第五章_房地产开发项目用地的获取

房地产开发与经营 第五章房地产开发项目用地的获取 建设用地使用使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占用 使用和收益的权利 有权利用该土地建造建 构筑物及其附属设施 所谓建设用地使用权 是指建设用地使用人为在土地上建造并经营建筑物 构筑物及其附属物而依法对国家或集体所有的土地予以占用 使用和收益的权利 一 建设用地使用权的概念和特征 第一节建设用地使用权概述 第一节建设用地使用权概述 一 建设用地使用权的特征 1 建设用地使用权的标的物是城镇国有土地或农村集体土地 2 设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他构筑物 3 建设用地使用权的取得方式特殊 4 建设用地使用权可以进入流通领域 建设用地使用权的主要法律特征如下 第一节建设用地使用权概述 二 建设用地使用权的设立 1 建设用地使用权设立的范围 在 物权法 中第一百三十六条规定 建设用地使用权可以分层设立 即 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 根据本法本条规定 新设立的建设用地使用权 不得损害已设立的用益物权人的权利 第一节建设用地使用权概述 二 建设用地使用权的设立 第一节建设用地使用权概述 中华人民共和国物权法 第137条规定 设立建设用地使用权 可以采用出让或者划拨等方式 建设用地使用权的出让是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 建设用地使用权的划拨 是无偿取得建设用地使用权的方式之一 2 建设用地使用权设立的方式 三 建设用地使用权的消灭 第一节建设用地使用权概述 建设用地使用权消灭是指建设用地使用权依法设定后 因某种法律事实的出现 而使建设用地使用权终止 建设用地使用权的消灭主要有以下几种情况 建设用地使用权年限届满 没按规定续期而告消失 建设用地使用权收回 划拨的建设用地使用 根据需要而无偿收回 土地灭失 四 建设用地使用权的登记 1 建设用地使用权的设立登记 设立建设用地使用权 建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记 2 建设用地使用权的变更登记 3 建设用地使用权的注销登记 法律规定 建设用地使用权转让 互换 出资或者赠与的 应当向登记机构申请变更登记 建设用地使用权消失的 出让人应当及时办理注销登记 登记机构应当收回建设用地使用权证书 第一节建设用地使用权概述 第二节划拨建设用地使用权 划拨建设用地使用权即通过行政划拨的方式取得的上地使用权 划拨 是指县级以上人民政府批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为 第二节划拨建设用地使用权 一 划拨建设用地使用权的概念和特征 1 划拨建设用地使用权的概念 一 划拨建设用地使用权的概念和特征 2 划拨建设用地使用权的特征 1 没有明确的期限 2 无须支付建设用地使用权出让金 3 不能转让 出租和抵押 第二节划拨建设用地使用权 二 划拨建设用地使用权取得的条件 1 国家机关用地 2 军事用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 公益事业用地 5 城市基础设施用地 6 法律法规明确规定可以采用划拨方式工地的其他建设项目用地 第二节划拨建设用地使用权 三 划拨建设用地使用权取得的程序 1 用地单位提交用地申请 2 土地行政主管部门审查和报批 第二节划拨建设用地使用权 3 土地划拨 4 核发国有土地使用证 1 建设用地使用权人不得擅自改变土地用途 划拨建设用地使用权取得方式的适用有明确的范围 四 划拨建设用地使用权的行使 第二节划拨建设用地使用权 3 划拨建设用地使用权的转移必须遵守有关法律 法规的规定 2 建设用地使用权人在行使权利时 如遇社会公共利益需要 有义务服从人民政府收回建设用地使用权的决定 五 征用土地 一 征用土地程序 1 用地单位持国家批准建设项目有关文件 向城市规划行政主管部门申请定点 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限 划定虚红线 提供规划设计条件 核发建设用地规划许可证 2 用地单位在取得建设用地规划许可证后 向地方人民政府土地主管部门提出用地申请 3 用地单位与被征地单位及有关管理部门按国家的有关规定协商土地补偿条件 生活补助标准和就业人员安置办法 并签定协议 落实征地的位置和面积等具体事项 第二节划拨建设用地使用权 一 征用土地程序 4 用地单位与被征地单位根据虚红线图 会同测量部门实地测量建设用地 定交界桩 5 以上各项手续办完 用地申请经县级以上人民政府审查批准后 由审批机关填发建设用地批准通知书 正式办理红线图和土地使用证 同时开始执行补偿 补助和安置协议 6 