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文档简介
丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长2011年7月 房地产市场现状 3 16 市场表现 3 一 PART1 热点问题探讨 17 25 政策调控方向 17 企业运行情况 24 二 PART3 PART5 企业动态 11 PART2 房地产市场走势 22 PART4 PART1市场表现 行业整体 未来市场供应看涨 前五月全国商品房成交同比增长 2011年5月房地产建设及商品房销售指标汇总 数据来源 国家统计局 城市结构 6月市场回升势头放缓 重点城市上半年成交量涨跌互现 2011年6月典型城市商品住宅成交量走势 6月过半数典型城市成交环比下滑 前期市场回升势头有所放缓 同比方面虽然增多减少 但主要是由于去年同期低位因素的影响 而在与07 09年6月均值的比较中 典型城市几乎全线下滑 表现在存量指标上 目前大多数城市处于库存增长周期内 从今年上半年成交量来看 重点城市呈现涨跌互现 一线城市整体表现强于预期 城市结构 近几周多数城市周度成交量恢复至1月调控前水平 2011年至今典型城市商品住宅周度成交量走势 数据来源 CRIC 注 上述表格中杭州 成都 重庆 深圳 苏州 无锡 合肥 泰州 昆明和海口为商品房成交数据 其余城市为商品住宅数据 项目 项目低开 降价10 即可获得成交量支撑 近期典型热销项目汇总 数据来源 CRIC 土地 一季度全国土地成交规模依然高于去年同期水平 2011年3月全国土地购置量及同比走势 北京 上海市近两年土地收入与成本列表 土地 数据来源 CRIC 1 6月份大多数城市土地成交规模出现下滑 土地 2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑 数据来源 CRIC 2011年1 6月全国经营性土地溢价率情况 2010年全国经营性土地溢价率情况 2011年6月全国经营性土地溢价率情况 土地 地块成交价格呈下滑趋势 上海 嘉定 南翔板块 2009 2011年4幅地块价格比较 成交楼板价约下降3500元 m2 下降幅度26 PART2企业动态 2011年上半年大型房企业绩积极 百亿企业数量增加 其中以万科 恒大 中海地产等为代表的企业依然维持稳定地位 销售业绩 超大房企阵营再壮大 百亿企业数量猛增 销售业绩 上半年房企业绩完成率总体良好 多数典型企业上半年销售业绩完成率近五成或以上 其恒大地产 碧桂园 中海地产等完成率较高 月内 万科 保利地产销售金额超百亿 表现积极 数据来源 中国房企销售排行榜 新增土地 企业拿地规模略有增加 但仍维持低位 10年5月 10年9月 市场调整初期 10年10月 11年1月 市场调整中期 11年2月 11年6月 市场调整中后期 空间调整 由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市 结构调整 调整土地储备增量结构 提高低总价土地数量 且不放弃一线城市高溢利润土地 总量调整 总体来说土地储备增速放缓 与4 6月拿地规模处于低位 注 典型企业包括保利地产碧桂园富力地产恒大地产华润置地金地集团龙湖地产绿城中国绿地集团世茂房地产万科集团雅居乐地产远洋地产招商地产中国海外等15家企业 受益于销售业绩转好 6月典型企业拿地规模略有增加 环比上涨42 但去年4月以来的拿地情况来看 新增土地规模依然在低位 10年4月出台新 国八条 拿地规模反弹 10年9月出台具有巩固意义的新 国五条 营销策略 组团 营销初显成效 6 7月或成房企进场最佳时机 6 7月窗口期 资金链以及销售业绩压力 房企 房地产调控上的决心和打压的主基调将难以改变 6月16日 碧桂园湖南区域品牌发布会在长沙碧桂园凤凰酒店隆重举行 这一次是碧桂园湖南区域8盘齐发的首次正式亮相 6月 保利地产已经启动六盘联动打造珠江新城中轴商脉的格局 其中中汇广场上周开盘热销4亿元 销售逾九成 另外 中海地产以及龙湖地产等诸多房企 近期更是热衷于区域多盘联动的运作方式 甚至高调宣传 步入6月 不少主流房企不约而同地选择抓住市场窗口期 加大推案量以达到快速销售快速回笼资金的目的 PART3政策调控方向 物价指数创34个月新高 经济运行趋势尚未明朗银行体系对居民购房的支持仍处历史低点 而开发商贷款则有所回升 5月房地产开发贷款占银行放贷总量升至22 68 38个城市落实限购政策 其中12个城市采取区域限购 执行层面上一线城市严厉 而部分二三线城市相对宽松楼市调控旨在为保障房 商品房双轨体系争取时间 故在保障房体系仍未成熟的情况下 调控将成为常态 调控政策 宏观经济 宏观经济整体运行趋势尚未明朗 宏观经济数据汇总 金融信贷 居民购房支持仍处历史低点 开发商贷款有所回升 居民购房贷款指标走势 房地产企业开发贷款指标走势 限购政策 一线城市限购执行严厉 二三线城市相对宽松 部分限购政策相对宽松城市汇总 从政策本身来看 7成以上城市政策制定严厉 而执行区域限购的城市以房价水平相对较低的二三线城市为主从执行层面来看 一线城市当前执行严厉 无转圜余地 部分二三线城市则监管相对宽松 限购 总共有39个城市落实限购令 国八条要求出台限购的35个城市中除重庆之外均已落实 而未在要求之列的城市也有无锡 苏州 三亚 温州和佛山5座城市主动跟进 PART4房地产市场走势 全年市场总量不会下跌商业销售继续趋热保障住房放量房价回调压力显现刚性需求的购买能力持续下降 投资性需求依然蠢蠢欲动土地价格持续下调 全年购置费或将回调 市场走势 PART5企业运行情况 内地上市房地产行业净负债率61 达4年来最高位企业积极拓展融资渠道谨慎拿地 6月拿地规模依然维持低位货币资金比
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