一品江山开盘前营销推广方案

一品江山开盘前营销推广方案 合富辉煌 中国 安徽公司铜冠事业部2012年3月30日 1 2 项目推广执行策略 3 市场分析 市场总结 从整体市场来看 全国房价依然处于下行通道 近期上升压力较大 房价自去年7月以来逐步下行 但远没有达到10年的同期水准 均价 最高和最低价格同比都呈现上涨的趋势 环比上个月来看 中房价格指数呈现了下降 合肥价格环比和同比呈现了微降的趋势 鉴于两会房产方面的定调 后期房价难以出现反弹的势头 从整体市场来看 宏观市场 房产调控政策持续从严 地产融资渠道进一步缩窄 促进合理回归的主基调不变 房价继续下行 巩固调控成果 促进房价合理回归仍然是今年房产政策的主基调 加强地产融资渠道的管理 加快地产行业的洗牌 短期内地产市场仍将处于下行通道 价格继续保持下调的趋势 宏观市场 6 市场分析 市场总结 铜陵12年2月 预售许可面积5 06万 同比增长31 2 环比增长167 3 其中住宅4 96万 铜陵12年2月全市销售总面积3 17万 住宅2 76万 同比下降13 3 环比上升52 78 销售住宅套数279套 同比下降11 2 环比下降56 74 市场供应 市场成交 从销售产品来看三室两厅占40 5 同比下降29 38 环比上升32 94 两室两厅占40 5 同比下降11 02 环比上升156 8 成交面积集中在120 144 和100 120 占比分别为30 4 和24 6 供应持续增长 销售量持续下降 销售压力进一步增大 100 左右的两房和三房需求增加 数据来源 铜陵备案网 铜陵市场 销售单价主要集中在4000 5000元 占比51 8 排第二的是超过5000元 占比为31 9 成交前三甲的项目均为价位相对较低 市场对价格的敏感度较高 以价换量在当下的市场行情中取得较好的市场效果 由于成交量大的项目价格区间均落在了4000 5000元 自己 造成了在此价格区间占2月成交量大头 铜陵市成交价格主力区间为4000 5000元 以价换量的策略效果明显 铜陵市场 在做的营销活动中以价格优惠占主导地位 以价格要素撬动市场 促进成交 从具体的推售信息来看 整体价格并未呈现出明显的下降 在价格策略中 针对所有房源拿出极少部分的产品做低价 来吸引客户的关注 其他活动多以 为保持项目的持续关注和品牌认可度为目的 铜陵市场 从推盘时间来看除恒大外近期竞争楼盘退货量较少 但市调结果来来看存货逐步消化完毕 预计5 6月份将有个推货小高潮到来 成交量大的项目均采取了价格下调的策略 以价换两的意愿明显 退出的产品中高层项目逐渐增多 多层和小高层产品逐渐退出市场 市场整体来看以价换量的趋势明显 各项目推货较为谨慎 中心区域和高品质项目楼盘表现出较强的抗跌能力 铜陵市场 11 本体认知 市场总结 12年整体市场呈现下行趋势 各指标尚未达到同期水平 宏观政策持续偏紧 调控效果进一步向二三线城市深入 后续房产政策 金融政策都将进一步给房产市场压力 铜陵供大于求的局面仍在持续 销售压力逐步凸显 铜陵市主流价格区间在4000 5000元 之间 且价格进入下行通道 铜陵市各主要开发商多采用低价策略来吸引客户 促进成交 市场总结 13 项目推广执行策略 14 本体认知 服务价值 户型分析 15 长江二路修通后 拉近项目与市中心距离 一个好的地段给一个项目带来的不仅仅是便利的交通 齐全的生活配套 更是其自身价值的不断提升和自身身份的体现 铜冠 一品江山 雄踞铜陵主城区 随着长江二路即将通车 步行5分钟到达商务中心 享受市中心完善配套 5分钟距离 