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创业项目策划(78页) 概论现今，随着xx奥运年的到来，中国的经济迅猛发展，人民消费水平不断地提高。 而我国消费的增长总的来说主要有四大块住房、汽车、旅游、通讯。 如果把旅游和房地产有机的结合起来，应该可以这样说，是推动国家经济发展消费增长的加速器。 xx年国家提出百姓旅游年，正说明了我们国家的旅游有很大的发展空间。 旅游房地产无非有这么几种类型旅游景点房地产，旅游商务房地产，旅游度假房地产，旅游住宅房地产。 但如何使旅游房地产与国计民生构筑起一座坚实的桥梁，成为了旅游房地产业内的焦点话题。 所以我们建立了“村庄1+1的新型旅游地产发展模式”，以一个旅游景点作为吸引游客的载体，在其周围寻找一处较为贫穷、符合开发条件的乡村，利用保定这所古城的“古”把它开发成原生态的旅游地产，这样原本去旅游景点的人，也会“顺道”到这个别有风味的小村庄一游，使他快速形成一个游客的集散地。 通过纵向会计统计方式，相当于把整个村庄变成一个没有房屋的度假村，不但不会像其他开发旅游景点一样投入大、收效慢，反而投入小、收效快。 不但解决了大量剩余劳动力的问题，也要从根本解决农民的脱贫致富的问题。 由点连线，由线成面，使保定这座具有丰富旅游资源的城市形成一个主题型的旅游公园。 同时也成为了扶贫、脱贫，引领全国的模范城市。 也就是说，我们搞这种“村庄1+1的新型旅游地产发展模式”的旅游房地产的宗旨就是要赚钱！要帮别人脱贫！要为国为民！1执行总结11公司嘉园房地产有限责任公司秉承以“真诚思考生活”的经营理念，努力将提高产品品质，方便服务客户为己任。 公司是一家专门进行房地产开发尤其是生态旅游地产开发的，致力于发展新农村、新旅游的专业公司，属服务型、专业型行业。 12市场顺平大悲村旅游地产开发项目的目标群体主要定位于旅游个体、旅游团体、学者、研究机构、电视传媒机构等相关人员，使之成为一个“旅游+培训”、“旅游+修学”、“旅游+爱情”、“旅游+研讨”、“旅游+探险”等具有特色的文化产业。 房地产业和旅游业作为新世纪的新兴产业，在各自的领域里迅猛地发展着，而这两个产业的共同点就是，都需要土地，这是国民经济的迅速发展、社会的安定团结、人民追求生活品质的结果。 发展旅游地产需要整合自然环境、本土文化、名胜古迹、区域特色等各项资源。 从旅游角度看，旅游地产可以定位为以旅游资源为核心的房地产开发经营；从房地产角度看，旅游地产可以定位为以房地产为核心的旅游资源经营。 但是对于这个项目而言，他可以说是一种新型的结合体，并不是以地产或者旅游为核心，而是以另外一个旅游产业为依托，构造一个新兴的旅游产地。 就像在一张白纸上直接泼墨涂黑，单一的一块也许看不出什么，但是把数块拼凑起来，那么他也许就会形成一个旅游地产的巨鲸。 13投资与财务依据目前融资状况，本期融资完成以后公司总价值为800万元人民币，一至两家风险投资公司投资资金200万元人民币，以优惠价格出让本期融资后总股本的25%；由政府出让土地，由土地作价变成股本的31%；由本公司的管理层通过抵押贷款和自筹资金，并以技术入股获总股本的44%股权。 公司的注册资本800万元，具体股权见表股本风险投资政府公司股本规模土地入股资金入股技术入股金额xx50万300万50万比例25%31%38%6%我们计划引入多家风险投资共同入股，以便筹资和分散风险。 投资回收期估计为3年半。 风险资金最好在第35年撤出，采用集体管理层收购和并购的方式比较适合本公司。 14人力资源公司性质是有限责任公司，初期组织结构采取直线式。 这种结构职能明确，组织效率高，决策迅速。 公司将以人为本，注重企业文化，采取有效措施增强企业凝聚力。 各级管理人员权责明确，各司其职。 公司初期创业团队主要河北大学工商学院，成员各司其职，都具有相关领域的专业知识和运作经验，且优势互补。 此外，公司还邀请多位工商学院指导老师为经营顾问。 人力资源管理就是预测组织人力资源需求并作出人力需求计划、招聘选择人员并进行有效组织、考核绩效支付报酬并进行有效激励、结合组织与个人需要并进行有效开发以便实现最优组织绩效的全过程，是以人为本思想在组织中的具体运用。 人力资源管理所强调的是，人是具有多重要求的社会人，它要求尊重员工，关注员工的成长与发展，重视员工的主体性和参与性，不能把员工仅仅当成生产工具。 成功的人力资源管理要积聚人才，善用能人，重视职工素质的培养，从而树立良好的公司内部形象。 对新参加公司工作的人员，我们将有计划地实施主业教育，把他们培养成为具有独立工作本领的人。 