常用房地产专业术语

1 常用房地产专业术语常用房地产专业术语 1 商品房 是指在市场经济条件下 通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋 均按市场价出售 商品房根据其销 售对象的不同 可以分为外销商品房和内销商品房两种 4 R2 x E5 P2 T T8 h w 内销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 内销商品房可以出售给当地企事业 单位和居民 5 复式住宅 5 F s P5 B K R 已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价 或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工 拥有部分房屋所有权 一般在 5 年后归职工个人所有 r R C C b l g G y l u 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户 困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房 E5 24 再上市房 C c R g7 N 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋 9 D7 W4 P N i 25 廉租住房 c H0 D A 3 C 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉 的普通住房 h r8 C 26 花园式住宅 T X S M u J2 H g O f4 H z 也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 一般为高收入者购买 9 27 公寓式住宅 l t5 相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 标准较高 每一层内有若干单户独用 的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短 期租用 28 安居工程住房 是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房 优先出售给无房户 危房户和住房困难户 在同等条 件下优先出售给离退休职工 教师中的住房困难户 不售给高收入家庭 成本价由征地和拆迁补偿费 勘察设 计和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础设施建设费 小区级非营业性配套公建费 一半由城市人民政府 承担 一半计入房价 1 3 的管理费 贷款利息和税金等 7 项因素构成 29 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 30 住宅 是指专供居住的房屋 包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍 包括职工单身宿舍和学生宿舍 等 但不 包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等 也不包括托儿所 病房 疗养院 旅馆等具有专门用途的房屋 3 D 31 成套住宅 是指由若干卧室 起居室 厨房 卫生间 室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋 32 非成套住宅 是指供人们生活居住的但不成套的房屋 t H 7 j c6 g2 M w 33 公用设施用房 1 A N7 P q8 s5 c2 I1 x O 是指自来水 泵站 污水处理 变电 燃气 供热 垃圾处理 环卫 公厕 殡葬 消防等市政公用设施的房 屋 34 商业用房 M t e j O 8 T7 T Q 36 自管房产 是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产 7 3 W s J L3 b L N7 37 集体所有房产 是指城市集体所有制单位所有的房产 即集体所有制单位投资建造 购买的房产 9 T7 S1 Y0 a7 E 38 私有 自有 房产 L B G7 x z 是指私人所有的房产 包括中国公民 港澳台同胞 海外侨胞 在华外国侨民 外国人所投资建造 购买的房 产 以及中国公民投资的私营企业 私营独资企业 私营合伙企业和私营有限责任公司 所投资建造 购买的 房屋 39 期 房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大产证 止 在这一期间的商品房称为期房 消 费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 40 有限产权房 k A e H n4 s 是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴 房屋所有 人享有完全的占有权 使用权和有限的处分权 收益权 c g 8 A 41 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的 包括悬索结构 42 钢 钢筋混凝土结构 R d X3 Y R3 c6 3 F 是指承重的主要构件是用钢 钢筋混凝土建造的 F t6 f G X N b 43 钢筋混凝土结构 6 q P 1 T3 l 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 升板等建造的钢筋 混凝土结构的建筑物 44 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是用木材建造 柱是用钢筋混凝土建造 4 N l D K8 G c i8 l 45 砖木结构 5 Z4 b A 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱建造的 46 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0 以上计算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高 在 2 20m 以上 不含 2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 47 地下室 D Q7 w0 m p4 G z N3 q 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在 