水云间项目开盘后评估

阶段回顾式后评估 阶段二 上海公司 水云间项目 项目总袁强2015年5月 目录页 1 2 3 4 主项计划达成分析 本阶段主项计划按时达成率及偏差分析 本阶段主项计划节点共23项 按时完成21项 延迟完成2项 达成率91 3 1 市场分析策略分析数据回顾客户分析销售亮点 新政拉开了房地产市场的春天序幕 满月之际 全市楼市明显回暖 4月成交量更是接近去年年底 为近一年来成交第二高位 松江别墅4月新增供应3 35万方 近一年合计供应35 56万方 今年前4个月累计供应22 98万方 将近达到去年一年的供应量 4月成交面积3 87万方 近一年月均去化2 24万方 供求比1 3 供大于求 松江别墅从成交均价上看 新政前后 房价均有不同幅度的上涨 4月成交均价31222元 水云间带动4月均价上涨 近一年松江市场整体均价环约28000元 但叠加产品少有突破30000元 的项目 联排产品增幅相对较小在5 左右 区域内联排产品均价低于27000元 营销管理 大市场分析 3 30新政出台 普通住宅二套房首付降成 个人出售房屋2年免征营业税 3 1日起央行下调存款基准利率 一年期存款基准利率下调0 25个百分点至2 5 4 19日央行宣布再次降准1个百分点 项目于3月14日开始护照升级 4月16日认筹 银行降准与330新政出台刺激了购房需求 借助双重利好 对房市提升了信心 而对于非普通住宅市场还是存在一定的限制 单位 元 单位 套 联排别墅剩余房源 三盛松江颐景园 最新动态 在售联排别墅产品 中间套面积约175平 边套188平 总价约500多万 高层与别墅混合社区松江 园林景观为项目特色 五一推特价房 主要针对高层房源 别墅存量不多 去化速度慢 推广语 繁华里是园林社区 营销管理 单项竞品分析 单位 元 单位 套 叠加别墅剩余房源 九龙仓兰宫 最新动态 在售叠加别墅 面积分别为90 110 260平左右 其中110平总价350万 套左右 260平总价750万 套左右 可享500平空间 90平上叠三 四层赠送阁楼 下叠一 二层赠送地下两层空间和花园 仅剩少量余房 项目为毛坯房 预计2015年6月份交房 推广语 318万起抄底现房别墅 邻地铁 倚万达 近名校 营销管理 单项竞品分析 单位 元 单位 套 三期叠加别墅剩余房源 佘山珑原 最新动态 2月7日加推三期 约105 127 总价258万起享4房别墅 五一假期购房最高优惠318888元 105 上叠户型5月加推 推广语 佘山陇原三期有间墅新政首选月月过亿持续领跑 营销管理 单项竞品分析 市场小结 政策 330政策主要针对普通住房 但政策提升市场信心 对整个房地产市场均有较好的刺激作用 市场 2015年上半年各个楼盘以去库存为首要目的 多家楼盘以价换量 借助双重利好 二季度成交量大幅上涨 单项目最好的月均销售在1亿 竞品销售 周边竞品推货节奏较快4月成交面积3 87万方 招商陇原签约量最高 达48套 水云间36套排第二 周边的几个竞品今年的目标都是清盘 目前2个叠墅项目九龙仓和招商的余量房源都在200左右 对水云间有较大干扰 下阶段预测 预计2015年上半年市场保持平稳 跑量为首要任务 下半年释放力度逐渐加大 成交走势会出现转折 对应措施 后续推售节奏 避免竞品干扰 小步快跑 稳扎稳打 利用市场好转 多条利好政策加快推售节奏 落袋为安 后续价格策略 稳中有涨 根据货量与推售节点价格小幅上涨 利用后期沿河产品树立价格标杆 拉高项目形象 集合营销策略包装 提高项目溢价 营销管理 市场面成交分析及后续推售节奏预估 产品定位策略 松江老城唯一纯粹别墅社区90 115 叠墅 140 联排 主打N 90墅多功能性 多变性和舒适性 产品品牌策略效应 松江老城立势 老城中心位置 都市级纯粹别墅生活区 自古商脉发源地 拉升项目调性为老城价格标杆做铺垫 产品组合策略效果分析 主打N 90 墅 松江老城唯一纯粹别墅社区 90 115 叠墅 140 联排 产品大小都有功能齐全 客户选择性多 房源充足 主推广90墅 短期内聚拢人气 但相应导入的人群仅匹配本案一半不到的房源 上叠产品 后续主打纯别墅社区 主推115平叠墅 营销管理 策略计划 1 客户升级 个人提供50万流动资产证明 即可升级VIP客户 开盘享受10万优惠 2 微信砍价 邀您的朋友一起来砍价3 认筹活动升级 当天认筹可参加数钱宝活动 1 APP中介机构启动2 区域内商圈巡展 派单 社区投递3 周边竞品截留 渠道 1 水云间样板房开放仪式2 新城和你一起正能量 项目定制能量瓶 项目形象 1 新城松江全城免费赠送洗车券2 清明节DIY 青团活动3 夜场活动 晚九点不打烊 案场活动 营销动作 1 周1 周5 外展点 持续CALL客 稳定项目热度 2 周末 集中杀客 客户集中分析 销售经理 销售主管带接客等 3 客户轮流接待 精英接待制度 内外场销售轮流制度 4 销售定期培训 集中提高势气 设立末尾淘汰制度 团队管理 营销管理 营销推广动作回顾 老客户维护活动的效果都有效 导客活动的效果一般或较好 说明我们的活动思路和形式多 但是还没有发现真正有效的导客活动 与目前时尚话题有关联的亲子类活动有效 后续会持续以老客户维护活动为主 做圈层效应 老带新 营销管理 活动策略评估 营销节点 03月14日 04月23日根据筹量进行安排 开盘 护照升级 04月16日 03月07日 样板房开放活动 认筹动作 节点安排 规则 护照客户及来访客户 条件 所有意向及潜在客户 规则 升级可抵10万优惠 条件 提供银行及资产证明 规则 缴纳叠加3万抵5万 联排5万抵10万优惠 条件 缴纳3万 5万元享受优惠 开盘形式 突击发号或摇号开盘条件 凭认筹单参加开盘享受相关优惠 3万 5万元的筹后期直接转成定金 营销总结 销售目标 目标认筹150组 签约4亿 实际认筹82组 开盘认购1 6亿 距离目标很大差距营销动作 从3月7日售楼处开放 4月23日开盘 客户升级与优惠释放环环相扣 但前期VIP客户转认筹预估过于乐观 没有深度精确排摸VIP客户转筹率 没有完成指定的量 后期改进 提前落实开盘时间 全面做好应对竞品干扰对策 价格信息释放与实际开盘信息为基础 主要是加强客户的排摸的精准度 提高转筹率 营销管理 销售动作回顾 蓄客开盘 认筹总数 开盘到访 认购套数 197 天 76 叠加65组 联排11组 62 叠加52组 联排10组 51 叠加44套 联排7套 总结 开盘当天认购额近 1 6 亿元 总套数 51 套 开盘实现去化 6 成 开盘数据 营销管理 客户成交周期回顾 叠加VIP客户168组 联排VIP客户24组 预计认筹94组 预计认筹16组 实际认筹