这种企业教育，可以使受教育者分阶段地学习，并且依次升级，接受更高的教育，从而培养出高水平的技能集团。 当然教育的范围不能仅仅限于职业教育，还将进一步深入到个人生活领域。 通过教育把每个人的干劲调动起来。 我们的基本思想就是以“调动干劲”为核心。 此外我们还将进行非正式教育，以解决公司内部人与人之间的关系，培养相互信赖的人际关系为核心。 我们将不仅仅把员工招聘吸引优势人才就看作成功的人力资源管理。 还会把人力资源管理活动与企业文化相结合，将企业文化的核心内容灌输到员工的思想之中。 从而塑造成功的人力资源管理战略和优秀的企业文化。 2项目背景21产业背景国家旅游局驻纽约办事处主任祝善忠介绍说，随着我国经济社会的快速发展，人民生活水平不断提高，公民的旅游兴趣愈发浓厚，旅游需求日益高涨，产品类别也因之由初期的文化、自然观光，发展到现在的休闲度假、工业科技、农业生态等各个专项领域和专项活动，推动了国内旅游的强劲增长，取得了显著的经济效益和社会效益。 中国的旅游正在从过去的以观光旅游为主逐步向休闲度假旅游方面发展。 有了双休日与黄金周之后，旅游业正在扮演着拉动国家GDP的增长的重要角色。 xx年，我国国内旅游人数达到161亿人次，较上年同比增长155。 国内旅游收入达777062亿元人民币，较去年同比增长247。 人们有钱了，生活优越了，那么就会在这些节假日中寻找着自己想去的城市，而最主要的目的就是减缓工作的压力，体验各种别样的生活。 而我们需要的就是这样一种概念的旅游方式。 旅游房地产从地中海的旅游休闲度假开始，大概是20世纪30年代开始的，在法国地中海沿岸开了许多供旅游者休假的公寓别墅，这样一种方式逐步向全世界拓展，正在形成一种旅游房地产业的概念。 我们国家开始也有，但是那时候发展有道理，可是时辰未到，时机不成熟。 一个经济，一个产业一定有它必然产生的条件。 中国的旅游房地产、旅游业正处在青春期，正要进入快速发展的阶段，现在有许多概念已经开始起来了。 深圳的华侨城是搞旅游房地产的，本身华侨城是个生态的概念，到那边去就是和休闲、度假、旅游结合在一起。 但是很重要的一点就是，许多旅游地产都是在一些名川大河或者是针对旅游胜地本身而进行开发的，也就是说发展了一批真正的旅游产地。 那么还有一批更为广阔的、空白的市场在等待着我们。 那就是旅游城市的周遍产业。 比如，利用一个贫困的山村，可以说这个村庄没有任何的资源优势，但他唯一有的就是与一些旅游景点相邻。 这些村庄与景点所在村庄相比，贫富落差巨大。 而本公司所开发的项目就是这种“贫穷的原生态”。 “土”就是资源！甚至“落后”就是资源！这种资源，在全国性的开发还是少数，有的也只是针对旅游景点而延伸的开发，而我们针对的就是这种贫困资源的开发，而唯一的条件就是周围有一处旅游景观。 对于保定这个市场来说，旅游资源非常的丰富，加上周边22个县主要景观就有117处，其中还不包括小的景点。 同时也说明了，市场是非常广阔的。 一个旅游景点本身就带动了一批村落的发展，使他们快速的增长，但是如果能一个带一个，加上一个10公里20公里之外的邻村，这样就形成了国家“先富帮后富”的政策。 我们在这样一个村落中，建立古香古色的特色游览文化产业，使旅游者享受原生态的乐趣，吃、住、行如同驴友一般，不但可以锻炼自己的身体，又可以陶冶自己的情操，还能去周边的旅游景点观光，这样的资源潜力可以说是巨大的，也是无形的。 新模式下的前景相当看好。 而处于河北省有名的贫困村阜平大悲乡西大悲村来说依旧可以利用土地资源的优势，依托于旁村已经开发的旅游景点华北第一漂，逐步形成一个第三旅游地产概念的有着特色资源的旅游村。 22政策背景国家对旅游产业开发的政策形势是比较开放的，即将举办的奥运会，xx年xx年之间，前来中国旅游的游客数量年增长率达到8%。 预计到xx年之后，这一增长速度将会有所减缓，但仍将达到6。 8%的年增长率。 xx奥运会到来之际，届时许多国际友人来到中国，国家大力提倡发展旅游产业，争取趁奥运之机把自己推销出去，把中国发展成为旅游强国。 目前我国旅游产业的规模位居世界第7位，还需要大量发展生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等旅游资源，才能够符合国际旅游业发展的趋势。 而对于西大悲乡来说，最大的优势就是政府比较愿意扶贫，通过河北省“三补政策”等计划的支持下，我们的开发项目也能在这一时期得到良好的帮助。 这正符合了国家先富帮后富的基本政策，通过“1+1”的结构，可以弥补本地人口知识水平不高的缺点，带动他们走向新的致富之路。 23地域概况“华北第一漂”简介地处于唐河顺平县神南乡河段，起点在神北村二道河大桥，终点在胜利大桥，全程10华里。 