2 2m 以下的半地下室 房间地面低于室外地平面的 高度超过该房间净高的 1 2 者 q J Q5 Q f l u 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3 且不超过 1 2 者 F h7 e1 u M u d r 49 假 层 1 8 b i2 z x6 n R3 G3 N 5 是指建房时建造的 一般比较低矮的楼层 其前后沿的高度大于 1 7m 面积不足底层的二分之一的部分 附层 夹层 是房屋内部空间的局部层次 50 搁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 51 低层住宅 指一层至三层的住宅 2 Q3 a1 p o B 52 多层住宅 指四层至六层的住宅 0 x S b j Y j z 53 小高层住宅 指七层至十二层的住宅 4 m x e Y0 64 商品房的销售面积 商品房按 套 或 单元 出售 商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积 以下简称套 内建筑面积 与应分摊的公用建筑面积之和 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 8 E3 65 共有建筑面积 O7 c W 共有面积的内容包括 电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班 警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积 以水平投影面积计算 共有建筑面积还包括套 与公共建筑之间的分隔墙 以及外墙 包括山墙 水平投影面积一半的建筑面积 独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢服务的警卫室 管理用房 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积 4 e o F 66 房屋施工面积 q0 M 5 A 8 F 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订 正式 销售合同的商品房屋面积 不包括已签 订预售合同正在建设的商品房屋面积 但包括报告期或报告期以前签订了预售合同 在报告期又竣工的商品房 屋面积 71 预售面积 q0 c4 Q 9 m1 c 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 包括以 前年度竣工和本期竣工的房屋面积 但不包括报告期已竣工的拆迁还建 统建代建 公共配套建筑 房地产公 司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 72 单元式住宅 R I y0 K h g 是指在多层 高层楼房中的一种住宅建筑形式 通常每层楼面只有一个楼梯 住户由楼梯平台直接进入分户门 一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户 所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元 73 期 房 a 2 7 M3 d8 G m3 v 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费 者在购买期房时应签商品房预售合同 A I P 2 N M B 74 现 房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者 签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 75 商品房的起价 m Y C9 h5 Z6 x 6 A s 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 l7 7 i K0 n2 o 76 商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的价格 78 复式商品房 0 8 q V U r Z e 是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的楼房 79 跃层式商品房 由上 下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 并采用户内独用的小楼梯连接的房 屋 80 水景商品房 是指依水而建的房屋 81 TOWNHOUSE 也叫联排别墅 正确的译法应该为城区住宅 系从欧洲舶来的 其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民 城区房屋 82 灰空间 p5 f2 D i s3 z 最早是由日本建筑师黑川纪章提出 其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间 以达到室内外融和的目的 比如建筑入口的柱廊 檐下等 也可理解为建筑群周边的广场 绿地等 E U4 u3 B0 N t t 83 商住住宅 是 soho 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功 能的发达 使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式 2 y 84 会 所 N X1 S Z7 i 87 基 价 j z U k0 v8 x 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层 朝向差价后而得出 88 均 价 4 E0 l F8 W K7 Z z9 Q 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资 包括征地 拆迁 各种补偿 平整土地 敷设外部市政管 线设施和道路工程等各项费用 万元 ha 109 住宅单方综合造价 4 m H n4 e7 j f4 o y 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资 应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑 道路 市政管线 绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元 m2 y E w F 4 o I b o 110 房屋权属登记 2 B V7 H3 p2 e7 e 