2016年南宁市房地产发展报告(上半年).docx

世联行：2016年6月南宁房地产市场数据分析市场综述一级市场：6月南宁市场共计供应土地12宗，供应面积73.82万平米。其他用地6宗，面积为42.58万平米；住宅用地3宗，面积为15.44万平米；工业用地2宗，面积为11.41万平米，商业用地3宗，面积为4.39万平米，其中2宗用地包含了商业、其他用地，总面积为2.69万平米。6月南宁土地市场共计成交18宗，成交面积为93.08万平米。其中住宅用地成交15宗，成交面积82.36万平米；工业用地成交1宗，成交面积1.49万平米；其他用地1宗，成交面积8.12万平米。另有1宗包含商业、其他用地，总面积为1.11万平米。二级市场：2016年6月，全市共有43个项目新增预售，商品房批售面积116.53万平米，环比上涨76.96%，同比上涨8.51%。其中住宅供应面积为98.96万平米，环比上涨89.22%，同比上涨76.53%；非住宅供应面积为17.57万平米，环比上涨29.67%，同比下跌65.77%。2016年6月，南宁全市共签约成交10243套，环比下跌21.53%，同比上涨37.03%；签约成交面积为90.42万平米，环比下跌20.07%，同比上涨30.99%。其中普通住宅签约成交7430套，签约成交面积为76.11万平米；非普通住宅签约成交2759套，签约成交面积为13.93万平米；经济适用房签约成交54套。全市一手房总成交额为67.35亿元，均价为7448元/平米；其中普通住宅均价为7262元/平米。市场资讯1.宏观经济国家统计局发布的2016年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.0%，比上月微降0.1个百分点，位于临界点。总体看仍呈现生产平稳、结构进一步优化的特征。一是生产稳中有升。生产指数为52.5%，比上月小幅上升0.2个百分点，连续两个月回升。二是高技术制造业、装备制造业增长加快。高技术制造业和装备制造业PMI分别为51.3%和51.1%，均比上月上升0.5个百分点，高于制造业总体1.3和1.1个百分点。其中，计算机通信电子设备及仪器仪表制造业、通用设备制造业、电气机械器材制造业等行业PMI连续处于扩张区间。三是一些产能过剩的传统行业明显回落。高耗能行业PMI为48.2%，比上月下降0.9个百分点，连续两个月大幅回落。其中，黑色金属冶炼及压延加工业PMI为45.6%，比上月下降2.4个百分点，去产能效果进一步显现。2.市场政策2.1中央政府6月3日，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。要充分发挥市场作用，发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。6月3日，中国银监会、国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知，办法明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。6月6日，财政部、国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法的通知，按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的农村集体经济组织，或者在转让环节取得再转让收益的土地使用权人，应向国家缴纳调节金。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。6月16日，住建部、财政部、央行联合印发了全国住房公积金2015年年度报告，2015年发放个人住房贷款312.50万笔、11082.63亿元；全年住房公积金缴存额14549.46亿元，比上年增长12.29%。6月21日，财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5的征收率计算应纳税额；如果出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5的征收率计算应纳税额。6月22日，全国土地利用总体规划纲要（20062020年）调整方案印发实施，调整后，到2020年，全国耕地保有量为18.65亿亩以上，基本农田保护面积为15.46亿亩以上，建设用地总规模控制在4071.93万公顷（61079万亩）之内。6月22日，住房城乡建设部发布城市地下空间开发利用“十三五”规划，到2020年，不低于50%的城市完成地下空间开发利用规划编制和审批工作，补充完善城市重点地区控制性详细规划中涉及地下空间开发利用的内容。同时将开展地下空间普查，推进城市地下空间综合管理信息系统建设并纳入不动产统一登记管理。6月28日,住建部印发住房公积金信息化建设导则,各地区应通过统一接口，接入全国住房公积金结算应用系统，实现异地转移接续和贷款功能。2.2地方政府“新市民”购房申领补贴流程出炉申领条件分两种南宁市出台的关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知，对“新市民”购房可享受的补贴作出明确规定。记者5月31日从南宁市房屋产权交易中心获悉，申请领取购房补助须知已于日前印发，“新市民”购房申领补贴具体流程正式出台。