此处多险滩急流，两岸山峰林立，悬崖万丈，怪石磷崎，巧夺天工。 途中主要景点有“飞流直下”、“天锅堂”、“狮子洞”、“媳妇岭”、“龙口峡”、“挂鼻子桥”、“小漓江”等。 游人在水上漂流时，遇险滩急流似烈马奔腾，入平缓水面又如荡漾湖中，途中既可领略太行山之雄壮，又能感受江南水乡之柔美，唐河漂流因其独特的自然景观及惊险刺激的运动方式，堪称“华北第一漂”。 漂流的过程中可赏唐河风光，体验特色洞漂在幽深的山洞中飘然而过，如临仙境，亦真亦幻，体验鼻尖与洞顶擦身而过的惊险刺激，在长达5华里的隧道里，你感受到的不仅仅是刺激、舒适、浪漫、还有几分神秘和荒诞。 西大悲村简介西大悲村是河北省比较有名的贫困村之一，约有200户，人口数约720人，剩余劳动力多，人年均收入约为600700元。 地处山谷谷地，交通比较便利，有河流分布。 靠近“华北第一漂流”等旅游景点。 而且，现大悲村西北的西山岭上已发掘有中山长城遗址。 该地民风淳朴，拥有多种民间特色传统文化，并且流传着神秘传奇的奇人异事。 此地盛产盘磨柿、苹果、美桃等水果。 农作物主要为玉米、芝麻、高粱、红小豆、绿小豆等等。 24现状分析西大悲村和“华北第一漂”从现状讲都具有一定的特殊性，无论从地理环境和是承载能力都影响着两地的发展，只有正确的分析和处理好两地之间的关系，才能使他们得到长期有效的平衡的发展。 24.1“华北第一漂”现状分析优点自然景观开发初具规模，主要景点有“飞流直下”、“天锅堂”、“狮子洞”“媳妇岭”、“龙口峡”、“挂鼻子桥”、“小漓江”等。 对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）具有一定的知名度，项目新鲜，充满活力。 缺点受自然环境影响较大，冬季或者缺水期成为旅游淡季。 景区承载能力较低，不适合大规模人群居住，所以很多人选择的旅游路线一般是“华北第一漂驼梁风景区”浪费了大量的住宿资源。 市场定位比较狭隘，范围小，受众少，营销策略不当。 24.2西大悲村现状分析优点临近旅游景点，全省有名贫困村，对闻着有吸引力。 未开发，原生态保护比较好，民俗文化众多。 人均收入水平较低，剩余劳动力较多，劳动力廉价。 地貌有特色，农作物比较多，适宜生态旅游发展。 发现古长城遗址。 缺点承载能力不足，生活水平太低。 人口文化水平低，各方面素质不高。 25产业连接有人说，旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。 但是对于西大悲村的发展我们又不尽然。 西大悲村的发展依托的是“华北第一漂”这个旅游景点，但是，靠旅游产业发展起来的村落应当是神北到胜利一线的几个村子，而西大悲村因为并不靠近“华北第一漂”，所以未能够从“华北第一漂”的旅游资源中得到什么。 但是我们开发就是让两个毫无关系的实体，建立起一个平衡的发展模式，通过“1+1”的形式，达成双赢的局面。 “西大悲村旅游开发项目”将以原生态的方式进行开发，主要是在其原有的基础上开发旅游项目，不但不用花费大量的资金进行整改，而且通过改善当地的住宿环境、饮食环境、民俗民风，使其成为一个旅游者或者旅游团体的集散地。 这样使，本是去“华北第一漂”的游客，多一项原生态旅游的好去处。 慢慢地形成出发地西大悲村“华北第一漂”的旅游路线。 游客可以到西大悲村“西大悲村”旅游开发项目“华北第一漂”神北、胜利旅客输送资本反射原生态旅游饮食住宿进行居住，体验原生态带给的新鲜体验，而后到“华北第一漂”的景点游玩。 途中进行各种原生态项目的体验，把纯旅游改变为旅游与户外体验的结合。 从而使西大悲村角色转化为主动，逐渐向“华北第一漂”输送游客，利用“华北第一漂”旅游景点进行资金、吸引力等资本的回笼，建设西大悲村的其他项目的发展。 这样又使“华北第一漂”周围出现了一个新的景点，在其天冷、水少的淡季，增加客流量。 也就弥补了“华北第一漂”的缺点和不足。 同时也拉动了双方的经济增长。 3市场机会31市场特征311概述这片市场可以用空白来形容，因为每一个开发商在开发旅游景点的时候首先想到的是本地是否有旅游价值，而不是我是否可以在这块土地上创造价值。 因为看起来利用天然的或者是原有的资源总比创造的投资要少很多，所以在这片市场的开发上可以说是零。 我们现代都市的生活可以用什么形容？忙碌、烦恼、枯燥，但是现在休假旅游，很多景点看到的并不是美丽的风光，而是更多的“肉”。 于是人们开始在寻找未开发的或者半开发的地区来缓解都市带给我们的压力。 旅行社逐步没落，取而代之的是许许多多的户外体验俱乐部如雨后春笋一般拔地而起。 