房地产估价计算

1 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 成交价格成交价格 RMB8000RMB8000元元 m m2 2USD1000 USD1000 m m2 2RMB8800RMB8800元元 m m2 2 成交日期成交日期20042004年年1 1月月3131日日20042004年年4 4月月3030日日20042004年年7 7月月3131日日 交易情况交易情况 1 1 0 0 3 3 区域因素区域因素 2 2 1 1 3 3 个别因素个别因素 3 3 2 2 1 1 假设人民币与美元的市场汇价假设人民币与美元的市场汇价 2004 年年 4 月月 30 日为日为 1 8 27 2004 年年 10 月月 31 日为日为 1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格 该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2004 年年 1 月月 1 日至日至 2004 年年 3 月月 31 日基本日基本 保持不变 保持不变 2004 年年 4 月月 1 日至日至 2004 年年 6 月月 30 日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨 0 5 2004 年年 7 月月 1 日至日至 2004 年年 10 月月 31 日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨 1 试利用上述资料估算该写字楼于 试利用上述资料估算该写字楼于 2004 年年 10 月月 31 日的正常市场价格 日的正常市场价格 解 2 某写字楼预计持有两年后出售 持有期的纯收益每年某写字楼预计持有两年后出售 持有期的纯收益每年 216 万元 出售时的价格为万元 出售时的价格为 5616 万元 还原利率为万元 还原利率为 8 则该写字楼目前的收益价格为多少 则该写字楼目前的收益价格为多少 解 3 某宗房地产预计第一年的有效毛收入为某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20 万元 运营费用为万元 运营费用为 12 万元 此后每年的有效万元 此后每年的有效 毛收入会在上一年的基础上增长毛收入会在上一年的基础上增长 5 运营费用增长 运营费用增长 3 收益年限为 收益年限为 50 年年 该类房地产的该类房地产的 还原利率还原利率 8 则该宗房地产的价格为多少 解 则该宗房地产的价格为多少 解 万元 1 286 81 31 1 3 8 12 81 51 1 5 8 20 1 1 1 1 1 1 5050 n C C n A A r g gr C r g gr A V 平方米元 平方米元 平方米元 57 84610 101 100 103 100 103 100 118800 26 8437 102 100 101 100 100 100 11 5 0127 8 1000 13 8627 97 100 102 100 99 100 11 5 018000 3 42 43 C B A V V V 平方米元 65 8508 3 CBA VVV V 22 2162165616 5200 1 8 1 8 1 8 V 万元 4 有一房地产 土地总面积有一房地产 土地总面积 1000m2 为 为 10 年前通过征用农地取得 当时每亩花费年前通过征用农地取得 当时每亩花费 16 万万 元 现时重新取得该类土地每平方米需要元 现时重新取得该类土地每平方米需要 600 元 地上建筑物总建筑面积元 地上建筑物总建筑面积 2000m2 于 于 8 年前建成交付使用 当时建筑造价每平方米年前建成交付使用 当时建筑造价每平方米 500 元 现时建造同类建筑物每平方米需元 现时建造同类建筑物每平方米需 1000 元 估计该建筑物尚可使用元 估计该建筑物尚可使用 32 年 残值率为年 残值率为 5 试选用所给资料估计该房地产的现时总 试选用所给资料估计该房地产的现时总 价和单价 价和单价 解 土地重新取得成本 600 1000 60 万元 建筑物重新建造成本 1000 2000 200 万元 重新购建成本 60 200 260 万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧 该房地产的现时总价该房地产的现时总价 重新购建价格 建筑物折旧总额 重新购建价格 建筑物折旧总额 260 49 4 210 6 万元万元 单价 单价 210 6 2000 1053 元元 m2 5 某新建房地产 土地面积某新建房地产 土地面积 20000 平方米 建筑面积平方米 建筑面积 50000 平方米 现时土地重新取得平方米 现时土地重新取得 价格为价格为 3000 元元 建筑物建造的建安成本为 建筑物建造的建安成本为 1800 元元 管理费用为建安成本的 管理费用为建安成本的 3 该 该 房地产开发周期为房地产开发周期为 2 5 年 其中半年准备期 年 其中半年准备期 2 年建设期 土地费用在准备期内均匀投入 年建设期 土地费用在准备期内均匀投入 建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入 40 第二年均匀投入 第二年均匀投入 