置地公司部门职责指南.doc

华润置地江苏省公司华润置地江苏省公司 部门职责手册部门职责手册 批准 批准 审核 审核 拟稿 拟稿 文件执行日期文件执行日期 备备 注注 目 录 第一部分 公司组织架构 4 1 组织架构图 4 第二部分 管控边界 5 1 投资管理管控边界 5 2 增值服务管控边界 6 3 设计管理管控边界 7 4 工程管理管控边界 9 5 合约管理管控边界 13 6 招标采购管控边界 15 7 营销管理管控边界 16 8 品牌管理管控边界 18 9 客户关系管理管控边界 19 10 商业地产管理管控边界 21 11 人力资源管控边界 25 12 信息化管理管控边界 28 13 财务管理管控边界 30 14 内部审计与风险控制管控边界 33 15 资金管理管控边界 38 16 物业管理管控边界 39 第三部分 区域总部组织架构与部门职责 41 1 专业委员会 41 2 投资运营部 42 3 设计管理部 45 4 工程管理部 48 5 合约管理部 51 6 招标采购部 53 7 营销管理部 55 8 客户服务部 58 9 商业地产管理部 60 10 人事行政部 63 11 财务部 66 12 物业管理部 68 第四部分 城市公司组织架构与部门职责 71 1 组织架构图 71 2 开发部 72 3 设计管理部 74 4 工程管理部 76 5 营销管理部 79 6 客户服务部 81 7 人事行政部 83 8 财务部 85 第一部分第一部分 公司组织架构公司组织架构 1 组织架构图 组织架构图 第二部分第二部分 管控边界管控边界 1 1 投资管理管控边界 投资管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 市场研究 1 负责全国范围市场 政策及竞 争对城市及项目所在手研究 1 城市及项目所在区 域市场研究 城市市场研究 资源配置 1 负责区域及城市公司的土地资 源配置及产品线配置 执行 项目拓展 1 审批区域上报拟投资项目 2 拓展战略重点城市 3 重大战略合作 4 建立规范项目投资管理体系 5 专业指导区域拿地能力 1 设置专业部门 强 化区域内项目拓展能 力 2 负责项目获取预判 组织可行性论证 整 合可研报告并报置地 总部 3 负责投资测算分析 1 设置投资小组或专 员 2 负责土地信息获 取 3 负责项目预可研 可研的土地 市场及 竞品部分论证 4 负责土地获取的手 续办理 负责项目报 批报建 5 负责新进城市公司 的公司注册及资质办 理 2 2 增值服务管控边界 增值服务管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 试点创新 1 统筹所有增值服务试点创新工 作 试点支持试点配合 标准化 模块化 1 负责推进所有增值服务 如活 动家私 公共空间 社区服务体系 等 的标准化 模块化工作 负责区域增值服务创 新 配合 推广 1 推进城市公司增值服务落实 2 推动优高雅 励致家私两个专 业增值服务战略业务单元的战略转 型 制定增值服务年度计 划并推动执行 执行 3 3 设计管理管控边界 设计管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 项目规划 定位 参与评审负责参与 1 对非复制项目最后一轮入围的 设计单位 提出指导意见 负责参与 设计单位 选择 1 复制项目由置地总部直接确定 方案设计单位 并逐渐转 向同济华润设计院 执行 方案设计参与评审负责参与 初步 施工图 设计 1 制定初步设计 施工图设计导 则 技术标准 负责 1 参与方案 扩初设 计 2 负责住宅项目施工 图设计 3 根据区域总部授权 参与 施工配合对重点项目提供专业支持 1 专业支持 2 定期巡检工程实施 设计效果 执行 产品创新负责创新研究 1 原则上一线城市负 责产品创新 其他城 市 创新需经置地总部审 批后执行 产品线定义负责提供建议 产品线 标准化 负责提供产品线原型 产品线 复制推广 负责确定复制项目执行执行 设计资源管 理 负责协助配合 同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部同济华润设计院同济华润设计院 方式 1 由同济华润院作 为设计总包 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 同时协调精装修 园林景观等各专 业设计 复制住宅 项目 方式 2 同济华润院只承 担设计任务 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 注 以上两种方式在一定时期内并存 方式 1 以前期方案定位为主 涵盖项目规划 方案设计和园 林等内容 方式 2 以承接施工图设计为主 非复制住宅项目指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 商业地产项目负责设计管理负责施工图管理 重大技术节点以 及消防 机电 结构支持 由同济华润院以设计监理等形式参与 的典型住宅 商业地产项目 指导设计管理 履行设计管理 职责 履行设计监理职 责的同时提炼总 结典型项目产品 定型化成果 产品标准化工作负责参与 作为执行主体之 一 4 4 工程管理管控边界 工程管理管控边界 综合体工程 主要以华润建筑作为总承包 综合体工程 