而他们找寻的便是一种具有原生态的地方展开活动。 而我们作为旅游开发商为什么不能从旅游者、旅行社、户外体验俱乐部三者中同时得到利润？我们在寻找一个旅游景点的同时，在其旁边发展一个生态村，这样我们既能够中和旅行社和户外体验俱乐部之间的利益关系，又可以给旅游者一个合理的选择。 当然，对于这样的景点的安排，旅游者往往两个都选，那么我们本来能赚一个景点的钱，现在却翻了一番。 同时，最主要的是我们从实际帮助了一个落后、贫困的村，拉动了其经济的增长，从根本解决了其剩余劳动力的问题。 为政府部门也提供了帮助，解决了问题。 312目标市场这项服务开发项目的定位主要是在短时间休闲的人群或者长时间的特定人群。 基于前期的市场调研（附表 3、4），对目标市场分析如下旅行社和户外体验俱乐部团体游览、体验原生态生活，遵守传统的旅游方式，享受旅游带给每个人的乐趣。 与旅行社和户外体验俱乐部建立长期的合作，有稳定的客流数。 散客自己和家人一起旅游、或者自驾游的。 这些人大部分属于突破传统，追逐时尚潮流的一代。 而且行动不受约束，他们关注的很有可能由“华北第一漂”转移到西大悲村的生态环境上来。 “旅游+探险”绝对是他们的选择。 大学生保定是个有名的大学城，在校学生超过10万，只要一个大学生掏出10元，我们就拥有着广大的市场。 而大学生除了旅游外，也可以体验一把这里的生活，或者是享受“旅游+爱情”的快乐。 夏令营可以在这里形成夏令营的基地，以供大批的小学生或者初中生们到这里过过没有经历过的苦日子。 而且完全符合夏令营所需要的特点。 “旅游+生活”会带给小营员们无尽的思索。 潜在顾客类似于绘画或者地质研究的机构，在此地进行学习、探究或者研讨；新闻传播机构拍摄影像资料；亦或是老年游客结伴而行，欣赏夕阳无限好；以及一些喜30%20%23.00%12.00%15.00%消费群体定位旅行社和户外体验俱乐部散客大学生夏令营潜在顾客欢自驾游的车友会。 313消费准则通过调研，西大悲村开发项目的价值主要在于消费周期短从保定到顺平车程在2个小时左右，由西大悲村到“华北第一漂”只有3里地，距离不远。 可以说只要是个周末，就可以到游编两地，2天时间绰绰有余，不用等到费时费力的黄金周。 此外，按西大悲村有特定的民俗活动或者节日来说，顾客往返率也会随之增加。 消费水平低往返车费不足50元，跟团价位更低。 本地消费水平也不高，旅店、饮食物价都很便宜，多以原生态生活为主，经济划算。 消费价值大可以说是以最低的消费，体验最丰富、最真实的生活。 而且无论探险、学习、娱乐、爱情、研究在这里都是非常适宜的，可以说没有做不到，只有想不到。 32市场细分其实，作为任何一个旅游者来说，都不可能游遍所有的旅游市场，而是根据自己的所需所求来塑造自己的旅游梦想，把需求相同的群体可以看成一个细分部分。 所以，对于旅游市场细分的概念主要是指企业通过辨明具有不同需求的消费消费周期短消费水平低消费价值大低车费路费低住宿费用低饮食费用低游玩费用低基本费用消费力消费力者群体，将整体市场划分为不同类别的市场。 按照“村庄1+1的新型旅游地产发展模式”，从全局来说，要把保定建立成一个在全国都要学习的模范典型主题旅游城市，需要进行市场细分。 321整体细分生态村以一些生活比较贫困的村落，我们要开发成保留原貌不变的原始生态村落，发展生态旅游，把生态村的天然环境挖掘出来，依靠周边的现有的自然旅游景点，发挥其原生态体验生活的功能。 古城村西大悲村为例，依据保定古城的“古”为话题，在一些文化古迹周边的村落开发成具有古代气息的唐、宋、元、明、清、民国等具有时代意义的村落，不但使游客身临其境的享受古代气息的服务，还可以形成村落型影视文化基地的聚集地。 进行多元化发展。 文化村可以在一些风景优美、风俗文化繁盛旅游景点周边的村落开发成文化村落，比如成为书法绘画产业基地、民间曲艺文化基地或者是形成酒文化产业基地。 特色村利用景点专有特色，发展有特色旅游地产产业。 比如顺平桃花节比较盛名，我们就可以在一个村内，大力用废旧的桃枝等木质家具填充村内建设，吸引外来文化，增添关于桃花的风俗习惯，形成以桃花为特色的产业基地。 通过这些村落的细分，可以更加深层次的挖掘出旅游地产其真正的意义和价值，把这些小的点连成一片，那么他们就是一个全新的人文景观，更是一个脱贫致富的宏伟蓝图。 保定就会形成旅游的两种格局，一种是以景点为中心的开发旅游产地；二是，以景点附近村落而开发的人文旅游地产，或者可以说是一种文化的开掘。 这样的规模，在全国还是前所未有的。 成功也必将载入史册。 322个体细分就单从西大悲村个体角度来说，也是相当广阔的。 