既规避了市中心的嘈杂 又可以零距离享受吃 喝 玩 乐 购的一站式舒适生活 区位价值 16 项目西临铜官大道 北沿长江二路 南接金山东路 与市中心融合度高 交通极为便捷 铜冠 一品江山交通十分便捷 西依铜官大道 南临金山路 10分钟通达高速入口 铜官大道是进出铜陵 连接铜陵市区与铜陵县 经开区快速主干道之一 长江二路是贯穿市区东西向主轴之一 随着长江路地下商场开建后 长江二路将成为铜陵的又一条商业街 长江二路 铜官大道与金山路交汇处 区位价值 17 本体认知 服务价值 户型分析 18 鹞山公园 市区唯一私家山体公园高层远眺长江 台地景观 一线江景 坡地居家居高瞰景拥有主城区良好的自然资源 景观价值 19 铜陵八景之一鹞山公园 鹞山是市区一处难得的自然地块 政府把鹞山规划建成生态文化体育公园 由于鹞山地区的独特的地型 被人们称之为 鹞山盆景 与南湖落雁 凤凰晓月 新庙晨钟 横港归帆 金牛观树 白鹤望江 西江夕照并列为我市旅游八景 景观价值 鹞山竹海 鹞山西侧和北侧 竹园生态景区以建造生态家园为目标 竹园郁郁葱葱 高低错落有致 立体环山分布 青翠欲滴 是一个天然的绿色氧吧 鹞山公园 20 项目价值之景观 苑落明细景观丰厚 1 社区园林采用新古典主义特色 构建玉兰苑 百合苑 丹桂苑 海棠苑 风荷苑5个景观组团 表现出艳丽而丰富的色彩 2 地书广场每天吸引众多书法爱好者书写诗词或临习书法 彰显浓厚的文化底蕴 景观价值 地书广场 21 首创铜陵台地景观特色 增强客户心理尊贵感 增加园林立体视觉趣味性 景观价值 22 小区不仅拥有鹞山公园 十万平米台地园林还设计了大量的水系景观 景观价值 风荷园滨湖景观区 配有独特的景观水系设计 大型景观组团 加之著名的景观设计公司为该小区量身定制的园林水系景观 让你足不出户 社区美景尽收眼底 23 小区内沿线400米景观大道宣丽多彩生活 景观价值 400米景观大道 桂花园 樱花园 小区内沿线400米景观大道并融入樱花园和桂花园 让业主在自己家里多一份大自然的享受 同时景观大道也能有效的阻挡火车经过带来的噪音和灰尘 24 本体认知 服务价值 户型分析 25 高标准物业服务 全方位改善板块人居品质 生活是用来享受的 铜冠 一品江山 礼聘国家一级物业管理资质企业 港联物业作为物业管理单位 顶尖物业管理标准 坚持 以服务代替管理 制定符合人们需要的专业方案 倾力兑现卓越服务品质 港联物业企业文化 以人为本优化服务以客为尊升级服务以质为先精诚服务 服务价值 26 本体认知 服务价值 户型分析 27 新古典主义建筑风格 现代典雅与古典庄重完美融合 有效增添铜陵都市感 采取浪漫典雅的新古典主义风格 典雅大气的外立面 现代的结构 构造 材料来改善满足生活需求 怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合 兼容华贵典雅与时尚现代 产品价值 28 科技豪宅缔造幸福人生 1 不用开窗也能享受大自然的新鲜空气 2 避免 空调病 3 避免室内家具 衣物发霉 4 清除室内装饰后长期缓释的有害气体 利于人体健康 5 调节室内湿度 节省取暖费用 6 有效排除室内各种细菌 病毒 产品价值 1 省去水箱 不占室内空间 节约成本 既经济又美观 2 热水靠自来水压力自下而上一次顶出 逐管使用 热水温度稳定 3 承压使用 无压集热运行 更安全 更舒适 4 集热器与用水点之间无落差要求 可多点使用热水 新风系统 29 本体认知 服务价值 户型分析 30 中小户型占比较重 整体以一次置业或首改客户为主 户型分析 31 