市民需要提交的具体材料以及申请流程可在南宁市房屋产权交易中心官网查询。其中，新建普通商品住房的购买时间应在2016年2月5日至2016年12月31日（办理预售许可未办理现售备案的楼盘以商品房买卖合同登记备案时间为准；已办理现售备案的楼盘以合同签订时间为准）期间；新建商业、办公用房购买时间限定在2016年4月26日至9月30日（办理预售许可未办理现售备案的楼盘以商品房买卖合同登记备案时间为准；已办理现售备案的楼盘以合同签订时间为准）期间。7月起南宁房产证土地证将“两证合一”群众办事更便捷6月13日，南宁市举行不动产统一登记“新发旧停”媒体吹风会。据悉，南宁市计划下月起在市区范围内启动实施房屋、土地不动产统一登记工作。届时，将正式启用不动产登记簿证，核发新版的“不动产权证书”和“不动产登记证明”，旧版的“房屋所有权证”（即房产证）、“国有土地使用权证”（即土地证）和“他项权利证”等证书不再发放。“房地合一”，对市民会有什么影响？南宁市不动产登记局副局长朱泓静介绍说，不动产统一登记实施后，不换新证对市民并没有实质性的影响。但是，若房产进行交易，登记过户时，旧的土地证、房产证将被不动产权证书所替代。也就是说，现有土地证、房产证依旧有效，但房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。“新发旧停”后实行房、地统一登记，原来的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”将两证合一为“不动产权证书”，房屋所有权与土地使用权将统一登记在一本不动产权证上，将减少老百姓办理相关证书的环节。2南宁东站南广场将于6月25日启用6月20日，记者从市交通运输局了解到，为进一步满足南宁东站的公交需求，结合6月25日南宁东站南广场启用，6月28日地铁1号线东段开通试运营等情况，25日起市交通运输部门将新增、调整5条公交线路服务南宁东站南广场，其中新增3条，调整发车区域2条。南广场启用后，南宁东站公共交通配套格局将逐步形成，其中首条BRT接入南宁东站北广场，北广场以公交车为主，出租车为辅；地铁1号线接入南宁东站南广场，南广场以出租车为主，公交车为辅。7月1日起南宁周边部分高速变更为城市快速路6月28日，记者从南宁市交警部门获悉，随着南宁市城建规模的急剧扩张，城市东部、南部的开发进度逐渐逼近环城高速，新增的城市快速路圈出了更多的面积，为城市发展留下充足空间，进一步推进了南宁市城镇化建设。因城市发展的需要，从7月1日起，G7201南宁绕城高速、G80桂柳高速的部分路段即三岸至六律路段变更为南宁市城市快速路。南宁4个外迁收费站将于近期通车其中3个站已通过验收6月28日，记者从南宁高速公路管理部门了解到，备受社会关注的南宁东、安吉东、玉洞西三个即将外迁的收费站通过相关部门验收，加上南宁南收费站，近期内，将有南宁东、南宁南、安吉东、玉洞西等四个收费站将开通。但何时正式通车，将由南宁市有关部门宣布通车时间。记者还了解到，即将通车的南宁南收费站目前还没有通过相关部门验收，届时，南宁南收费站是否与南宁东、安吉东、玉洞西3个高速公路收费站同时通车，还不能确定。1.一级市场1.1供应分析6月南宁市场共计供应土地12宗，供应面积73.82万平米。其他用地6宗，面积为42.58万平米；住宅用地3宗，面积为15.44万平米；工业用地2宗，面积为11.41万平米，商业用地3宗，面积为4.39万平米，其中2宗用地包含了商业、其他用地，总面积为2.69万平米。2016年6月南宁房地产市场土地供应一览表出让方式编号位置用途地块面积（万）起拍价（万元/亩）公告日期挂牌GC2016-046邕宁新兴产业园区良信路北面工业用地10.45222016-6-6挂牌GC2016-042那洪大道北侧、金阳路西侧城镇住宅批发零售8.225712016-6-8挂牌GC2016-048高新区滨河路西面、罗赖路北面工业用地0.96312016-6-12挂牌GC2016-047经开区新屯路南侧、金阳路西侧商服用地2.492252016-6-13挂牌GC2016-053金良路南侧、海晖路西侧卫生慈善9.121262016-6-14挂牌GC2016-010兴宁区九曲湾农场范围内商服金融26.421482016-6-15挂牌GC2016-011兴宁区九曲湾农场范围内城镇住宅3.842572016-6-15挂牌GC2016-012兴宁区九曲湾农场范围内场镇住宅.3382342016-6-15挂牌GC2016-049凤岭路以北商服金融3.0756.822016-6-23商服金融2.8755.72挂牌GC2016-052青秀区南阳镇加油站用地0.311062016-6-23挂牌GC2016-056良庆大道东侧、玉洞大道北侧商业服务1.162552016-6-30公园绿地0.61挂牌GC2016-057良庆大道北侧商业服务0.742822016-6-30公园绿地0.186月南宁土地市场共计成交18宗，成交面积为93.08万平米。其中住宅用地成交15宗，成交面积82.36万平米；工业用地成交1宗，成交面积1.49万平米；其他用地1宗，成交面积8.12万平米。另有1宗包含商业、其他用地，总面积为1.11万平米。