩余法 假设开发法 1 基本假设和特殊处理 确定最佳用途及利用方式 确定开发规模及开发周期 a 确定开发规模 b 确定开发周期 确定建筑结构及装修 设备安装 小区配套设施标准 根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况 我们做如下假设 a 建筑结构 框剪结构 b 装修 设备安装标准 c 小区公共设施及市政公用设施配建 物业用房 垃圾收集点 绿化 路 灯 地下停车场等 2 预计开发完成后不动产价值 预测住宅的开发价值 A 选择交易案例 通过对估价对象周边住宅房地产市场销售情况的调查 我们选择了与待估 项目条件类似的 3 个住宅比较案例 所选择案例如下表 表 10 住宅房地产案例基本情况 序号项目名称位置用途住宅建筑规模 建筑 结构 交易日期 平均售价 元 平方米 AXXXX 住宅高层住宅框剪2008 年 10 月 4500 BXXXX 住宅高层住宅框剪2008 年 10 月 4650 CXXXX 住宅高层住宅框剪2008 年 10 月 4500 B 估价人员根据现场勘查 对估价对象和所选案例的交易 权益情况及 区域因素 个别因素等具体说明如下 表 11 估价对象和住宅房地产案例情况说明表 比较因素估价对象大地华城永凯现代城东波苑 交易价格 元 平方米 待估 450046504500 交易时间2008 年 10 月2008 年 10 月2008 年 10 月2008 年 10 月 交易情况正常正常正常正常 权益状况设定为完整完整完整完整 交通条件公交条件较便利公交条件较便利公交条件便利公交条件便利区域 因素生活服务设施较完善较完善完善完善 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 9 教育配套设施较完善较完善较完善完善 环境质量 临近南湖公园和金花 茶公园 优 临近南湖公园和 金花茶公园 优 临城市混合性主 干道 一般 临城市混合性 主干道 一般 建筑结构类型 等级 高层框剪 综合按一 般考虑 高层框剪 综合 按一般考虑 高层框剪 综合 按一般考虑 高层框剪 综 合按一般考虑 设施设备按较优考虑按较优考虑按较优考虑按较优考虑 建筑质量合格 一般合格 一般合格 一般合格 一般 装修毛坯房 一般毛坯房 一般毛坯房 一般毛坯房 一般 改变前 高层住宅 2 层以上 为住宅 个别 因素 楼层 改变后 高层住宅 4 层以上 为住宅 高层住宅 2 层 以上为住宅 高层住宅 5 层 以上为住宅 高层住宅 3 层以上为住宅 C 通过以上对选取的案例进行分析 以估价对象在估价基准日时的销售价 格 情况为基数 100 综合得出各项比较因素系数 详见下表 表 12 住宅比较因素修正系数表 比较因素估价对象大地华城永凯现代城东波苑 交易价格 元 平方米 待估 450046504500 交易情况 100100100100 交易日期 100100100100 权益状况 100100100100 交通条件 100100103103 生活服务设施 100100103103 教育配套设施 100100100103 区域因素 环境质量 1001009797 建筑结构类型等级 100100100100 设施设备 100100100100 建筑质量 100100100100 装修 100100100100 改变前 100100102101 个别因素 楼层 改变后 1009910199 改变前 450043354203比准价格 元 m2 改变后 452343564267 经过分析比较 上述案例的比准价格相差不大 差距均在合理范围之内 故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均销售价格 则 规划条件改变前 住宅平均销售价格 4500 4335 4203 3 4346 元 平方米 规划条件改变后 住宅平均销售价格 4523 4356 4267 3 4382 元 平方米 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 10 预测商业的开发价值 A 商业出租案例的选择 通过对估价对象周边商业房地产出租市场的调查 我们选择了与待估项目 条件类似的 3 个出租比较案例 案例概况如下表 13 表 13 比较案例出租情况说明表 比较案例估价对象案例A案例B案例C 项目名称 南湖国际岭南家园一层 中鼎长湖走廊 C 区 2 1 号铺 