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权 典权等房屋他项权利进行登记 并依法确认房屋产权归属关系的行为 111 总登记 是指县级以上人民政府根据需要 在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记 112 初始登记 指新建房屋 竣工 或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记 113 转移登记 c s8 w a Z n 是指因房屋买卖 交换 赠与 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的 房屋所有权登记 h I4 5 S h0 x i T 114 变更登记 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记 2 V V4 房屋坐落的街道 门牌号或者房屋名称发生变更的 t0 U f b2 U N 房屋面积增加或者减少的 房屋翻建的 法律 法规规定的其他情形 9 115 他项权利登记 是指设定房屋抵押权 典权等他项权利所进行的房屋所有权登记 116 注销登记 是指因房屋灭失 土地使用年限届满 他项权利终止等进行的房屋权属登记 117 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利 民法通则 规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和处分权四项权 能 这也是房屋所有权的四项基本内容 3 5 A o h6 I 6 J 118 房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 房地产他项权利的法人 其他组织和自然人 119 房屋权利申请人 F3 c S a 2 d 9 a 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发 每个共有权人各持一份的权利证书 是 房屋所有 权证 的附件 用以证明共有房屋的归属 4 h9 S6 L Q P O R3 123 他项权证 指在他项权利登记后 由房管部门核发 由抵押权人持有的权利证书 124 宅基地证 0 Q p1 o r i 农村村民在集体土地上因建房需要 向集体组织申请建房用地 经集体报送县 市 人民政府批准后 向县 市 土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县 市 人民政府颁发 集体土地使用证 宅基 地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证 可以在集体内部成员之间转让 但不得向非集体组织成 员转让 125 房屋部分产权 k F7 v8 V G1 U 10 129 被拆迁人 3 k W9 是指被拆迁房屋的所有人 130 房屋拆迁补偿 8 T V3 Z E 是指拆迁人对被拆除房屋的所有人 依照 城市房屋拆迁管理条例 的规定给予的补偿 拆迁补偿的方式 可 以实行货币补偿 也可以实行房屋产权调换 p S7 a 8 O D 131 货币补偿基准价 r C3 i8 o k 被拆迁房屋的货币补偿基准价 是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段 同类 用途新建房屋市场交易的平均单价确定 报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格 g Z k i z1 D 132 房产折旧 g5 K9 h9 G8 1 H2 v w 指房产在使用时间内损耗的价值 称房产折旧 计算时通常采用直减法 使用年限法 定额折旧法 将房产 应提取的数额 按使用年限分配 其公式如下 房产每年折旧额 房产原值 计价时的净值 残余价值 清理 费用 房产预计使用年限 尚能使用年限 133 房屋耐用年限 通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限 以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级 一级耐久年限 100 以上适用于重要的建筑和高层建筑 二级耐久年限 50 100 年适用于一般性建筑 三级耐久年限 25 50 年适用 于次要的建筑 四级耐久年限 15 年以下适用于临时性建筑 b Z B e4 6 l Q 134 房屋修缮 是指对已建成的房屋进行拆改翻修和维护 以保障房屋的住用安全 保持和提高房屋的完好程度与使用功能 135 保 修 期 是指物业开发建设单位在物业交付使用后 对业主承担保修责任的期限 k e S f Z x5 y A n t O 139 公共维修基金额 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位 共用设施设备维修基金总额 141 住宅共用部位共用设施设备维修基金 k E X w1 Q4 1 简称维修基金 是指按建设部 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 建住房 1998 213 号 的规定 商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位 共用设施设备的维修基金 简称公共维修基金 专项用于 物业保修期满后 共用部位 共用设备设施的大中修和更新改造 3 u0 s B3 H1 K7 L 144 起居室 厅 供居住者会客 娱乐 团聚等活动的空间 D B6 Y e5 L0 Q0 S q 145 厨 房 供居住者进行炊事活动的空间 D I4 o u0 B 146 卫生间 供居住者进行便溺 洗浴 盥洗等活动的空间 h6 b U Z Q R8 X5 X v 147 使用面积 房间实际能使用的面积 不包括墙 柱等结构构造和保温层的面积 1 h3 8 f0 X0 Q5 u 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 也就是一层房屋的高度 在 1987 年发布的 住宅建筑模数协调标 准 中 明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为 2 6 米 2 7 米 2 8 米 150 室内净高 a P7 D9 D l7 V U V E 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离 净高和层高的关系可以用公式来表示 净高 层高 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫 净高 151 住宅开间 4 B W9 e c a X Q2 e B2 2 u m6 t 159 走 廊 住宅套外使用的水平交通空间 160 架空房屋 a8 G8 T1 指底层架空 以支撑物体承重的房屋 其架空部位一般为通道 水域或斜坡 161 阁 楼 指位于自然层内 利用房屋内的上部空间或人字屋架添 加建的使用面积不足该层面积的暗楼 不计层次 162 骑 楼指建在马路旁 底层的一部分是人行道的楼房 9 z E0 y2 170 门 廊 指建筑物门前突出的 有顶盖 有廊台的通道 如门斗 雨罩 雨蓬等 171 阳 台 l9 g U m Q 172 封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的 173 非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台 174 凹阳台 凹进楼层外墙 柱 体的阳台 175 凸阳台 挑出楼层外墙 柱 体的阳台 S4 N3 w m3 L 176 底阳台 房屋一层的阳台 j5 m v7 y S e 186 中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层 188 标准层 平面布置相同的住宅楼层 190 结构 设备 转换层 2 A j 7 r 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同 该楼层上部与下部采用不同结构 设备 类型 并通过该楼 层进行结构 设备 转换 则该楼层称为结构 设备 转换层 h4 E w6 z2 U 191 建筑容积率 建筑面积毛密度 6 P x y O g 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 m2 ha 或以总建筑面积 万 m2 与居住区用地 万 m2 的比值 表示 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 192 建筑密度 即建筑覆盖率 居住区用地内 各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 O2 0 13 193 绿化率 q N W3 D 它是指各种户型在总户数中所占百分比 反映到住宅设计上 就是体现在一定数量住宅建筑中 各种不同套型 住宅占住宅总套数的比重 195 面积误差比 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 100 合同约定面积 7 x 7 g 0 5 196 住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层 a q q f E d K N 197 高层住宅 大于等于 11 层 比例 高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 8 u D Y q 198 小高层住宅 7 10 层 比例 中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 U6 k8 B9 t 199 居住区用地 O4 P I 3 Y 205 组团 级 路 上接小区路 下连宅间小路的道路 206 宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路 207 公共绿地 t9 u9 w c h 满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 应包括居住区公园 小游园和组 团绿地及其它块状带状绿地等 3 b o o1 o2 X t k 208 配建设施 n7 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 209 其它用地 o X9 e Y5 E 规划范围内除居住区用地以外的各种用地 应包括非直接为本区居民配建的道路用地 其它单位用地 保留的 自然村或不可建设用地等 210 道路红线 3 城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 212 公共服务设施用地 v5 I a9 i1 x M a w h9 l 物业管理服务费是指物业产权人 使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备 公用设施 绿 化 整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用 220 公用建筑面积 h8 A2 A p Z Q Y4 G3 z7 公用建筑面积主要由以下部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和过道 地下室 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积 套 单元 与公用建筑空间之间的 分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 计算时 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套 单元 套内建筑面积之和 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积 即 为公用建筑面积 7 Y1 Y S B8 r0 e g 221 房屋的建筑面积 d O Q Z A f 6 建筑面积也称 建筑展开面积 它是指建筑物各层面积的总和 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截 面计算 包括使用面积 辅助面积和结构面积三部分 具体规定如下 包括房屋结构 如墙 柱 占用的面积 包括地下室所占用的面积 但不包括天井 墙外阳台 客观存在外楼梯等占用的面积 每层高度超过一般标准 的房屋 也应按它们的实际建筑面积计算 不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积 7 a H 0 222 土地使用年期 X n L6 p Z7 M l 6 H1 B 凡与规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年期按国家规定执行 即 居住用地七十 年 工业用地五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合用地 或者其他用地五十年 z d O q