60 年利率为 年利率为 6 销售税费为房地产价格的销售税费为房地产价格的 7 开发利润为房地产价值的 开发利润为房地产价值的 20 试评估该房地产的总价与 试评估该房地产的总价与 单价 单价 解 房地价格房地价格 V 总总 土地成本土地成本 A 建安成本建安成本 B 管理费用管理费用 C 利息利息 D 销售税费销售税费 E 开发利润开发利润 F 6 某建筑物 总建筑面积为某建筑物 总建筑面积为 200 平方米 于平方米 于 5 年前建成 重置价格为年前建成 重置价格为 1000 元元 耐用 耐用 年限年限 40 年 残值率为年 残值率为 2 试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额和现值 试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额和现值 解 已知 解 已知 C 1000 200 元 元 R 2 N 40 t 5 25 2 61200003000 DCBA 5 05 1 61 60 61 40 31 500001800 万元63 16613 总总 VVFE27 0 20 7 平方米元 建筑面积 万元 总 单 总总总 4552 50000 40 22758 40 2275827 0 63 16613 V V VVV 万元 建筑物折旧累计额 4 498 328 51 200 N Rd 1093 0 21 40 ddCD i i 1 1 元18600093 0 093 0 1200000 11 1 D 元 6 12587093 0 093 0 1200000 15 5 D t t dCX 11 3 77237093 0 11200000 5 C t B dCV 1 平方米元 7 122762093 0 1200000 5 7 已知某宗房地产已知某宗房地产 30 年土地使用权价格为年土地使用权价格为 3000 元元 平方米 对应的还原利率为平方米 对应的还原利率为 10 则 则 其土地使用权为其土地使用权为 50 年 还原利率为年 还原利率为 12 的价格为多少 的价格为多少 解 解 8 某套房屋合同总价为某套房屋合同总价为 80 万元 其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款 如万元 其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款 如 在成交日期首付在成交日期首付 20 万元 半年后支付万元 半年后支付 30 万元 一年后再付万元 一年后再付 30 万元万元 若月利率为 若月利率为 0 5 试求其名义价格和实际价格 试求其名义价格和实际价格 解 名义价格 解 名义价格 80 万元万元 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 9 某项目土地面积某项目土地面积 10000m2 原规划建造住宅 建筑容积率为 原规划建造住宅 建筑容积率为 3 0 对应的楼面地价为 对应的楼面地价为 1500 元元 m2 现经有关部门同意建造大型超市 建筑容积率增加到 现经有关部门同意建造大型超市 建筑容积率增加到 4 0 楼面地价增加到 楼面地价增加到 2000 元元 m2 则应补多少地价 则应补多少地价 解 这是既改变用途又增加容积率的问题 解 这是既改变用途又增加容积率的问题 补地价数额 改变用途增加建筑面积后的地价 补地价数额 改变用途增加建筑面积后的地价 改变用途增加建筑面积前的地价改变用途增加建筑面积前的地价 10000 2000 4 10000 1500 3 3500 万元万元 10 有一房地产需要估价 其现状使用下价值为 有一房地产需要估价 其现状使用下价值为 3000 元元 如对其装修改造 需要费用 如对其装修改造 需要费用 为为 1500 元元 根据市场分析 其装修改造后的房地产价值为 根据市场分析 其装修改造后的房地产价值为 4000 元元 试判断该房 试判断该房 地产的估价前提 地产的估价前提 解 分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断 解 分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断 4000 3000 1000 元元 1500 元元 所以该房地产估价应以利用现状为前提所以该房地产估价应以利用现状为前提 11 为评估某估价对象房地产价格 搜集了众多交易案例 其中选取了为评估某估价对象房地产价格 搜集了众多交易案例 其中选取了 A B 两个可比实两个可比实 例 相关数据如下 例 相关数据如下 A 实例建筑面积实例建筑面积 200 平方米 成交总价平方米 成交总价 140 万元人民币 分三期付款 万元人民币 分三期付款 首付首付 24 万元 第二期于半年后付万元 第二期于半年后付 48 万元 余款万元 余款 68 万元于一年后付清 万元于一年后付清 B 实例的建筑面积实例的建筑面积 2500 平方英尺 成交总价平方英尺 成交总价 21 万美元 于成交时一次付清 若年利率为万美元 于成交时一次付清 若年利率为 4 B 实例成交日实例成交日 的美元与人民币市场汇价为的美元与人民币市场汇价为 1 美元美元 8 27 元人民币 试将可比实例价格统一为以人民币表元人民币 试将可比实例价格统一为以人民币表 