宁波,物业服务合同期限,法规规定

1/21宁波,物业服务合同期限,法规规定宁波市住宅小区物业管理条例第一章总则第一条为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。县、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。第四条街道办事处负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。2/21社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处调处业主与物业服务企业的纠纷。业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会调处。第五条县、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。第七条物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。第八条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：确定业主身份；拟定业主大会议事规则草案；拟定管理规约草案；3/21拟定业主委员会选举办法草案；组织召开首次业主大会。第九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十条业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。第十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。第十二条业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。4/21业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。第十三条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。第十四条业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处依法处5/21理，也可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求，组织召开业主大会定期会议。物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。第十六条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；向物业服务企业销售商品、承揽业务的；牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其6/21委员职务自行终止：不再是本物业管理区域的业主的；因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；被依法追究刑事责任的。第十八条业主委员会委员职务根据本条例第十六条、第十七条规定终止的，业主大会应当依照其议事规则的规定及时补选缺额。第十九条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。第二十条业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报辖区物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。宁波市物业服务收费管理实施细则时间：XX-01-1113:14:20来源：宁波市物价局作者：宁波市物价局7/21关于印发宁波市物业服务收费管理实施细则的通知各物业服务企业，海曙区、江东区、江北区发展和改革委、物业部，宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、大榭开发区、梅山保税区经济发展局、建设局：为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据中华人民共和国价格法、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例、宁波市住宅小区物业管理条例以及国家和省物业服务收费管理规定，结合我市实际，制定了宁波市物业服务收费管理实施细则，请遵照执行。本细则自XX年5月1日起施行。此前的物业服务收费规定，凡与本细则不一致的，一律以本细则为准。二一二年二月二十日宁波市物业服务收费管理实施细则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据中华人民共和国价格法、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例、宁波市住宅小区物业管理条例以及国家和省物业服务收费管理规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则适用于海曙区、江东区、江北区、8/21宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、大榭开发区、梅山保税港区区域内的物业服务收费管理，其他各县、区可参照本细则结合当地实际另行制定。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位和共用设施设备的日常运行管理，维护公共区域的清洁卫生和秩序，做好公共区域绿化日常养护等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条本细则所指的物业服务应当包括以下内容：房屋共用部位和共用设施设备的管理；公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护管理；维护公共秩序以及车辆停放管理，协助做好安全防范工作；物业档案管理；合同约定的其他公共性服务。第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。9/21第六条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、高标准住宅以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。符合以下条件之一的为高标准住宅：1独栋、联排等独门独户住宅；2建筑容积率在以下的小区住宅；3套型建筑面积140平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%以上的。高标准住宅由开发建设单位提出申请，报市物业主管部门认定。第七条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。市价格主管部门会同市物业主管部门制定物业服务等级和各等级的收费标准，并根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内确定具体收费标准，按照宁波市前期物业管理招投标实施办法等有关规定选聘物业服务企业。前期物业服务合同签订后十五日内，10/21由物业服务企业将服务内容、收费标准报当地价格主管部门、物业主管部门备案。对超过一级服务标准的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位可向市物业主管部门提出特级服务申请，经审核同意后报市价格主管部门核定收费标准。第八条非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照宁波市前期物业管理招投标实施办法等规定确定收费标准；成立业主委员会后，物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定，按照合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，参照价格和物业主管部门公布的物业服务等级和收费标准确定具体服务内容和收费标准，并在物业服务合同中明确。