上海市奉贤区调研汇报- 副本

谢谢 上海市奉贤区调研汇报 谢谢 一 奉贤区域研究 谢谢 二 城市规划研究 奉贤城市功能规划组团 谢谢 三 奉贤房地产市场研究 地块周边土地成交价格 1号地块 商住性质 占地183亩 净地 成交价5 51亿 301万 亩 溢价0 楼地价15000 卓越集团2010年12月2日竞得 2号地块 商住性质 占地118亩 净地 成交价13 43亿 1140万 亩 溢价690万 亩 楼地价4500 2009年9月成交 3号地块 商业性质 占地54亩 净地 成交价2 92亿 544万 亩 溢价244万 亩 楼地价4084 2010年12月成交 4号地块 住宅用地 占地47亩 净地 成交价2 26亿 505万 亩 楼面价4205 2009年5月成交 5号地块 住宅用地 占地66亩 净地 成交价3 13亿 471万 亩 楼面价3927 2009年5月成交 6号地块 商业性质 占地14亩 净地 成交价1 11亿 813万 亩 溢价0 楼地价3049 2009年10月成交 7号地块 商业性质 占地44亩 净地 成交价1 22亿 248万 亩 楼地价1438 2009年9月成交 地块周边商品房成交价格 1号 恒盛湖畔豪庭 高层住宅 13000 15000元 平方米 2号 丽江苑 高层住宅 均价13000元 平方米 3号 南郊名墅 别墅项目 别墅均价独栋38000元 平方米 双拼25000元 平方米 4号 绿地观邸 高层住宅 均价13600元 平方米 5号 新南家园 小高层住宅 均价12000元 平方米 6号 聚贤煌都 别墅项目 联排别墅均价15000元 平方米 重点参照楼盘 恒盛湖畔豪庭 楼盘名称 恒盛湖畔豪庭建筑类别 多层 高层 别墅容积率 1 5物业费 1 45元 平方米 月占地面积 96520平方米建筑面积 450000平方米总户数 1300开发商 上海弘晔房地产发展有限公司户型 户型为90 100平米两房 130 140平米三房价格 13000 15000 谢谢 四 目标地块研究 目标地块位置 两块目标地块位于上海市奉贤区南桥新城区域 具体位置在上海之鱼项目和生态林的北侧 面积分别为200亩和17亩 目标地块现状 从卫星地图上可以看到 两地块现状以平整的荒地 耕地 为主 在现场考察可以看到 200亩地块较为方正 地势平坦 中间由一条双向两车道水泥路隔开 分为南北两块 面积相当 地块上以平整的荒地为主 辅以少数农民老宅和一个机动车服务站 17亩地块以荒地为主 地势平坦 目标地块 根据实地调研 对于地块及周边的客观情况 初步可以得出以下几点结论 1 地块现状情况较为简单 仅有少量农民老宅 大部分以平整荒地为主 2 地块周边 在景观上较有特点 南部为大片生态林地和上海之鱼项目 东北两侧均有人工河道 西侧也是大片的平整荒地 3 地块周边配套不足 商业配套仅能满足最基本的需求 交通配套对于有车一族影响不大 对于无车一族会造成较大不便 学校 医疗 金融等配套严重不足 目标地块四至 地块东侧近景为金海大道和大片农田 开发区管委会大楼 远景为低密度商品住宅小区 地块北侧近景为大片农田和中石化油站 远景为生物医药产业区的厂房等 地块东侧近景为河道和居民小区 远景为齐贤镇中心 地块南侧近景为占地面积很大的生态林地 远景为上海之鱼项目 N 目标地块配套 交通 地块位于奉贤区南桥新城区域 整体交通便利 交通规划前景较好 地块紧邻西侧即为金海大道 该条路为奉贤区未来的主要景观大道 上海之鱼等核心区域均在这条路上 地块距离S4高速直线距离1 7公里 距离高速入口约2 5公里 可以较为便利的接驳高速路 到上海市区和浙江非常便利 地块南侧有1条公交线路通过 开往奉贤中心城区 开车频率约30分钟1班 地块周边的交通规划预期较好 上海地铁5号线延长线规划方案和路线站点已经确定 如右图所示 可以看到在地块旁规划有轻轨站点 这对地块是一个重大利好 直接连接奉贤和闵行两区的虹梅南路 金海路隧道建设工期预计48个月 预计2014年建成通车 全长约5260米 隧道规模为双向6车道 设计时速为每小时60公里 该隧道建成后 将大大拉近奉贤与上海市区的联系 目标地块配套 商业 金融 医院 根据实地调研 可以发现地块周边的生活配套设施比较欠缺 如左图所示 黄色标示为商业 可以发现距离地块普遍在4公里左右 地块周边的商业不多 主要形式为社区小超市和小商店 可以满足基本的生活所需 整个奉贤的商业集中在区政府周边 蓝色标示为金融单位 可以看出地块周边最近的金融配套在东侧的齐贤镇 规模也较小 主要还是集中在城区中心区域 红色标示为医院 可以看出地块周边同样没有医疗配套 主要的医疗配套集中在S4高速以西的城区区域 地块旁有土特产商店 小食店 小农贸市场和好又多超市 可以满足基本的生活所需 距离最近的齐贤镇上的商业以零散的小商店为主 目标地块配套 教育 地块周边的教育配套较为欠缺 根