A9 s C H g p f0 X 双景住宅 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境 社区周围还有赏心悦目的自然风光 社区内外要讲究合二为 一 使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调 达到居室内外环境互动 交相辉映 正所谓 借外景造内 景 6 o 4 I0 g c4 N 225 何为标准绿色住宅 1 P L5 g6 a1 o3 r 15 绿色住宅是全方位的 立体环保工程 它将随着社会的进步 技术的发展而日臻完美 主要包括 使用高科技 环保型建材 推广污水处理再利用技术 充分利用自然光资源 对小区垃圾实行无公害处理 L 4 q C1 226 中水处理 是个老百姓听起来还有些陌生的词 中水就是指循环再利用的水 其实中水处理离我们的生活并不遥远 许多 家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来 用于冲厕所和拖地板 其实这就是最原始 最简单的中水处理办法 227 住宅的进深和开间 M T C j0 r R5 m4 w 9 r w 住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 我国城镇住宅房间的进深一 般限定在 5 米左右 不能任意扩大 在住宅的高度 层高 和宽度 开间 确定的前提下 设计的住宅进深过 大 就使住房成为狭长形 距离门窗较远的室内空间自然光线不足 不过 进深大的住宅可以有效节约用地 住宅开间即住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离 因为就一个自然间的宽度而言 故又称为开间 住宅开间一般为 3 0 3 9 米 228 格式条款 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定 并在订立合同时未与对方协商的 条款 格式条款使当事人订立合 同的过程得以简化 提高交易效率 但是 格式条 款一方当事人往往会利用其优势地位 在条款中列入一些不 公平的条款 而对方当 事人由于其自身地位的原因 只能被动接受 因此这样的合同往往会违背公平原则 所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务 并采用合理的方式提请对方 注意免除或者限制其责任的条款 按照对方的要求 对 该条款予以说明 229 内部认购 近年来 许多房地产发展商在尚没有获得 商品房预售许可证 等有关证件之前 以在小范围内推出一种 内部 认购 的方式销售商品房 内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠 优惠一般是比照 开盘价 而言的 如果按照目前房地产发展商通行的 低开高走 的营销原则 内部认购价应该是该商品房销售过程中的 最低时段 价 购房者应给予谨慎的关注 同时 房地产营销商为了保证尽可能多的赢利 会严格地限制和控制内部认购 的销售量和时间 聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手 往往能得到实在的优惠 这样一套房计 算下来可能会有数以几万计的 便宜 当然 这种便宜与风险共存 购房者要十分慎重地考察该项目发展商的 资质是否可靠 以免不小心摊上麻烦 使自己的合法权益受到损害 230 酒店式公寓 G8 h j6 G v 酒店式公寓概念最早源于欧洲 是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业 由专门的管理公司进行统一上 门管理 既有酒店的性质 又相当于个人的 临时住家 这些物业就成了酒店式公寓的雏形 国内的酒店式公 寓最早出现在深圳 然后在上海 北京等地均有开发 但前几年并未形成热点 7 N3 9 e Y4 p 231 SOHO 之后又推 LOFT8 i O5 T M N t3 u2 2 g 日前 以 SOHO 为标志的知名楼盘现代城 又推出了 LOFT LOFT 超高层办公空间位于 SOHO 建筑的 A B C 座的 三层 面积 8000 平方米 层高达 6 米 是一个完全开敞的空间 没有墙壁的存在 没有固定的面积 客户可根 据需求切割购买 232 LOFT 是什么 LOFT 英文字典中把它译为阁楼 顶层楼 当这个词在 20 世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生 活方式时 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义 LOFT 最显著的特征是高大而开敞的空间 上下双层的 16 复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 233 何谓板式小高层 K1 P8 f5 X 国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为 板式小高层 是一种不规范的叫法 我们目前常说的 板式小高层 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯 电梯的小高层住宅 目前大多在 至 层左右 层以 下的称为 多层 更高的则称为 高层 这与标准规范有些出入 塔楼 主要是指以共用楼梯 电梯为核心布 置多套住房的高层住宅 通俗地说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户 内 而板楼由许多单元组成 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 但从其外观上看 不一定都呈 一 字型 也 可以是拐角 围合等形状 234 国家康居示范工程 由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程 目的是在以往的 2000 年小 康住宅科技产业示范工程 和 城 市住宅小区建设试点 的基础上 以现代建筑技 术 新型建材 部品与设备等实用新技术作为技术支撑 将近 年已有的新技术 新 材料 新工艺集成 以工程示范作为产业化链条 综合采用新型结构体系 供排体 系 隔墙体系 厨卫体系等新材料 新部品 从而为住宅产业现代化作出示范 通 过示范 以点带面 推动整个住 宅产业的技术进步 使住宅建设的质量和功能有较 大的改善 适用性能 安全性能 耐久性以及环境性能 经 济性能全面提高 达到 国际文明居住水准 235 业主委员会 1 r5 u p j M g o 6 土地类型 按其使用性质划分为居住 商业 工业 仓储 综合用地 