经济法（第三版）13章

第十三章城市房地产管理法,学习目标,知识结构,主要内容,本章小结,了解房地产的概念及特点理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记的基本制度掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律规则,能应用城市房地产管理法的基本理论，进行实践的房屋出租与交易能处理商品房预售中的法律问题,第二节 房地产开发用地,第三节 房地产开发,第四节 房地产交易,第一节 城市房地产管理法概述,第五节 房地产权属登记,第一节 城市房地产管理法概述,二、房地产法概述,一、城市房地产的概念,一、城市房地产的概念,“房地产”一词可以在三个层面上加以理解（见图13-1）。,图13-1 “房地产”的含义,关于房地产的国外立法体例国外立法对房产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位，主要表现在两种不同的立法体例：一元主义立法例，认为土地为不动产，土地的主要成份为定着于土地上的物，特别是建筑物，包括及于土地尚未分离的出产物。基本观点是凡物的成份，如不毁损其物的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与物分离者，不得独立作为权利的标的。如德国、英美法。二元主义立法体例，认为房产和地产是两个相对独立的成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分别设置。以法国和日本为代表。,一、城市房地产的概念,关于在房地产中房产与地产的关系，学者有两种不同的认识（见图13-2）。,图13-2 关于房产与地产关系的认识,一、城市房地产的概念,中华人民共和国城市房地产管理法第 2 条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。根据房地产法关于房产、地产可以分别登记，可以分别设立抵押等制度来看，对房产与地产的关系是独立的。,二、房地产法概述,房地产法是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。除房地产法外，国务院及有关部、委还制定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形成了较为完备的房地产法律体系。房地产法调整的对象范围是城市规划区国有土地范围内的房地产。房地产法主要调整房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等方面。,第二节房地产开发用地,二、房地产开发用地取得的方式,一、房地产开发用地概述,一、房地产开发用地概述,房地产法第 2 条第3款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”围绕开发用地涉及到的主要问题（见图13-3）。,图13-3 开发用地涉及到的主要问题,二、房地产开发用地取得的方式,（一）土地使用权出让1. 土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,（一）土地使用权出让,2. 土地使用权出让的法律特征土地使用权出让是土地所有权权能的分离土地使用权的出让方是有权代表国家的土地管理部门土地使用权的出让是一种有偿行为,表1,土地使用权出让与土地使用权转让的区别,（一）土地使用权出让,3. 土地使用权出让的原则土地使用权出让的原则（见图13-4）。,图13-4 土地使用权出让的原则,（一）土地使用权出让,4. 土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式（见图13-5）。,图13-5 土地使用权出让的方式,图13-6 土地使用权出让合同的主要条款,（一）土地使用权出让,5. 土地使用权出让合同土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同应包括的主要条款（见图13-6）。,（一）土地使用权出让,5. 土地使用权出让合同按照法律规定，土地使用权出让合同发生以下情形时，会导致合同的解除：土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。土地出让方未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同。因违约导致土地使用权出让合同解除，守约方有权请求违约赔偿。,土地使用权出让的年限是多少？国务院发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年其他用地50年,（二）土地使用权划拨,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房地产法第23条规定，下列建设用地的土地使用权确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。,第三节房地产开发,二、房地产开发企业,一、房地产开发概述,一、房地产开发概述,（一）房地产开发的概念房地产开发，是指在依据房地产法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。实施房地产开发行为的前提条件是取得土地使用权。房地产开发的分类（见图13-7）。,图13-7 房地产开发的分类,（二）房地产开发的原则,1. 符合城市规划的原则。2. 坚持经济、社会和环境效益相统一的原则。3. 有效开发的原则。,二、房地产开发企业,（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业可以直接从事房地产开发和经营业务，也可以通过接受委托代建、集资统建等方法开展房地产业务。在企业形态上，可以采取包括有限责任公司和股份有限公司在内的多种企业形态。,（一）房地产开发企业的概念,房地产开发企业应当具有企业法人的资格，注册资本与投资总额的比例应当符合国家的有关规定。设立房地产开发企业必须具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；具备法律、行政法规规定的其他条件。,（二）房地产开发企业的资质评定制度,对房地产开发企业进行资质评定是加强房地产业管理，促进房地产开发企业健康发展的一项重要措施，也是规范房地产企业市场行为的必要手段。根据建设部的有关规定，按照房地产开发企业的资金状况、技术力量、工程质量及开发业绩等标准，目前将房地产开发企业分为四个等级，由建设管理部门按标准予以评定，并颁发相应的资质级别证书。,房地产开发企业的其他方面设立条件根据城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有100万元以上的注册资本；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。,第四节房地产交易,二、房地产转让,三、房地产抵押,四、房屋租赁,一、房地产交易概述,一、房地产交易概述,（一）房地产交易的内涵从狭义上讲，房地产交易专指房地产买卖；广义的房地产交易泛指房地产产权的变更和转移，包括房地产买卖、租赁、抵押等形式。