我们可以这样来分，其中包括的最重要的，也是最关键的就是消费市场，其次包括的还有投资在内的广告市场，承包市场，人力市场。 消费市场也就是说谁来花钱，谁来消费，谁就是消费市场的个体。 在前文介绍过，形成整体消费市场的主要有旅行社和户外体验俱乐部、散客、大学生、夏令营群体以及潜在顾客。 而我们盈利的主要份额就在于消费者的身上，可以这样说，赢得了消费者，就等于赢得了上帝。 广告市场这是一个广告超迅的时代，西大悲村的建设自然少不了广告的投资。 而我们的开发，应该先建立广告战略，既要引进广告，也要走出广告。 我们要拉一些赞助，来补充我们资金短缺的问题。 而我们也要做出相应的宣传来提高西大悲村的知名度，大家都知道了，都来了，这样才会有更多的广告商进行赞助，回笼更多的资金来解决开发的压力。 承包市场一个农村的开发仅仅靠一个房地产公司是不够的，而我们嘉园房地产有限责任公司，更要学会利用资源，才能够实现我们建立全国第一个旅游主题城市的宏伟夙愿。 所以在开发的过程中，要适当的承包出项目给别的投资商，这样通过收取一定的份额获取利润。 降低投资风险，积攒流动资金。 人力市场根据西大悲村劳动力剩余量大、人均收人水平较低的实际情况，我们可以回笼大量的廉价人力资源，把那些没有外出打工的，有实际工作能力的人聚集起来集中上岗培训。 由本村人管理本村的人，节省了一大笔费用。 33发展渠道分析通过调查分析，西大悲村的发展渠道主要有331直接与旅行社签订合同在西大悲村开发好旅店和农家乐等项目后，直接和旅行社签订收费相关合同，在一定客流量的情况下，安排饮食住宿的同时，给予旅行社相应的回扣。 332项目与村政府共同管理建立与村政府的合作项目，利用纵向会计管理结构，管理各项旅游项目的发展，共同拉动西大悲村的经济增长。 使之成为政企合作的典范。 333建立自己的旅游度假村建立自己的旅游度假村，形成一条龙的服务。 利用本地的便利资源与政策，开发成本地一个具有特色的休闲娱乐场所，并且担当本地物业的角色。 换句话说，我们的旅游度假村不需要一砖一瓦，只是运用管理模式，以整个村为单位，开发成乡村型整合休闲度假村。 34竞争分析在市场竞争方面，充分考虑了现有市场的各种情况，现以波特的五大竞争力量作一分析同类竞争者潜在同类服务服务替代品消费者现有同类竞争者供应商部分没有开发的村民和外村的开发部分没有开发的村民和外村的开发旅行社等游客组织者旅行社等游客组织者相应组织者替代的服务相应组织者替代的服务周围旅游景点的服务西大悲村的建设主要是依托于附近的“天下第一漂”而落成的，在其建设中的主要职能就是形成一个旅游大后方，成为游客的集散地，为游客服务。 而现在我们面临的是许多旅游景点本身就有了一些基础设施建设，并逐步开发做好旅游景点本身的后勤保障服务。 但是，我们在西大悲村的建设开发，除了要做好这些景点的后勤保障工作，自身也要形成一个新鲜的旅游景点，这是别人所不能替代的，所以在同类竞争者当中，我们还是有竞争优势的。 供应商供应商主要是旅行社、户外体验团体和自发组织者，作为一个供其到此游玩的开发商来说，人越多越好。 但是我们的承载能力有限，所能提供的住房并不是很多，所以需要提前预订，这样就使旅行社等团体有了一种竞争压力。 但整体来说对开发商没有什么损失。 潜在同类服务这里应该从两方面说，一方面我们在开发的同时，是要保护一定的生态环境的，但肯定要对一些统一开发的、旧的设施进行改善，比如在开发的两条道路修基坑，给一些征用来的房屋安装隐形空调，必然对农户来说是一件好事。 但是有些农户在起初不同意开发，或者在开发规划中没有规划到，他们得不到好处就自己偷着开旅馆、做饭店等业务；另一方面就是，毕竟我们的承载量有限，很多旅客只能到邻村去居住，到本村游玩。 如果他们价钱低廉的话，会影响一批再次消费者的信心。 但是，我们开发的项目是独特的，经营的方式也是和村政府联合的，由当地村政府直接管辖，开发商的物业辅助管理，对于第一方面的农户来说，我们将会考虑在二期工程中包括进去，把整个村带动起来。 那么针对第二方面，我们也是比较看重的，其实我们要做到别的地方所做不到的，只要有选择，游客就会选择我们。 而且，就算我们失去了一部分住宿的噱头，但是在通过吸引游客参观，我们其它的业务也在赚钱。 所以两者的竞争力都不是很大。 服务替代品在一些户外体验团体中，他们会“借用”这里的土地，靠自己，携带自己的一些露营工具。 而消费特别低。 但对于一个旅游开发商来说，我们这块利润有可能损失掉，但是，在开发的前期就可以和这些户外体验者协调好相互的关系，签订相关的协议，或者直接干预，建立户外体验的相关项目，并以优惠的价格和他人竞争。 而且户外体验的专业人士也并不多，很多人还是抱着玩玩的心态，所以这样的竞争力对于开发商来说不构成威胁。 