主要以华润建筑作为总承包 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司华润建筑华润建筑 项目管理 1 组织综合体工 程建设管理规划及 施工总承包管理实 施规划联合评审 1 综合体工程项 目管理人员的安排 2 编制综合体工 程管理实施规划 负责综合体工程的 现场项目管理 包 括报建 工期 质 量控制 外部协调 验收等 1 编制施工总承 包管理实施规划 2 负责综合体工 程的现场的施工总 承包管理 包括工 期 质量 安全等 3 编制综合体工 程月度管理报告 专业管理 钢 构 机电 幕 墙 精装修 专业技术支持 负责区域内专业管 理 配合 1 机电深化设计 管线综合及与精 装修配合 2 专业分包现场 照管协调 后评价 1 制定工程管理 后评价指引 2 总结各城市管 理经验教训 组织区域内综合体 工程项目后评价 召开后评价总结会 议 形成项目后评 估报告 进行施工总承包完 工总结 形成报告 住宅工程住宅工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 工程质量管理监督评价监督管理负责 第三方质量评价 1 优化完善第三方质量评 价体系 2 跟进区域及城市公司对 评价报告的反馈 3 完成年度评价综合报告 区域内重大质 量事故的处理 跟进单项报告 提交整改报告 质量管理 工程质量客户 满意度管理 1 完善工程质量满意度调 查内容 2 对年度客户满意度调查 报告中工程质量部分质量 部分进行分析 并制定提 升计划 负责整改 提升 高品质工程 标准 总结 归纳区域 城市公 司及行业的经验教训 制 订高品质工程质量标准 管理指引 技术支持落实 工程创优及 激励体系 1 制订国家级优质工程的 创建计划 2 国优工程创优培训 3 国优工程季度跟进 检 查 支持 负责配合 工程标准及 创优 质量前沿技术 研究 调研行业及国际工程品质 前沿技术 内部推广应用 创新 配合配合 住宅工程住宅工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 住宅工程 管理规划 1 制定住宅工程管理规划 编制指引 2 备案 3 年度优秀管理规划评选 指导编制 月度工程报告 制定月度工程报告编制指 引 指导编制 施工样板 展示区 制定样板展示区管理指引 验收实施 工程管理工程管理 工期控制 制定标准开发周期 复制及 创新项目从开工至封顶 竣工时间标准 确定区域内各 项目施工计划 审批各项目关 键节点 按照施工计划 控制工期 后评价后评价 1 制定工程管理后评价指 引 2 总结各城市管理经验教 训 组织区域内住 宅项目评价 工程类 召开后评价总 结会议 形成 项目后评估报 告 工程类 所有工程所有工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 安全管理 体系建设 1 安全目标 管理责任书 管理 2 安全管理制度建设 3 安全年度工作计划指引 4 城市公司年度安全工作 计划备案 5 集团安全信息上报 督促 检查 1 安全目标 管理责任书管 理 2 安全管理制 度建设 3 制定安全年 度工作计划 4 向上市公司 上报安全信息 合规性评价 1 制定适用性法规清单 2 合规性评价检查 制定区域内适 用性法规清单 1 制定城市公 司适用性法规 清单 2 合规性评价 重大安全 事故处理 跟进安全事故的信息上报 及指令下达 事故报告备 案 重大安全事故 处理 1 事故的应急 处理 2 事故报告 节能减排 1 制定节能减排规划 2 统计上报节能减排指标 督促 检查 1 制定落实 能减排工作划 2 按时上报 能减排报表 安全安全 管理管理 第三方安全 评价 负责第三方安全评价 督促 检查 跟进第三 评价报告 健 全 优化安全体系 5 5 合约管理管控边界 合约管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司华润建筑华润建筑 承包商 与供应 商选择 1 综合体战略采 购 2 提供综合体工 程内外部建安标 杆数据 供对照 分析 1 负责区域内具有协同价 值的招标采购 2 审批华润建筑市场调研 报告 3 审批华润建筑采购分判 方案 1 根据区域总 部授权负责协同 创造价值的小宗 招采 1 编制建筑市 场调研分析报 告 报区域总 部 2 充分利用华 润建筑及区域 资源 编制分 判采购方案 土建机电等实 行成本透明方 式 与区域总 部共同招标定 标 3 对业主指定 分包的招标给 予招标文件技 术支持及提供 定标意见 成本科目 及数据库 1 制定发布统一的成本科 目 2 维护明源成本系统 归集成本至明源 成本系统 配合 造价 管理 建安目标 成本 1 建立住宅及综合体工程 的建安目标成本管理体系 2 项目建安目标成本备案 年度建安成本比较 3 总结分享内部成本控制 最佳实践 1 制定并审批 区域内开发项目 建安目标成本 2 审批超目标 成本建安费用 3 负责可研阶 段 市场定位阶 段 方案阶段 施工图阶段目标 成本管理 1 根据区域授 权 承担相应 工作 2 负责定位阶 段成本估算 方案阶段目标 成本 施工图 完成后执行目 标成本的确定 及上报 3 负责项目动 态成本管理 4 负责工程款 的支付管理 5 负责合约协 调及结算管理 成本报告编制置地季度成本报告 1 编制区域季 度成本报告 2 负责将城市 