公共设施用地及自由集资 微利房用地 7 土地使用权年限 是指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 17 如该综土地用途符合当时城市规划要求 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后继续使用 如果不符 合则该综土地使用权由政府无偿收回 现政府对土地使用权年限规定如下 居住用地 70 年 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 综合用地为 50 年 商业 旅游 娱乐用地为 40 年 j L 房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的 总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 7 w M g w8 9 R 8 组合贷款 个人住房组合贷款 是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人 同时缴存住房公积金 在办理个人住房 商业性贷款的同时 还可向银行申请个人住房公积金贷款 即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物 银 行向同一借款申请人同时发放的 用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款 是政策性和商业性贷款 组合的总称 第三节 建筑类术语 B X k7 h a h L 1 房屋的结构形式 主要是以其承重结构所用的材料来划分 一般可以分为砖混结构 砖木结构 钢筋混凝土结构 7 p2 E6 砖混结构 是指建筑物中竖向承重结构的墙 柱等采用砖或砌块砌筑 柱 梁 楼板 屋面板 桁架等采用钢 筋混凝土结构 通俗地讲 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构 由于抗震的要求 砖混 19 房屋一般在 6 层以下 u1 K H u J T b4 E b 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 套内建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和 即 商品房销售面积 套内建筑面积十分摊的公用建筑面积 8 a J d h U3 M H 4 建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开 是指建筑物各层次外围面积的总和 由于房屋使用要求 结构形式的不同和装饰方 面诸多因素 造成房屋不太规则 国家根据房屋使用程度的不同 对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定 针对房屋建筑物的主要规定有 1 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算 单层房屋按一层 f O C L s w v Q 计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积的总和计算 y8 y Z Z L J 2 建筑物内所有永久性建筑层高在 2 2 米以上的 包括房屋内的夹层 插层 技术层 即管道层 储藏室等 和 2 2 米以上的楼梯间 电梯间 均按一层计算建筑面积 层面上的楼梯间 水箱间 电梯机房及斜面结构屋 顶高度在 2 2 米以上的建筑和地下室 半地下室及相应进出口 层高在 2 2 米以上的按其外围水平投影面积计 算 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅均按一层计算建筑面积 大厅内的回廊部分 层高在 2 2 米以上的按 其水平投影面积计算 4 楼梯间 电梯井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 5 与房屋相连的有柱走廊 房屋间属永久性封闭的架空通廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其围护结构和 柱的外围水平投影面积计算 与房屋相连的有上盖无柱的走廊 连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算 有顶盖未封闭永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 房屋之间无上盖的架空通廊 天桥 不计 算建筑面积 6 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 3 P k I j F U O8 7 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算 未封闭的阳台 挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一 半计算 8 有伸缩缝的房屋 若在室内 伸缩缝计算面积 与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积 9 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 10 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无拄雨蓬等 骑楼过街楼的 底层用作道路街巷通行的部分 及屋面上的花园 游泳池等均不计算建筑面积 o2 6 c9 s b9 A6 6 20 11 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积 它是各面积计算的基础 M V r u8 n L7 5 套内建筑面积的计算 1 V7 Y f X Z t6 b 房屋为了满足各种需求和结构上的需要 各套面积不一定相等 就必须将各套房的面积分别进行测算 套内建 筑面积是由套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台面积三部分组成 Y P6 p n N 1 8 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积 项目用地红线范围内的土地面积 一般包括 建设区内的道路面积 绿她面积 建筑物 构筑物 所占面积 运动场地等等 之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 2 k X j9 v