宿迁市物业服务合同

1/24宿迁市物业服务合同宿迁市市区物业服务收费管理实施办法第一条为了促进我市市区物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据民法通则、物权法、物业管理条例等法律法规，以及江苏省物业服务收费管理办法、宿迁市市区物业管理办法，制定本办法。第二条本办法适用于我市市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施2/24和监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定六个物业公共服务等级及收费标准，并适时调整和公布。第九条前期物业管理阶段，由开发建设单位承担物业服务责任和物业公共服务费。开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业物业服务费的，要按市招投标管理规定，遵循公开透明、客观公正、程序合法、手续完备原则，应在价格主管部门和物业行政主管部门规定的服务等级标准和收费标准范围内，通过公开招投标竞争、专家评审的方式选聘物业服务3/24企业及物业服务费。双方应签订书面的前期物业服务合同，明确物业服务等级、收费标准和服务人员数量，并向价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同全过程的监督和管理。开发建设单位采取招投标或协议方式选聘物业服务企业的,物业服务企业的物业公共服务等级和收费标准,在普通住宅小区建设综合验收合格后，应当经价格主管部门核准。第十条业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，应在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十一条实行市场调节价的物业服务收费标准，业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。市价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十二条物业管理公共服务费用构成因素为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；4/24物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用；合理利润；法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。第十三条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独装表、单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。第十四条物业服务收费按照房产证记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖合同约定分期预5/24收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。第十五条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费按合同约定标准的7O交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。第十六条物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、集中供热运行维护收费等，按实际发生的维护费用进行公示，并每月或每季按实分摊，具体分摊时间由物业服务企业与业主委员会协商确定。物业服务企业对住宅室内装饰装修服务的费用，由物业服务企业根据实际成本和合理利润确定具体收费标准，报价格和物业管理行政主管部门备案后公示上墙。物业小区住宅的装璜垃圾处理费按有关文件规定执行，其收费标准为1元/平方米。第十七条物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场特定空间停放汽车的收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计6/24收。汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。其中专有车位，应交纳停放服务费。具体标准为：小区道路设置的停车位50-100元/月。小区业主委员会成立前执行低限；业主委员会成立后由双方协商确定。租用室内停车位最高为150元/月。室内自购车位，物业服务企业只能收取用于照明、排风、保洁管理等车位服务费用，车位服务费为20-40元/月。非业主车辆在小区内道路上临时停放时间超过3小时的可收取占道费2元/车.次，停车时间超过夜里12点的按5元/车.次收取。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，利用业主共有的物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会书面同意，并就使用、管理、收入和分配与业主委员会达成书面协议，且履行报批手续后方可实施。第十八条物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。第十九条市价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业7/24主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。第二十条物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取押金、保证金等费用。物业服务企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，可以向业主或使用人按住宅房屋500元/户，非住宅房屋20元/平方米收取装修保证金。房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，物业服务企业必须在一个月内全额退还装修保证金；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿或修复的责任，如业主和使用人自愿选择赔偿的，其赔偿标准由物业公司委托有资质的评估机构进行估价，其费用可在装修保证金中抵付，装修保证金余额必须在一个月内全部退还。第二十一条物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。第二十二条物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，物业服务企业应每半年向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。8/24第二十三条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。第二十四条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。第二十五条市价格主管部门和物业管理行政主管部门，要加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督考核。由市物业管理行政主管部门牵头，市价格主管部门参与，每年定期组织对市区住宅小区9/24物业服务等级进行考核评定，凡达不到相应服务等级标准的或业主满意度较低的物业服务企业，督促其限期整改，整改后仍达不到标准的责令其降低收费标准。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定等法律法规予以处罚。第二十六条本办法由宿迁市物价局会同宿迁市住房和城乡建设局负责解释。第二十七条本办法自XX年6月1日起执行，宿价服XX96号文件同时废止。附件1：宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准附件2：宿迁市区物业公共服务等级收费标准附件1：宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准一级宿迁市物业服务收费管理暂行办法第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、省物价局、省建设厅印发的江苏省物业服务收费管理办法和市政府印发的宿迁市物业管理实施细则等有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于我市行政区域内，符合国家10/24物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市、县人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。第七条物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价。11/24第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，按市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定的物业管理服务等级标准和相应的物业服务等级收费标准执行。第九条普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业实施前期物业服务的，建设单位应当向价格主管部门申报前期物业服务收费标准。价格主管部门对前期物业服务收费实行价格认证制度，由建设单位委托有资质的价格认证机构对其提供的物业服务情况进行等级认证，确认收费等级，由建设单位根据认证的等级标准报价格主管部门审批。物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议和买卖合同中与物业买受人预先约定具体收费标准。第十条已产生业主委员会的普通住宅公共服务具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门和物业管理行政主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报价格、物业行政主管部门备案。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的,由开发建设单位或物业管理企12/24业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。