开发商以未办产权证为由,拒绝返还购房合同面积和实测面积误差房款

1/26开发商以未办产权证为由,拒绝返还购房合同面积和实测面积误差房款漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理来源：日期：XX-11-08陈万金山东泰中律师事务所主任法学硕士在商品房销售中，购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异发生纠纷时有发生，商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积依据房产测绘管理办法的规定，应当由房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记，故而因面积误差引发的纠纷不胜枚举。而法规对于该问题的处理规定也不够具体、明确，导致相同的案情，各地处理的结果却不同。一、相关概念暂测面积是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。而实测面积，是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的建筑面积测算表上认定的面积。由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定2/26的建筑面积只能是暂测面积。由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分，即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体，包括共用墙和非共用墙。对于封闭的阳台和不封闭的阳台，其建筑面积的计算方式并不相同。共用分摊建筑面积是以幢为单位的，本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅，其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。套内建筑面积、共用分摊建筑面积最终是由有资质的部门进行测绘的，存在着一套全面而专业的测算原则及方式。二、相关法规1对于房屋面积问题，城市房地产管理法以及中华人民共和国建设部颁布的城市商品房预售管理办3/26法对房屋面积增减的问题并未作出明确规定。2建设部在2001年4月4日颁布的商品房销售管理办法第20条中对此加以规定，商品房销售管理办法第20条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积有发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”3XX年3月24日颁布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面4/26积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”4地方规定：北京市房地产转让办法第四十七条：预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：面积误差比绝对值在3%以内的，根据实测面积结算房价款。面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。第四十八条预售商品房按照建筑面积计价的，预5/26售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测面积结算房价款。建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第一款第项的规定执行。建筑面积误差比绝对值在3%以内、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。第四十九条预售商品房按照套计价的，商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。按照套计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。上海市房地产转让办法6/26第四十四条：预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。除本条第项、第项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。第三十九条:已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。三、两个相反的案例1案例一7/26案情简介:XX年4月2日，原告王某与被告山东某房地产公司签订商品房预售合同，该合同约定，原告王某购买被告山东某房地产公司开发承6号楼18室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为213平方米，房屋总价款为639000元；该房屋交付使用时，建筑面积以房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准,增建面积据实结算。XX年6月2日，被告通知原告王某，根据房地产测绘所的勘测报告，原告王某购买的房屋实测面积为平方米，其中套内建筑面积平方米，公用建筑分摊面积38平方米,与合同约定的暂测面积相差平方米，要求王某按原价补交购房57210元,否则,不予办理入住手续,在此情况下，原告王某无奈之下向被告上地产公司交纳了增加部分面积的购房款57210元，并办理了入住手续。之后原告王某认为，商品房预售合同就建筑面积增减的处理约定不明确，公用建筑分摊面积38平方米太高。双方为此产生纠纷，王某诉至法院.法院经审理认为:双方签订的商品房预售合同合法有效,对于建筑面积增减处理的约定明确有效.原告应当按照合同的约定支付差额房款,被告应当给原告办理入住手续,并作出了相关判决。也就是说购房人想免交因房屋实测面积增加部分的差额房款目的没有达成.但是同样的纠纷案情,如发生在上海8/26地区,则判决结果却完全相反.