S F0 X 9 建筑密度 居住区用地内 各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建 筑密集程度 10 绿地率 6 K 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 绿地应包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 又包括居住区 公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 不应包括屋顶 晒台的人工绿地 1 D p4 t z 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间 夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分 夹层可以做成房间 也可以做成跑马廊形式 夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退 在平面的外边缘有栏杆或栏板 上面的人可以 看见下面 下面的人也可以看见上面 形成一种不完全的空间 一般称其为 排空 与底层之间有视线上 的交流和空间上的流通 而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔 只通过楼梯联系 和复式房屋的空间是 两种不同的类型 跃层和复式的面积汁算 跃层房屋如果是完整的两层 其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面 积相加之和 如果跃层部分的高度不够一个完整的层高 可以参照披屋顶使用面积的计算标准 如 利用坡屋 顶作为使用房间时 除必要的卫生条件 漱洗 便溺 采光 通风 外 还应同时具备以下两个条件 方能计 23 入使用面积 使用房间的净高度最低处不应低于 1 5 米 含 使用房间净面积的一半 含 以上不低于 2 1 米 含 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积 若房间超过 2 l 米 含 部分不足房间总面积 的 2 倍计入使用面积 错层一户内楼面高度不一致 错开之处有楼梯联系 优点是和跃层一样能够动静分区 但因为没有完全分为两层 所以又有复式房屋丰富的空间感 可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的 房间 比如起居室比较高 卧室比较低等 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋 可以减少挖 土的土方量 错层带来空间丰富的感受 如不是身临其境很难想象得到 所以对于初次进入这种房屋的人有较 大吸引力 但错层式房屋不利于结构抗震 而且显得空间零散 容易使小户型显得局促 更适合于层数少 面 积大的高档房屋 22 现房 I G8 j P 1 M R 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3 且不超过 1 2 者 4 H I C S3 p 31 玄关 是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门 一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分 割就是自己人回家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的 场所 32 隔断 k p G d 物业合同在这里起着非常重要的作用 它是进行物业管理的根据和标准 签订物业合同时应注意以下几大事项 1 购房者应明确所购住房的类型和等级 因为不同类型和等级的物业 有 不同的管理标准和收费标准 2 购房者对物业收费的标准和种类应了解清楚 基本包括 K C3 S2 T y8 i6 e V Y 1 管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费 E1 z R F 2 公共设施 设备日常运行 维修及保养费 1 d8 N3 G x9 v9 g3 Y2 b1 K6 3 绿化管理费 4 清洁卫生费 R Y L s8 5 保安费 3 q n K l4 8 M W1 t 6 办公费 7 物业管理单位固定资产折旧费 n G5 V O3 8 X t S 8 法定税费 3 管理内容包括 1 房屋的使用 维修 养护 2 消防 电梯 机电设备 路灯 连廊 自行车房 棚 园林绿化地 沟 渠 池 井 道路 停车场等公用设施的使用 维修 养护和管理 3 清洁卫生 4 车辆 行驶及停泊 5 治安管理 6 房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项 三 物业服务的内容 3 f z a 2 r7 x 我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能 以保值增值 并为物业所有人和 25 使用人创造整洁 文明 安全 舒适的生活和工作环境 最终实现社会 经济 环境三个效益的统一 物业管 理行业属于第三产业中的服务行业 具体服务内容和范围广泛 包括各类建筑 如高层与多层住宅区 综合办 公楼 商业楼宇 工业厂房 仓库 停车场等 尽管物业类型各有不同 使用性质差异很大 但物业管理的基 本内容是一样的 社会化 专业化 市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务 融管理 经营 服 务于一体 三者相互联系 相互促进 物业管理涉及的服务领域相当广泛 其基本内容按服务的性质和提供的 服务方式可分为 常规性的公共服务 针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类 8 A O 8 公众代办性质的服务 二 针对性的专项服务 这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作 生活条件 面向广大住用人 为 满足其中一些住户 群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作 专项服务的内容主要有以下几大类 1 日常生活类 2 商业服务类 3 文化 教育 卫生 体育类 4 金融服务类 5 经纪代理中介服 务 如物业管理企业在做好公共服务的同时 在管辖的住宅区内附属开展装饰装修 美容美发 餐饮 副食等 多种经营服务 3 E X0 r n1 B O N T K f0 n 1 公共维修基金 n F h v9 e h 公共维