2E1 2E2 4E3 1号楼 特征说明 每个平层8套 其中6套为51 的单室 2套为74 的两室 板式分布 两部电梯 两个消防楼梯 走廊的设计增加了每户的公摊面积 减少了得房率 户户朝南 但仅有两端的两户能实现南北通透 户型规整 房间分割没有面积的浪费 单户型的厨房与卫生间留有连通室外的窗户 满足了通气的需要 全南设计 保证公寓舒适度 户型分析 32 2F1 4F2 2F 2号楼 每个平层8套 其中4套为90 的两室 4套为130 大三室 品 型分布 4部电梯 4个消防楼梯 户户朝南 每个平层有4套大户型能勉强实现南北通透 F2户型中 有一个房间虽朝南 却受不到阳光的照射 F2户型的厨房通气型不足 作为高层建筑 其公摊面积较少 得房率高于1号楼 特征说明 南北通透 功能布局合理 面积偏大 户型分析 33 4A1 2A2 2C1 3 10 13号楼 特征说明 每个平层8套 其中4套86 两室 2套93 两室 2套102 两室 可改三室 品 型分布 4部电梯 4个消防楼梯 户户朝南 每个平层有4套户型能勉强实现南北通透 C1户型中 主卧内的卫生间能实现对外连通 通气性好 为项目主力户型组合 全紧凑户型设计 户型分析 34 首期户型搭配合理 符合市场需求主力户型 首期货量统计 首期货量说明 根据前期沟通结果 首期推货为1 2 3栋楼 户型可大致分为 单身公寓 紧凑型两房 舒适性两房 紧凑型三房 舒适性三房 客户选择空间较大 以紧凑型2室2厅1卫为主 与目前市场主流需求契合度较高 户型分析 35 项目推广执行策略 本体认知 项目定位 swot分析 推广策略 营销策略 客户定位 市场分析 36 SWOT分析 战略部署 户型分析 优势 S 位于市中心 配套完善总建80万方 超大规模10万方坡地景观 奢华园林中央新风系统 房子会呼吸铜冠地产26载 彰显品质与实力 机会 O 威胁 T 劣势 W 附近化工厂林立 空气有一定的污染周边居住区陈旧 环境较差紧邻铁道 噪音 震动影响较大 借用区域发展规划和建设情况 城市改造规划和实施情况 弱化项目区域发展尚未成熟的现状 结合地块条件 规划独具特色的生态坡地景观 设置样板房 做好铜冠花园景观 作为一品江山看房通道 通过项目大盘规模及独特优势增强竞争力 加强项目建设速度的可控性 提升对市场环境的应变能力 高品质物业服务感知 增加客户对于大规模社区生活及文化向往 通过绿化 减震沟 双层隔音玻璃等处理手法消除火车轨道等对项目居住环境产生的不利影响 利用新风系统解决噪音及空气污染 弱化客户心理抗性 长江二路修通后 考虑与有色运输部沟通 一期交房后封闭现施工入口处道口 减少噪音 37 利用铜冠花园景观 作为一品江山看房通道 因长江二路距项目中心景观大节点还有3 4分钟路程 主景观示范区对于一期销售带动较弱 建议看房车从铜冠花园东侧门进入 绕铜冠花园一周后从大门出 利用内部实景打动客户 同时 可以规避长江二路以北的破旧形象 主入口 铜冠花园景观示范区 铜冠花园 SWOT分析 事实建议 38 采用看房车 带领客户按照指定路线进入工地 给客户高档楼盘的感受 售楼部至工地现场步行约需10分钟左右 参观铜冠花园景观示范区 所需时间会更长 建议采购看房车 便于带领客户看房 其次给客户一种高档楼盘的感觉 SWOT分析 事实建议 39 建议与有色运输部沟通 一期交房后封闭现施工入口处道口 减少噪音 火车对本案噪音污染的主要来源是鸣笛 长江二路修通后 车辆可通过长江二路直接与铜官大道相接 我们可以与相关部门沟通 将施工入口处道路封闭 可以合理规避火车鸣笛 