持有关批准文件向城市规划主管部门提出申请 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的要求 核发建设工程规划许可证 7 持建设工程规划许可证和其他有关批准文件 向城市规划行政部门申请办理施工执照 至此 整个征地程序基本完成 用地单位即可在所征土地上进行开发建设 第二节划拨建设用地使用权 二 征地审批 按我国颁布的 土地管理法 规定 根据征地面积的大小 征用土地的审批权由各级人民政府掌握 征用耕地面积1000亩以上 其他土地2000亩以上 由国务院批准 征用省 自治区行政区域内的土地 由省 自治区人民政府批准 征用耕地面积3亩以下 其他土地10亩以下的 由县级人民政府批准 征用直辖市行政区域内的土地 由直辖市人民政府批准 第二节划拨建设用地使用权 三 土地征用的补偿与安置 土地补偿费安置补偿费青苗补偿费附着物补偿新菜地建设基金耕地占用税 第二节划拨建设用地使用权 第三节出让建设用地使用权 第三节出让建设用地使用权 一 出让建设用地使用权的概念和特征 1 出让建设用地使用权的概念 建设用地使用权的出让是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 建设用地使用权出让行为的当事人包括国家和土地使用者 以出让方式设立建设用地使用权 主要包括招标 拍卖等开竞价的方式 一 出让建设用地使用权的概念和特征 2 出让建设用地使用权的法律特征 1 建设用地使用权出让法律关系中的出让方是特定的 它只能是国有土地的所有者 国家 2 建设用地使用权出让由人民政府负责 有计划有步骤地进行 3 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权 不得损害已设立的用益物权 4 建设用地使用权出让属于要式法律行为 建设用地使用权出让方和受让方要依法签订建设用地使用权出让合同 并在受让方支付全部建设用地使用权出让金后 按规定进行登记 领取国有建设用地使用权证 第三节出让建设用地使用权 二 国有建设用地使用权出让的原则 1 国家主权原则 2 政府垄断原则 3 合理利用土地原则 4 自愿 公平 等价有偿和诚实信用原则 第三节出让建设用地使用权 三 国有建设用地使用权出让的方式和期限 一 国有建设用地使用权出让方式的选择 中华人民共和国物权法 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 中华人民共和国国土资源部令第39号 和 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范 等法律政策 是确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式的主要依据 第三节出让建设用地使用权 一 国有建设用地使用权出让方式的选择 协议出让建设用地使用权是由市 县人民政府土地管理部门根据土地用途 建设规划要求 土地开发程度等情况 与受让申请人协商用地条件和建设用地使用权出让金 双方经过协商达成协议后 受让方便依据协议取得建设用地使用权 招标出让国有建设用地使用权 是指市 县人民政府国土资源行政主管部门 以下简称出让人 发布招标公告 邀请特定或者不特定的自然人 法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为 拍卖出让国有建设用地使用权 是指出让人发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为 挂牌出让国有建设用地使用权 是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定或者现场竞价结果国有建设用地使用权人的行为 第三节出让建设用地使用权 一 国有建设用地使用权出让方式的选择 一般来说 六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式 即 1 供应工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 2 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的 3 划拨建设用地使用权改变用途 国有土地划拨决定书 或法律 法规 行政规定等明确应当收回建设用地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 4 划拨建设用地使用权转让 国有土地划拨决定书 或法律 法规 行政规定等明确应当收回建设用地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 5 出让建设用地使用权改变用途 国有建设用地使用权出让合同 约定或法律 法规 行政规定等明确应当收回建设用地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 