公司及工程管理 部成本报告汇总 并上报至总经理 编制城市公司 季度成本报告 行业及市场信息 1 编制季度造价信息 2 调研行业成本情况 对 内部及外部标杆进行分析 收集区域内造价 信息 收集城市内造 价信息 工程标准 合同范本 制定合同范本 细化区域内合同 范本 执行 6 6 招标采购管控边界 招标采购管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 采购 管理 战略及集中 采购 负责 战略 采购 1 负责区域内具有协同价值的物质 招标采购 2 制定区域物资采购规划 包括 外墙面砖 石材 铝板 墙地砖 防 火门及门锁 进户门及门锁等土建 类物资 内装石材 玻化砖 墙纸 橱柜 木地板 收纳系统 户内门 及门锁 内墙涂料 空调系统 地 暖系统 厨房电器 洁具龙头 新 风系统 净水系统 智能家居系统 垃圾处理器 浴霸 淋浴房 工程 灯具等装修类物资 电线电缆 阀 门 水泵等机电类物资 3 制定区域内机电工程招标规划 包括综合机电工程 弱电工程 消 防工程等 1 根据区域部授 权负责不能协同 创造价值的小宗 招采 2 根据区域总部 授权 负责其它 机电工程招标 招标采购 流程标准 制定招标采购 制度流程 细化区域内招标采购制度流程 遵照执行 采购 管理 承包商名册 1 制定承包 商评估制度 2 建立并维 护合资格承包 商名册 3 发布承包 商年度评价 根据置地总部评估制度 对附合资 格承包商名册进行相应评价 并确 定区域内合适的承包商 1 承包商评价 2 选用名册外及 评价较差的承包 商需上报区域总 部审批 7 7 营销管理管控边界 营销管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 销售目标 以业绩合同等形式明确项目的年度销售 目标和总部管理导向 并基于业绩管理 动态跟踪调整 根据置地总部目标 确定城市公司销售目标 执行 销售价格 置地总部授权区域进行定价 必要时可 直接进行定价管理 负责定价 并报置地总 部备案 定价建议 市场研究 1 负责微观市场研究 2 负责未建立城市公 司新项目市场研究 参与研究 销售分析 1 建立分析指标库 优化分析模版 2 完善信息收集与沟通机制 3 定期分析产品类型 价格走势 客 户行为 存销配比等 形成销售分析报 告 配合置地总部要求 进行销售分析 形成城市内项 目销售分析报告 销售方案 如有必要 组织内部专家对项目销售方 案进行评审 审批销售方案并报置地 总部备案 负责方案制定 制度管理 1 规范销售管理制度 定价 折扣 佣金等 并监督执行情况 2 规范案场管理体系 并聘请第三方 调研 评价案场管理水平 在置地总部销售管理制 度基础上 依实际情况 细化 规范 完善定价 折扣 佣金等销售管理 制度 并监督执行 执行 售楼系统 规范售楼系统使用制度 优化流程与关 键环节 加强对项目销售与分析工作的 支持功能 提出专业意见并审核 执行 1 根据要求 规 范录入数据 2 配合流程优化 工作 支持服务 1 建立共享平台与机制 2 定期共享各项目销售动态 3 共享市场研究与销售分析研究成果 支持支持 营销合作 商选择 1 负责具有协同价值 的营销合作商选择 1 负责不具有协 同价值的营销合 作商选择 8 8 品牌管理管控边界 品牌管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 品牌推广 负责全国性媒体平面 报纸 电视 等媒体推广 负责区域及城市当地媒 体推广 参与并 执行 企业形象管理负责企业形象更新配合 执行 配合 执行 媒体资讯管理全国性媒体关系管理和媒体通稿 负责区域及城市当地媒 体报道 并反馈置地总 部 提供有价值的全国 性新闻 参与并 执行 品类品牌 1 协助设计管理部进行产品系列 品牌的包装和定义 并审批新项目 品牌 提出建议 辅助品牌管理 1 协助相关部门 包装 提炼新 战略或新项目的品牌 进行品牌形 象统一把控 执行 企业传讯管理 1 制定并执行新闻管理制度 审 批城市公司对外发布的新闻 执行 评价 1 制定第三方评价体系 实现评 价工作 执行 9 9 客户关系管理管控边界 客户关系管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 客户满意度 管理 负责置地客户满意度 调查工作 协助并推 动城市公司制定提升 计划并落地执行 1 指导城市公司制定提升计划 并推动 落地执行 2 根据满意度测评指标内容 设定满意 度监控的节点及考核规则 3 梳理客户服务接触点 指导并监督城 市公司落地执行 4 负责客户服务标准 工作流程的制定 推广 优化 1 执行 制定并 落实满意度提升 计划 2 按照区域梳理 的客户接触点进 行客户体验管理 投诉处理 负责指导重大投诉处 理 1 负责重大投诉处理方案并报置地总部 备案 2 负责投诉工作流程的制定 推广和优 化 3 梳理客户投诉案件的赔付标准 形成 客户案例库 给予城市公司指导 4 负责指导城市公司的重大 群诉客户 危机事件处理 负责投诉处理并 上报重大投诉 会员体系 建设推行置地会员体 系 实现内部共享 并与集团其它利润中 心共享 以实现客户 资源协同 促成更多 交易 发挥总部价值 创造作用 1 制定置地会相关工作流程并要求城市 公司落地执行 2 制定置地会活动计划 方案 采购资 源管理 3 区域置地会网站 