第九条前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。第十条业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。前期物业服务合同第一章总则第一条本合同当事人委托方：11/21名称：；法定代表人：；联系电话：；地址：。受托方：；名称：；法定代表人：；联系电话：；地址：。本合同的委托方是指开发建设单位或未售出物业所有权人，受托方为物业管理企业。本合同在前期物业管理权已通过招标或议标方式明确的基础上，由甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立。前期物业管理是指：本合同自生效之日起至业主、业主大会选聘的物业管理企业签定的前期物业管理服务合同生效时止的物业管理。第二条物业基本情况物业名称；物业类型：。座落位置区县路号四至：东；南；西；北。12/21占地面积：平方米；建筑面积：平方米。委托管理的物业概况详见：1招标书文件；2协议方案；3、；4、；附件。第三条招投标文件、协议方案及本合同明确的委托事项，甲乙双方按各自约定履行，承担各自履约责任。乙方自本合同签定后15日内开始参与物业的前期介入和今后竣工验收及移交接管工作。第四条前期物业管理的委托事项由甲、乙双方在招投标书或协议方案中明确，未明确的甲、乙双方可通过本合同或补充协议加以明确；1、房屋共用部位、共用设施设备维护、使用管理；2、房屋装修管理；3、公共绿地管理；4、共用部位保洁；5、安全防范协助及交通秩序维护；6、档案、资料管理；7、；8、。第二章双方权利与义务第五条甲方的权利和义务13/211、在房屋预售或销售前依法定程序选聘物业管理企业，审定物业管理投标方案及协议方案，审定物业管理服务年度计划，检查监督乙方物业管理实施工作及制度的执行情况；2、在房屋预售或销售前，制定业主临时公约，经辖区物业管理主管部门备案后，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。在与物业买受人签定房屋买卖合同时，应告知物业买受人与乙方签订前期物业管理服务协议，同时提供住宅使用说明书、住宅质量保证书，并将其作为房屋销售合同的附件；3、按规定配置物业用房，在综合验收前应向辖区物业主管部门移交：、专业管理用房平方米，座落：；、物业管理用房平方米，座落：；、物业经营用房平方米，座落：；4、按规定在综合验收前向辖区物业管理主管部门缴纳以下物业经费：初期物业管理费元；房屋保修费元；绿化管理费元；其他元；5、在办理物业验收手续时，向乙方移交法规、文件明确的资料；6、甲方所委托管理的房屋、共用部位及共用设施14/21设备应达到国家验收标准要求。对乙方提出的问题经双方查验属实后在综合验收前整改完成；7、不擅自占用和改变共用部位、公共设施的使用功能及用途，如需改动、扩建或改善配套项目及设施的，与招标书或协议方案出入较大，须与乙方协商后报有关部门批准后实施，并及时告知业主；8、按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期间委托乙方实施保修的，乙方按规定程序或投标书的标准实施，甲方负责监督；甲方自行负责保修的，甲方应在业主报修当日内及时到位检查和修理，3日内修结，因特殊情况无法在正常时限内修理完毕，应向业主和乙方说明原因及修理期限；9、在综合验收前，应向供热、供电、供水、通讯、有线电视、市政、环卫等单位办结移交手续，对于上述单位的接管情况及手续资料告知并移交乙方；10、由于甲方在销售过程中对业主违法承诺或违反原规划方案导致业主拒付物业管理服务费用，应承担连带偿付责任；11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；12、为维护业主、使用人的切身利益，在不可预见15/21情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，甲方应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。第六条乙方的权利和义务1、按照法规政策及有关物业管理的技术标准和行业规范、投标书或协议方案及本合同约定，实施物业管理、提供专业化的服务；2、选聘物业管理处主任，制定物业管理服务规章制度，抓好员工培训和执证上岗；3、负责编制物业管理年度管理计划、共用部位和共用设施设备维修资金使用计划及决算报告；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方商定后由乙方组织实施；4、对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，视情节轻重采取规劝、制止、报告等措施；5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，接受房屋管理部门的委托。做好物业装饰装修审批和管理工作，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；6、向业主公布房屋共用部位、共用设施设备日常16/21维修费、及利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况；7、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；依照本合同和有关规定收取物业管理服务费用；8、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域内的物业使用安全和公共秩序；10、不得擅自改变物业管理区域内共用部位的用途；对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商同意后，报有关部门批准后方可实施；11、不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益；12、履行物业投标书或协议方案所述的物业管理服务内容和服务质量，接受业主及使用人、社区居委会、物业主管部门的监督，不断提高管理水平。定期向甲方、辖区物业管理主管部门报告合同履行情况，接受监督和指导；13、在物业合同终止时，应在撤出管理前一个月内，请专业审计机构对收益和专项资金的使用情况进行审计，17/21并按规定移交物业用房、资金和资料等。第三章委托管理服务期限第七条委托管理期限定为年。自年月日起至年月日止。但是，期限未满、业主委员会与物业管理公司签定的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止。第四章物业管理服务费用第八条物业管理服务费收取物业管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，向乙方交纳；1、综合服务费：多层住宅元/平方米/月；小高层层住宅元/平方米/月；高层住宅元/平方米/月；别墅房元/平方米/月；办公楼元/平方米/月；商业用房元/平方米/月；。2、共有部位、共用设备设施日常维修费：多层住宅元/平方米/年；经营用房等非住宅以及有电梯的小高层元/平方18/21米/年；高层住宅元/平方米/年。3、建筑装潢垃圾清运费：住宅每平方米元；非住宅每平方米元。以后进行再次改造装潢的应按照本标准再次交纳装潢垃圾清运费；第九条本物业管理服务费每交纳一次，每次交纳费用时间为。第十条空置房的物业管理服务费用由甲方交纳；第十一条业主出租其拥有的物业，与物业使用人有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任；业主转让物业时，应当向乙方交清以前的各项物业管理服务费用；第十二条物业管理服务费标准的调整，按调整。第十三条本物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。第十四条车辆停放费按物价部门规定的标准执行；19/21第十五条开展合同约定以外的委托性有偿服务项目，服务报酬根据实际测算合理收费。第五章违约责任第十六条甲方违反本合同第五