SWOT分析 事实建议 40 引入品牌小学 省一级幼儿园 强化本案的优势配套 12中作为铜陵市前三甲中学 可以作为我们项目的卖点 但爱国小学比较普通 建议引入品牌小学 完善社区配套 为所有的客户提供良好的教育平台 SWOT分析 事实建议 41 项目推广执行策略 本体认知 项目定位 swot分析 推广策略 营销策略 客户定位 市场分析 形象内涵 公园地产 10万平米坡地园林推广主题 市中心 80万 公园地产代表作 铜陵首席公园生活专区 42 项目定位 高形象建立区域标杆 铜冠地产26载金牌品质铜冠地产一座城的骄傲铜冠地产与您共筑生态公园城市 形象推广 企业篇 铜冠地产的影响力 43 项目定位 给铜陵多一份魅力给铜陵多一份品味给铜陵多一份气度让都市多一些格调让都市多一些休闲 形象推广 城市篇 一品江山能给铜陵城市赋予什么 44 项目定位 10万平米坡地园林一品江山生而骄傲铜陵再也找不到这样的公园生活有关公园的生活您只管去想象 形象推广 项目篇 一品江山不仅天生丽质并有恢弘的气势 45 形象定位 1 系出名门 贵质天生 展示企业和产品尖端形象2 铜冠花园升级版 80万 公园地产代表作 展示项目品质 规模和产品定位3 让市中心重新想象 1 寓意 一品江山将重新定位铜陵市中心2 为后期的系列宣传推广做伏笔 出街文案主题 围墙 46 形象定位 1 10万平米坡地园林 小区低密度设计 奢华园林生活2 一座山体私家公园 鹞山公园永远只属于你自己3 超五星级尊崇配套 小区内自有生活配套及周边市政配套让业主生活如此方便 核心价值总结 47 项目定位 48 市中心80万平米中央生活区 中央生活区 中央生活特权 引导铜陵人居变革 中央生活特权1品质 铜冠地产深耕铜陵26载 以城市运营为己任 实力开发品质保证 中央生活特权2配套 铜陵主城区 共享市区成熟配套 吃喝玩乐购一站享受 中央生活特权3规模 80万平米恢弘规模 低密度高绿化率 城市气质凸显 中央生活特权4潜力 长江二路即将通车 0距离城央 举步繁华 出行极为便捷 中央生活特权5景观 外有规划中鹞山公园 远观江景 内有铜都首创台地景观 中央生活特权6产品 户型方正 得房率高 户型多样化有效满足城区客户需求 中央生活特权7物业 国家一级物业管理资质企业 国际 金钥匙组织 港联物业品质服务 项目定位 49 突破 提升 成熟 阶段一 大盘立势 突破市民区域抗性 迅速走量形成市场轰动 阶段二 内外兼修 奠定市场后 通过对建筑 园林及产品细节的有效解读 建立品牌的精工品质 阶段三 升级项目的品牌影响力 成熟配套 成熟生活 建立品牌形象 提升铜材厂地块市场关注度 知名度 认知度 影响力 结合阶段特性定位 体现每个阶段的特性及历史使命 项目定位 50 项目推广执行策略 本体认知 项目定位 swot分析 推广策略 营销策略 客户定位 市场分析 51 目标客户分析 由于项目规模庞大 客户构成势必极其丰富 从项目的运作动态来看 客户呈现一种随项目开发进度不同 而呈现一定差别的变化 一期主要是地缘性及市区客户 居于项目周边的区域 有购房需求追求首期开盘性价比 后期随着项目的知名度打开 价格的提升 目标客户将主要是铜陵市内刚需及改善性需求购房者 客户定位 52 铜陵市金隆化工 地址 铜陵市金山路与滨江路交口人口 在编职工150人左右 临时工200人左右年龄 40 50岁文化层次 较低收入水平 在编职工3000 5000 临时工 1500 2000 购房需求 铜陵本地职工中 多数拥有一套房产 多为单位分房 面积较小 难以满足需求 子女刚需较大 但收入水平较低 