会员信息 商家管 理 4 指导城市公司进行置地会的筹备 人 员培训 前期推介工作 执行 客服标准 1 负责制定 并推 广和优化 监督 执行执行 交付管理 1 审批交付方案 2 指导 支持城市公司交付方案的落地 执行 执行 风险预控及 缺陷管理 1 指导城市公司开展开盘 交付风险检 查 城市公司有客服的则为备案 客服 未成立的则为负责 2 建立缺陷反馈制度 指导城市公司的 产品服务缺陷反馈工作开展 执行 1010 商业地产管理管控边界 商业地产管理管控边界 项目前期阶段 都市综合体项目 项目前期阶段 都市综合体项目 工作内容工作内容 置地总部商业地置地总部商业地 产事业部产事业部 置地总部战略置地总部战略 管理部管理部 区域总部区域总部城市公司城市公司 1 获取项目信息 主责 提供项目 信息 2 前期市场调研 主责建议报告 3 项目可行性分 析 初步定位 规模 功能组合 财务指标 指导支持主责建议报告 4 投资决策建议主责 会同有关部门审 核后 报公司领 导审批 配合 5 获取项目用地支持支持主责支持 项目规划设计阶段 项目规划设计阶段 2 2 年内 都市综合体项目商业部分的设计流程管控仍由置地总部商业地产事业年内 都市综合体项目商业部分的设计流程管控仍由置地总部商业地产事业 部主责 置地总部设计管理部参与但可不承担责任 部主责 置地总部设计管理部参与但可不承担责任 工作内容工作内容 置地总部置地总部 商业地产事业部商业地产事业部 区域总部区域总部城市公司城市公司 1 项目总体定位 规模 功能组合 开发时序 负责建议方案参与 2 主要平面布局 动线规划等负责 建议方案 参与 3 总体规划及方案设计 包括酒店 规划设计 负责 建议方案 参与 4 主设计单位的选择 建筑 机电 幕墙 装修 负责 建议方案 参与 5 初步设计负责 建议方案 参与 6 施工图设计指导 负责 支持 7 配合设计单位的选择指导 负责 支持 8 设计单位的日常管理指导 负责 支持 项目规划设计阶段 项目规划设计阶段 2 2 年内 除都市综合体商业部分外的所有商业地产项目 年内 除都市综合体商业部分外的所有商业地产项目 2 2 年后 包括都市综年后 包括都市综 合体在内的所有商业地产项目的设计管理工作 都由置地总部设计管理部负责 置地总部商业地产合体在内的所有商业地产项目的设计管理工作 都由置地总部设计管理部负责 置地总部商业地产 事业部予以协助 事业部予以协助 工作内容工作内容 置地总部商业地置地总部商业地 产事业部产事业部 置地总部设计管置地总部设计管 理部理部 区域总部区域总部城市公司城市公司 1 项目总体定位 规模 功能组合 开发时序 负责配合建议方案参与 2 主要平面布局 动线规划等 负责 配合建议方案 参与 3 总体规划及方 案设计 包括酒 店规划设计 协助 负责建议方案 参与 4 主设计单位的 选择 建筑 机 电 幕墙 装修 协助 负责建议方案 参与 5 初步设计协助 负责建议方案 参与 6 施工图设计协助 指导负责 支持 7 配合设计单位 的选择 协助 指导负责 支持 8 设计单位的日 常管理 协助 指导负责 支持 项目招商阶段项目招商阶段 工作内容工作内容 置地总部商业置地总部商业 地产事业部地产事业部 区域总部区域总部城市公司城市公司 1 招商团队骨干的组建主责 审批 支持 2 商场的定位及业态组合主责 审批 支持 3 租户组合支持主责支持 4 国际一线品牌的招商负责支持支持 5 主力店的招商负责支持支持 6 酒店管理公司的选择负责支持支持 7 其它租户的招商支持 主责 支持 8 租户关系维护与管理支持 主责 支持 9 租户装修的协调与管理支持统筹执行 项目运营阶段项目运营阶段 工作内容工作内容 置地总部置地总部 商业地产事业部商业地产事业部 区域总部区域总部城市公司城市公司 1 运营团队骨干的组建主责审批建议方案 2 IT 系统主责 支持 3 物业管理团队骨干的组建支持审批主责 4 商场 酒店等开业筹备指导主责支持 5 商场 写字楼 酒店等日常运营 管理 监督指导统筹执行 6 市场推广 统筹 执行 7 租户关系维护与管理 统筹 执行 8 日常物业管理 主责 1111 人力资源管控边界 人力资源管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 人才获取 与调配 1 负责区域总部管理团队及城市 公司总经理 或主持工作的副总经 理 区域总部财务一把手 置地 总部部门管理团队的甄选 任免 交流 2 统筹校园招聘 负责置地总部 部门新员工招聘 3 负责置地整体人才战略规划 1 对城市公司总经理 或主持工作的副总经 理 区域总部其他管 理团队成员及区域总部 财务一把手有建议权 2 甄选 任免城市公司 其他管理团队成员及城 市公司财务一把手并报 置地总部备 案 3 区域关键岗位核定需 报置地总部备案 4 负责区域人才战略规 划 人才储备 5 负责区域范围内的人 才调配 6 负责区域范围内猎头 咨询公司的选择与管理 1 对城市公司管理 团队成员 不包括 一把手 及财务一 把手有建议 权 2 甄选 任免城市 公司其他员工 3 配合校园招聘工 作 负责新员工招 聘 组织与 岗位管理 1 编制组织管理手册 确定置地 总部 区域及城市公司的标准岗位 设置 2 审批各区域总部年度编制预算 协助总部制定并执行组 织管理指引 对已有部 门及岗位设置进行评估 制定年度编制预算 薪酬管理 1 