项目位置长湖北路长湖路东葛路 139 号长湖路 出租价格 元 平方米 待估100 一层 115 一层 95 一层 交易时间2008 102008 92008 92008 9 交易情况正常正常正常正常 权益状况设定为完整完整完整完整 商业繁华度 临支路 周围用地 类型主要为教育 住宅 商业类型较 单一 繁华度一般 临主干道 周遍商 业类型多 繁华度 较高 紧邻大型超市 商 业类型多 繁华度 高 临主干道 周遍商业 类型多 繁华度较高 交通条件 临支路 距离主干 道约30米 有65 路公交车通达 交 通较便利 临主干道 有 52 76路等多路公 交车通达 交通较 便利 临主干道 有 52 76路等多路公 交车通达 交通较 便利 临主干道 有52 76 路等多路公交车通达 交通较便利 区 域 因 素 公共基础设施 水 电 学校 医 院 市场等公共基 础设施 较完善 水 电 学校 医 院 市场等公共基 础设施较完善 水 电 学校 医 院 市场等公共基 础设施较完善 水 电 学校 医院 市场等公共基础设施 较完善 建筑品质及内部 格局 建筑品质较高 内部布局一般 综合评价一般 建筑品质较高 内部布局较合理 综合评价较优 建筑品质较高 内部布局较合理 综合评价较优 建筑品质较高 内 部布局较合理 综 合评价较优 层数一层一层一层一层 商业类型中小型商铺小型商铺小型商铺小型商铺 临街形式 两面临街 支路 评价一般 一面临主干道 一 般 一面临主干道 一 般 一面临主干道 一般 个 别 因 素 通风采光较优较优较优较优 B 租金比准价格的确定 通过以上对选取的案例进行分析 以估价对象在估价基准日时的租金 租 赁情况为基数 100 综合得出各项比较因素系数 详见下表 表 14 商铺租金比较因素修正系数表 比较案例估价对象案例A案例B案例C 项目名称 南湖国际岭南家园一层 中鼎长湖走廊 C 区 2 1 号铺 出租价格 元 平方米 待估10011595 交易时间100100100100 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 11 交易情况100100100100 权益状况100100100100 商业繁华度100105115105 交通条件100102102102 区域 因素 公共基础设施100102102102 建筑品质及内部格局100102102102 层数100100100100 商业类型100999999 临街形式100100100100 个别 因素 通风采光100100100100 比准价格 元 m2 90 795 286 1 经过分析比较 上述案例的比准价格相差不大 差距均在合理范围之内 故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均租金 则 一层商业平均租金 90 7 95 2 86 1 3 91 元 平方米 C 商业租售比的确定 结合估价人员多年的估价经验及南宁市房地产市场的调查 分析比较 南 宁市商业的租售比如下表 表 15 南宁市商业房地产租售比调查结果表 类别新区成熟区平均备注 商业1 2291 1701 193估价对象租售比按成熟区水平确定 备注备注上述数据运用已经比较成熟 在此不再一一进行举例和分析上述数据运用已经比较成熟 在此不再一一进行举例和分析 注 16 D 一层商铺不动产开发价值的确定 根据表 15 我们可以确定估价对象一层商铺的不动产售价为 91 170 15470 元 平方米 注 17 E 预测估价对象商业不动产价值 据估价人员调查 统计和分析 目前南宁市第 2 3 层商铺的售价分别是 第 1 层商铺售价的 45 60 和 40 50 上述数据的应用已经比较成熟 在 此不再一一举例说明和分析 根据估价对象所在区域的房地产发展水平 综 合确定估价对象第 2 3 层的平均售价分别为第 1 层商铺售价的 50 和 40 则 一层商铺平均售价 15470 元 平方米 二层商铺平均售价 15470 50 7735 元 平方米 三层商铺平均售价 15470 40 6188 元 平方米 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 12 规划条件改变后 1 3 层商铺的平均售价为 1 3 层商铺平均售价 15470 932 7735 863 655 6188 863 655 2659 31 9943 元 平方米 预测估价对象开发完成后的房地产价值 至估价作业日期 