各县价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十二条物业管理公共服务费用构成因素为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用；合理利润；法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。第十三条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运13/24行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。楼道共用照明电费由业主或使用人共同按实分摊。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。对经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费14/24由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。第十六条实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。第十七条住宅房屋装修产生垃圾的，其垃圾处理费用，按市有关文件规定执行。第十八条物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停车服务收费，区别不同情况由当地价格主管部门制定。业主已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准，补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则制定。第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。第二十条物业管理企业为保护房屋共用部位、主体15/24结构和共用设施设备免受损坏，可以向业主或使用人收取装修保证金，住宅房屋装修保证金500元/户，非住宅房屋按20元/平方米收取。房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，装修保证金必须在一个月内全额退还；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿和修复的责任，如业主和使用人自愿选择赔偿的，其赔偿标准由物业公司委托有资质的价格认证机构进行估价，其费用可在装修保证金中抵付，装修保证金余额必须在三个月内全部退还。第二十一条各县价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。第二十二条物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。第二十三条物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。第二十四条物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按照宿迁市物业服务收费明码标价实施细则的规定将服务内容、收费项目、标准及收费办法在16/24经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费收支及物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。第二十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。第二十六条各县政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门和物业行政主管部门依据中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例等法律法规予以处罚。第二十七条各县可依据本办法，并结合当地实际情况，制定本地区具体实施办法。第二十八条本办法由宿迁市物价局会同市建设局负责解释。第二十九条本办法自XX年1月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定废止。市政府关于印发宿迁市市区物业管理办法的通知17/24宿政规发XX2号XX年4月11日来源：作者：发布时间：XX-5-1015:45:20【字体调整：大中小】宿豫区、宿城区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园，市各委、办、局，市各直属单位：宿迁市市区物业管理办法已经市政府三届二十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。宿迁市市区物业管理办法第一章总则第一条为规范本市区物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。配套设施不全的原有住宅区，由各区政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。18/24第三条物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域，以住宅为主配套部分商业的除外。一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。第四条市住房和城乡建设部门是全市物业管理行政主管部门，负责物业管理政策制定、行业指导、物业服务企业和从业人员资质及信用管理工作。各区政府负责做好本行政区域内的物业管理工作，各区住房和城乡建设部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，具体负责辖区内物业管理活动的行政管理和行政执法工作。市和区城管、财政、民政、物价、公安、规划、环保、工商等部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作，各部门应将管理职责统一向社会公布。第五条各区政府应明确各街道办事处负责管辖的物业管理区域，由街道办事处负责组织、指导辖区内业主大会成立和业主委员会的换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。各街道办事处应设立投诉调解工作站和应急维修服务站，调解处理物业管理各类纠纷，维护社区和谐稳定。19/24社区居民委员会是社区居民利益的重要维护者，负责指导和监督区域内业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，协助街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，综合调处各类矛盾，维护社区居民的合法权益和社会稳定。社区居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业应主动接受社区居民委员会的指导和监督。第六条供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、环境卫生、园林绿化、技防监控、车辆管理、设施设备维护等专项服务的行业主管部门依法按照相应职责负责相关监督管理工作，提高行业服务水平。各专业服务单位及其行业主管部门应将服务内容和管理职责向社会公布。第七条区人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化的物业服务，促进物业服务行业发展。鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章前期物业管理第八条本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业20/24服务企业实施的物业管理。前期物业管理应至整个项目竣工交付之后，业主大会或业主委员会选聘确定的物业服务企业接管物业之时结束。第九条开发建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务期间，开发建设单位负责物业管理区域内的安全巡查、卫生保洁、绿化养护、房屋及共用设施设备维修养护、台账管理等服务工作，接受街道办事处和社区居民委员会监督管理，按物价部门审批或备案的服务等级及相应标准提供服务，不得向业主收取物业服务费。第十条新建商品房预销售前，开发建设单位应通过公开招标方式选聘具备相应资质及信用等级的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。第十一条为加强对物业服务行为的监管，物业服务企业需按不低于本项目建筑面积1元/平方米的标准交纳履约保证金，由各区住房和城乡建设局负责监管，在物业服务合同终止后予以退还。具体的监管办法由市住房和城乡建设局制定。第十二条业主应缴纳装修保证金、装饰装修垃圾处理费、停车管理服务费，其具体收费标准依据物价部门公布的相关文件执行。电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、21/24公共用水等代收代交费用，应单独列帐，合理、公开分摊，与业主协商预收，每次预收不超过半年；业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体分摊办法。第十三条开发建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当就履行临时管理规约内容作出书面承诺。在业主大会成立后，应当依照规定制定公布业主管理规约，经业主大会审议通过后，全体业主应当共同遵守。第十四条业主大会成立后选举产生业主委员会，开发建设单位应于10日内同业主委员会进行物业共用部分查验交接，办理交接手续，并向物业所在区住房和城乡建设部门备案，按照本项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳物业管理储备金，权属为全体业主，使用由业主大会决定，实行专户存储、专款专用，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等。各区政府应对物业管理储备金的缴纳与使用制定具体的管理细则。同时开发建设单位要向业主委员会移交下列物件、资料：22/24物业管理区域划分资料；竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记