负责置地总部员工薪酬福利管 理 2 确定区域总部及城市公司管理 团队薪酬与福利计划 3 编制薪酬与福利相关政策制度 及指引 4 审批区域年度薪酬福 利预算 5 统筹薪酬福利调研 1 对城市公司年度薪酬 福利预算有审核权 2 负责公司薪酬福利管 理 3 制定公司关键岗位薪 酬与福利计划 中长期 激励 4 在置地总部薪酬与福 利相关政策下制定实施 细则 5 编制区域总部及中心 城市年度薪酬预算 6 审核城市公司年度薪 酬福利预算 1 负责实施置地总 部和区域总部的薪 酬与福利相关政策 制度及指引 2 负责管理团队以 下员工 薪酬福利计划 3 编制年度薪酬预 算 4 参与薪酬福利调 研 5 编制年度薪酬预 算 6 参与薪酬福利调 研 7 负责城市公司薪 酬福利管理 员工关系 1 主导员工敬业度调查 并制定 提升方案 2 负责企业文化推广 工会及联 谊活动 并建立沟通机制 3 负责管理团队及置地总部员工 基础人事管理 1 负责制定公司员工敬 业度提升计划 执行并 反馈 2 负责企业文化推广 工会及联谊活动 并建 立沟通机制 3 负责公司员工基础人 事管理 1 负责制定城市公 司员工敬业度提升 计划 执行并反馈 2 负责城市公司企 业文化推广 工会 及联谊活动 并建 立沟通机制 3 负责城市公司员 工基础人事管理 绩效激励 方案 1 负责置地总部员工 区域总部 管理团队 城市公司总经理 或主 持工作的副总经理 绩效激励方案 并跟踪关键岗位绩效激励方案 2 制定并实施中长期关键岗位激 励计划 1 对区域内城市公司及 管理团队的年度绩效激 励方案有审核权 2 关键岗位绩效评价报 置地总部备案 3 制定公司绩效考核方 案并执行 1 负责管理团队以 下员工绩效激励方 案 2 执行 4 对关键岗位提名及绩 效评价结果报置地总部 备案 5 对城市公司管理团队 实施考核 领导力 1 制定高层领导力发展计划 实 施并反馈 2 协助区域总部实施中层领导力 发展计划 3 人才盘点及储备人才名单更新 1 制定区域中层领导力 发展计划 实施并反馈 2 对区域内城市公司管 理团队成员的培训与发 展计划有建议权 并负 责具体实施 3 负责公司人才盘点及 储备 人才名单更新 1 实施置地总部高 层领导力发展计划 及区域中层领导力 发展计划 2 定期盘点并上报 关键岗位名单 培训与 发展 1 负责建立置地培训发展体系 培养一支培训师队伍 2 分析年度需求 并制定年度培 训计划 3 负责应届生 置地总部员工 人力资源从业人员培训 并对培训 结果进行评估 4 审批区域年度培训与发展预算 1 制定年度培训与发展 预算计划 2 统筹城市公司各级员 工培训 3 分析年度需求 制定 年度培训与发展预算计 划 4 配合置地总部应届生 培训计划 5 负责城市公司各级员 工培训 1 负责城市公司培 训工作 1212 信息化管理管控边界 信息化管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 汇报关系 对区域信息化工作进行专业管理与 专业指导 接受置地总部信息管 理部的专业管理与专 业指导 执行 战略及规 划管理 1 负责按照集团信息化战略规划 结合置地业务发展战略 制定置地 信息化战略规划 包括 IT 战略定 位 管控模式 应用系统等 执行执行 架构及标 准管理 1 负责制定企业信息架构 应用 架构及技术架构 2 负责制定并管理置地核心系统 的相关标准 执行执行战略 规划 管理 预算管理 1 负责制定并执行置地信息化年 度预算 2 负责审批区域年度信息化预算 3 负责置地核心应用系统立项 4 负责审批区域个性化应用系统 立项 1 负责上报区域年 度信息化预算 2 负责区域内个性 化应用系统立项 并 报置地总部审批 执行 项目管理 1 负责配合集团共性系统建设 2 负责置地核心应用系统的项目 管理 系统设 计 实施 开发 测试 推广及培 训等工作 3 负责置地网络 机房等基础设 施的统一规划 及建设 配合 执行执行 专业培训 1 对信息化工作人员定期进行专 业培训 配合 参与配合 参与 工作内容置地总部区域总部城市公司 商务协同 管理 1 负责与集团协同对正版软件进 行集中采购 2 负责与集团协同对置地总部及 区域的网络 服务器等硬件设备 进行集中采购 配合 执行 制度管理 在集团总体指引下 制定置地信 息化政策 制度 标准和指引 并监督其执行情况 执行 报表管理 汇总 编制置地各类信息化工作 报表 按照置地总部要求 编制区域各类信息 化工作报表 并对 其准确性 及时性 负责 综合 管理 其他管理 1 负责置地的软件正版化工作 协助解决区域版权问题或提出指 导意见 2 负责制定 IT 绩效计划和绩效 目标 配合 执行 执行 1313 财务管理管控边界 财务管理管控边界 工作内容置地总部区域总部 城市 公司 汇报 关系 置地总部财务部设财务会计核 算组 管理会计组 税务管理 组与建筑业务财务管理与核算 组 对区域财务工作进行专业 管理与专业指导 接受置地总部财务部的专业管 理与专业指导 向区域总经理 与置地总部财务部双线汇报 财务人 员聘用 任免 1 置地总部负责区域总部财 务一把手的招聘 甄选及任免 工作 2 向有需要的区域 城市公 司财务部任命 派遣税务经理 主管 1 提供区域总部财务一把手 候选人 并安排招聘具体事项 2 负责城市公司财务一把手 的招聘 甄选及任免工作 3 区域总部和城市公司财务 部根据置地总部标准招聘税务 