南宁市整个房地产市场已经进入一个相对稳定的调整期 住宅房地产市场价格水平甚至有所回落 因此 根据现阶段南宁市住宅房地产 市场的发展状况 我们预计从 2008 年 2011 年南宁市住宅房价在 2008 年的 基础上平均每年的涨幅维持在 1 左右 考虑到市中心成熟区的商业房地产未 来两年租金和售价涨幅不大 趋于平稳 故商业房地产价格预测保持平稳 则 综合确定估价对象开发完成后的房地产开发价值为 注 18 规划条件改变前 住宅房地产平均售价 4346 1 1 2 5 4456 元 平方米 批发零售房地产平均售价 15470 元 平方米 房地产平均售价 4456 20356 12 15470 932 21288 12 4938元 平方米 规划条件改变后 住宅房地产平均售价 4382 1 1 2 5 4492 元 平方米 批发零售房地产平均售价 9943 元 平方米 房地产平均售价 4492 19005 81 9943 2659 31 21665 12 5161 元 平方米 3 项目开发成本 购地税费 购地税费即契税 根据南宁市现行的税费标准 契税按地价的3 计 设 地价为V 则 购地税费 V 3 0 03 V 元 平方米 房屋建造成本 a 前期费用 前期费用包括可行性研究 勘察 设计等费用 一般为工程费用的 2 4 根据估价对象的项目特点和开发规模 本次估价前期费用按工程费用的 4 计 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 13 b 工程费用 建筑物工程费用的确定依据广西建筑工程概 预 算定额及费用定额估算 同时参照近期南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的有关资料 本项估价 确定高层框剪结构建筑物的平均工程费用为 规划条件改变前 1900元 平方米 其中土建 外装修 水电工程1500元 平方米 电梯 中央空调等安装工程350元 平方米 智能化系统及其他相关配 套50元 平方米 规划条件改变后 主要考虑二 三层用途改变增加的土建 安装造价 综 合按25元 平方米考虑分摊到全部建筑面积 则平均工程费用为1925元 平方米 c 其他费用 其他费用包括工程监理费 人防易地建设工程费 水电增容费 城建配套 费等前期税金和费用 一般约为工程费用的5 7 根据估价对象的项目特点 和开发规模 本次估价其他费用按工程费用的7 d 不可预见费 一般约为工程费用的 3 5 根据估价对象的项目特点和 开发规模 本次估价不可预见费按工程费用的 5 房屋建造成本小计 规划条件改变前 房屋建造成本 1900 1 4 7 5 2204 00 元 平方米 规划条件改变后 房屋建造成本 1925 1 4 7 5 2233 00 元 平方米 管理费用 管理费用一般为房屋建造成本的3 5 本次估价管理费用按房屋建造成 本的5 计 则 规划条件改变前 管理费用 2204 00 5 110 20元 平方米 规划条件改变后 管理费用 2233 00 5 111 65元 平方米 4 销售税费 XX公司 C 市 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 14 在销售过程中支出的费用主要有 a 营业税及附加 含城市建设维护费教育附加 地方教育附加等 和其他 费用 防洪保安费 为售价的 5 65 b 销售费用 包括代理费 广告费 销售管理费等销售阶段的费用 根据 估价人员调查 该项费用的合理水平一般为售价的 2 4 本项估价取 4 则 规划条件改变前 销售税费 4938 5 65 4 476 52元 平方米 规划条件改变后 销售税费 5161 5 65 4 498 04元 平方米 5 投资利息 注19 利率参考同期银行公布的一到三年期贷款利率7 02 开发成本费用在开 发期间均匀投入 计息期为开发期的一半 地价及购地税费是一次性投入 计 息期为整个开发周期 开发周期为2 5年的按复利计算 并按前面估计的投资 进度安排 则 投资利息 房屋建造成本 管理费用 1 利息率 开发周期 2 1 地价 购地税费 1 利息率 开发周期 1 规划条件改变前 投资利息 2204 00 110 20 1 7 02 2 52 1 V 0 03V 1 7 02 2 5 1 204 82 0 1904V 元 平方米 规划条件改变后 投资利息 2233 00 111 65 1 7 02 2 52 1 V 0 03