6 依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形 第三节出让建设用地使用权 二 国有建设用地使用权出让计划 出让方案 出让公告及标底或者低价 1 出让计划 2 出让方案 3 出让公告 4 标底或者低价 第三节出让建设用地使用权 三 国有建设用地使用权出让程序 1 协议方式出让程序 l 拟通过出让方式取得建设用地使用权者 持经政府批准的投资计划及有关文件 向土地所在地的市 县土地管理部门提交协议受让建设用地使用权的申请 2 市 县土地管理部门对受让申请及有关材料进行审查 经审查同意后 通知申请者前来洽谈用地条件及建设用地使用权出让金 签订建设用地使用权出让合同 3 报批 建设用地使用权出让合同草案签订后 土地管理部门按照规定权限将建设用地使用权出让合同草案及其他有关材料报有批准权的人民政府批准 4 士地使用权出让合同草案经人民政府批准后 由市 县人民政府土地管理部门与受让人正式签订建设用地使用权出让合同 受让方按建设用地使用权出让合同的约定付清建设用地使用权出让金后 到市 县土地管理部门办理建设用地使用权登记手续 领取 国有土地使用证 取得建设用地使用权 第三节出让建设用地使用权 三 国有建设用地使用权出让程序 2 招标方式出让程序 1 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱 2 标书投入标箱后 不可撤回 投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任 3 出让人按照招标公告规定的时间 地点开标 邀请所有投标人参加 4 评标小组进行评标 5 评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明 但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容 6 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法 对投标文件进行评审 7 招标人根据评标结果 确定中标人 8 按照价高者得的原则确定中标人的 可以不成立评标小组 由招标主持人根据开标结果 确定中标人 第三节出让建设用地使用权 三 国有建设用地使用权出让程序 3 拍卖方式出让的程序 1 主持人点算竞买人 2 主持人介绍拍卖宗地的位置 面积 用途 使用年限 规划要求和其他有关事项 3 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 没有底价的 应当明确提示 4 主持人报出起叫价 5 竞买人举牌应价或者报价 6 主持人确认该应价后继续竞价 7 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的 主持人落槌表示拍卖成交 8 主持人宣布最高应价者为竞得人 第三节出让建设用地使用权 三 国有建设用地使用权出让程序 4 挂牌出让程序 1 在挂牌公告规定的挂牌起始日 出让人将挂牌宗地的面积 界址 空间范围 现状 用途 使用年期 规划指标要求 开工时间和竣工时间 起始价 增价规则及增价幅度等 在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布 2 符合条件的竞买人填写报价单报价 3 挂牌主持人确认该报价后 更新显示挂牌价格 4 挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人 第三节出让建设用地使用权 四 建设用地使用权出让期限 以出让方式设立的建设用地使用权都有期限的规定 建设用地使用权出让的期限自出让人向建设用地使用权人实际交付土地之日算起 原划拨土地使用权补办出让手续的 出让期限自合同签订之日起算 国有建设用地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定 第三节出让建设用地使用权 1 当事人的名称和住所 2 土地界址 面积等 3 建筑物 构筑物及其附属设施占用的空间 4 土地用途 5 使用期限 6 出让金等费用及其支付方式 7 解决争议的方法 物权法 第138条规定 采取招标 拍卖 协议等出让方式设立建设用地使用权的 当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同 四 建设用地使用权出让合同 第三节出让建设用地使用权 建设用地使用权出让合同应当包括以下内容 第四节建设用地使用权的转让 建设用地使用权的转让是房地产开发企业获取建设项目开发用地的又一条途径 广义的建设用地使用权转让是指建设用地使用权发生转移的所有行为 包括建设用地使用权的出让 狭义的建设用地使用权转让是指通过出让方式获得建设用地使用权的土地使用者 通过买卖 赠与或其他合法方式将建设用地使用权再转移的行为 本节所说的建设用地使用权转让是