价格是其购房考虑的首要因素 意向面积在80 100之间 红光新村 地址 金山西路物业类型 单位分房人口 约200户年龄 40 60岁文化层次 较低收入水平 大部分家庭无固定工作 靠打工赚钱 周边配套 金山路小学 七中 社区店 购房需求 本小区为一冶单位分房 较为破旧 将于2 3年内拆迁 但本区域人群收入水平较低 很多人在等待拆迁还房 较少会考虑到市区买房 意向面积在80 100之间 客户定位 53 跃进东村 地址 金山西路与铜官大道交口物业类型 商品房人口 800户左右年龄 30 60岁文化层次 较低收入水平 大部分家庭无固定工作 靠打工赚钱 配套 中国银行 派出所 邮政储蓄 便利店 七中 购房需求 受访客户中 部分人希望在市区买房 看重的首要因素是价格 意向面积在80 100之间 金山新村 金山新村 地址 金山路北面与铜官大道 淮河大道段物业类型 商品房 单位分房人口 1500户左右年龄 30 60岁文化层次 较低收入水平 大部分家庭无固定工作 靠打工赚钱 配套 合家福超市 派出所 邮政储蓄 便利店 七中 购房需求 房子建设时间从上世纪90年代到02年左右都有 人群层级较复杂 受访客户中 部分人希望在市区买房 看重的首要因素是价格 意向面积在80 100之间 客户定位 54 金山西村 地址 金山路南面与铜官大道 淮河大道段物业类型 商品房人口 1200户左右年龄 30 60岁文化层次 一般收入水平 大部分家庭无固定工作 靠打工赚钱 配套 合家福超市 派出所 邮政储蓄 便利店 购房需求 房子建设时间从上世纪80年代到04年左右都有 人群层级较复杂 刚需客户较多 受访客户中 部分人向往市区生活 看重的首要因素是价格 意向面积在80 100之间 世界花园 世界花园 地址 金山路与淮河大道交口物业类型 商品房人口 800户左右年龄 35 45岁文化层次 较高收入水平 较高配套 幼儿园 小学 中学 享受市区配套 购房需求 本小区客户多为三口之家 刚需不大 购房需求多考虑到改善居住环境和投资 对物业管理和社区配套的要求较高 意向面积在120左右 客户定位 55 铜化新村 地址 铜官大道物业类型 自建房 单位分房人口 100户左右年龄 40 60岁文化层次 一般收入水平 低配套 社区便利店 购房需求 此小区房子都为破旧的老房子 刚需较大 人群层级复杂 受访客户中 部分人希望在市区买房 看重的首要因素是价格 意向面积在80 100之间 地址 铜官大道与长江路交口物业类型 商品房人口 700户左右年龄 35 45岁文化层次 较高收入水平 较高配套 社区幼儿园 小学 中学 菜市场 社区商业 享受市区配套 购房需求 本小区客户多为三口之家 刚需不大 购房需求多考虑到改善居住环境和投资 对物业管理和社区配套的要求较高 意向面积在120左右 锦湖苑 客户定位 56 一 地缘性及市区刚需客户该群体年龄阶段基本处于结婚或新婚阶段 对住房的需求较普通客户群体较大 大多数处于首次置业者 该群体经济收入水平不高 经济购房能力较为薄弱 尤其是周边乡镇外来务工者 想在市区安家落户 但受经济条件限制 该群体对购房的需求 总价较低 户型经济实用 满足基本居住需求 设计有创意二 铜陵市改善性置业客群该群体看重城市未来发展方向 看重本项目的人居环境 该群体经济收入水平稍高 经济实力稍强 追求舒适生活 渴望别人认同和尊重 对身份地位有向上的要求 三 其他区域置业群体下辖乡镇级铜陵县客群 购房考虑到能够改善更好的生活居住条件 能够融入到铜陵的城市生活 客户群体在该区域购房考虑到更够兼顾工作和家人的生活 