经理 报置地总部税务组审核 合格后任命 4 自行聘用其他财务 税务 人员 1 接受置 地总部专 业管理与 指导 向 城市公司 总经理和 区域总部 双线汇报 2 提名城 市公司财 务一把手 候选人 人事 管理 城市公 司财务 人员考 核 1 参与区域总部财务一把手 年度考核及评价 2 参与区域总部及城市公司 税务经理 主管年度考核及评 价 1 对区域总部财务部一把手 进行年度考核及评价 2 参与城市公司财务一把手 考核及评价 3 对税务经理 主管进行考核 及评价 1 接受置地 总部专业管理 与指导 向城 市公司总经理 和区域总部双 线汇报 2 提名城市 公司财务一把 手候选人 专业 培训 1 对相关层级财务人员定期 专业培训 2 轮训每年新招聘大学生 3 6 个月 对相关层级财务人员进行专业 培训 预算 编制 组织置地财务预算的编制工作 按照置地总部财务部的要求编 制区域财务预算 管理 会 计 财务 分析 进行置地整体财务分析及开展 专题财务分析 按照置地总部财务部要求 或 根据自身工作计划 做好财务 分析工作 接受置地总部 专业管理与指 导 向城市 公司总经理和 区域总部双线 汇报 财务 制度 制定颁发统一的财务制度 1 执行置地总部统一制定的 财务制度 并在统一财务制度 的基础上 制定区域财务制度 和操作手册 2 在执行财务制度中遇有新 的问题 及时与置地总部财务 部沟通 报表 管理 1 汇总 编制置地各类财务 报表 1 按照置地总部要求编制利 润中心各类财务报表 总体 管理 财务软 件管理 1 选定统一的财务应用软件 系统 包括但不限于 会计核 算系统 预算管理系统等 2 组织财务软件的实施上线 安排使用培训及编写操作手册 3 负责系统参数设定 审核 区域使用系统的申请 1 按照总部的要求使用统一 的财务系统 2 积极反馈软件实施调研 积极参加使用培训并遵守总部 的系统操作手册 3 完成区域公司内部的系统 使用申请的审核 并及时上报 置地总部 接受置地总部 专业管理与指 导 向城市 公司总经理和 区域总部双线 汇报 风险 控制 1 制定统一的财务风险 税 务风险防范制度 2 不定期地对区域财务工作 进行检查 1 负责区域公司财务风险 税务风险控制 2 接受 配合置地总部财务 部的检查工作 3 关注江苏区域快速扩张的 各种风险对 各业务流程中的 关键控制点进行关注 在保证 效率少受影响的前提下 尽可 能控制各种风险 1414 内部审计与风险控制管控边界 内部审计与风险控制管控边界 工作内容置地总部置地各级系统 审计监督 1 制定年度审计工作计划 2 按审计计划及领导 有关部门 业务单元 要求 对区域 城市公司进行审计 配合审计工作 风险管理 1 逐步推进建立全面风险管理体系 2 对区域 城市公司的风险管理工作进行评 价 指导 协调 实施风险管理相关工作 按期评估风险并上报 效能监察及 专项调查 1 与 A 委 纪委协同 开展效能监察 2 配合 A 委 纪委开展廉政建设工作和对 重大责任事件进行专项调查 1 配合效能监察及调查工 作 2 及时上报重大事件 工作内容置地总部区域总部 城市 公司 会计政策 1 统一会计政策和会计原 则 制定颁发会计核算手册 1 按照置地总部财务部 颁发的会计核算手册进 行日常核算工作 2 发现会计核算手册未 覆盖到的新问题 及时 与置地总部财务部沟通 审计管理 1 上市公司中报与年报审 计的统筹安排 与审计师的 沟通 以及最终定稿 2 配合华润集团财务部进 行国资委年度财务决算审计 事务所的选聘 3 与被聘用事务所商定整 体审计时间 审计范围 各 分所审计区域划分及费用分 摊等事项 1 按时报送香港准则会 计报表 提供审计所需 资料 并积极配合审计 师进行审计 2 在置地总部财务部总 体安排下 自行完成区 域内城市公司的年度会 计审计工作 会 计 核 算 国资委财 务决算 1 配合华润集团财务部组 织置地的国资委年度财务决 算备案工作 2 配合华润集团财务部组 织置地境内子公司的国资委 年度决算验审工作 并负责 上市公司合并数据的国资委 年度验审工作 1 按时提交国资委决算 备案的资料 2 确保按时完成玖其软 件的填报 并根据置地 总部财务部的初审结果 及时进行修订 接受置地总部专业 管理与指导 向 城市公司总经理和 区域总部双线汇报 税务 管理 管理流程 1 按照业务板块总结 修 订 税务手册 复制与推 广各税务管理经验 2 提出新业务 特殊业务 1 执行置地总部 税务 手册 并就现有流程提 出改进建议 发现手册 未覆盖到的新问题 及 1 执行总部 税务 手册 将遇到的新 难问题反馈至区域总 部 共同研究解决方 税务需求的处理方法并对其 合法和有效性负责 时研究解决方案并报置 地总部财务部 2 按照置地总部的要求 完成城市公司所有法人 的税务事务性工作 包 括纳税申报 数据统计 税务预算 月度 税务 管理报告 工作计划与 回顾 案 学习总部推广的 税务管理经验 2 完成各城市公司 的事务性工作 包括 税务登记 变更 纳 税申报 数据统计 税务预算 完成后报 送区域及置地总部审 核备案 税务 管理 税收成本 控制 1 总结并推广税收成本控 制最佳实践 提醒管理失败 风险 2 指导城市公司解决典型 复杂 困难的案例 3 负责审核各项目土地增 值税清算报告 承担审核责 任 4 审核各开发公司 年度 所得税汇算清缴申报表 1 负责本区域公司下属 所有法人公司的税收成 本控制 遇到困难及时 