请看案例:2案例二:案情简介:XX年8月26日，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订上海市商品房预售合同，该合同约定，原告张清波购买被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为平方米，其中套内建筑面积平方米，共用分摊建筑面积平方米，房屋总价款为72500元；该房屋交付使用时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；上海洪峰地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3，不向原告张清波收取超过部分的房价款。XX年12月18日，被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”竣工验收，经有关部门测绘，本案系争房屋建筑面积为平方米，其中套内建筑面积平方米，共用分摊建筑面积平方米。XX年12月20日，被告上海洪峰地产公司向原告张清波发出办理入住通知书，并要求原告张清波补交增加部分面积的购房款13877元，其中共用分摊建筑面积增加9/26部分的款项为元。被告上海洪峰地产公司通知张清波补交增加公摊面积部分的购房款的要求遭到原告拒绝。但被告上海洪峰地产公司以不补交增加部分面积的购房款，该公司将不给原告张清波办理入住手续。在此情况下，原告张清波无奈之下向被告上海洪峰地产公司交纳了增加部分面积的购房款13877元，并办理了入住手续。原告张清波认为，XX年8月26日，其与被告上海洪峰地产公司签订上海商品房预售合同，购买被告开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，共用分摊建筑面积平方米。但是在合同履行过程中，经上海有关部门测绘，被告交付使用的房屋建筑面积为平方米，其中套内建筑面积平方米，共用分摊建筑面积平方米。在办理收房手续时，被告上海洪峰地产公司向其收取了包括共用分摊建筑面积增加部分在内的房款。本人当时提出异议，但被告以不补交公摊面积部分的购房款，则不给办理入住手续。据此，在被告胁迫下，自己才向被告交纳公摊面积增加部分的购房款元。根据上海市房地产转让办法的有关规定，对于公摊面积增加部分的面积，购房者不予补交此部分增加面积的购房款。因此，被告要求购房者承担公摊面积增加部分的购房款缺乏事实和法律依据，理应将自己多交纳部分的购房款予以返还。被告上海洪峰地产公10/26司认为，原告张清波所购房屋不仅共用分摊面积增加，套内面积亦有增加。根据双方签订的上海市商品房预售合同的约定，对于房屋的最终购房总款，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。因此，本公司根据合同的约定，要求原告张清波补交增加面积部分的购房款是有法律事实和依据的。故原告张清波向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告张清波的诉讼请求。法院判决上海市奉贤区人民法院经审理认为，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当自觉全面履行。在本案中，双方当事人系争房屋的焦点是对于公摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？上海市房地产转让办法第44条第1款对预售商品房交付时建筑面积增减的处理作了如下规定，因按照本办法第27条第2款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。因此，因分摊房屋共用部位的建筑面积而引起建筑面积增减差异的，应适用上述上海市房地产转让办法第44条第1款规定，故原告张清波要求被告上海洪峰地产公司返还元于法有据，本院予以支持。据此，上海市奉贤区11/26人民法院依照中华人民共和国民法通则第5条、第6条，中华人民共和国合同法第8条、第60条，上海市房地产转让力、法第44条第1款之规定，判决如下：被告上海洪峰地产公司应于本判决生效之日起5日内，返还原告张清波元购房款。房产面积两种误差之辨析作者：姜宝华张力辉来源：中国房地产XX年第06期近期有不少房地产业内人士和购房人就房产面积测量误差展开讨论，对商品房合同约定面积与产权登记面积之间出现误差的原因及影响提出不同见解，有不少人从根本上混淆了二者的区别，将二者混为一谈。本文就二者的区别与联系做一阐述。一、房产面积测量误差1.误差误差是指房产面积测量结果与房产面积真值之间的差。2.系统误差在相同的观测条件下做一系列的观测，如果误差在大小、符号上表现出系统性，或者在观测过程中按一定的规律变化，这种误差称为系统误差。3.偶然误差12/26在相同的观测条件下做一系列的观测，如果误差在大小、符号上表现出偶然性，即从单个误差看，该误差的大小、符号没有规律性，但就大量误差的总体而言，具有一定的统计规律，这种误差称为偶然误差。系统误差和偶然误差是造成房产面积误差的两大因素。房产面积测量误差是评定测量精度的一个标准，按照房产测量规范的规定，房产面积的精度要求见图1。以一栋住宅楼为例：假设该房屋总建筑面积10000平方米，总套数为100套，房产面积的精度等级为二级，统计一下其限差和中误差。总建筑面积限差：*10000+*10000=24总建筑面积中误差：*10000+*10000=12每套建筑面积限差：*100+*100=每套建筑面积限差：*100+*100=每套建筑面积中误差：*100+*100=由此可见，房产测量误差是一个很小的值，限差是%，中误差是%，而且这个值是变化的，建筑面积越大相应的误差标准越高。另外，这个值是远远小于3%的。二、合同约定面积与产权登记面积误差1.“误差”说法的由来及处理方式商品房销售管理办法第20条规定：按套内建13/26筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人不退房的，开发企业对绝对值超出3%部分要无偿赠送或双倍返还。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理。由上可以看出：3%是指交付房屋实际套内建筑面积或建筑面积与商品房预销售合同约定面积之间的差的比值范围，而不是房产面积测量误差。公式如下：二者误差比=/合同约定面积*100%。当前，有部分人将这个“误差”与房产面积测量误差相混淆，将3%视为房产面积测量误差，说什么开发企业和测绘机构可以在3%范围以内任意增加面积等。这些说法是极其不负责的，从根本上混淆了二者的概念。2.“误差”说法合适与否误差是指房产面积测量结果与房产面积真值之间的差。即是对同一栋建筑物来说，一次或几次不同的测量结14/26果与理论真值之间的差，前提是同一栋建筑物。