示的每平方米建筑面积单价 示的每平方米建筑面积单价 解 解 2 30 50 3050 5030 3050 2643 101 1 1 12 121 1 1 10 3000m Kr Kr VV元 612 3030 2077 37 1 0 0051 0 005 实际价格 万元 0 5 480000680000 2400002006823 14 14 210000 8 27 10 7647478 2500 A B 元平方米 元平方米 12 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方 2325 元元 平方米 买卖中涉平方米 买卖中涉 及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格 的的 7 应由买方交纳的税费为正常成交价格的 应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5 试求正常成交价格 试求正常成交价格 解 解 13 某个可比实例于某个可比实例于 2004 年年 2 月月 1 日的价格为日的价格为 1000 美元美元 平方米 该类房地产以人民币为平方米 该类房地产以人民币为 基准的价格变动 平均每月比上月上涨基准的价格变动 平均每月比上月上涨 0 2 假设人民币与美元的市场汇价 假设人民币与美元的市场汇价 2004 年年 2 月月 1 日为日为 1 美元美元 8 26 元人民币 元人民币 2004 年年 10 月月 1 日为日为 1 美元美元 8 29 元人民币 对该可比实例元人民币 对该可比实例 进行交易日期修正 将其修正到进行交易日期修正 将其修正到 2004 年年 10 月月 1 日的人民币价格 日的人民币价格 解 解 14 某宗收益性房地产 预测未来某宗收益性房地产 预测未来 3 年的净收益均为年的净收益均为 100 万元万元 年 年 3 年后的出售价格会上年后的出售价格会上 涨涨 12 届时转让税费为售价的 届时转让税费为售价的 6 还原利率为 还原利率为 9 该房地产目前价值多少 该房地产目前价值多少 解 解 15 总投资为总投资为 400 万元 开发期万元 开发期 2 年 第一年均匀投入总投资的年 第一年均匀投入总投资的 65 第二年均匀投入 第二年均匀投入 35 同期银行贷款年利率 同期银行贷款年利率 8 求利息 求利息 解 解 I 400 65 1 8 1 5 1 400 35 1 8 0 5 1 37 31 万元万元 16 某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为 5000 平方米 根据其所在地点和周围环境 适宜装修改造成平方米 根据其所在地点和周围环境 适宜装修改造成 商场出售 并可获得政府批准 但需补交土地使用权出让金等商场出售 并可获得政府批准 但需补交土地使用权出让金等 400 元元 平方米 按建筑面积平方米 按建筑面积 计 计 同时取得 同时取得 40 年的土地使用权 预计装修改造期为年的土地使用权 预计装修改造期为 1 年 装修改造费为每平方米建筑年 装修改造费为每平方米建筑 面积面积 1000 元 装修改造完成后即可全部售出 售价为每平方米建筑面积元 装修改造完成后即可全部售出 售价为每平方米建筑面积 4000 元 销售税元 销售税 费为售价的费为售价的 8 购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的 购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的 4 试利用上述资料用现 试利用上述资料用现 金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价 折现率为金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价 折现率为 12 解 旧厂房的购买价格解 旧厂房的购买价格 V 装修改造后商场售价 装修改造后商场售价 A 补出让金数额 补出让金数额 B 装修改造费 装修改造费 C 销售税费 销售税费 D 购买税费 购买税费 E B 400 5000 200 万元 万元 D 1785 71 8 142 86 万元 万元 E V 4 0 04X 万元 万元 V A B C D E V 1785 71 200 472 46 142 86 0 04V V 933 07 万元 万元 V 单单 1866 13 元元 17 前后两面临街矩形地 标准深度前后两面临街矩形地 标准深度 20m 如下图所示 求该宗地的单价 如下图所示 求该宗地的单价 平方米元 卖方税费率 卖方净得正常价格 2500 71 1 2325 1 1 8 1000 8 261 0 2 8393 元平方米 2 33 31 1353 91 61 121 91 1 1 9 100 mV V V 元 万元 1785 71 12 1 50004000 A 万元 46 472 121 50001000 C 5 0 解 解 18 某地区某类商品某地区某类商品 2000 年至年至 2008 年的价格水平如下图所示 试利用资料预测年的价格水平如下图所示 试利用资料预测 2009 年和年和 2011 年的该类房地产的价格水平 年的该类房地产的价格水平 解 解 年份年份价格价格 20002800 20