我国房地产法规定，房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。,（二）房地产价格管理制度,1. 房地产价格定期确定和公布制度城市人民政府或者其授权的部门应当根据经济和社会发展的情况，在一定的时期内评定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。2. 房地产价格评估制度法定的房地产价格评估机构按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。3. 房地产成交价格申报制度要求房地产权利人转让房地产时，必须将成交价格向县级以上人民政府规定的部门如实申报。,房地产中介服务机构广义上包括所有为房地产市场主体的交易活动提供机构，狭义上则仅指法律确认的三种特定机构，即房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机。设立房地产中介服务机构应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构应当具备法人资格，能独立地承担民事责任。,（三）房地产中介服务机构,二、房地产转让,（一）房地产转让的概念与条件房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括两种类型，具体条件如表13-1。,表13-1 房地产转让类型,（一）房地产转让的概念与条件,甲公司转让房地产的行为是否有效？甲房地产开发公司通过竞标以出让方式获得了公司所在地城市中心区的一片土地，用于房地产开发，投资总额1亿元。在支付土地使用权出让金 1300 万元后，由于公司资金链出现问题，无法继续进行投资，于是决定先行出卖房屋建设图纸，用得到的房款进行投资建设。问：甲公司转让房地产的行为是否有效？分析：甲公司的行为无效，因为其从事的房地产转让行为不符合以出让方式取得土地使用权情况下转让房地产的条件。,（二）房地产转让合同,1. 房地产转让合同的概念房地产转让合同，是指房地产权利人作为出让人与受让人之间就转让房地产所签订的协议。房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。,（二）房地产转让合同,2. 房地产转让合同与土地使用权出让合同房地产转让包含着两种法律关系：国家与土地使用权人之间的关系；房地产权利人与房地产权利受让人之间的关系。房地产转让合同也由两部分构成的：土地使用权出让合同的转移；单纯以房地产权利转移为内容的房地产转让合同。根据“认地不认人”的原则，转让房地产时，土地使用权出让合同上载明的权利、义务必须随之转移。,（三）商品房预售,商品房预售，是指房地产开发企业在商品房尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出手给购买者的行为。房地产法第44条对商品房预售的条件作出了明确的规定：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,三、房地产抵押,（一）房地产抵押的概念与特征房地产抵押，是指抵押人用其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产变卖所得的价款优先受偿。,（一）房地产抵押的概念与特征,房地产抵押时属于担保法律制度中的一种物的担保，具有如下法律特征：房地产抵押权是附从于债权的从权利。房地产抵押权是以特定的抵押物为特定的债权所设定的权利。房地产抵押权的目的在于控制抵押物的价值，以设置抵押的房地产的交换价值来担保债权的实现，当债权逾期得不到清偿时，房地产抵押权人能以其交换价值优先受偿。,（二）房地产抵押权的设定,房地产抵押权的设定，是指房地产抵押权人为保证债务到期履行，用房屋和土地作为抵押物，为债权人设定抵押权的行为。1. 设定抵押权的范围房地产法规定房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两类。,（二）房地产抵押权的设定,2房地产抵押合同抵押合同一般应具备的主要条款包括：抵押人、抵押权人的姓名、住所、银行账号等基本情况；抵押物的座落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属；房地产抵押权所担保的债务、数额和履行期限；抵押物的占有方式、保管责任、保管人以及意外毁损或者灭失的责任；违约责任及争议解决方式；合同订立的时间与地点；抵押物的归还方式。,四、房屋租赁,（一）房屋租赁的概念房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,（二）房屋租赁的种类,房屋租赁的种类（见图13-8）。,图13-8 房屋租赁的种类,（三）房屋租赁合同的主要条款,房屋租赁合同是指出租人将其所有的房屋交付承租人使用，承租人支付约定的租金，并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的主要条款包括：出租人、承租人的名称或姓名及地址；租赁用途；租赁期限；租金；房屋修缮责任；违约责任；双方当事人的其他权利和义务。,（四）房屋租赁合同的终止,房屋租赁合同因下列事由而终止：（1）房屋租赁合同因租期届满而终止。（2）房屋租赁合同因解除而终止。（3）房屋租赁合同因房屋灭失而终止。（4）房屋租赁合同因主体消灭而终止。,第五节 房地产权属登记,一、房地产权属登记概述,二、国有土地使用权和房屋所有权登记,（一）房地产权属登记的概念及功能1. 概念房地产权属登记，是指由法律规定的管理机关对房地产的权属状况进行确认，并发给土地使用权证书或房屋所有权证书的法律行为。,一、房地产权属登记概述,（一）房地产权属登记的概念及功能,2. 功能房地产权属登记具有三项功能（见图13-9）。,图13-9 房地产权属登记的功能,（二）房地产权属登记的方式,1. 分别登记制度。房地产法规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 2. 统一登记制度。房地产法规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。,（三）房地产权属登记的效力,我国房地产权属的确认以及权利变动 “ 应当 ” 登记，从而明确我国房地产权属登记要件制度，即登记是房地产物权变动的生效要件。权利的确定不依变动先后为准，而以是否登记为准，有利于保证房地产权利在事实上和法律上均为一方当事人享有，也有利于维护房地产市场的交易安全。,房地产权属登记及效力的立法体例 各国关于房地产权属登记以及效力的规定，主要有三种模式。法国模式，规定了登记对抗制度。登记是房地产物权变动的对抗要件，是使生效的房地产物权变动产生对抗第三人的效力。登记机关采取形式审查主义。德国模式，确立了登记要件制度。登记是房地产物权变动的生效要件。登记机关对房地产物权变动有实质审查的权限，登记具有公信力。托伦斯模式，强调登记对房地产权利的转移或设定具有绝对的效力，它规定将房地产的权属状态记载于依法制成的地券上。,（一）国有土地使用权登记国有土地使用