两者都能兼顾 目标客户特征 客户定位 57 3 铜陵其他乡镇客户 在铜陵市周边乡镇或铜陵县客户 为追求高档生活 并且有一定的经济实力 1 地缘性及市区刚需客户 在项目周边居住 但由于结婚等原因 必须购房 但生活和朋友圈子都在项目周边 不想离家太远 2 市区改善需求客户 在铜陵市有居所 但居住条件比较简陋 希望拥有一套可以满足居住 养老 度假 亲友聚集居住的房子 4 铜陵市外客户及投资客户 随着项目价格逐步提升 对价格敏感的客户将逐步减少 对资源和生活环境需求明显的客户将逐步增加 客户定位与演变 偶得客户 客户定位 58 地段 值得炫耀 品牌 品质保障 景观 感官盛宴 物业 品味提升 产品 丰富选择 潜力 生活便捷 规模 心理归属 渴望市区期待品质 首期客户需求与项目核心价值对接 客户定位 59 首期客户特性描述 他们的共性是 他们是铜陵不可或缺的一份子 为城市的发展服务 他们集中在25 45岁 置业是为了追求优质生活 他们对铜陵有一定的情节 特别是市中心 他们希望居住在显赫位置为身份表彰 他们坚持追求和渴望融入缤纷都市 他们对生活要求不低 有一定的品味追求 他们不是最富有的阶层 但希望被尊重 他们是城市上行阶层 客户定位 60 项目推广执行策略 本体认知 项目定位 swot分析 推广策略 营销策略 客户定位 市场分析 61 推广策略 推广总纲 总体的推广策略是 一条主线 两条辅线 主线 一品江山炒作 全城内首席公园地产建立辅线 长江二路炒作10万 坡地园林炒作 文化活动炒作 62 推广思路 公园地产及长江二路的炒作成功是项目高价值实现的前提 公园地产炒作长江二路炒作10 坡地园林炒作 销售 品牌塑造期 形象导入期 开盘销售期 项目蓄水期 一品江山卖点炒作 63 推广思路 树立一品江山品牌 通过一条主线 两条辅线的有效配合 公园地产 长江二路 10万 坡地园林概念的成功炒作 使得区域价值最大化 为项目高价值的实现提供有利条件项目将利用有限的资源集中火力对铜陵市场进行媒体投放和炒作 集中投放 铜陵 借势长江二路 瑶山公园全城性炒作 64 媒体策略 65 推广策略 媒体组合 大众渠道 引起市场关注塑造项目形象确定项目市场占位 直接传递项目信息渗透项目卖点维系客户持续关注度直接促进客户成交 媒体组合保持广告投放渗透性 针对性 使受众信息最大化 66 媒体策略 铜陵媒体组合 大众媒介 报纸 选择铜陵日报 铜陵晨刊组合 软文赠送 大众媒介 户外 铜冠地产现有户外大牌 长江二路 铜官大道 金山路 淮河路公交站牌 铜陵大桥入口高炮 五公里三面翻等投放项目形象广告 大众媒介 电视 铜陵有色电视台投放及时销售信息的字幕 小众媒介 短信 本案重要使用媒介 传递及时销售信息 小众媒体 派单 本案重要使用媒介 对周边区域及市区进行高强度派单 渗透项目信息 小众媒体 直邮 通过直邮的方式可以定向宣传锁定有效客户 如各行政机关 学校 银行 医院 企业等单位 67 展示策略 68 项目推广执行策略 本体认知 项目定位 swot分析 推广策略 营销策略 客户定位 市场分析 69 营销策略 媒体策略 内容综合展示 品质的现场传达 总体思路 现场包装突出氛围 卖场包装完善销售环境 样板房包装感染客户 价值展示促进购买 开盘前包装反映形象 实质展示体现价值 70 展示策略 服务 五星级生活社区打造 案场服务 物管服务 格调 项目价值体现 独一无二的公园生活体验 景观展示区 样板区 让客户产生购买欲望 生活 体现公园生活 生态人居的高附加值 通过销售人员的灌输和现场展示 卖格调 卖服务 卖生活 展示策略 