消费者开发西大悲村的主要依托是旅游景点，也就是说利用附近的比我们有名旅游景点吸引游客。 而我们并不是靠景点来养活我们自己，而是靠自己开发成一个新的旅游景点，消费者的游览路线有原来的“天下第一漂”也会随着我们的发展改为了“天下第一漂西大悲村”，消费利益是不冲突的，尤其我们主要发展成为旅游景点的后勤特色基地后，就算是到“天下第一漂”的游客也会选择下榻在西大悲村，所以特色的后勤服务的特性是我们发展的重点。 35市场容量趋势分析与预测我们的产品将在一年内成功占领保定市场，大约能够迎取客流量8万人次。 第二年和第三年继续发展，使数字达到10万人次和15万人次，甚至是20万人次。 这样我们将会在第四年和政府合作再开发4个村落，第五年使迎接游客流量达到100万人次。 010203040506070第一年第二年第三年第四年第五年客流量增值表客流量增值表4公司战略41公司概述嘉园房地产开发公司是一家拟议中的公司，创始于xx年底，选址位于河北省保定市高开区拥有极为便利的交通网，而且规划区多为可与政府合作经营且适合作为生态旅游的农舍，不占耕地且无拆迁，文化底蕴丰厚，周边旅游资源丰富，与本公司形成旅游集团优势，开发建设的空间较大。 公司是一家专门进行房地产开发尤其是生态旅游地产开发的，致力于发展新农村、新旅游的专业公司，属服务型、专业型行业。 投资享受“两免三减半”的优惠政策。 本公司将竭尽所能、不断创新，为解决农村剩余劳动力、拉动农村经济、优化产业结构升级而奋斗，同时将各地充满特色的地产进行旅游开发，丰富人民的精神生活。 42总体战略公司将以西大悲村为试点，用3年时间完成利润回收，在接下来的2年时间另外建设开发4个村落，形成旅游集团化规模，通过“1+1”的方式，把几个典型村庄带动起来，利用这种新型模式的推广，逐步实现资金回笼，继续建设新农村，我们要把这些农村联系起来，最终建立起保定主题旅游城市。 421公司使命服务于大众，服务于生活，坚持“1+1”发展战略，以我们努力的双手构建保定村庄建设的宏伟蓝图，用我们的努力让更多的贫困山村富裕起来，让那里的孩子真真正正的上得起学。 422公司宗旨“真诚思考生活，绿色构筑人生”43发展战略这是一个发展超迅的时代，自然发展才是硬道理，不要说这个世界变化太快，想赢得这场赛跑的胜利，就要不停地变化发展。 431初期（1-3年)公司主要以西大悲村为试点，以“华北第一漂”为依托，挤占生态旅游地产市场份额；大力建立自己的品牌，积累无形资产；收回初期投资，准备扩大生产规模。 第一年产品导入市场，提高产品知晓度，树立品牌形象；逐步建立健全的销售网络；打开并初步占领智能抄表系统市场；产量约达到7854个，销售收入约372。 75万元，利润约13。 06万元；市场占有率为3%5%；成功占领保定市场。 第 二、三年提升品牌形象，增加无形资产；增加基础设施建设，增添新游览项目，扩大旅游规模；累计游客达10万人，纯利润约达到500万；市场占有率提升到57%左右；条件基本成熟，拓展市场；成功占领保定及周边县市；成功退出风险投资，考虑与其他公司并购。 432中期（3-5年）进一步完善和健公司各方面网络，加强开发队伍建设；重点进一步拓展旅游村建设，实行多领域战略，多文化建设；承包“华北第一漂”，形成自己的网络链；市场占有率达到10%15%，居于主导地位；巩固、扩展西大悲村市场，向别的村庄辐射；与政府合作，在其周边各县再建立4个村落，使这5个村落成为我们发展的中心，成为资金流动、回笼的主要。 433后期（5-10年）以顺平等县5个村落为基准，在保定建立以它们为模型的生态村、古城村、文化村、特色村或者是几者之间的相互结合的村落。 在保定形成有旅游景点，也有旅游村落，利用这些建设，把点、线结合起来，形成一个整体的面。 和政府联手，建立公交、长途旅游系统，这样把整个保定城联系起来，也就形成了保定的主题旅游城市的规模。 并且能够使保定市在全国产生一定的影响力。 纵向延伸在旅游地产的基础上，发展旅游业、物流业、甚至是饮食业等服务产业。 参与到各种服务业的竞争中去。 为公司多元化经营打下基础，促进在发展，建立良好的品牌优势，进军全国市场。 横向延伸在发展到第三年的时候，着手准备向周围扩展，快速占领相关城镇的乡村旅游产业，扩大开发范围了，逐渐形成旅游性主题城市，对城市旅游业、汽车业等行业的具有强有力的拉动。 5.营销策略5.1销售策略与目标主要采取主动宣传，以点带点，多元化经营管理，临近网点四处开花，扎实稳重的向前推移。 不但到各个群体中宣传，而且要极大的满足部分消费者的需求。 在考虑到自身的发展和村庄建设的同时，欢迎部分人群团体到村内体验真实的生活。 