而合同约定面积计算的是施工图纸，依据的是图纸尺寸；产权登记面积计算的是实体建筑物，依据的是实体建筑实际尺寸。二者依据不同标的计算出的值也必然不同，应属正常现象，但这个差我们认为不应该称为“误差”。现在有许多专家、学者都认识到“误差”说法的不妥，极易引起开发企业和购房人的误解。三、合同约定面积与产权登记面积二者之间出现差异的说明1.商品房合同约定面积的确认以烟台市为例：烟台市房产管理局于XX年5月28日出台关于完善商品房预售管理工作的通知，明确要求商品房预售前应委托有资质的房产测绘机构进行房产面积预测算，预测算需提交已经规划部门审核通过的建设工程规划设计方案、已经建设部门审核通过的建设工程施工图纸、共有共用部位说明及其他必要材料；房地产开发企业办理预售许可须提交有资质的房产测绘机构提供的房产面积预测算报告；测绘机构依据房产测量规范的有关规定，对经建设部门审核通过的建设工程施工图纸进行预测算，预测算的方法和成果需经委托人签字确认；预测算成果需在商品房销售场所公示。房产管理部门为符合预售条件的商品房发放预售许15/26可并将楼盘信息上传到烟台房产信息系统，买受人与开发企业网上签约，合同约定面积即为测绘机构出具的测绘成果。该预测算成果与房屋竣工验收后实测结果不会差距太大。而在之前商品房预售面积大多为开发企业自行计算，其测绘结果往往不准确，很容易造成与实测建筑面积之间存在较大的差。2.商品房产权面积的确认以烟台市为例，商品房屋在取得规划部门出具的建设工程竣工规划验收合格证明和住建部门出具的房屋竣工验收备案证明后，开发企业委托有资质的房产测绘机构实地测绘。测绘机构按照如下测绘作业流程：室外数据采集，采集过程中需对照建设部门审核通过的建设工程施工图纸，测到每一条边长、每一个房角点的坐标、尺寸，同时要查看房屋结构、布局、公共部位结构及功能与原规划方案是否一致。对于不一致的，开发企业必须提供经相关监管部门同意变更的意见。内业成图、数据处理过程，数据采集完成后进入内业成图、数据处理过程，严格按照实测数据录入成图，计算成果。二级检查一级验收，二级检查为测绘机构质量审查组检查，一级验收即委托单位验收。测绘成果公示，在烟台市主流媒体上进行测绘成果公示，公示时间为15天，公示期内全体购房人、相关监督管理部门、社会各界关注房产的人士均可查看测绘数据、16/26共有共用部位说明及共有共用面积分摊方法、各套、各层平面示意图及相关面积，一旦有疑问或发现问题测绘机构当场给与解释与解决。出具测绘报告，测绘成果公示无异议后，测绘机构出具测绘报告。3.合同约定面积与产权登记面积之间出现差异的说明通过合同约定面积与产权登记面积的计算方法及得出的结果可知，二者之间出现差异是正常的，因为二者计算的标的物不相同，合同约定面积依据的是施工图纸，而产权登记面积依据的是实体建筑实际尺寸。但二者之间的差异究竟是多少呢？从事过房产测量的人员都知道，预测算依据的施工图的数据，主要有各开间尺寸、边长轴线尺寸、外墙墙体厚度等；实测同样需测上述数据，各开间尺寸、边长轴线尺寸一般不会变化，也不允许与施工图纸有异，否则相关部门也不会给予竣工验收。而肯定变化的是外墙墙体的厚度。外墙墙体包括主墙体、保温隔热层、抹灰层三部分。其中主墙体、保温隔热层一般不会变，设计施工有严格要求；而抹灰层厚度往往有出入。比如为了追求内外墙面的一齐，抹灰经常超出施工图设计的厚度，造成实测外墙体厚度比施工图外墙体厚17/26约23厘米，甚至达到5厘米。当然也有少数实测墙体厚度比施工图墙体少12厘米的。即便如此，产权登记面积与合同约定面积相差一般不会超过1%。一旦超过1%，购房人就要认真对照房屋现状和施工图纸是否相符，是否存在变更现象。至于有规划、住建等相关监管部门同意变更的文件而导致的二者之间的差，开发企业有告知购房人的义务，同时测绘机构也会在房屋面积测绘报告中明确写明该房屋现状与施工图存在的差异，利于购房人决定是否退房，维护自身合法权益。马志刚/责任编辑收房流程及收房注意事项一、注意及时接收入住通知书1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。18/263.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1.竣工验收备案表最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2.住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收19/26房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3.住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4.建设工程质量认定证书5.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6.实测面积登记表特别提示：1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，20/26您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5.提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋，确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1.检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2.检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检21/26查商品房质量，主要可从以下几方面入手：景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。装修质量特别提示：1.一定要掌握“先验后收”的原则。2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况22/26逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2.物业公司的行为代表不了开发商，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一23/26定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费税费问题特别提示：依据法律的规定和大