打造铜陵第一展示区 展示策略 尊崇 从入口处开始 大尺度 高规格 高品质现场包装 建立贵族领地 擒获客户 看楼通道的高端包装传递品质感 利用围墙画面反复释放项目价值 展示策略 1 2 样板房装修成单身 新婚 养老 办公系列风格来吸引不同的客户群体 展示策略 建议1 楼50平米公寓进行精装50套 装修标准建议800元 销售策略 细分渠道拓展 建立定岗定责的 三驾马车 增加市区展示点 进行场外拓客 说明 建议在人民电影院附近设置一个外展固定点选址原则 市区最繁华要处 建议在人民电影院附近外展点布置 帐篷 X展架 销售物料 76 销售策略 通过道旗 公交站台截留竞争对手过往人流 车流 在竞品项目的周边进行布控宣传如道旗 公交站台等 有效的对竞品客户进行产品展示 从而分流竞品项目的意向客户 销售策略 定向企业拓展 拜访重点企事业及政府机关 以项产品宣讲的方式进行关系布控 目标客户群体 高收入企事业单位 矿产 化工 物流集团 银行 电信 学校 医院等企业 政府机关等 拜访方式 主动联系 小范围专项推介会 产品介绍演示会 铜冠会会员招募 许诺团购优惠条件 派送项目赠品 访谈 穿插项目信息 项目概况宣讲 主动拓宽渠道 深挖客户资源 并可以通过建立行业数据库进行客户分类管理 对不同客户选取合适的接触方式与激励机制 销售策略 直邮 向目标客户群体直邮的方式主动沟通 宣传信息量身定做 定向宣传 增加关注度 目的 扩大信息渠道 扩大潜在客户群体 吸引注意力 传递项目信息 进度 目标群体 重点企事业及政府机关 项目诚意客户 铜冠会会员 形式 邮寄 派送 销售策略 80 销售策略 朋友式营销 加大成交比 实现沟通零距离 大活动 持续影响市场小活动 带动客户 促进销售 现场活动 聚集人气 大众活动 形成美誉度 客户活动侧重客户体验大众活动侧重项目造势 活动营销 81 活动策略 82 铜冠大讲堂 品质生活品位人生 各阶段推广要点 活动目的 通过持续性较强的营销活动 保持项目在市场的追捧度 活动时间 2012年5月 6月每个周末参与人员 意向客户活动形式 演讲活动主题 主题 铜冠大讲堂 品质生活品位人生活动内容 1 以 铜冠会 的名义 邀请专业人士 定期举行生活铜冠大讲堂 建议1 2周一次 授课内容可以是礼仪 服装搭配 养生 风水 插花 人生规划 儿童培养之类 与我们的目标客户群精神需求相匹配的话题媒体跟进 活动前一周 向所有意向客户短信邀约 同时在网络及报纸进行宣传炒作 售楼处开放启用 时间 4月20日地点 售楼处参与人员 铜冠地产 合富辉煌铜陵各大主流媒体记者活动内容 售楼处启用仪式 83 活动策略 产品推荐会目的 制造营销事件 保持项目市场宣传的关注度 项目产品入市 揭开神秘面纱 积蓄客户 产品推荐会策略 利用专业设计师介绍产品细节 使客户对项目有更全面 更细致的了解 以此打动客户 树立项目高档物业形象 参与人员 铜陵各大主流媒体 规划建筑师 意向客户 配合单位等时间 5月中旬地点 酒店宴会厅 84 活动策略 利用产品推荐会打开项目知名度 锁定项目意向客户 开盘前推广费用预算 85 3月 4月 5月 6月 推广主题 活动节点 营销节点 营销总控图 推广节点 3月20日 4月20日 5月27日 形象导入 蓄水期 开盘强销 户外广告出街 报纸 网络软文炒作 内 外场人员团队组建 物料筹备 报纸硬广 网络通栏 直邮 网站软文炒作 外展点落实宣传 派单 物料筹备 报纸硬广 网络通栏 报纸 网站软文 短信 电台 户外 儿童嘉年华 产品解析会 城市中央 铜冠花园 升级版 首席公园地产 城市中