向置地总部财务部报告 2 在置地总部指导下具 体负责每一个开发项目 的土地增值税清算 清 算申报表先报置地总部 财务部复核 再向税务 局申报 3 在置地总部指导下完 成所得税年度汇算清缴 申报表 开发公司的 汇缴申报表 先报置 地总部财务部税务组复 核 再向税务局申报 1 负责城市公司所 有法人公司的税收成 本控制 遇到困难及 时向区域总部 置地 双线汇报 2 与区域税务组共 同完成本城市公司开 发项目的土地增值税 清算 3 与区域税务组共 同完成本城市公司年 度所得税汇算清缴工 作 4 完成营业税等其 他税种的纳税收成本 控制 税务 管理 税务筹划 1 研究筹划方案 选择案 例执行 跟踪总结经验 负 责置地范围内推广 2 2000 万元以上的筹划总 部逐案跟踪 1 研究分析各开发项目 情况 执行置地总部的 统一筹划要求 并报告 进度与结果 2 了解与分析城市公司 的业务 提出新的筹划 需求与初步建议 1 向区域税务组报 告项目各阶段涉税信 息 与区域税务主管 共同商讨税收筹划方 案 由区域税务组将 筹划方案报送置地总 部评估其可行性 税务稽查 纳税评 估 应对 税务争议 处理与权 利维护 1 对提出的税务检查和纳 税评估应对措施意见的恰当 性和有效性承担责任 2 对 10 万元以上的税务争 议提出对策 并指导执行 3 在听取城市公司总经理 和税务经理意见后 决定是 否放弃行政复议 4 就行政复议未解决的争 议 是否需要进行行政诉讼 提出决策建议 5 所有行政复议和行政诉 讼案均由置地总部税务经理 亲自负责执行 1 凡国 地税稽查局进 行的税务检 以及征收 局进行的纳税评估 一 律报告置地总部财务部 税务组 在置地总部指 导下采 取及时而富有针对性的 应对措施 2 10 万元以上的税务 争议均直接报告置地总 部财务部税务组 并提 出解决对策初步建议和 所有相关信息 接受指 导解决 向稽查局 评 估科室 提交的所有文 书 说明 陈述函 申 辩函等 需先经置地总 部税务经理审核 50 万 元以上的永久性补税损 失 罚款损失或滞纳金 损失案件 城市公司不 得自行决定放弃行政复 议权 3 配合置地总部财务部 税务组执行税务听证 行政复议和行政诉讼 2 将税务稽查 纳 税评估 事项报告给 区域税务组及置地总 部 3 跟踪了解税务机 关的主要动向及相应 措施 4 核实向稽查局 评估科室 提交的 所有文书 说明 陈 述函 申辩函等 基 础信息的准确性 5 配合总部财务部 和区域税务组执行税 务听证 行政复议和 行政诉讼 1 使用牌 照项目可 行性方案 发起与审 核 财务风险评估 起草方案可行性分析报 告 配合 建筑业 务财务 与核算 管理 业务监控编制颁布 建筑业务会计核 按照 建筑业务会计 算作业指导 核算作业指导 完成 日常财务工作 会计核算集中记账 对外付款 对外签署合同 结算 付款审批 代收与查 验发票 税务管理 应交税金计算核定 所得税 汇算清缴 配合办理纳税申报等 事宜 资金管理资金统一管理 配合调拨资金 并上 报区域总部 1515 资金管理管控边界 资金管理管控边界 工作内容置地总部城市公司 筹资活动 1 过渡阶段 置地总部融资和项目融资并行 2 投资公司实体化以后 完全由置地总部融资 1 根据置地总部指示进行 筹资活动 包括内部贷款 投资活动 1 确定项目投资主体 资本结构及买地资金安排 等 执行 经营活动1 根据资金状况 提出控制土地付款节奏意见 控制土地付款节奏 资金计划 1 统筹编制总体资金计划 审批城市公司资金计 划 上报及执行 资金集中管理负责执行并报备区域总经理 投资者关系负责协助 1616 物业管理管控边界 物业管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 物业服务 标准落地 1 制定 指导 检查 考 核 情感悉心服务 物业服 务标准 物业服务细节 2 制定 指导 检查 考 核物业管理流程 制度 指 引 包括 BI VI 督促 指导 检查 考 核城市公司执行置地总 部标准 流程 制度 1 执行服务标准 细节 并反馈意见 2 执行相关管理制度 指引 并接受具体指导 协助城市 公司提高 物业服务 水平 1 负责制定重要项目前期 介入 接管验收流程指引 2 负责制定重大物业投诉 重大事件跟进处理流程规范 3 协助区域总部对新城市 注册物业公司等 负责重大物业投诉和重 大事件处理方案 1 根据指引实施前期介 入和接管验收工作 2 处理并及时上报重大 物业投诉 重大事件 预算管理 1 制定物业管理费测算标 准 审核新项目物业费 审 核物业费减免 2 负责编制物业公司预算 模板 指导物业公司预算 审批新项目物业费和物 业费减免 1 提交物业费标准以及 减免申请等 得到置地 总部审核 区域批准后 执行 2 要求物业公司按照预 算模版编制预算并审批 物业管理 信息化建 设 1 整合置地物业系统内部 资源和经验 建立分享渠道 和平台 2 统筹安排物业管理信息 化项目的部署和实施 制定 相关制度和要求 推动实施 1 按照计划实施信息化 建设 协助支持建立内 部资源和经验分享平台 2 按照置地总部制度和 要求使用物业管理软件 及时填报业务指标信息 创优及行 业研究 1 规划安排各物业公司 各项目进行体系认证 资质 升级 创优活动 2 收集并初步识别行业全 国性法律法规 3 进行行业发展研究 根 据公司发展战略及时确立及 调整物业业务发展战略 1 