出让方式编号位置用途面积（万）起拍价（万元/亩）成交价（万元）楼面地价（元/）成交日竞得人挂牌GC2016-023经开区光明路西侧、友谊路北侧住宅商业8.5812716348.7633952.732016-6-1南宁嘉通置业有限责任公司挂牌GC2016-024经开区光明路西侧、友谊路北侧住宅商业4.41328703.6622989.05252272016-6-1南宁嘉通置业有限责任公司挂牌GC2016-025经开区光明路西侧、友谊路北侧住宅商业8.1512615408.9224945.3368822016-6-1南宁嘉通置业有限责任公司挂牌GC2016-026经开区友谊路西侧、那洪大道北侧住宅用地0.933194452.60521196.9368822016-6-1南宁嘉通置业有限责任公司挂牌GC2016-019兴宁区兴工路以东住宅商业5.1334655559.073094.3508772016-6-8广西大都投资有限公司挂牌GC2016-030江南区宏德路东侧、江南大道南侧住宅商业353551778.914314.9091672016-6-8中铁房地产集团（广西）有限公司6月南宁土地市场供应小幅下跌，成交创今年新高。成交的地块主要位于良庆区东风南路西侧，以住宅用地为主。成交的其他用地主要位于邕宁区步云路北侧，最终被前海人寿医院广西有限公司以13766.0713万元拿下。成交的工业用地位于江南区洪历路南侧、那历路西面，最终被广西格兰仕桂弘实业有限公司以649.9592万元拿下。另有一位于五象新区春阳路以北、东风南路以西包含商业、其他用地的地块，最终被广西锦澜置业投资有限公司以2776.3596万元拿下。2二级市场2.1供应分析2016年6月，全市共有43个项目新增预售，商品房批售面积116.53万平米，环比上涨76.96%，同比上涨8.51%。其中住宅供应面积为98.96万平米，环比上涨89.22%，同比上涨76.53%；非住宅供应面积为17.57万平米，环比上涨29.67%，同比下跌65.77%。6月份南宁城区供应中，良庆区供应占比最大，供应量为30.92万平米，占总城区供应量的26.5%，主要供应项目有天誉花园、江悦蓝湾、南宁华润佳成五象中心二十四城、绿地国际花都、金域蓝湾、碧桂园天玺湾、阳光尚都、广源大都会壹区、富雅国际金融中心、江山御景、龙光玖珑湖、吉丽嘉逸等。江南区本月供应量为24.43万平米，占总城区供应量的21%，城区主要供应项目为荣耀江南、盛邦领地、汇东凯旋城、南宁恒大城、南宁华南城东盟华府、南宁研祥智谷、瀚林名门、龙光普罗旺斯、南宁奥园悉尼组团南区、南宁江南万达广场等。青秀区本月供应量为23.87万平米，占总供应量的20.5%，供应项目为雅典国际、龙胤花园、美泉1612、万科城南区、雍景湾、荣和千千树、龙光君御华府、联发君澜、绿地中央广场等。西乡塘区本月供应量为13.5万平米，占总供应量的11.6%，供应项目为安吉华都、振业尚府、天玺国际中心、台湾街桃园居等。兴宁区本月供应量为13.02万平米，占总供应量的11.2%，供应项目为保利爱琴海、中海国际社区、嘉和城等。邕宁区本月供应量为10.79万平米，占总供应量的9.3%，供应项目为龙岗大唐果、南宁世茂龙岗花园B区、滨江阳光水岸、南宁万达茂、东方城市花园等。2.2成交分析2016年6月，南宁全市共签约成交10243套，环比下跌21.53%，同比上涨37.03%；签约成交面积为90.42万平米，环比下跌20.07%，同比上涨30.99%。其中普通住宅签约成交7430套，签约成交面积为76.11万平米；非普通住宅签约成交2759套，签约成交面积为13.93万平米；经济适用房签约成交54套。全市一手房总成交额为67.35亿元，均价为7448元/平米；其中普通住宅均价为7262元/平米。6月南宁市商品住宅成交量跌价稳，成交量环比下跌22.25%，成交均价环比上涨0.06%。其中青秀区本月签约套数最高，为1837套，签约面积20.65万平米，主要签约项目有万科城南区；江南区本月签约1592套，签约面积15.96万平米，主要签约项目为南宁江南万达广场；良庆区本月成交套数为1258套，签约面积11.91万平米，主要签约项目为天誉花园；兴宁区本月签约套数为1066套，签约面积11.49万平米，主要签约项目为金源城.金源橙郡；西乡塘区本月签约套数为963套，签约面积8.55万平米，主要签约项目为瀚林锦城；邕宁区为714套，签约面积7.55万平米，主要签约项目为南宁万达茂。成交均价方面，涨幅最大的为江南区，环比上涨8.10%。兴宁区、西乡塘区、邕宁区较上月相比均略有下滑，其中西乡塘区下跌幅度最大。2.3存量分析截止到2016年7月1日，南宁全市商品住房累计可售面积667.82万平米，可售套数为61965套；若按近一年以南宁全市普通住宅每月平均7413套的销售速度，目前的新商品住房可售量消化时间为8个月。2.4普通住宅成交排名TOP10楼盘分析6月普通住宅签约成交量排名TOP10的楼盘依次为：天誉花园、金源城.金源橙郡、万科城南区、中海国际社区、瀚林锦城、荣和悦澜山、南宁江南万达广场、隆源华府、瀚林名门、保利领秀前城。6月成交前十的楼盘签约成交总量达2534套，占南宁全市普通住宅签约成交量的34.10%。2.5商铺成交情况2016年6月，南宁全市商铺共签约成交299套，环比下跌13.08%，同比上涨16.80%；签约成交面积为1.84万平米，环比上涨19.92%，同比上涨3.04%。全市商铺总成交3.54亿元，均价为19210元/平米。南宁15.6-16.6商铺签约成交一览表6月南宁