在销售上，前期考虑的是如何宣传，或者说是我们经常谈到促销，只有让人觉得有意思，还行，我们所开发的土地才有了它应有的价值。 抓住这点不放手，才能够稳定的吸引客流量，达到双赢的目的。 5.11品牌我们要在开发的初始就要建立自己的品牌，只有自己的品牌不倒才能够在竞争中站稳脚跟，才能让大家熟知自己，了解自己，这是宣传战略中最至关重要的，也是我们旅游开发营销的第一枪。 公司的中英文图标以及标志设计方案LOGO的运用公司运用中英文不同LOGO是根据目前国内市场实际情况并结合公司长远战略作出的决定。 我们不仅要成为国内市场的龙头企业，开始与国际市场接轨。 接待更多的中外游人。 品牌的塑造随着公司的不断发展，我们也会根据实际情况实际需要建立适合产品和企业发展的品牌组合，丰富公司的品牌体系，提升企业品牌形象，塑造公司品牌个性，促进公司的不断发展。 宣传企业的先进理念和技术，维护企业与客户及供应商的良好关系，提高品牌忠诚度。 品牌的保护我们还将有步骤有计划地深入建立企业的“VI”，建立商标防护网络，保护公司的无形资产不被侵犯。 注册品牌商标，利用国内国际的相关法律、条约保护企业的权益。 品牌的战略打造合适的品牌战略，建立公司的网站，发展电子商务，通过综合运用信息技术尤其是客户关系管理技术来管理企业的品牌资源。 5.12开发策略挖掘西大悲村文化资源内涵之所以我们在建设新型农村时着重走向大众化、市场化，主要是因为它蕴含着巨大而历史文化和历史内涵，而这种精神财富则需要我们自己去领悟参透，好的文化积淀我们就应该拿出来作为我们旅游资源开发的一种，并不是因为它破就没有资源，有的时候“土”就是最好的资源。 例如在这一地区曾经是尧帝的出生地，那就在这里建设一个尧帝庙，逢年过节拜上一拜，也是吸引游客的一个方法；因为这里也曾经是王二小牺牲的地方，就在当地小学建立一个“王二小精神学习基地”和一个“夏令营”基地。 把西大悲村旅游和保定“古城”的“古”相结合这种农村旅游，就是要把它古香古色完完全全的体现出来，“古”是一种内内涵，旅游是一种形式。 农村旅游本来就是旅游开发的好的内容和题材。 好的旅游产品要求我们对它本身和另因进行科学合理，多层次多角度的包装，将凝聚古味、文化、特点、原生态融合在一起，通过适合游客心理，游客需求和旅游审美的形态表达出来，只有这样，农村旅游产品才能真正成为人民群众喜闻乐见的事物。 其次。 旅游是农村旅游迸入旅游市场的方式和途经。 就古色旅游而言，是旅游与古代文化或者老一辈习俗主动结合的。 在某种意义上讲;开发农村古色旅游资源首先是受旅游产业利益驱动的，按照旅游规律组合古色旅游产品，对行销旅游市场产品产生了巨大的推动作用。 但是，随着农村古色旅游产品的不断发展和成熟，寓教于乐，服务社会的意义在不断增强。 因此，要找准旅游与农村古色资源的结合点;合理开发，加强规划，逐步发展，充分旅游资源的社会效益与经济效益。 例如村路不好走，可以安排坐牛车、骑马、坐轿子上去，让人们感受一下抛弃城市交通概念后的快感。 进村之后，要换装，各个朝代的服装，供大家随意挑选，这样在村里走动会很有意思。 村内有婚庆公司，可以向游客提供“假结婚”的服务，让游客体验一把农村式的爱情。 规划整个街区，开发村北段的尧帝庙等原始社会时期景观、村中段的开发封建王朝各个时期的景观，村南段开发资本主义民国时期的人文景观，寓意着出村就是社会主义时期的大好河山。 整合旅游资源，打造农村古色旅游新品牌当然，我们在打出农村古色旅游的同时，也要融合各种元素，古色为原动力，其他特色为切入点，多种元素的整合，有利于丰富了农村旅游资源，加大了吸引力。 把红色旅游和村外的“绿色旅游”有机的结合起来，村内向外增加几条旅游路线，不但可以丰富游客的需求，也可以提高整个旅游业的整体估摸和效益。 同时开设一些体验或者参与式的项目，都可以让人们切身感受到一种享受或者是精神的教育和陶冶。 例如参观参观整个村落的整体建设，体验古代民俗风情。 采摘到地里和农民一起劳作，采摘果实，果实可以按斤算。 游玩长途行军，到村外的高山、河边游玩，陶冶自己的情操，放纵自己的情怀。 饮食整合河北所有的名吃集中在这里，如全驴宴、农家饭、全鱼宴等。 住宿提供篝火野营的相关服务。 加强区域之间的合作与发展加强区域合作，也是整个经济全球化的发展趋势，要做到共性和个性的有机统一。 “一个篱笆三个桩，一个好汉众人”，帮除了西大悲村外，周围还有许多骨肉相连的村落，而整合这些资源也是我们农村计划之一，欢迎他们到本村进行买卖、交易或者开设相关项目，西大北村的资金的缺乏影响着村内的发展，也决定了它应该与旁村进行相关开发合作，使西大悲村的经济迅速发展起来，这也是吸引游客的一个主要方面。 