组织实施体系认证 资质升级 创优活动 2 落实公司物业业务战 略 1 接受置地总部和区域 总部指导 完成体系认 证 创优 资质升级 社区活动等相应工作 2 及时识别并转化国家 和行业法律法规 社区活动 1 策划组织年度住宅业主 及商业租户的文化活动 组织实施具体落实 人事培训 及考核 1 制定物业管理人员岗位 职责和任职标准 制定员工 考核管理办法 2 负责对物业公司的业务 评价 通过物业费收缴率 投 诉率 回访率 单位面积能 耗费用 骨干员工流失率等 指标进行监控 3 负责项目经理以上级别 管理人员的培训 培养培训 师 准备培训课件 并监督 物业公司执行置地总部培训 计划 1 监督 检查物业管理 人员考核办法的执行 2 组织建立区域物业培 训师队伍 监督物业公 司培训计划的实施 1 按照置地总部要求 选聘人员 落实考核管 理 并反馈意见 2 严格执行培训计划 协助支持区域及置地总 部培训师队伍和培训课 件库的建立 第三部分第三部分 区域总部组织架构与部门职责区域总部组织架构与部门职责 1 1 专业委员会 专业委员会 1 11 1 专业委员会主要职责专业委员会主要职责 名称名称主任主任副主任副主任成员成员职职 责责 招标 管理 委员会 总经理 招标采购 部负责人 区域总部 区域总部 区域总部财务部 合约管理 部 设计管理部 工程管理 部 商业地产管理部 仅商 业项目 负责人 城市公司 仅参加本城城市公司 仅参加本城 市公司 市公司 城市公司负责人 工程管理 部负责人 仅本城市公司 对工程类 物资类招标采购关 键事项做出集体决策 安全管理 委员会 总经理 工程管理 部负责人 区域总部物业管理部负责人 各城市公司负责人 1 组织建立安全管理监督机 制 2 监督各项安全技术防范措 施 制度的制定 3 组织制定年度安全建设目 标 4 组织安全管理大检查 5 组织重大突发性事故应急 处理预案审查 2 2 投资运营部 投资运营部 2 12 1 投资运营部架构投资运营部架构 2 2 部门使命部门使命 投资运营部是公司投资拓展主导组织部门和战略管理 运营管理中心 负责政策研究及投资策 略制定 并组织新项目获取 组织制定区域总部战略目标及发展规划 指导和监督战略执行 建立 健全计划 流程 知识管理等运营管理体系 提升公司整体运营管理水平 2 3 投资运营部主要职责投资运营部主要职责 职能组职能组一级职能一级职能主要职责主要职责 战略 经营组 战略管理 1 根据置地总部发展要求 组织确定公司使命和愿景 2 组织制定公司中长期战略目标与发展规划 明确未来发展重点区 域 核心产品及核心能力等 3 分析 研究国家 区域宏观经济形势与政策 及时跟踪与预测战 略环境变化 根据研究结果向公司领导提出公司战略目标调整以 及经营计划 经营策略调整意见 4 指导和监督战略执行 并负责战略执行效果的评估 经营管理 1 根据战略和年度经营目标 组织编制公司年度经营计划和项目经 营目标 并分解下达至各城市公司 2 动态监控经营计划执行情况 协调公司各项资源与关系 促进城 市公司目标达成 3 分析外部环境变化 公司经营策略调整等对公司经营目标实现的 影响 如有必要 组织对经营目标进行调整 4 负责组织公司月度 季度 年度经营管理会议 绩效管理 1 依据公司不同阶段的发展需要 与人事行政部配合制定 修订公 司绩效考核方案 2 根据区域业绩合同及公司重点管理工作 确定年度业绩合同及季 度业绩考核指标 3 对绩效指标完成情况进行评估 并提交人事行政部 知识管理 1 负责制订有关知识及阶段性管理制度 规定 项目成果在全公司 及集团的信息及时流转 2 制定知识经验分享的激励措施 鼓励员工专业创新 3 建立并维护项目成果知识库 负责公司知识文件管理 计划管理 1 建立 健全公司计划管理体系 并组织实施 2 组织制定各项目节点计划 并组织评审 3 指导监督各城市公司 业务部门制定年度 季度 月度部门工作 计划 并定期收集部门工作总结报告 4 负责跟踪公司经营会议决议事项执行情况 5 负责项目一二级节点计划编制及调整 6 监督并评估项目一二级节点计划执行情况 7 编制区域总部年度计划及年度计划执行情况分析报告 运营流程 体系管理 1 负责公司运营类制度流程管理建设 并组织业务类制度流程建设 2 负责检查和监督流程执行情况 组织相关部门进行调整和优化 项目 后评估 1 组织召开项目后评估总结会议 并形成项目后评估报告 计划 运营组 增值服务 1 推进落实区域内城市公司增值服务 2 监督城市公司优高雅 励致家私专业增值服务战略业务单元战略转 型执行 投资拓展组政策研究 1 负责对国家及地区产业政策研究 为项目拓展 投资决策提供依据 2 随时跟进政策的调整与变化 分析因政策调整所导致的对公司经营 发展有可能产生的影响并提供分析报告 区域市场 研究 1 负责南京公司及区域内未进驻城市的市场研究 包括对区域市场 动态 重点项目进行深入调研研究 2 对区域内竞争对手销售 拿地等进行研究 区域投资 策略 1 结合总部的土地储备策略 制定区域土地储备策略 确定重点投 资城市 新拓展城市 新项目 获取 1 负责土地信息收集 筛选 确定重点可发展地块 2 负责组织编制项目可行性研究报告 组织项目论证 并上报置地总 部 3 配合总部对管辖区域内新目标城市进行选择及确定 4 筹划项目获取方式 组织获取项目 3 3 设计管理部 设计管理部 3 1 设计管理部架构设计管理部架构 3 2 部门使命部门使命