而且西大悲村也需要和周边旅游景点建立相关协议，资源共享，市场互动，利益共谋，相互做好宣传，是游客能够参与到各个地方的游览。 区域合作应以政府为主导，进行宏观调控。 合作需打破行政壁垒，地区封锁，避免重复建设浪费资源，统筹兼顾区域内，区域间的旅游资源开发，景区经营，宣传促销等。 5.13宣传策略遵循市场规律，搞好宣传推广。 旅游业的发展，更多的是等待游客的到来，缺乏市场意识、竞争意识、缺乏一个长期、稳定、健康的旅游市场。 多形式，多渠道，多层次搞好宣传推广。 旅游业的市场营销问题需要全面整合需要一根链条将各个环节有效链接起来，需要旅游整合营销传播理念（TIMC）在旅游营销领域中的全面应用。 要求充分认识用来制定综合传播计划时所使用的各种带来的附加值的传播手段如普通广告、直效广告、销售促进和公共关系，并将之结合，提供具有良好清晰度、连贯性的信息，使传播影响力最大化。 在宣传广告上由于旅游业的特性及其销售对象主体是团体，个人其次，所以产品广告就要有相当针对性而不能没有效率的广而告之。 而在我们所有宣传的前提就是要标明我们统一的宣传口号“80后建立起的华北第一村”。 建立自己的相关网站。 利用网络传播手段进行营销。 据调查，截止到xx年4月，我国上互联网用户数量超过美国，居全球第一，对于宣传来说是行之有效的。 而且利用互联网可以有效地降低产品成本，企业可以廉价的成本获得广告的宣传效果，降低了宣传的成本，也节约了顾客的精力和体力、时间成本。 现代市场营销的焦点是顾客，为顾客节约成本就是为企业赢得竞争优势。 制作本地的相关广告片、DV、纪录片、海报或者电子杂志等。 建立一整套的广告策划，在保定市各个公交车站广告牌、网站、电台、电视台投放，不但有利于美化我们所开发的旅游景点，也提高了宣传力度，抬升宣传品味。 我们开发的西大悲乡虽然是落后的，但更需要整合多媒体全方位手段进行宣传。 利用各大媒体宣传。 邀请大批新闻工作者到这里旅游，特别是电视台演出晚会的形式扩大宣传。 由于旅游资源多分布在经济欠发达的贫困山村地区，交通，住宿，接待等基础条件较差；让每一个旅游者亲自前往感受接触根本不可能，只有通过大众传媒特别是电视报道才能让红色旅游资源以最快捷，最充分的方式传递到千家万户，传递给每一个消费者。 利用政府行为。 从长期、持续、有效的原则来看，政府应该主导市场的整合营销。 与政府合作运用旅游整合营销传播理论，政府可以编制3-5年的旅游营销规划，以此指导盛市、县区域旅游营销体系的建设，并实现营销定位的长期性与分阶段实施。 运用旅游整合营销传播理论，政府也可以制定年度营销计划，以次取代现有的促销计划，使计划具有更系统的整合效果，达到更高的营销效率。 在宣传实体上旅行社和户外体验团体与相关旅行社建立相关网络联系，对其出资赠送小电视，滚动播放本地开发宣传。 并且在前期的合约问题上予以放宽政策。 资源共享、利润共分，相互依托相互帮助，在游客的最基点得到宣传。 并对带队导游有优厚的待遇。 高校直接在大学里招贴广告，寻找学生代理业务，给予相关提成，并直接派车进行接送，解决了代理学生找车难的问题，除旅游观光外并受理散客租房业务。 把宣传进驻学校。 夏令营以学生为主要目标市场。 具有教育青少年，对他们进行革命传统教育和爱国主义教育的功能，而且学生市场具有数量大，出游兴趣高的特点。 可以定期邀请一些老革命战士到学校讲述他们当年的战斗经历；或者请他们直接在景点进行讲解，这样不仅能极大地丰富红色旅游产品，而目能使学生们更好更直观地接受爱国主义教育，艰苦奋斗教育，寓教于乐。 潜在顾客在一定时期搞一些节日欢庆活动，招揽散客；联系一些相关绘画学校，淡季时长期向其低价提供绘画场地；向宣传媒体提供拍摄影像资料等。 来弥补淡季游客缺乏所造成的损失。 其他旅游景点实现联合促销。 在顺平资源区内，与其他景点须加强营销上的联合，实行资源共享，信息共用，市场共建，客源互动，利益共分。 在宣传本区特色旅游的同时，也要宣传与自己特色旅游相联系的其他区域的旅游。 通过区域或整体进行联合宣传，将联合制作宣传资料，并通过一系列的促销举措，使“农村旅游”品牌真正饮誉五湖四海。 宣传长短期的目标上短期的促销策略宣传长短期的目标上短期的促销策略考虑到初期资金不足，所以我们在开始的一至三年投资50万，主要放在有针对性的宣传方式上。 销式宣传推广建立网站，利用网络媒体与高校各大网站进行连接。 在高校内招贴广告，开团旅游，并为一些社团开辟聚会项目。 邀请大批新闻工作者或者旅行社的工作者到这里旅游考察。 户外广告推广预计前期投资30万50万高校晚会推广活动以母校河北大学工商学院为中心，参与到